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Entrare e lasciare un luogo ha le sue regole, proprio come un giro di valzer. E per essere dei buoni partner bisogna conoscerle e rispettarle, a tutto vantaggio di una bella coreografia. L’incontro tra pensieri e spazi però molto spesso ha le sue difficoltà. Tra vicende particolari, cavilli e casi che si ripetono sempre uguali, diamo voce alle vostre storie e chiediamo lumi al nostro esperto.

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by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 02, 2016
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La registrazione on line dei contratti con un nuovo software

Nuove regole per la registrazione on line dei contratti di affitto.


Oltre a sfoderare i calendari dell’avvento, questo primo dicembre ci porta una serie di novità che sono state rese note, in questi giorni, dall’Agenzia delle Entrate. I cambiamenti sono relativi all’utilizzo dei servizi telematici Entratel e con un preavviso davvero ristretto saranno operativi a partire già dal 1 dicembre.
La registrazione on line è l’unica modalità possibile, per gli agenti immobiliari, per la registrazione dei contratti di affitto e quindi questi dovranno adeguarsi in gran fretta. In ogni caso, per chi interessato, abbiamo provato a riportare le novità per punti, essenziali.

Vediamo innanzitutto le novità introdotte:

1. In primo luogo non sarà più possibile accedere al sito web dei Servizi telematici con versioni del browser che non supportino il protocollo di cifratura (denominato TLS v1.2). Per esempio per chi utilizza il browser Internet Explorer in una vecchia versione sarà indispensabile procedere con un aggiornamento.
2. In secondo luogo, l'applicativo Entratel non sarà più aggiornato. L’Agenzia delle Entrate comunica che al suo posto sarà necessario installare il "Desktop Telematico", una sorta di “cruscotto” all’interno del quale sarà possibile utilizzare tutte le applicazioni distribuite dall'Agenzia delle Entrate per la gestione dei documenti inviati e ricevuti telematicamente (tra cui il software Entratel), e che avrà il vantaggio di provvedere in automatico all’aggiornamento delle applicazioni stesse.

Un’importante specifica:


Va tuttavia specificato che anche dopo il 1° dicembre sarà possibile utilizzare il vecchio software Entratel, sebbene non più aggiornato, per le seguenti operazioni:

• visualizzazione, controllo ed autenticazione dei file contenenti i documenti sino ad oggi gestiti;
• elaborazione e visualizzazione delle ricevute relative ai documenti sino ad oggi gestiti.

Le conseguenze:


Occorre procedere al download e all’installazione del Desktop Telematico, seguendo le indicazioni piuttosto chiare e dettagliate presenti nel sito dell’Assistenza Entratel, che costituiscono una semplice guida anche per la configurazione e il primo utilizzo del software.

Per consultare le istruzioni, articolate in sottosezioni, clicca qui.

Per esperienza possiamo dire che installazione e configurazione del desktop telematico si eseguono con una certa semplicità , ma vi offriamo, in ogni caso, un piccolo riassunto su

5 cose da sapere per registrare on line un contratto di affitto:


1. la registrazione on line è obbligatoria per agenti immobiliari e per proprietari con più di 10 unità;
2. non occorre allegare il contratto se:
- il numero dei proprietari e degli inquilini non è superiore a tre
- si affitta una sola unità abitativa con un massimo di tre pertinenze
- il contratto stabilisce solo il rapporto di locazione e non altri accordi
- i firmatari sono persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione .
3. è possibile prevedere al pagamento di imposte e bolli eventualmente dovuti direttamente on line, riportando i dati del conto corrente presso una banca convenzionata con l’agenzia delle Entrate.
4. Alla fine della procedura on line si riceve una prima ricevuta di invio immediata ed inseguito, entro qualche giorno, la ricevuta ufficiale di avvenuta registrazione.
5. Il software per la registrazione on line prevede la possibilità di eseguire nella stessa maniera non solo la prima registrazione, ma anche adempimenti successivi: rinnovo, proroga, subentro, risoluzione.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Registrazione telematica obbligatoria anche per i multiproprietari.
Registrazione del contratto di affitto, ravvedimento operoso e proroga della locazione: gli ultimi chiarimenti delle Entrate.

by Andrea Cioli
in Esperto
on Novembre 24, 2016
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Finalmente una nuova Convenzione Nazionale

Come anticipato in un recente articolo del Blog, il 25 ottobre 2016 è stata stipulata presso il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti la nuova Convenzione Nazionale tra le Associazioni maggiormente rappresentative di proprietari e inquilini (la precedente risaliva al 1999).

La nuova Convenzione Nazionale, una volta recepita da apposito Decreto Ministeriale, costituirà la base per i futuri Accordi Territoriali locali attraverso i quali verranno definiti i criteri per la stipula dei contratti a canone concordato (o del “secondo canale”).

Fino alla stipula degli Accordi in base alla nuova Convenzione (e al Decreto Ministeriale a venire) varranno gli Accordi attualmente in vigore.

Prima ancora che tale novità produca effetti concreti, dunque, può essere utile una panoramica più dettagliata circa le novità principali che interesseranno i cosiddetti contratti “del secondo canale” in futuro.

by Andrea Cioli
in Esperto
on Novembre 03, 2016
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  • Carlo

    La comunicazione alla Sopraintendenza in caso di locazione di immobili vincolata é stata abolita
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Immobile vincolato

Se è ben noto ai più che la vendita di un immobile “vincolato” (riconosciuto di interesse storico-artistico dalla Soprintendenza) comporti alcuni passaggi peculiari, non sempre è chiaro cosa specificamente comporti la locazione di un immobile del genere, sia a livello contrattuale che agevolativo che, infine, di obblighi comunicativi. Torniamo dunque su questo argomento, già affrontato tempo fa, per fornire un quadro generale di tutti gli aspetti coinvolti.

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  • Carlo

    La comunicazione alla Sopraintendenza in caso di locazione di immobili vincolata é stata abolita
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by Isabella Tulipano
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on Ottobre 25, 2016
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  • antonella

    salve isabella, sono antonella e risiedo all'estero sin da giovane. Ho finalmente finito di sistemare un appartamento a RM, che era di mio padre, di cui sarò proprietaria ad aprile (per regolarizzazione con il comune di Frascati) e potrò quindi affittarlo. Mi fa paura l'idea dovuto a quello che le...
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  • Gabriela Marrella

    In trattative per l'affitto di uno studio professionale viene chiesto al proprietario di poter eseguire alcune modifiche all'immobile a esclusivo carico del locatario che doveva poi provvedere alla nuova agibilità. Il locatario pur completando i lavori non conclude l'iter per l'agibilita' e non stip...
    0
  • Antonio

    E' semplicemente vergognoso e sarebbe anche indecoroso per un paese NORMALE che un proprietario di casa debba pagare le tasse su un reddito presunto . Cioè pagare imposte per poi chiedere il rimborso per il canone non percepito . Signori del governo ( si fa per dire ) se il locatore non incassa il...
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manuale per sfrattare bene e velocemente un inquilino

 

Manuale facile per sfrattare un inquilino moroso.

Ne siamo consapevoli, l’argomento sfratto non è mai tanto piacevole da affrontare, ma di fatto rimane tra gli argomenti di maggiore interesse. Sia per chi, proprietario di un immobile, si ritrova ad avere lo stesso occupato da qualcuno che non paga e rivendica il diritto a riappropriarsi di tale bene concesso, come sancisce la legge e il contratto stipulato, solo dietro il regolare pagamento di un compenso pattuito. Interessante anche per l’inquilino che si dovesse ritrovare nella difficile situazione di non poter più affrontare la spesa di un canone di affitto e quindi a subire una causa di sfratto.

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  • antonella

    salve isabella, sono antonella e risiedo all'estero sin da giovane. Ho finalmente finito di sistemare un appartamento a RM, che era di mio padre, di cui sarò proprietaria ad aprile (per regolarizzazione con il comune di Frascati) e potrò quindi affittarlo. Mi fa paura l'idea dovuto a quello che le...
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  • Gabriela Marrella

    In trattative per l'affitto di uno studio professionale viene chiesto al proprietario di poter eseguire alcune modifiche all'immobile a esclusivo carico del locatario che doveva poi provvedere alla nuova agibilità. Il locatario pur completando i lavori non conclude l'iter per l'agibilita' e non stip...
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  • Antonio

    E' semplicemente vergognoso e sarebbe anche indecoroso per un paese NORMALE che un proprietario di casa debba pagare le tasse su un reddito presunto . Cioè pagare imposte per poi chiedere il rimborso per il canone non percepito . Signori del governo ( si fa per dire ) se il locatore non incassa il...
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by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 06, 2016
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  • ALFREDO

    Salve sig.ra isabella sette anni fa ho preso in affitto un locale commerciale per la vendita al dettaglio,con l'entrata in vigore della tasi ho scoperto (tramite visura catast.) che il locale risulta cat. c/2 ho lasciato il locale per non incorrere in sanzioni e chiusura attivita' trovando un altro ...
    0
  • David

    Salve, ho da poco stipulato un contratto locazione commerciale C/1, il locatore mi ha consegnato il certificato energetico, assicurandomi che mi avrebbe successivamente consegnato anche " certificato agibilità e conformità impianto elettrico. Ad oggi non ho ricevuto nulla, potrebbe essere nullo il c...
    0
  • nicola

    Buongiorno, sono fuori tema ma spero che mi possiate risponndere... Sono prossimo alla prima scadenza del 4+4 e vorrei convertirlo in un concordato 3+2. Devo risolvere il primo (pagando la relativa imposta) e fare il secondo o basta semplicemente fare il secondo? Grazie. Nicola
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consigli per i contratti di negozi o uffici

Come stipulare un perfetto contratto commerciale.


Ufficio, negozio, laboratorio, associazione, palestra. Sono tante le attività che vengono avviate in locali presi in affitto. Tra la scelta della location, l’arredamento, le autorizzazioni, gli investimenti.. pensare anche al contratto di affitto risulta particolarmente impegnativo. Durata, disdetta, indennità: questi forse gli aspetti più conosciuti di un contratto ad uso diverso dall’abitativo. Ma anche l’aggiornamento Istat, il deposito, gli articoli più importanti a cui prestare la massima attenzione.

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  • ALFREDO

    Salve sig.ra isabella sette anni fa ho preso in affitto un locale commerciale per la vendita al dettaglio,con l'entrata in vigore della tasi ho scoperto (tramite visura catast.) che il locale risulta cat. c/2 ho lasciato il locale per non incorrere in sanzioni e chiusura attivita' trovando un altro ...
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  • David

    Salve, ho da poco stipulato un contratto locazione commerciale C/1, il locatore mi ha consegnato il certificato energetico, assicurandomi che mi avrebbe successivamente consegnato anche " certificato agibilità e conformità impianto elettrico. Ad oggi non ho ricevuto nulla, potrebbe essere nullo il c...
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  • nicola

    Buongiorno, sono fuori tema ma spero che mi possiate risponndere... Sono prossimo alla prima scadenza del 4+4 e vorrei convertirlo in un concordato 3+2. Devo risolvere il primo (pagando la relativa imposta) e fare il secondo o basta semplicemente fare il secondo? Grazie. Nicola
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by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 23, 2016
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  • Ale

    Buongiorno Isabella, mi ero già rivolta a Lei per alcune delucidazioni riguardanti l'acquisto di un immobile locato. Finalmente il 19/10 c.a. abbiamo firmato l'atto di compravendita dell'immobile. Premetto che ho acquistato l'immobile dichiarando essere la mia prima casa con finalità ad uso abitativ...
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  • Stefi

    Ciao! questo articolo mi piace molto :-)
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  • Stefania

    Ciao Esperto, ti ringrazio per la tua risposta! Stefi
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come evitare una causa di sfratto

Come evitare una causa di sfratto!


Lo sfratto, quello per morosità in particolare, rappresenta il peggior incubo per chi decide di concedere in affitto il proprio bene. Un incubo alimentato da tante “leggende” che si narrano introno a storie di proprietari che non riescono più a liberarsi degli inquilini, saghe di cause iniziate insieme alla messa in onda della prima puntata di Beautiful e ancora in corso (proprio come Beautiful), racconti di chi ci ha rimesso molto in termini economici e psicologici. Con il dubbio peggiore che attanaglia questi proprietari: ma potevo evitare tutto questo?

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  • Ale

    Buongiorno Isabella, mi ero già rivolta a Lei per alcune delucidazioni riguardanti l'acquisto di un immobile locato. Finalmente il 19/10 c.a. abbiamo firmato l'atto di compravendita dell'immobile. Premetto che ho acquistato l'immobile dichiarando essere la mia prima casa con finalità ad uso abitativ...
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  • Stefi

    Ciao! questo articolo mi piace molto :-)
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  • Stefania

    Ciao Esperto, ti ringrazio per la tua risposta! Stefi
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by Isabella Tulipano
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on Settembre 02, 2016
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  • Cristiano

    Buongiorno ho una casa di proprietà in Campania che ho affittato da anni, anno scorso abbiamo rinnovato il contratto di 4+4 ma negli ultimi mesi per motivi personali ho deciso di mettere in vendita l'appartamento e l'ho comunicato alla mia attuale affittuaria che purtroppo non è nelle condizioni di ...
    0
  • Francesca Cantarello

    Buongiorno Sig.ra Isabella, ho affittato un anno fa un appartamento con contratto 4+4. Va tutto bene ma vorrei comprarmi una casetta mia. Sul contratto di locazione è scritto che posso risolverlo in qualsiasi momento dandone comunicazione scritta con raccomandata A/R rispettando i sei mesi di preavv...
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  • marco

    Grazie Isabella, sempre molto gentile e preparata. Saluti Marco
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risolvere il contratto di affitto seguendo 5 semplici regole

Come chiudere un contratto d’affitto senza alcun rimpianto.


Il primo, fondamentale, step è quello di prendere coscienza della volontà o più spesso necessità di dover lasciare l’immobile in cui si vive in affitto. Da pochi giorni, mesi o anni: in ogni caso se non siamo a scadenza contrattuale si parla di risoluzione anticipata del contratto e sappiamo orami che è una facoltà concessa all’inquilino in un contratto di affitto in qualsiasi momento, soprattutto per gravi ed oggettivi motivi. In teoria nessun problema, in pratica?

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  • Cristiano

    Buongiorno ho una casa di proprietà in Campania che ho affittato da anni, anno scorso abbiamo rinnovato il contratto di 4+4 ma negli ultimi mesi per motivi personali ho deciso di mettere in vendita l'appartamento e l'ho comunicato alla mia attuale affittuaria che purtroppo non è nelle condizioni di ...
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  • Francesca Cantarello

    Buongiorno Sig.ra Isabella, ho affittato un anno fa un appartamento con contratto 4+4. Va tutto bene ma vorrei comprarmi una casetta mia. Sul contratto di locazione è scritto che posso risolverlo in qualsiasi momento dandone comunicazione scritta con raccomandata A/R rispettando i sei mesi di preavv...
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  • marco

    Grazie Isabella, sempre molto gentile e preparata. Saluti Marco
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by Andrea Cioli
in Esperto
on Agosto 25, 2016
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Conduttore impresa regime fiscale

Un supporto nel caos interpretativo

Ultimamente molto è stato scritto sulla possibilità per il locatore persona fisica di optare per il regime della cedolare secca in caso di immobile concesso in locazione ad un’impresa per l’uso abitativo dei suoi dipendenti.

In particolare, la notizia che più frequentemente si legge è che “finalmente è possibile optare per cedolare in caso di contratto a uso foresteria” ma, nonostante un’informazione del genere parta da presupposti reali, il risultato è che spesso si generi una certa confusione in chi legge: se è vero che finalmente è possibile farlo, perché all’Agenzia delle Entrate continuano a dire il contrario? E’ una notizia fondata o no?

L’obiettivo di questo articolo è fare un po’ di chiarezza e ricostruire lo scenario in merito, cercando di fornire una risposta utile a chi si stia ponendo la fatidica domanda: “opto o non opto?”.

by Andrea Cioli
in Esperto
on Agosto 18, 2016
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  • monica

    Blog molto esaustivo.Volevo chiedere la raccomandata al conduttore quando va spedita?Dopo la registrazione del contratto cedolare secca a canone concordato.E con ricevuta di ritorno aperta?Grazie
    0
  • Tiziana

    Grande Cioli sei la forza della solo affitti
    0
  • Marco

    Articolo molto interessante e soprattutto utile come sempre. Dato che ci sono cascato in pieno (contratto 4+4 con cedolare stipulato il 5/11/2011, proroga non comunicata entro novembre 2015), non ho ben capito se la scadenza del 30 settembre riguarda il 2015 o il 2016 che è l'anno della dichiarazion...
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Tempistica proroga cedolare remissione in bonis

Le insidie nascoste nella proroga di un contratto in cedolare secca

Il regime fiscale della cedolare secca ha festeggiato da poco il quinto anno di vita e l’esperienza applicativa ci consente di definirne non solo le opportunità in termini di vantaggio, ma anche alcune criticità operative.

Una, in particolare, sembra essere la principale trappola per i locatori, soprattutto per quelli “fai da te” poco abituati alle scadenze e agli adempimenti previsti per chi mette a reddito il proprio immobile: la proroga di un contratto soggetto a tale regime.

Se infatti la scelta della cedolare porta a una grande semplificazione degli adempimenti, consentendo di bypassare quello del versamento delle annualità successive, è concreto il rischio che il “rilassamento” derivante da questo snellimento si trasformi in un boomerang. Questa considerazione nasce come sempre da un dato reale: il grande numero di segnalazioni di locatori “in difficoltà” che abbiamo ricevuto.

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  • monica

    Blog molto esaustivo.Volevo chiedere la raccomandata al conduttore quando va spedita?Dopo la registrazione del contratto cedolare secca a canone concordato.E con ricevuta di ritorno aperta?Grazie
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  • Tiziana

    Grande Cioli sei la forza della solo affitti
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  • Marco

    Articolo molto interessante e soprattutto utile come sempre. Dato che ci sono cascato in pieno (contratto 4+4 con cedolare stipulato il 5/11/2011, proroga non comunicata entro novembre 2015), non ho ben capito se la scadenza del 30 settembre riguarda il 2015 o il 2016 che è l'anno della dichiarazion...
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by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 14, 2016
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  • marco

    Vediamo se ho capito.. L'inquilino non è presente nell'appartamento ma ha chiuso perfettamente porte, finestre e persiane. Non ha installato impianti di videosorveglianza o allarmi precedentemente allo scasso. I danni alla persiana e a qualunque altro infisso sono a carico del Locatore??...
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ladri entrano in casa, in affitto, come difendersi

Inquilino in vacanza, ladri in azione: a chi tocca pagare?


Estate: stagione del sole, spiaggia, amori e relax.. purtroppo dobbiamo aggiungere, anche, stagione dei furti. Non che nelle altre stagione, ahinoi, i ladri non siano sempre attivi.. e in questo 2016 particolarmente, dato che l’ultimo dato pubblicato parla di un + 30% nel primo semestre di quest0anno. Certo però, i tanti appartamenti vuoti per le ferie sono un’attrattiva in più per i professionisti del furto in appartamento che possono muoversi, quasi indisturbati, tra condomini svuotati e vie deserte. La brutta sorpresa al rientro, poi, comporta un ulteriore grattacapo, per chi è in affitto: a chi tocca sistemare il tutto e quindi pagare i danni subiti?

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  • marco

    Vediamo se ho capito.. L'inquilino non è presente nell'appartamento ma ha chiuso perfettamente porte, finestre e persiane. Non ha installato impianti di videosorveglianza o allarmi precedentemente allo scasso. I danni alla persiana e a qualunque altro infisso sono a carico del Locatore??...
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