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10 luoghi comuni sull’affitto, da sfatare!!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 13, 2015
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Possiamo dire che in oltre due anni di attività di questo blog cominciamo ad avere un po' di esperienza su quelle che sono le curiosità, gli interessi, ma anche le paure di chi si avvicina al mondo dell'affitto. Ci sono alcuni stereotipi legati magari alla durata del contratto, agli sfratti, alla cedolare che vanno ad influire sulle scelte di proprietari e degli inquilini, confutati come verità acquisite, che tali non sono! Proviamo a sfatare insieme, quindi, i falsi miti dell'affitto.

1. Contratto breve, sfratto più veloce! Cominciamo dal primo grande luogo comune per cui il proprietario vorrebbe stipulare sempre contratti di breve durata pensando che in questo modo allo scadere dello stesso, se l'inquilino non paga, libererà comunque in fretta l'immobile. Purtroppo questo non è vero in assoluto, soprattutto senza una causa di sfratto non si recuperano i canoni non versati;


2. Posso tenere una copia delle chiavi per eventuali emergenze. Del tutto falso! Il proprietario deve consegnare tutte le copie delle chiavi; entrando in casa senza il permesso dell'inquilino rappresenta una violazione di domicilio;


3. Vorrei stipulare un contratto a cedolare secca. Un modo di dire, ormai, non corretto. La cedolare secca è un tipo di regime fiscale che il proprietario può scegliere, in alternativa al classico regime Irpef, per tassare i redditi derivante dall'affitto di un immobile ad uso abitativo;


4. Contratto di un anno: un periodo di prova per conoscere l'inquilino. Il contratto di un anno non è previsto dalla legge 431/98 che regola gli affitti abitativi, se non come contratto ad uso transitorio (da 1 a 18 mesi) con una motivazione reale di transitorietà ed un canone concordato nel caso di comuni ad alta densità abitativa;


5. Affitto la prima casa, non sposto la residenza e continuo ad usufruire delle agevolazioni. Luogo comune da sfatare. Ai fini delle agevolazioni Imu prima casa si intende l'immobile utilizzato direttamente come abitazione principale e quindi di fatto non concesso in affitto;


6. Sconto il deposito cauzionale dagli ultimi mesi di affitto. Il canone d'affitto va regolarmente pagato fino alla riconsegna delle chiavi, mentre il deposito cauzionale va restituito se non ci sono danni all'immobile;


7. Se ci sono gravi motivi, posso lasciare l'immobile con soli 3 mesi di disdetta. In realtà i gravi motivi sono indispensabili per poter dare disdetta anticipata, da parte dell'inquilino, in qualsiasi momento; ma il periodo di preavviso da rispettare è di sei mesi, o più breve, ma solo se espressamente indicato nel contratto o concordato e concesso dal proprietario;


8. Un residente non può stipulare un contratto transitorio. Diciamo che solitamente se la motivazione di transitorietà è legata all'inquilino, molto probabilmente parliamo di un trasfertista, ma tale condizione non è vincolante. Se ad esempio la motivazione fosse quella di acquisto di una nuova abitazione da ultimare, la residenza dell'inquilino non sarebbe affatto in contrasto;


9. Sono proprietario di un immobile, non posso intestarmi un contratto d'affitto. Il fatto che prendo in affitto un immobile non vuol dire che non possa essere proprietario di altri beni o che debba spostare necessariamente la residenza. Quindi potrei prenderlo per essere vicino al mio lavoro o per conto di un parente;


10. Per stipulare un contratto a canone concordato è necessaria l'assistenza delle associazioni di categoria. Il contratto a canone concordato deve essere stipulato sulla base di quanto prevede l'accordo territoriale stipulato tra le associazioni di categoria maggiormente rappresentative a livello locale; quindi deve rispettarne requisiti e parametri. Ma rimane una scrittura privata tra le parti, valida se il calcolo è corretto ed il modello utilizzato è quello giusto.

Un po' di chiarezza, ci auguriamo, in attesa di qualche nuova verità, a cui credere o forse no.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • maria

    buon giorno isabella. Ti spiego la mia situazione: sono italo-argentina, adesso sono all'estero (in Argentina, sono iscritta all'AIRE) ma rientrerò in Italia dopo 10 anni. Abitavo a Roma ma adesso per convenienze lavorativi voglio stabilirmi a Milano. Non conosco la citta, quindi prima di prendere decisioni piu definitive (comprare un appartamento o affittare 4+4) mi piacerebbe affittare con contratto transitorio di un anno circa, che pagherò in una tantum (vengo da risiedere all'estero tanti anni, non ho garanzie in Italia). Con un contratto transitorio e con le mie motivazioni, posso chiedere la residenza? dopo tanti anni fuori ho bisogno ugente di nnovare la patente di guida, la carta d'identita (tutto scaduto), fare un conto corrento e per tutto cio HO BISOGNO DELLA RESIDENZA. Cordiali Saluti e non ci posso credere che in Italia ancora siamo con la burocrazia del domicilio, residenza, dimora.. in un mondo globale dove espostarsi e' sempre piu necessario. In altri paesi il tuo domicilio, anche transitorio, e' la tua residenza e punto.

  • Gentile Maria, anche in virtù di un contratto transitorio è possibile richiedere la residenza. Quindi a seconda del comune dovrà presentare i documenti necessari; le procedure oggi sono abbastanza veloci.

  • Jean

    Salve ho una domanda da porvi un anno fa con mia suocera abbiamo preso una casa in affitto con un contratto dove entrambi risultato gli affittuari, ora dopo un anno per caso visto che la casa è su due piani mi accorgo che di nascosto senza dire nulla se ne sta andando via. Vorrei capire se lo può fare senza dire nulla e dare preavviso ed in caso cosa posso fare per tutelarmi? Grazie mille anticipatamente buona giornata Jean

  • Gentile Jean finché non c'è una disdetta formale, inviata con raccomandata e rispettando i termini di preavviso lei potrebbe considerare sua suocera co obbligata nel contratto.

  • Jean

    In caso dimmi ve mi posso rivolgere per avere assistenza, c'è qualche associazione, caffè o devo per forza rivolgermi ad un avvocato? Grazie

  • in questo caso la competenza è di un legale; potrebbe cercarne uno presso l'associazione di categoria degli inquilini come sunia o sicet

  • Valentina

    Salve, avrei bisogno di un consiglio, ho appena fittato casa ed ho necessità di apportare alcune modifiche alle tubature della cucina, dovrei fare una piccola prolunga poichè i gli attacchi non corrispondono alla posizione del mio lavello e del gas. Per fare ciò ho bisogno di rompere qualche mattonella ma la proprietaria non mi vuole dare il consenso, ha detto che devo fare le prolunghe esterne ed eliminare i pannelli posteriori dei mobili (cosa che non mi è possibile in quanto nel mezzo ho la lavastoviglie che non ha un pannello removibile e non lascia spazio dietro) o, come altra soluzione, mi ha detto di cambiare il top e di posizionare diversamente i mobili (ma per fare ciò mi hanno chiesto tantissimo). Io le avevo proposto di cercare delle mattonelle uguali, ho girato tanto ma non sono riuscita a trovarle perchè sono mattonelle vecchie, le ho proposto di metterle mattonelle quanto più simili possibili ma non ha accettato, ha detto che devono essere uguali e quindi non vuole neanche che le risistemi il muro nel miglior modo che posso. Ha detto che se rompo il muro lei in futuro si tratterrà il deposito cauzionale. Può farlo? Mi consigliate cosa fare? Grazie

  • Gentile Valentina diciamo che alla riconsegna dell'immobile la proprietaria potrà lamentare il fatto che le mattonelle non siano uguali e per questo chiedere un risarcimento, stabilire ora che il valore di questo sia il deposito è un po' prematuro.

  • Luisa

    Buongiorno gentile Isabella,
    c'è una persona interessata a prendere in affitto un nostro appartamento, che di solito affittiamo per brevi periodi. Per 3 mesi potrei farlo, poichè fino a Luglio ho delle prenotazioni. Forse nel frattempo mi si libera un altro appartamento a cui sarebbe interessata sempre la stessa persona, per 3 anni. Altrimenti alla persona va bene comunque affittare la casa per intanto 3 mesi per cercarne eventualmente un'altra con più comodità. Che tipo di contratto è possibile? Per 3 mesi il transitorio, ma con quali motivazioni e dove si vedono le tariffe dei canoni concordati nel comune di Como? Poi, eventualmente, per circa 3 anni che tipo di contratto si potrebbe stipulare ?

    Cordialmente e ringraziandola anticipatamente,
    Luisa

  • Gentile Luisa, per tre mesi dovrebbe stipulare un transitorio, riportando come motivazione la sua necessità di riottenere l'immobile per uso personale o per vendita; per i tre anni potrebbe valutare un contratto a canone concordato di tre anni + 2 sul quale potrebbe applicare l'aliquota agevolata della cedolare al 10%. Per il calcolo del canone concordato a como può consultare tale sito http://www.sunia.it/acccomo

  • Luisa

    Grazie mille della celere ed esauriente risposta.

    Le auguro una buona giornata.
    Luisa

  • patty

    salve, ho letto che il proprietario non può avere copia delle chiavi, noi siamo una coppia in affitto in una casa (da 3 anni) abitata solo da un'altra famiglia,il proprietario dell'immobile, senza che noi lo sapessimo ha le chiavi del portone di ingresso in comune, dice che è per praticità visto che sopra ai nostri appartamenti c'è la soffitta (che è in comune tra noi due famiglie) e lui ci tiene vecchie cose di famiglia, lo può fare???
    E' capitato già che venisse per andare in soffitta senza avvisare.Oltretutto da poco ci ha detto che i due appartamenti vuoti al piano superiore ( vuoti e sfitti e non di sua proprietà..) si aprono con le stesse chiavi che aprono la porta interna del salotto di casa nostra. Ci ha detto "simpaticamente" pensavo che lo sapeste..mi sembra che ve lo avessi detto. Noi sempre più stupiti, abbiamo controllato e scoperto, dopo 3 anni ,che la chiave del nostro salotto apre l'appartamento sfitto, e c viene il dubbio che pure l'altra famiglia che vive accanto a noi abbia le chiavi. Che cosa potremmo fare??!!

  • Gentile Patty, rispetto alla soffitta se c'è un uso comune non si può impedire al proprietario di mantenere una copia; mentre potreste decidere di cambiare la vostra serratura per avere la giusta privacy e sicurezza.

  • nonuke

    Cara Isabella, le pongo due domande distinte - 1) ospitare inella propria dimora una studentessa tedesca o inglese o della comunità europe per 15 giorni è obbligatorio fare la denuncia alla pubblica sicurezza per la legge antiterrorismo'?2) I contratti di affitto agli sdudenti godono delle agevolazioni fiscali ai fini irpef come quelli di 3+2. Studenti s'intende solo italiani o anche stranieri che frequentano l'università italiana? Grazie

  • Gentile per ospitalità sotto i 30 giorni non c'è obbligo di comunicazione di cessione fabbricato. Le agevolazioni sono previste per studenti fuori sede, quindi italiani.

  • Anna

    Gentile Isabella, ho pagato l'F24 per la proroga di un contratto d'affitto (io sono la proprietaria) e ore ho preparato il modello RLI per comunicare la proroga all'agenzia delle entrate.
    Posso inviare per raccomandata il modello all'ufficio delle AdE presso cui ho registrato il contratto, invece di presentare di persona il modello?

    Grazie mille, buon lavoro

  • Gentile Anna può farlo naturalmente; magari invii una raccomandata con ricevuta di ritorno in modo da conservare documentazione e data certa.

  • Giuseppe

    Buonasera Isabella,
    posso realizzare la sede legale ed operativa della mia società (srl di servizi informatici ) in un immobile la cui destinazione d'uso è quella di abitazione ? Si precisa che non siamo al pubblico , e che la nostra attività di ufficio è simile a quella di architetti , ingegneri , avvocati, commercialisti. E' necessario il cambio di destinazione d'uso da parte del locatore in A10 ?
    grazie

  • Gentile Giuseppe il cambio di destinazione d'uso sarebbe necessario; considerando che ci sono tariffe diverse e imposte calcolate sul tipo di destinazione d'uso dell'immobile.

  • ugo

    Isabella io mi sono informato e ritengo che alla domanda di Giuseppe si possa rispondere con un si! Posso tenere un ufficio anche in un immobile accatastato come abitazione!

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