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10 luoghi comuni sull’affitto, da sfatare!!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 13, 2015
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Possiamo dire che in oltre due anni di attività di questo blog cominciamo ad avere un po' di esperienza su quelle che sono le curiosità, gli interessi, ma anche le paure di chi si avvicina al mondo dell'affitto. Ci sono alcuni stereotipi legati magari alla durata del contratto, agli sfratti, alla cedolare che vanno ad influire sulle scelte di proprietari e degli inquilini, confutati come verità acquisite, che tali non sono! Proviamo a sfatare insieme, quindi, i falsi miti dell'affitto.

1. Contratto breve, sfratto più veloce! Cominciamo dal primo grande luogo comune per cui il proprietario vorrebbe stipulare sempre contratti di breve durata pensando che in questo modo allo scadere dello stesso, se l'inquilino non paga, libererà comunque in fretta l'immobile. Purtroppo questo non è vero in assoluto, soprattutto senza una causa di sfratto non si recuperano i canoni non versati;


2. Posso tenere una copia delle chiavi per eventuali emergenze. Del tutto falso! Il proprietario deve consegnare tutte le copie delle chiavi; entrando in casa senza il permesso dell'inquilino rappresenta una violazione di domicilio;


3. Vorrei stipulare un contratto a cedolare secca. Un modo di dire, ormai, non corretto. La cedolare secca è un tipo di regime fiscale che il proprietario può scegliere, in alternativa al classico regime Irpef, per tassare i redditi derivante dall'affitto di un immobile ad uso abitativo;


4. Contratto di un anno: un periodo di prova per conoscere l'inquilino. Il contratto di un anno non è previsto dalla legge 431/98 che regola gli affitti abitativi, se non come contratto ad uso transitorio (da 1 a 18 mesi) con una motivazione reale di transitorietà ed un canone concordato nel caso di comuni ad alta densità abitativa;


5. Affitto la prima casa, non sposto la residenza e continuo ad usufruire delle agevolazioni. Luogo comune da sfatare. Ai fini delle agevolazioni Imu prima casa si intende l'immobile utilizzato direttamente come abitazione principale e quindi di fatto non concesso in affitto;


6. Sconto il deposito cauzionale dagli ultimi mesi di affitto. Il canone d'affitto va regolarmente pagato fino alla riconsegna delle chiavi, mentre il deposito cauzionale va restituito se non ci sono danni all'immobile;


7. Se ci sono gravi motivi, posso lasciare l'immobile con soli 3 mesi di disdetta. In realtà i gravi motivi sono indispensabili per poter dare disdetta anticipata, da parte dell'inquilino, in qualsiasi momento; ma il periodo di preavviso da rispettare è di sei mesi, o più breve, ma solo se espressamente indicato nel contratto o concordato e concesso dal proprietario;


8. Un residente non può stipulare un contratto transitorio. Diciamo che solitamente se la motivazione di transitorietà è legata all'inquilino, molto probabilmente parliamo di un trasfertista, ma tale condizione non è vincolante. Se ad esempio la motivazione fosse quella di acquisto di una nuova abitazione da ultimare, la residenza dell'inquilino non sarebbe affatto in contrasto;


9. Sono proprietario di un immobile, non posso intestarmi un contratto d'affitto. Il fatto che prendo in affitto un immobile non vuol dire che non possa essere proprietario di altri beni o che debba spostare necessariamente la residenza. Quindi potrei prenderlo per essere vicino al mio lavoro o per conto di un parente;


10. Per stipulare un contratto a canone concordato è necessaria l'assistenza delle associazioni di categoria. Il contratto a canone concordato deve essere stipulato sulla base di quanto prevede l'accordo territoriale stipulato tra le associazioni di categoria maggiormente rappresentative a livello locale; quindi deve rispettarne requisiti e parametri. Ma rimane una scrittura privata tra le parti, valida se il calcolo è corretto ed il modello utilizzato è quello giusto.

Un po' di chiarezza, ci auguriamo, in attesa di qualche nuova verità, a cui credere o forse no.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Valentina

    Salve, avrei bisogno di un consiglio, ho appena fittato casa ed ho necessità di apportare alcune modifiche alle tubature della cucina, dovrei fare una piccola prolunga poichè i gli attacchi non corrispondono alla posizione del mio lavello e del gas. Per fare ciò ho bisogno di rompere qualche mattonella ma la proprietaria non mi vuole dare il consenso, ha detto che devo fare le prolunghe esterne ed eliminare i pannelli posteriori dei mobili (cosa che non mi è possibile in quanto nel mezzo ho la lavastoviglie che non ha un pannello removibile e non lascia spazio dietro) o, come altra soluzione, mi ha detto di cambiare il top e di posizionare diversamente i mobili (ma per fare ciò mi hanno chiesto tantissimo). Io le avevo proposto di cercare delle mattonelle uguali, ho girato tanto ma non sono riuscita a trovarle perchè sono mattonelle vecchie, le ho proposto di metterle mattonelle quanto più simili possibili ma non ha accettato, ha detto che devono essere uguali e quindi non vuole neanche che le risistemi il muro nel miglior modo che posso. Ha detto che se rompo il muro lei in futuro si tratterrà il deposito cauzionale. Può farlo? Mi consigliate cosa fare? Grazie

  • Gentile Valentina diciamo che alla riconsegna dell'immobile la proprietaria potrà lamentare il fatto che le mattonelle non siano uguali e per questo chiedere un risarcimento, stabilire ora che il valore di questo sia il deposito è un po' prematuro.

  • Luisa

    Buongiorno gentile Isabella,
    c'è una persona interessata a prendere in affitto un nostro appartamento, che di solito affittiamo per brevi periodi. Per 3 mesi potrei farlo, poichè fino a Luglio ho delle prenotazioni. Forse nel frattempo mi si libera un altro appartamento a cui sarebbe interessata sempre la stessa persona, per 3 anni. Altrimenti alla persona va bene comunque affittare la casa per intanto 3 mesi per cercarne eventualmente un'altra con più comodità. Che tipo di contratto è possibile? Per 3 mesi il transitorio, ma con quali motivazioni e dove si vedono le tariffe dei canoni concordati nel comune di Como? Poi, eventualmente, per circa 3 anni che tipo di contratto si potrebbe stipulare ?

    Cordialmente e ringraziandola anticipatamente,
    Luisa

  • Gentile Luisa, per tre mesi dovrebbe stipulare un transitorio, riportando come motivazione la sua necessità di riottenere l'immobile per uso personale o per vendita; per i tre anni potrebbe valutare un contratto a canone concordato di tre anni + 2 sul quale potrebbe applicare l'aliquota agevolata della cedolare al 10%. Per il calcolo del canone concordato a como può consultare tale sito http://www.sunia.it/acccomo

  • Luisa

    Grazie mille della celere ed esauriente risposta.

    Le auguro una buona giornata.
    Luisa

  • patty

    salve, ho letto che il proprietario non può avere copia delle chiavi, noi siamo una coppia in affitto in una casa (da 3 anni) abitata solo da un'altra famiglia,il proprietario dell'immobile, senza che noi lo sapessimo ha le chiavi del portone di ingresso in comune, dice che è per praticità visto che sopra ai nostri appartamenti c'è la soffitta (che è in comune tra noi due famiglie) e lui ci tiene vecchie cose di famiglia, lo può fare???
    E' capitato già che venisse per andare in soffitta senza avvisare.Oltretutto da poco ci ha detto che i due appartamenti vuoti al piano superiore ( vuoti e sfitti e non di sua proprietà..) si aprono con le stesse chiavi che aprono la porta interna del salotto di casa nostra. Ci ha detto "simpaticamente" pensavo che lo sapeste..mi sembra che ve lo avessi detto. Noi sempre più stupiti, abbiamo controllato e scoperto, dopo 3 anni ,che la chiave del nostro salotto apre l'appartamento sfitto, e c viene il dubbio che pure l'altra famiglia che vive accanto a noi abbia le chiavi. Che cosa potremmo fare??!!

  • Gentile Patty, rispetto alla soffitta se c'è un uso comune non si può impedire al proprietario di mantenere una copia; mentre potreste decidere di cambiare la vostra serratura per avere la giusta privacy e sicurezza.

  • nonuke

    Cara Isabella, le pongo due domande distinte - 1) ospitare inella propria dimora una studentessa tedesca o inglese o della comunità europe per 15 giorni è obbligatorio fare la denuncia alla pubblica sicurezza per la legge antiterrorismo'?2) I contratti di affitto agli sdudenti godono delle agevolazioni fiscali ai fini irpef come quelli di 3+2. Studenti s'intende solo italiani o anche stranieri che frequentano l'università italiana? Grazie

  • Gentile per ospitalità sotto i 30 giorni non c'è obbligo di comunicazione di cessione fabbricato. Le agevolazioni sono previste per studenti fuori sede, quindi italiani.

  • Anna

    Gentile Isabella, ho pagato l'F24 per la proroga di un contratto d'affitto (io sono la proprietaria) e ore ho preparato il modello RLI per comunicare la proroga all'agenzia delle entrate.
    Posso inviare per raccomandata il modello all'ufficio delle AdE presso cui ho registrato il contratto, invece di presentare di persona il modello?

    Grazie mille, buon lavoro

  • Gentile Anna può farlo naturalmente; magari invii una raccomandata con ricevuta di ritorno in modo da conservare documentazione e data certa.

  • Giuseppe

    Buonasera Isabella,
    posso realizzare la sede legale ed operativa della mia società (srl di servizi informatici ) in un immobile la cui destinazione d'uso è quella di abitazione ? Si precisa che non siamo al pubblico , e che la nostra attività di ufficio è simile a quella di architetti , ingegneri , avvocati, commercialisti. E' necessario il cambio di destinazione d'uso da parte del locatore in A10 ?
    grazie

  • Gentile Giuseppe il cambio di destinazione d'uso sarebbe necessario; considerando che ci sono tariffe diverse e imposte calcolate sul tipo di destinazione d'uso dell'immobile.

  • ugo

    Isabella io mi sono informato e ritengo che alla domanda di Giuseppe si possa rispondere con un si! Posso tenere un ufficio anche in un immobile accatastato come abitazione!

  • Gentile Ugo si è informato con il suo ufficio tecnico? Ci deve essere l'autorizzazione ad aprire un ufficio in un'abitazione; la destinazione d'uso di solito va rispettata.

  • ugo

    Gentile Isabella, il mio ufficio tecnico non pone alcun divieto...e in effetti l'art. 19, comma 4, dl 78 2010, cosi come modificato in sede di conversione, prevede l'obbligo di allineamento tra destinazione d'uso e categoria catastale solo con riferimento agli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi. La norma per il momento non si riferisce alle scritture private non autenticate, quali sono i contratti di locazione. Di piu' l'Agenzia delle Entrate, interrogata sul punto, oltre a non porre per ora alcun divieto, ritiene che le spese sostenute per i canoni di locazione e le relative spese siano deducibili, cio' sulla base delle indicazioni del Memento Fiscale 2014, casa editrice Ipsoa, confermate dai meno recenti corriere tributario 48 del 2011 e da Fisco n° 21 del 2003.

  • Grazie Ugo per la precisazione; di solito nella nostra interpretazione teniamo conte del fatto che la Circolare 2/2010 dell'Agenzia del Territorio relativa al DL 78/2010.; al punto 3 lettera e), pag. 10 specifica: "L'obbligo della dichiarazione di variazione sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l'attribuzione della categoria e della classe a seguito di interventi edilizi ... oppure per effetto di annessioni, cessioni ... cambio di destinazione d'uso ecc.".
    La diversa destinazione d'uso dell'immobile comporta conseguenze di vario genere (IMU, ad esempio) e credo che l'indicazione da dare in casi del genere sia quella di procedere necessariamente alla dichiarazione di variazione possibilmente in anticipo rispetto a tali operazioni, per evitare che il Comune possa in seguito eccepire qualcosa

  • Martina

    Buongiorno Isabella, vorrei gentilmente ricevere un consiglio sulla mia situazione. Dal 1 Febbraio 2015 sono entrata, insieme al mio ragazzo, nella nuova casa in affitto con contratto 4+4. La prima sera, dopo aver acceso il riscaldamento siamo finiti in ospedale per intossicazione da monossido di carbonio (se non era per il cane che ha iniziato ad abbaiare probabilmente non sarei qua a chiederle consiglio), morale, impianto non a norma, camera iperbarica e 30 giorni di prognosi, caldaia da sostituire immediatamente. Il proprietario si scusa (bastano solo le scuse?!) e la fa sostituire. Sabato sera cucina allagata, 3 cm di acqua ovunque, i tubi sotto al lavello si sono completamente staccati, lo richiamo (vive a Lecce, noi siamo a Vicenza) e mi risponde che quando lui ci ha dato le chiavi funzionava tutto. Parliamo di una casetta indipendente che era ferma da un anno senza che nessuno ci abitasse. In questi giorni dovrei pagare il primo affitto, i miei genitori mi consigliano di non pagare fino a quando non sistemerà tutto, compreso il bancone della cucina che da accordi avrebbe dovuto sostituire appena entrati visto che è tutto rotto, e invece non ci ha ancora fatto sapere niente. Il contratto firmato appena entrati 'è in fase di registrazione', così mi ha riferito qualche giorno fa. Come mi comporto?
    Ti ringrazio anticipatamente.

  • Gentile Martina, credo ricorderò a lungo questa storia, davvero incredibile, ma purtroppo vera per voi! Direi che deve sicuramente documentare il tutto e avanzare la sua richiesta a seconda di quello che volete fare. Ovvero, potreste chiedere di lasciare subito l'immobile e avanzare la richiesta per il risarcimento danni; oppure se volete rimanere pretendere che vengano eseguiti i lavori e che vi venga risarcito il danno. Rispetto al canone di locazione se volete mantenere il rapporto di locazione deve pagarlo regolarmente.

  • Martina

    [quote name="Isabella"]Gentile Martina, credo ricorderò a lungo questa storia, davvero incredibile, ma purtroppo vera per voi! Direi che deve sicuramente documentare il tutto e avanzare la sua richiesta a seconda di quello che volete fare. Ovvero, potreste chiedere di lasciare subito l'immobile e avanzare la richiesta per il risarcimento danni; oppure se volete rimanere pretendere che vengano eseguiti i lavori e che vi venga risarcito il danno. Rispetto al canone di locazione se volete mantenere il rapporto di locazione deve pagarlo regolarmente.[/quote]

    Grazie per la tempestiva risposta. Diciamo quindi che starebbe alla sua 'coscienza' eventualmente abbonarci il primo mese visti i non pochi danni subiti ma rispetto al contratto dovremo pagare regolarmente il mese. Per quanto riguarda i tubi della cucina è giusto che il lavoro dell'idraulico chiamato da me (verrà stasera) venga poi addebitato al proprietario o che sia a carico nostro? Grazie ancora e buona giornata

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