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5 pattuizioni nulle: il contratto è irregolare se...

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 30, 2014
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Nell'ambito degli affitti ad uso abitativo, in seguito alla riforma introdotta dalla legge 431/98, ci sono pattuizioni contrattuali alle quali è possibile derogare. Tali pattuizioni devono essere espressamente riportate nel contratto come clausole vessatorie, che richiedono pertanto la doppia firma delle parti e quindi un richiamo esplicito ad averle lette ed approvate. Ma ci sono altre pattuizioni che non possono in nessun modo essere modificate e che, seppure inserite nel contratto, sarebbero nulle se contestate davanti ad un giudice.

La libertà contrattuale è un concetto che viene applicato alle locazioni abitative a partire dall'entrata in vigore della legge 431/98 che ha abolito l'articolo 79 della vecchia legge sull'equo canone (Legge 392/78) che recita espressamente " E' nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge".

Quindi ora è possibile, per un contratto libero 4+4, prevedere ad esempio un aggiornamento Istat del 100% o una suddivisone delle spese di registrazione a carico interamente dell'inquilino. Ma non è mai possibile, neanche per questi contratti, derogare ad alcune particolari pattuizioni.


Ne abbiamo individuate 5 in particolare:
1. DURATA: non è ammissibile prevedere una durata inferiore ai 4 anni + 4 nel caso di contratto libero o di 3 anni + 2 nel caso di contratti a canone concordato;
2. CANONE: è nulla la scrittura o l'obbligo che imponga il pagamento di un canone d'affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;
3. AUMENTO CANONE: non è possibile prevedere un aumento del canone forfettario, ad esempio di 50 euro ogni anno; ma è necessario legarlo al meccanismo di aggiornamento Istat;
4. DISDETTA: mentre l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, il proprietario può dare disdetta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali; quindi non può indicare nel contratto che l'immobile deve essere liberato in caso di vendita, per fare un esempio abbastanza comune.
5. FORMA: non è ammessa l'istituzione di un rapporto che di fatto è un contratto d'affitto, ma che viene presentato come un accordo verbale che aggira l'obbligo inderogabile della forma scritta e della conseguente registrazione del contratto.

La nullità delle singole clausole non comporta la nullità del contratto per intero, quando le clausole nulle sono sostituite di diritto dalle norme imperative. Ovvero, se nel contratto viene prevista una durata di due anni, quel contratto verrà ricondotto ad un classico 4 + 4.
Per contestare questi casi ed altri casi di nullità è possibile ricorrere al Giudice per richiedere una parere che accerti la nullità e possa, nel caso di aumenti illegittimi del canone, condannare il proprietario al risarcimento di quanto percepito in eccedenza.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giovanni

    Buongiorno, mi sono imbattuto in un contratto di locazione abitativa che contiene la seguente clausola:
    "Ove nel corso della locazione venga dichiarata l'inabitabilità o l'inidoneità all'uso contrattuale di tutti o di parte dei locali, il locatore per l'eventuale conseguente risoluzione del contratto dovrà resituire la parte di pigione anticipatagli, proporzionale al mancato godimento, escluso ogni altro compenso ed ogni ragione di danni, anche nell'ipotesi di cui al secondo capoverso dell'art. 1578 C.C."
    E' un contratto proposto da un'Immobiliare ad alcune famiglie per alloggi siti in un vecchio stabile di inizio '900 che si trova in condizioni precarie.
    Una clausola di questo tipo è efficace e di fatto può derogare dal C.C.?
    Grazie

  • Gentile Giovanni, diciamo che una clausola del genere potrebbe limitare il risarcimento che il locatore dovrebbe riconoscere in caso lo stato degli immobili diventasse inagibile; di fatto però se ci fossero danni a cose e persone dovute a tale cattivo stato gli inquilini potrebbero chiedere il risarcimento.

  • giusy

    ho chiesto che un contratto di locazione tutto scarabocchiato venga ritenuto nullo poiché era solo una bozza che doveva essere rifatta, invece senza neppure avvisarmi la proprietaria ha registrato il contratto scarabocchiato e non contenente il vero dato che la casa è in disagevoli condizioni, talmente che io non ho potuto tenere mia madre con me pur avendo diritto alla 104 in quanto non potevo nemmeno farle una doccia, mentre nel contratto è scritto che è in buono stato.
    La signora mi ha pregato di firmarlo ed io l'ho firmato e lei il 29 giorno è andata a registrarlo a mia insaputa.

  • Gentile Giusy, purtroppo avendo firmato il contratto diciamo che si ritiene accettato dalle parti; ora lei può procedere con la risoluzione del contratto con regolare disdetta o lamentare un comportamento scorretto e chiederne la risoluzione immediata.

  • Lorenzo

    Buongiorno, ho affittato un appartamento arredato con un contratto 4+4 a partire dal 12 Gennaio 2016. Mi sono accorto che sono state messe alcune clausole vessatorie (a mio parere), la prima recita così: "E' riconosciuta al conduttore la facoltà di recedere dal contratto, indipendentemente dalla ricorrenza o meno di gravi motivi, solo dopo il primo quadriennio e pur sempre previo preavviso di sei mesi da comunicare al locatore mediante raccomandata a.r., e per l'effetto, solo con decorrenza dal 12/07/2020." Ora l'appartamento doveva servire esclusivamente a me e mia moglie, difatti è un bilocale, camera da letto e cucina. Dopo 3 mesi nostra figlia di 24 anni è venuta a vivere con noi e quindi l'appartamento ora è troppo piccolo per 3 persone, mia figlia dorme su di un divano che non ha un vero letto all'interno, si sta rovinando la schiena, e allora voglio cercare un appartamento con una stanza in più. Io trovo che questa clausola sia altamente vessatoria e non mi si può obbligare a vivere 4 anni e mezzo in un appartamento con delle condizioni inaccettabili per la mia famiglia. Altra clausola vessatoria è questa:"Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare locata e di beni di cui al citato inventario nell'identico stato in cui l'ha in oggi ricevuti." Qui non menziona affatto il normale deterioramento naturale delle cose, quindi la trovo una clausola vessatoria. Altra clausola vessatoria è questa: "Sono interamente a carico del conduttore tutte le spese condominiali deliberate sino ad oggi e deliberate in futuro di conduzione ordinaria e straordinaria, comprese quelle spettanti al locatore, fatta eccezione per quelle di amministrazione e manutenzione straordinaria che rimarranno ad esclusivo carico ed obbligo di pagamento dal locatore". Non trovo nessun motivo per cui io debba pagare spese che sono state fatte prima che io entrassi nell'appartamento, io intendo pagare solo ed esclusivamente le spese che devo giustamente pagare.
    Considerando queste clausole, esiste un modo per cui io mi possa liberare di questo contratto, dando adesso i 6 mesi di preavviso previsti per legge? La ringrazio immensamente anticipatamente se vorrà aiutarmi in questo. Cordiali saluti.

  • Gentile Lorenzo, diciamo che lei può contestare la validità di tali clausole e quindi, indipendentemente da quanto firmato può, per gravi motivi, dare disdetta al contratto rispettando i 6 mesi di preavviso. Rispetto allo stato dell'immobile dovrà sicuramente riconsegnarlo in buono stato, tenendo conto certo della normale usura. infine, sulle spese condominiali riconosca quanto di sua competenza, ovvero dal momento in cui ha preso in affitto l'immobile.

  • CLAUDIO

    salve,
    se possibile vorrei avere da Lei un chiarimento.
    Ho stipulato, in qualità di inquilino, quasi 3 anni fa un contratto di locazione "parziale" a canone concordato 3+2 al modico prezzo di € 700,00 mensili; ovviamente il locatore non si è mai fatto vivo, l'ha fatto fittiziamente. Il proprietario si è affidato all'Uppi per ottemperare la pratica. Al momento della stipula, non fidandomi al 100%, sono andato a vedere le tabelle per il canone concordato nella mia zona e ho scoperto che dovrei pagare non più di 200€ al mese se si considera l'intera superficie, abitabile e non ; meno di 100 se consideriamo la parte locata (una camera e la cucina). All'interno del contratto è indicato che le utenze sono tutte a mio carico, nonchè il condominio. Ho sollevato la questione del canone NON CONCORDATO ma mi è stato risposto che era tutto lecito. Volevo sapere da lei sei in realtà posso rivalermi sul proprietario, o su l'Uppi, per riavere il canone in più che ho pagato, e sto ingiustamente pagando, da 3 anni. Tengo a precisare che ho accettato di firmare il contratto perchè avendo un bimbo piccolo, e venendo da una situazione in cui ero in nero da due anni la possibilità di avere almeno un contratto mi sembrava un bel traguardo.

  • Isabella

    Gentile Claudio se il contratto è concordato e quindi si riferisce ad un calcolo secondo lei errato può intanto sollevare la questione nei confronti dell'Uppi e del proprietario, appoggiandosi magari ad un'associazione di categoria degli inquilini come Sunia o Sicet.

  • claudio

    Grazie mille per la veloce risposta,
    riguardo il calcolo del canone l'Uppi non l'ha proprio fatto! Hanno sentito quanto voleva il proprietario e hanno tutelato solo lui.
    La ringrazio per tutte le informazioni, proverò a contattare queste associazioni!

  • Laura

    Sto per stipulare un contratto di affitto a canone concordato (previsto nel comune dove è sito l'appartamento). Nel modello previsto http://www.comune.torino.it/affitti/pdf/all6_facsimile_contratto_locazione_abitativa_agevolata.pdf sono contenute le disposizioni per gli Oneri Accessori (art 4). Fermo restando corretta l'applicazione di quanto definito all'allegato G così detta Tabella oneri accessori in base alla ripartizione tra Inquilino e Locatore, mi risulta invece difficile capire come possa adattarsi alla relatà la seguente affemazione "Il pagamento
    di quanto sopra deve avvenire - in sede di consuntivo - entro due mesi dalla richiesta." . Essendo l'appartamento situato in un condominio, per i pagamenti delle spese ci si deve attenere a quanto deliberato dall'assemblea dei condomini che solitamente prevede il pagamento sulla base di un preventivo condiviso e poi ripartito in rate, che solo l'anno dopo avranno un conguaglio sulla base del consuntivo. Il riparto che fa l'amministratore suddivide già quanto a carico di inquilino da quanto a carico del proprietario e per entrambi sono previste le rate (sulla base del preventivo) e poi il conguaglio. Mi risulta impossibile quindi richiedere all'inquilino di pagarmi le spese solo una volta l'anno in sede di consuntivo. Posso aggiungere una clausola al contratto che preveda quanto segue? "Spese e oneri accessori: ad integrazione di quanto indicato al precedente Art. 4 il pagamento delle spese e degli oneri accessori avverrà secondo le modalità, l’entità, le scadenze e la ripartizione (che terrà conto di quanto stabilito nella Tabella oneri accessori, Allegato G al Decreto emanato dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della Legge n. 431/1998 che del presente contratto costituisce l’Allegato A) e comunicate ogni anno dall’amministratore di condominio secondo i bilanci consuntivi ed i preventivi di spesa approvati/deliberati dall’assemblea condominiale."

    Grazie

  • Gentile Laura può aggiungere t s le dicitura anche perché il riferimento ai due mesi indica il termine entro cui versare tali oneri, pena poi lo sfratto per morosità.

  • Laura

    Grazie
    Saluti

  • Antonio

    Le Sue considerazioni sulla nullità di un accordo che preveda un canone superiore a quello previsto nel contratto valgono anche per i contratti di unità immobiliari non abitative oppure vige il principio di libertà di determinazione del canone ?

  • Isabella

    Salve Antonio, il discorso vale assolutamente anche per la locazione a uso diverso dall'abitativo (art. 79 Legge 392/78).

  • Antonio

    e cosa intende dire allora il comma 3 dell'art. 79 da Lei citato?

  • Isabella

    A cosa si riferisce? Il comma 3 prevede una deroga, introdotta di recente, per le cosiddette "grandi locazioni". Parliamo di canoni di oltre 250.000 euro annui.

  • Antonio

    adesso ho capito. Grazie mille

  • claudio

    Salve,
    ho preso in affitto una mansarda che é catastalmente tutt'uno con un appartamento che si trova al piano di sotto. A divedere i due locali vi é una porta chiusa.

    Il punto è che le utenze (luce, gas, acqua) sono in comune. Sopraabito da solo. Sotto sono in 4 (marito, moglie, due bambini di 8 e 4 anni). In fase di firma di contratto, venne aggiunta al contratto di affitto la clausula che sulle utenze a me spetta il 35%mentre agli inquilini di sotto il restante 65%.

    Io li per li non riflettetti bene sulla cosa, anche perche il proprietario mi assicuro che a breve avrebbe messo dei contascatti per specificare meglio i consumi. Cosa poi mai fatta.

    Ora da un anno io pago il mio 35% ma credo che sia ingiusto. Pur volendo considerare le due ragazzine come un adulto ritengo che la mia quota dovrebbe essere il 25% (ovvero 3 adulti piu le 2 bambine considerate come un un solo adulto).

    Gli inquilini di sotto si oppongono e dicono che devo rispettare la clausola.

    Come mi posso comportare? Si puó mettere una percentuale "fissa" per i consumi? Questi non andrebbero ripartiti in maniera eguale tra le varie persone che vi abitano?

    Sono fortemente intenzionato ad inviare una raccomandata sia al proprietario e agli inquilini di sotto che dal mese prossimo pagherò solo il 25% delle utenze... ma vorrei muovermi bene... mipotrebbe consigliare? Grazie mille...

  • Buongiorno Claudio, in linea di principio lei ha ragione sul fatto che le utenze andrebbe suddivise in parti più eque e magari una suddivisione per mq sarebbe ancora più corretta. In ogni caso avendo di fatto accettato tale pattuizione ora rifiutarsi di rispettarle è discutibile, al limite potrebbe minacciare di dare disdetta se non si volesse procedere alla modifica di tale accordo.

  • Paolo

    Salve Isabella,
    un mese fa ho firmato un contratto transitorio, 12 mesi, per l'affitto in un immobile a Roma. Avevo necessità di risiedere a Roma per massimo 15 mesi per motivi di lavoro e avevo proposto al locatore di poter stipulare direttamente un contratto da 18 mesi. Il proprietario mi aveva precisato verbalmente che era ricorso a questa tipologia di contratto in quanto aveva intenzione di vendere l'immobile in un futuro prossimo, ma non certamente con urgenza e preferiva far così. Ho versato un deposito cauzionale di oltre 4 mensilità e volturato tutte le utenze (acqua, luce, gas, telefono). Ora a distanza di poche settimane il locatore, usando una clausola che ha inserito volutamente nel contratto e che recita testualmente "Sia la parte locatrice che la parte conduttrice hanno facolta' di recedere anticipatamente dal contratto con un preavviso di almeno tre mesi, da recapitarsi a mezzo raccomandata a/r." mi chiede di liberare l'immobile perchè è in trattativa di vendita avanzata e il futuro acquirente ha necessità di disporre subito dell'immobile. Inoltre, altra clausola recita "la parte conduttrice dichiara espressamente di non voler condurre in locazione l’immobile per motivi di lavoro, ma solamente come seconda casa per se’" questo non è vero in quanto gli ho inviato anche contratto di lavoro + 2 ultime buste paga! Posso tutelarmi in qualche modo e far valere anche le mie di ragioni? Grazie mille, Paolo

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