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5 trucchi per una disdetta perfetta. Come lasciare l’immobile in affitto, senza rimpianti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2014
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Per il secondo compleanno di blogaffitto.it ci siamo accorti che l'articolo più commentato è quello sul recesso dell'inquilino. Da qui l'idea di regalarvi qualche consiglio utile per chi vuole lasciare l'immobile in cui vive in affitto, senza commettere errori. Obiettivi: essere in piena regola, farsi restituire il deposito cauzionale, iniziare a pensare serenamente alla nuova esperienza in affitto.

 

1. VERIFICARE LE CONDIZIONI CONTRATTUALI
All'interno del contratto che abbiamo firmato c'è un articolo dedicato alla "facoltà di disdetta del conduttore" nel quale di solito dovrebbero essere riportati: i tempi di preavviso (classicamente sei mesi, ma è possibile contrattare disdette più breve, di tre mesi ad esempio), le motivazioni per cui è possibile disdire il contratto (nella maggior parte dei casi si parla genericamente di gravi motivi, oppure questi possono essere espressamente esclusi con una formula tipo "anche se non ricorrono gravi motivi"). Nel caso in cui nel vostro contratto non ci fosse alcun riferimento specifico alla facoltà di disdetta o ci fossero limitazioni strane (tipo il conduttore può disdire solo dopo i primi due anni di contratto), vale quanto prevede la legge 431/98 all'articolo 3, ovvero che l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.


2. SCRIVERE LA LETTERA DI DISDETTA

Preparare la lettera partendo anche da uno dei tanti fac simile che si trovano in internet o rivolgendosi al professionista che vi ha seguito per questo contratto e magari lo farà anche per il prossimo. In ogni caso se il vostro contratto prevede che la disdetta sia inviata per gravi motivi potete già specificarli qui, riportando la grave circostanza che vi spinge a tale scelta. È importante poi specificare il riferimento al contratto che si va a disdire (si riporta il numero di registrazione) e le tempistiche: quindi la data in cui rilascerete l'immobile, calcolando i tre o 6 mesi ad esempio accordati in contratto o da vostri patti verbali.

 

3. INVIARE LA RACCOMANDATA

Verba volant, scripta manent! Molto spesso capita che il proprietario al telefono si dica d'accordo sul farci lasciare l'immobile, magari anche nel giro di breve, e poi a conti fatti ci chiede di versare le mensilità mancanti o trattiene per questo il deposito cauzionale. Quindi per correttezza, anche se vi viene concesso un periodo di recesso più breve, scrivete la vostra lettera con gli accordi presi e inviatela con raccomandata con ricevuta di ritorno per avere documentazione di quanto pattuito.

 

4. VERIFICARE LA RICEZIONE DELLA DISDETTA
Una volta spedita la raccomandata e anticipata telefonicamente la volontà di disdire, sentite la controparte per accertarvi che ha preso visione di questa volontà, che l'ha accettata e registrato il fatto che l'immobile verrà liberato per la data indicata nella lettera.


5. PREPARARE VERBALE DI RICONSEGNA E FOTOGRAFRE TUTTO

Nel momento in cui si avvicina il momento di liberare l'immobile, è importante riprendere il verbale di consegna (se ne avete firmato uno quando avete preso in affitto l'immobile) e rifare l'inventario di quanto lasciate e lo stato in cui l'immobile e gli eventuali mobili vengono riconsegnati. Così da poter avanzare, quando riconsegnerete le chiavi, la richiesta di restituzione parziale o totale del deposito cauzionale rilasciato (sempre che ne abbiate rilasciato uno). La situazione ideale sarebbe quella di poter fissare un appuntamento con il proprietario presso l'immobile in modo da potergli restituire le chiavi a mano, ispezionare insieme l'immobile per discutere dello stato delle cose e farsi firmare quindi questo verbale. Nell'epoca poi dello smartphone, con molta facilità potete fotografare pareti e pavimenti e farvi una piccola documentazione fotografica, per sicurezza!

Piccoli consigli a cui si aggiungono le pratiche burocratiche dovute: la registrazione della risoluzione anticipata del contratto, il saldo e trasferimento delle utenze, varie ed eventuali comunicazioni amministrative.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Stefy

    Salve,
    Vorrei cortesemente chiederLe quanto segue:
    Ho lasciato un appartamento due mesi fa, senza inviare la raccomandta di disdetta sei mesi prima come previsto dal contratto, dato che con il proprietari, avedamo raggiunto questo accordo, solo verbalmente. Adesso, invece, il locatore si rifiuta assolutamente di prendere le chiavi, adducendo che vuole altri soldi, ovvero i tutti i sei mesi per il mancato avviso di rilascio, trattenendosi pure la cauzione di due mensilita'
    Ora Le chiedo, se esiste un modo per tutelarsi e
    non pagare questi sei mesi. Inoltre vorrei sapere esattamente quando va comunicato all' Agenzia delle Entrate, la risoluzione anticipata del contratto, per la chiusura ufficiale del contratto medesimo con le 62 euro da pagare.
    Le sarei veramente grato se potesse rispondermi.
    ALESSIO

  • Gentile Stefy formalmente il proprietario può pretendere i sei mesi, ma a questo punto lei avrebbe diritto ad utilizzare l'immobile per questi sei mesi e quindi a non restituire le chiavi fino a quel periodo, registrando anche la risoluzione anticipata solo dopo i sei mesi e facendosi ridare il deposito se non ci sono danni. Magari potrebbe usare questi argomenti per farsi riconoscere una disdetta più breve.

  • Filippo

    Salve, sono in affitto in una villa da meno di un anno, con l'arrivo del freddo la casa si è riempita di umidità e muffa . Dopo aver ingaggiato un perito per verificarne la causa in presenza di uno dei proprietari dell'immobile, e' stato appurato che la causa è un problema strutturale della casa. In questo caso è possibile rescindere il contratto immediatamente senza aspettare i 6 mesi di preavviso?

  • Gentile Filippo, in presenza di un grave vizio è giusto procedere con una risoluzione immediata del contratto.

  • agostino

    Buongiorno, sono in affitto dal 2012 con contratto regolare 4+4. Per motivi familiari e lavorativi ho intenzione di lasciare l'apartamento. Posso io preavvisare il proprietario in via informale della mia intenzione di lasciare anche se ancora non ho trovato un nuovo appartamento?

  • Gentile Agostino, la disdetta ha valore se inviata con raccomandata e con almeno sei mesi di preavviso, naturalmente se siete in buoni rapporti può valutare anche formule informali, ma deve fidarsi.

  • Emanuele Millozzi

    Salve un informazione vorrei sapere qnt preavviso devo dare al mio proprietario di casa con un contratto di locazione di 1 solo anno e sopratutto lui sostiene che io debba pagare (anche con distetta scritta)fino al termine del mio contratto di locazione...
    Grazie

  • Gentile Emanuele per grave motivo è sempre possibile disdire il contratto anticipatamente; considerando la durata di un anno potreste accordarvi per una disdetta massima di 2 o 3 mesi.

  • Fernanda

    Buongiorno io e mia famiglia abitiamo in un affito, che da tre anni a problemi con la muffa e la humidita, abbiamo pulito con dei detersivi per muffa ma sembra andare via ma dopo ricompare, o comunicato a la propietaria e lei mi a datto de le riposte che secondome non vanno bene, mi a detto che ci sonno dei prodotti che tolgono la muffa e che dobbiamo aprire finestre, sonno cose che noi abbiamo fatto ma con risultati negativi, non so cosa fare o come posso afrontare la situazione o due bambini uno de 3 messi, che adesso a cominciato a sentire il malgrado del ambiente. Grazie

  • Gentile Fernanda provi a seguire i consigli per evitare la formazione della muffa se, nonostante questo, la muffa continua a formarsi può chiedere o che si intervenga per risolvere la cosa o chiedere la risoluzione del contratto.

  • Francesca

    buongiorno , io ho appena dato la disdetta , siccome devo necessariamente andare nella nuova casa tre mesi prima della scadenza dei 6 mesi di preavviso , è possibile che io non perda la cauzione versata se trovo altri inquilini che subentrano in modo che non resti scoperto il proprietario?

  • Gentile Francesca se lei trovasse dei nuovi inquilini che al proprietario vanno bene, dal momento in cui c'è qualcuno che paga regolarmente l'affitto lei non avrebbe altri obblighi e sarebbe libera di chiudere il suo rapporto di affitto, facendosi restituire il deposito se non ci sono danni.

  • flavia

    Buonasera, volevo chiedere, ho un contratto transitorio di un anno, ma per via della fine della trasferta lavorativa (motivo per cui sono in affitto) devo andare via, di quanto tempo è il preavviso che devo dare x disdire? Nel contratto non è definito. Grazie

  • Gentile Flavia se non lo avete previsto potreste trovare un accordo per un preavviso di uno o due mesi considerando la brevità del contratto.

  • angelo

    salve vorrei dele info in quanto un anno fà ho preso un bilocale in affito ho fatto un contratto di 4+4 con disdetta di 6 mesi di anticipo.
    adesso da un mese circa ho fatto disdetta, perche ho trovato un appartamento piu grande in quanto in questo bilocale stiamo stretti 2 adulti e 3 bambini..
    posso uscire prima dei 6 mesi?
    come posso fare per non farmi scappare l'altro appartamento e per non avere discussioni con il padrone di casa e sopratutto non pagare una volta uscito?

  • Gentile Angelo i sei mesi di disdetta sono dovuti; salvo il caso in cui il proprietario le conceda di andar via prima; magari potrebbe aiutarlo a trovare un nuovo inquilino; da quel momento sarebbe libero di lasciare l'immobile e non pagare oltre.

  • Anna

    Buongiorno,
    Io e mio marito abbiamo preso in affitto un bilocale per nostra figlia (intestato a lei e a mio marito), in quanto si deve trasferire a Novara per frequentare l università . lei è inserita nelle graduatorie del test di medicina e potrebbe avere un posto in un' altra città anche nel giro di pochi mesi, oppure finire l'anno scolastico a Novara. Il contratto è di 4+4 con cedolare secca, con 2 mesi di preavviso in caso di disdetta. Abbiamo firmato una proposta dell'agenzia ( pagando agenzia e prima mensilitá),il contratto lo firmeremo la prossima settimana. Secondo lei dobbiamo specificare qualcosa nel contratto, oppure, rispettando il preavviso potremmo disdire senza problemi?
    scusi ma siamo veramente inesperti e il fatto che non non siamo sul posto non ci aiuta....

  • Gentile Anna, avendo ottenuto un preavviso così breve direi che vi siete già tutelati e quindi se sua figlia dovrà spostarsi sarà sufficiente inviare raccomandata con i gravi motivi e rispettare i termini di preavviso.

  • candida

    buonasera
    pongo alla Sua attenzione la mia situazione:
    in data 03/12/2012 ho firmato un contratto di locazione 4+4 per un appartamento ad un piano terra, che a prima vista sembrava in buone condizioni interne.
    successivamente, a distanza di 1 anno ci sono stati i primi problemi di muffa e umidità che hanno portato il proprietario, dopo vari solleciti, a controsoffittare alcune parti dell'immobile.
    a distanza di un altro anno e mezzo, quindi a metà 2015 tali problemi di umidità si sono ripresentati e ho fatto varie volte richieste verbali al proprietario al fine di risistemare la situazione.
    le condizioni dell'immobile a me locato sono peggiorate di mese in mese, fino ad arrivare a soffitti neri, muri puntellati con pittura staccata e perdite di pioggia nella stanza da letto (ho anche foto fatte a marzo 2016 dove si vedono le condizioni pessime delle pareti).. il proprietario è stato messo a conoscenza della situazione e mi ha varie volte promesso di iniziare i lavori, facendo venire vari tecnici per sopralluoghi e altro.
    la situazione è ancora la stessa....l'unica variazione è che io sono incinta al 5° mese di gravidanza e proprio non ce la faccio al pensiero di dover far nascere mio figlio in un ambiente poco salubre e comunque a subire il disagio dei lavori in casa senza poter andare a dormire da nessun altra parte.
    la mia domanda è: visto che il contratto ha la prima scadenza il 03/12/2016, sono in diritto di chiedere un recesso anticipato e una disdetta del contratto, liberando l'immobile per quella data?
    posso fare appello a qualche articolo del codice civile per problemi strutturali dell'immobile, presentatisi successivamente la stipula?
    consideri che ho subìto danni oltre che all'arredamento, anche al vestiario che è stato attaccato dalla muffa negli armadi!
    la ringrazio in anticipo per la sua disponibilità.
    cordiali saluti

  • Gentile Candida, potrebbe chiedere una risoluzione di diritto del contratto, richiamando l'articolo 1453 del Codice Civile. A questo punto può chiedere di lasciare immediatamente l'immobile, considerando lo stato attuale come un grave vizio che le impedisce di vivere nell'immobile.

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