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5 trucchi per una disdetta perfetta. Come lasciare l’immobile in affitto, senza rimpianti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2014
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Per il secondo compleanno di blogaffitto.it ci siamo accorti che l'articolo più commentato è quello sul recesso dell'inquilino. Da qui l'idea di regalarvi qualche consiglio utile per chi vuole lasciare l'immobile in cui vive in affitto, senza commettere errori. Obiettivi: essere in piena regola, farsi restituire il deposito cauzionale, iniziare a pensare serenamente alla nuova esperienza in affitto.

 

1. VERIFICARE LE CONDIZIONI CONTRATTUALI
All'interno del contratto che abbiamo firmato c'è un articolo dedicato alla "facoltà di disdetta del conduttore" nel quale di solito dovrebbero essere riportati: i tempi di preavviso (classicamente sei mesi, ma è possibile contrattare disdette più breve, di tre mesi ad esempio), le motivazioni per cui è possibile disdire il contratto (nella maggior parte dei casi si parla genericamente di gravi motivi, oppure questi possono essere espressamente esclusi con una formula tipo "anche se non ricorrono gravi motivi"). Nel caso in cui nel vostro contratto non ci fosse alcun riferimento specifico alla facoltà di disdetta o ci fossero limitazioni strane (tipo il conduttore può disdire solo dopo i primi due anni di contratto), vale quanto prevede la legge 431/98 all'articolo 3, ovvero che l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.


2. SCRIVERE LA LETTERA DI DISDETTA

Preparare la lettera partendo anche da uno dei tanti fac simile che si trovano in internet o rivolgendosi al professionista che vi ha seguito per questo contratto e magari lo farà anche per il prossimo. In ogni caso se il vostro contratto prevede che la disdetta sia inviata per gravi motivi potete già specificarli qui, riportando la grave circostanza che vi spinge a tale scelta. È importante poi specificare il riferimento al contratto che si va a disdire (si riporta il numero di registrazione) e le tempistiche: quindi la data in cui rilascerete l'immobile, calcolando i tre o 6 mesi ad esempio accordati in contratto o da vostri patti verbali.

 

3. INVIARE LA RACCOMANDATA

Verba volant, scripta manent! Molto spesso capita che il proprietario al telefono si dica d'accordo sul farci lasciare l'immobile, magari anche nel giro di breve, e poi a conti fatti ci chiede di versare le mensilità mancanti o trattiene per questo il deposito cauzionale. Quindi per correttezza, anche se vi viene concesso un periodo di recesso più breve, scrivete la vostra lettera con gli accordi presi e inviatela con raccomandata con ricevuta di ritorno per avere documentazione di quanto pattuito.

 

4. VERIFICARE LA RICEZIONE DELLA DISDETTA
Una volta spedita la raccomandata e anticipata telefonicamente la volontà di disdire, sentite la controparte per accertarvi che ha preso visione di questa volontà, che l'ha accettata e registrato il fatto che l'immobile verrà liberato per la data indicata nella lettera.


5. PREPARARE VERBALE DI RICONSEGNA E FOTOGRAFRE TUTTO

Nel momento in cui si avvicina il momento di liberare l'immobile, è importante riprendere il verbale di consegna (se ne avete firmato uno quando avete preso in affitto l'immobile) e rifare l'inventario di quanto lasciate e lo stato in cui l'immobile e gli eventuali mobili vengono riconsegnati. Così da poter avanzare, quando riconsegnerete le chiavi, la richiesta di restituzione parziale o totale del deposito cauzionale rilasciato (sempre che ne abbiate rilasciato uno). La situazione ideale sarebbe quella di poter fissare un appuntamento con il proprietario presso l'immobile in modo da potergli restituire le chiavi a mano, ispezionare insieme l'immobile per discutere dello stato delle cose e farsi firmare quindi questo verbale. Nell'epoca poi dello smartphone, con molta facilità potete fotografare pareti e pavimenti e farvi una piccola documentazione fotografica, per sicurezza!

Piccoli consigli a cui si aggiungono le pratiche burocratiche dovute: la registrazione della risoluzione anticipata del contratto, il saldo e trasferimento delle utenze, varie ed eventuali comunicazioni amministrative.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Francesca

    Buonasera,
    Nella casa dove abito al mio rientro ho trovato tantissimi insetti provenienti dal soffitto. Ho avvertito subito la padrona di casa, che mi ha detto che in questi giorni manderà una ditta di disinfestazione. Io vorrei comunque lasciare l'immobile senza però rispettare i termini del preavviso (6mesi) come posso procedere

  • Gentile francesca, se la proprietaria provvede a risolvere la situazione a questo punto per andar via dovrebbe mandare la classica raccomandata e rispettare i sei mesi di preavviso.

  • Blob

    Buonasera ho un regolare contratto 4+4 con scadenza dei primi 4 anni a febbraio 2018.
    A febbraio 2017 il locatore mi informa a mezzo raccomandata la sua intenzione di non rinnovarmi il contratto alla fine della prima scadenza perché intende destinare l'immobile a propria abitazione o venderlo. Contestualmente a questo pone in vendita l'immobile. In quanto conduttore sono comunque obbligato a dare recesso anticipato dei tre mesi previsti dal mio contratto o posso andarmene quando voglio?Non vorrei rischiare di di restare senza l'attuale immobile prima di averne trovato un altro, considerando che un potenziale nuovo proprietario non aspetterebbe la mia disdetta anticipata di tre mesi.
    Ringrazio e porgo cordiali saluti.

  • Buongiorno, se lei vuole andar via prima della scadenza indicata deve a sua volta dare disdetta e quindi rispettare il preavviso, di tre mesi se scritto nel contratto.

  • fenix

    Salve, ho un regolare contratto di locazione 4 +4 con cedolare secca. Nel contratto non c'è l'opzione di recesso anticipato (i soliti 6 mesi con invio raccomandata AR), ma vi è solo il recesso anticipato per GRAVI MOTIVI con 3 mesi di preavviso. Siccome sono intenzionato di lasciare l'abitazione, per farlo devono ricorrere solo i GRAVI MOTIVI? E se si quali possono essere? Inoltre non vi è una legge che se anche la disdetta anticipata non è riportata nel contratto di locazione , puo essere esercitata dal locatore?

  • Gentile Fenix, se indicato in contratto è possibile ridurre il periodo a tre mesi indicando gravi motivi (economici, di avvicinamento al lavoro o familiari, ecc..). Per il proprietario, invece, non è mai possibile disdire il contratto se non in corrispondenza della scadenza dei 4 anni.

  • PRISCILLA

    Buonasera, io ho in affitto in condivisione con una coinquilina un appartamento con contratto fino ad agosto 2018. Per motivi lavorativi avevo anticipato alla proprietaria che (io, non laltra coinquilina che invece rimane) sarei stata almeno un anno. Ora vorrei disdire il contratto prevedendo 6 mesi di preavvIso. Ma se mi impegnassi a trovare e riuscissi a trovare una persona che subentri e prenda il mio posto entro questi 6 mesi? Ad esempio in caso fosse possibile dopo 3 mesi dalla disdetta trovassi un "sostituto" , ci sarebbe un modo di mettere per iscritto che gli altri 3 mesi non sono tenuta a pagarli? Grazie mille

  • Buongiorno Priscilla, se trova qualcuno che prenda il suo posto è possibile disdire prima e non pagare più dal momento che c'è un nuovo inquilino; chiaramente il proprietario deve accettare tale subentro.

  • Pietro

    io ho fittato la casa a gennaio 2016 mi sono sposato a settembre 2016 il contratto e iniziato a febbraio 2017 ma non e posso piu x varie situazioni , isolato desolato freddo insetti zanzare proprietari affianco voglio cambiare casa ma la voglio lasciare prima dei 6 mesi come posso fare senza intoppare? cosa mi consigli? voglio essere libero

  • Gentile Pietro, la disdetta è di sei mesi, a meno che non ci siano gravi vizi o magari trova un nuovo inquilino che prende il suo posto.

  • Tamara

    Buona sera io a avuto un contratto di affitto di 4 anni con un preavviso di 3 messi , o avissato con la raccomandata a metà mese di settembre che avrei lasciato il primo di dicembre la casa per che o comprato un appartamento , lasciando la cauzione non o pagato ii ultimi due messi . Adesso mia mandato dal avvocato la lettera che devo pagare che la casa non la trovata in ordine e voglie due mesi ma voglio capire mi po fare cauza ( se ne aprofita visto che sono straniera )( pagavo 380) ...

  • Buongiorno Tamara, diciamo che se davvero ci fossero danni all'immobile o se questo non fosse in buono stato, allora la proprietà ha diritto di chiederle il risarcimento.

  • Maria

    Buongiorno Isabella, le scrivo perché sono in affitto da un anno e purtroppo mi trovo ad avere la necessità di cambiare nuovamente casa per via di problemi di salute subentrati, anzi peggiorati nell'arco dell'anno. Le spiego. La casa che ho preso in affitto un anno fa, era apparentemente perfetta, man mano che i giorni passavano venivano fuori i difetti, tipo il tetto che appena iniziate le piogge mi gocciolava in cucina e che hanno sistemato dopo 6 mesi, i termosifoni che perdevano come anche lo scaldino dell'acqua in cucina, ed infine una porta finestra della camera da letto che si è scoperta mezza scardinata e non aderente in chiusura, con la conseguenza che piovendo l'acqua mi entrava in camera e il freddo, per via degli spifferi, non passava nemmeno tenendo tutto il giorno i termosifoni accesi e una stufa a bietanolo. Io ho iniziato ad avere problemi di dolori alla schiena, che inizialmente pensavo fossero solo causati dal tipo di lavoro. Ma mi sono resa conto che ho dormito per un inverno intero nell'umido di quella camera, scoprendo pochissimo tempo fa che c'era muffa quasi dappertutto. I medici, ovviamente, mi hanno detto che se anche il lavoro mi causa i fortissimi dolori alla schiena, dormire nell'umido di certo aggrava la mia artrosi. Le chiedo se questi motivi possono far diminuire i tempi di disdetta del contratto, quindi meno di 6 mesi, perché continuare a stare in questa casa per me è diventata una tortura. Grazie in anticipo.

  • Buongiorno Maria, se quello che lamenta sono gravi vizi, a cui il proprietario non vuole porre rimedio, allora può chiedere una risoluzione immediata del contratto; quindi comunicarlo al proprietario, contestando l'impossibilità di vivere in quella casa.

  • Maria

    Grazie mille Isabella, proprio ieri ho detto a voce le mie intenzioni alla proprietaria di recedere dal contratto, adducendo i miei motivi di salute aggravati dalle condizioni dell'appartamento. Ma lei ha fatto orecchie da mercante, rispondendomi che almeno le servono sei mesi come da contratto perché non può permettersi di rimanere senza quella entrata visto che si è separata dal marito. Io le ho proposto che mi sarei interessata anche personalmente a trovare un nuovo inquilino per evitare vuoti nella prosecuzione. Oggi ho preparato la raccomandata che farò recapitare. Grazie ancora per il suo consiglio.

  • Marina

    Salve, ho affittato un immobile a canone concordato 3+2 (prima scadenza 01/12/2019): voglio assolutamente liberarmi dall'inquilino che mi scoccia per qualsiasi cosa, pure se entra una mosca in casa e non ho nessuna intenzione di affittare nuovamente (prima e unica esperienza, ma ne ho avuto abbastanza!) ma voglio mettere l'immobile in vendita.
    Entro quale data devo inviare la raccomandata con la disdetta con la motivazione della vendita? sei mesi prima della scadenza dei 3 anni, quindi entro maggio 2019? oppure devo aspettare anche i 2 anni successivi?...non ce la posso fare....
    Grazie!

  • Gentile Marina, se ha una delle motivazioni previste dalla legge può dare disdetta già alla prima scadenza, con almeno sei mesi di preavviso; trova qui le motivazioni. Articolo 29 legge 392/78

  • franca

    Buona sera, vivo in un appartamento in affitto dal 2005,il contratto diversamente dagli altri anni non è stato rinnovato presso l'agenzia delle entrate ed il proprietario ha dato mandato ad un'agenzia per la vendita,sono tenuta a date disdetta tramite raccomandata e rispettare i termini di legge? Cordiali saluti

  • Gentile Franca, se il contratto non risulta prorogato, magari può trovare un accordo con il proprietario per andar via in breve tempo, lasciandogli l'immobile libero per la vendita.

  • leonardo

    Buongiorno, abito in una casa con contratto di affitto 4+4 con scadenza primo contratto 15/07/2017.
    sono in trattativa x acquisto prima casa, e non avendo disdetto il contratto sei mesi prima, posso lasciare la casa alla scadenza sopraindicata?
    Cosa potrei fare

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