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7 eredi per un solo contratto: chi firma il contratto?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 28, 2014
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Capita (fortunati loro!) di ricevere in eredità un immobile, insieme magari a qualche cugino e in una città lontana. Il lascito non è certo un problema, ma la gestione delle pratiche per l'affitto potrebbero diventarlo nel momento in cui questo vorrebbe dire spostarsi per la firma del contratto e poi il rinnovo, subentri, le tasse. Sarebbe possibile, allora, prevedere di lasciare la gestione pratica all'unico parente che vive in città e magari anche lasciargli buona parte del canone? Come gestire le cose a livello fiscale?

Siamo sette eredi di un appartamento; quattro di noi vivono nella città in cui è ubicato l'appartamento avuto in eredità mentre gli altri tre vivono in altre differenti città italiane.
Vorremmo dare in affitto l'appartamento per dieci mesi ad un lavoratore straniero comunitario assunto con contratto a termine di pari durata. Essendo totalmente ignorante in materia, vorrei avere delle informazioni e consigli:
- che tipo di contratto conviene fare?
- il contratto può essere firmato da uno solo degli eredi proprietari? È necessaria la presenza di tutti? si può ricorrere a deleghe?
- a chi va pagato il canone? può essere pagato a uno solo di noi e poi ripartito?
- le tasse che si dovranno pagare potranno essere pagate da uno solo o ciascuno dovrà pagare la propria quota?
- insomma, esiste un sistema semplice e a norma di legge per affittare per dieci mesi un appartamento?
Le chiedo troppo? Io la ringrazio da ora se potrà dedicarmi un po' del suo tempo.
Angelo

Gentile Angelo,

dal punto di vista della tipologia contrattuale, potreste optare per un contratto transitorio, riportando le esigenze di lavoro del conduttore (il tempo determinato del contratto).
Il contratto può essere firmato da uno solo dei proprietari/eredi, ma il fisco presumerà che tutti percepiscono il canone e quindi tutti dovranno pagare le tasse per la loro parte, anche se uno solo percepirà il canone (non sappiamo se è questo il caso, lo specifichiamo solo per chiarezza). Ovviamente gli altri devono essere d'accordo sulla locazione dell'immobile e comparire nel modulo di richiesta di registrazione, esercitando anche l'individuale scelta sul regime fiscale (irpef o cedolare secca). In alternativa, perché tutti compaiano nel contratto, servirebbe una procura notarile da parte degli altri proprietari, il che rende preferibile la soluzione dell'unico proprietario contraente.
Essendoci un unico contraente potrà essere questi a percepire l'intero canone e poi ad occuparsi della ripartizione tra gli altri proprietari.
Sulla questione possiamo riportare la sentenza della Cassazione sezioni unite del 4 luglio 2012 n. 11135 che riconduce la stipula di un contratto d'affitto di un immobile solo da parte di uno solo dei comproprietari nell'ambito dell'istituto della "negotiorum gestio"; autorizzando, di fatto, la stipula del contratto da parte di un solo comproprietario e sollevando l'inquilino dall'onere di dover versare il canone pro quota. Se eventualmente ci fosse la contestazione da parte di uno dei comproprietari questa dovrebbe avvenire nei confronti del locatore firmatario.

Si definisce "negotiorum gestio" l'impegno di un soggetto, pur in assenza di un mandato, di svolgere delle attività e curare affari per conto di altri.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • gabriel

    Buonasera
    Ho in comodato d'uso sulla parola una casetta indipendente su due livelli accatastata regolarmente su stesso foglio stessa particella ma con due subalterni ora mi trovo nella necessita di registrare un contratto di comodato , nel sub 1 sono prprietari mio padre e i suoi 4 fratelli dove mio padre ha una quota di 10/15 segnata come bene personale più un'altra quota di un 1/15 quest'ultima quota e uguale anche per gli altri fratelli.
    Nel sub 2 i suddetti fratelli compreso mio padre hanno 1/15 ed una loro Zia ha come quota 10/15. La mia domanda è: puo solo mio padre sottoscrivere un contratto di comodato d'uso in mio favore? C'è bisogno di una delega da parte dei fratelli? Possono i fratelli annullare il contratto? Per questo tipo di immobile che presenta due Sub basta un contratto ed una registrazione o per ogni sub va fatto un contratto ecc? Le utenze dei due piani risultano separate. L'abitazione ha due ingressi ma all'interno è comunicante nel vano scala come riportato anche sulla planimetria. L'indirizzo al catasto riporta un solo numero civico e differenzia solo piano terra e piano 1.
    La mia residenza risulterà in tutto l'immobile o solo in uno dei due sub?

    Cordialita Gabriele

  • Gentile Gabriel suo padre potrebbe stipulare il contratto, m sarebbe corretto riportare anche gli altri proprietari, o almeno la loro delega, così da non aver problemi in seguito. Nella registrazione deve specificare l'utilizzo del solo sub 2 e anche a livello di residenza, presso l'ufficio anagrafe, va specificata la compresenza di più nuclei familiari per lo sesso civico.

  • alfio

    Abbiamo alcuni appartamenti in comproprietà intestati a me, mia mamma (ora deceduta) e mio fratello. I contratti di affitto sono stati intestati a mio fratello. Mia mamma era anziana, io ho avuto mia moglie gravemente ammalata ed è stato lui a interessarsi e a intestarsi i contratti. Abbiamo pagato regolarmente le tasse suddividendo per un terzo gli introiti nella dichiarazione dei redditi. Ora l'Agenzia delle Entrate contesta e multa mio fratello perché intestatario del contratto ma risulta che paga solo un terzo delle tasse che però sono state suddivise, dichiarate e pagate da tutti e tre gli attori. Se eravamo furbi intestavamo tutto a mia mamma che apparteneva all'aliquota più bassa.
    Ci sono azioni per contrastare questa posizione dell?Agenzia Entrate.

    cordialmente
    Alfio Colombo

  • Gentile Alfio, potete contestare la sanzione documentando le percentuali di proprietà e quelle del relativo pagamento; al limite potrebbero contestarvi un vizio di forma e non certo un'evasione fiscale.

  • Federico

    Buongiorno,
    3 comproprietari hanno sottoscritto una scrittura privata dove è scritto che l'appartamento da locare viene "gestito" a tutti gli effetti soltanto da uno dei tre. Tale scrittura però, non è mai stata registrata davanti un notaio ma solo firmata dai rispettivi avvocati dei 3 comproprietari. Il contratto di locazione è stato intestato quindi solo ad uno dei comproprietari, e nel modulo per la registrazione, l'agenzia delle entrate ci ha consigliato di inserire soltanto i dati di quest'ultimo, facendolo risultare proprietario dell'appartamento al 100 %, e inserendo la cedolare secca, tassazione da lui preferita. Ora i restanti 2 comproprietari hanno però dei dubbi in merito e non sanno come comportarsi ai fini fiscali, se anche loro ne fanno parte e quindi sottoposti al pagamento della cedolare (anche da loro eventualmente preferita) pur non comparendo ne in contratto, ne sul modulo di registrazione... come dobbiamo comportarci?
    Grazie in anticipo

  • Gentile Federico, il dubbio è più che lecito considerando che in effetti ai fini fiscali gli altri due proprietari dovranno in ogni caso riportare nel rigo sui fabbricati il possesso, in percentuale di tale bene e quindi andare ad indicare l'uso di tale appartamento. Pertanto quello che dovranno fare è chiedere all'avvocato che ha seguito la cosa se possono indicare il bene come a disposizione anche s e n realtà è concesso in affitto e quindi produce un reddito.

  • Antonella De Fabrizio

    Buongiorno, avrei bisogno di una dritta... da un annetto il proprietario (nonche` unico firmatario) dell'immobile che ho preso in.affitto è deceduto. Io ho continuato a pagare l affitto a colei che credevo essere sua moglie e che invece poi ho scoperto essere solo la compagna comproprietaria dell'appartamento. È emerso inoltre che il defunto era ancora legalmente sposato con la prima moglie, con la quale aveva tre figli e che invece una delle due figlie avute con la seconda non è nemmeno.stata da lui riconosciuta.nessuno ha ancora presentato subentro nel contratto alla agenzia delle entrate, Le pratiche x la successione non si.sono ancora concluse, con tanto.di classici disaccordi... In tutto ciò, a chi debbo pagare il canone fi affitto? Grazie

  • Gentile Antonella se non ha ricevuto altre comunicazioni ufficiali è giusto che lei continui a versare il canone alla compagna comproprietaria dell'immobile; quindi tenga documentazione del versamento ed eventualmente gli eredi potranno chiedere quanto spetta a loro direttamente alla compagna, avendo lei pagato tutto.

  • Matteo

    Salve sono in trattativa per un locale uso commerciale di 28mq
    Sono 5 proprietari ..
    Ho fatto la proposta che è stata accettata
    500euro mensili con caparra (assegno di 500euro )non incassato fin'ora
    Ora ho firmato anche l'accettazione del contratto.
    Mentre l'agenzia preparava il certificato energetico uno dei proprietari anziano è stato ricoverato in ospedale e i figli non si interessano di affittarlo pensando ovviamente alla salute della madre..
    Posso io fittarlo lo stesso?
    Come dovrei muovermi ?

  • Gentile Matteo s egli altri proprietari sono d'accordo nel concederle in affitto l'immobile allora potete intanto procedere, senza la sua firma, ma inserendo i suoi dati in ogni caso nel contratto.

  • Nicola

    Salve,mia madre e propietaria di un terreno che e in affitto,i locatori possiamo diventare noi figli?

  • Gentile Nicola, locatore è il nome tecnico per proprietario, quindi solo sua madre lo è; se intende invece che possa affittarlo a voi allora sì voi potete essere i conduttori.

  • Giovanna

    Buongiorno, ho un appartamento in comproprietà con altre 3 persone dato in gestione ad un'agenzia per affittarlo come casa vacanze. L'agenzia gestisce il tutto solo a mio nome. Essendo anche gli assegni che l'agenzia mi consegna, per l'affitto percepito, intestati a me posso regolarmente depositarli su un mio conto e poi provvedere alla ripartizione pro quota tra i comproprietari senza incorrere in verifiche da parte dell'agenzia delle entrate? Il dubbio mi sorge per il fatto che io al momento di fare il 730 dichiarero', con cedolare secca, solo la mia quota di affitto, ma, sul mio conto bancario risulteranno depositati gli assegni comprensivi delle quote di tutti i comproprietari.
    Grazie mille per l'attenzione.

  • Gentile Giovanna in ogni caso se anche ci fosse una verifica sarebbe evidente il passaggio pro quota agli altri proprietari e confermato da loro stessi; quindi la procedura seguita è corretta.

  • Paolo

    Salve,
    in presenza di un contratto vigente con 4 locatari al 25% di proprietà ciascuno. Uno dei locatari vorrebbe rinunciare al reddito, derivante dal contratto, a favore di un altro locatario (al fine di non redigere dichiarazione dei redditi per poche centinaia di euro). E' possibile? come lo si può comunicare al conduttore ed agenzia delle entrate? si deve fare un nuovo contratto?
    Grazie per l'attenzione

  • Gentile in realtà in virtù della proprietà dell'immobile non è possibile rinunciare al reddito; quindi al limite potreste trovare un accordo tra di voi per compensarlo di tasse che dovrebbe in ogni caso versare.

  • Narciso

    Buona sera
    Abbiamo la possibilità di affittare (contratto transitorio) un piccolo appartamento libero che era di comproprietà (50%) di nostro padre deceduto quest'anno. Non abbiamo ancora fatto le pratiche di successione.
    Eredi sono la moglie (già comproprietaria al 50%) che è nostra madre e 5 figli.
    Chiedo cortesemente se possiamo intestare il contratto solo a nostra madre (66,67%) o se dobbiamo risultare anche noi 5 figli come locatori (6,66% x 5).
    Grazie dell'attenzione

  • Buongiorno come proprietari il contratto va intestato anche a voi e avete diritto a trattenere parte del canone.

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