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Affittare la prima casa o mantenere le agevolazioni? Questo il dilemma dei proprietari!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 23, 2014
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Dopo oltre un anno dall'esistenza di questo blog e della rubrica di Esperto nella quale cerchiamo di rispondere ai tanti quesiti, i dubbi e perplessità di inquilini e proprietari, mi sono accorta che la principale preoccupazione per chi ha acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa sia quello di non perdere le agevolazioni, ma anche di iniziare a guadagnare qualcosa da questo investimento. Basta anche un canone che possa aiutare a pagare il mutuo, su cui godono di sgravi fiscali che si potrebbero perdere affittando.

Insomma tanti dubbi e qualche certezza che questa volta ci vengono spiegati da Alfonso Spano del team Contratto di Locazione, che ospitiamo volentieri e ringraziamo per l'intervento.

Agevolazioni prima casa se si decide di affittare la casa

Con l'introduzione di nuove normative in merito alle agevolazioni fiscali occorre fare un pò di chiarezza per quanto riguarda la perdita delle agevolazioni sulla prima casa in presenza di un contratto di locazione.
Affittare la prima casa non fa perdere i benefici, si può quindi acquistare una casa anche se destinata all'affitto. Ad ogni modo si devono rispettare dei requisiti. Innanzitutto non si deve trattare di una casa di lusso e il proprietario deve essere residente o svolgere il proprio lavoro nello stesso comune dove è situata l'abitazione acquistata. Nei casi di intestatario trasferito all'estero si deve essere iscritti all'anagrafe dei residenti all'estero. Si deve inoltre tener conto di altri requisiti retroattivi che possono comportare il decadimento delle agevolazioni fiscali.

Si perdono le agevolazioni:
• se l'abitazione viene venduta prima di 5 anni dall'acquisto a meno che non si acquisti un'altra abitazione entro un anno;
• nei casi di falsa dichiarazione all'atto dell'acquisto o di mancato cambio di residenza entro i termini fissati dalla legge.
Per riassumere le normative vigenti, quando si acquista una prima casa con agevolazioni si deve essere residenti oppure effettuare il trasferimento della residenza nel comune in cui l'immobile è situato entro i 18 mesi dall'acquisto. Con l'acquisto si è liberi di destinare l'abitazione all'uso di abitazione principale o ad uso di terzi stipulando un contratto di locazione. In caso di residenza principale si potrà usufruire dell'esenzione Imu e detrarre gli interessi sul mutuo (se stipulato). Nel caso di locazione si perdono gli interessi sul mutuo e le agevolazioni Imu.

Esistono infine dei requisiti che interessano l'acquirente. Non si deve essere proprietario di altra abitazione situata nello stesso comune dove è situato l'immobile acquistato, non si devono possedere altre proprietà acquistate usufruendo di agevolazioni per l'acquisto della prima casa e non si deve vendere l'immobile prima di 5 anni.

Per quanto riguarda le normative si fa riferimento alle Circolari della Direzione Centrale Normativa e Contenzioso n° 38 del 12 Agosto 2005 e alle circolari 19/E del 1 Marzo 2001 e 1/E del 2 Marzo 1994.


Per maggiori info:
Contratto di locazione
Agenzia delle Entrate

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • livia

    Buongiorno,
    tra qualche mese mi trasferirò con il mio compagno in una casa che sarà solo di sua proprietà e lascerò la mia acquistata dieci anni fa con agevolazioni prima casa e di cui sto ancora pagando il mutuo (che rimarrà vuota, non intendo affittarla). Le due case sono nello stesso comune.
    E' corretto che perderei la detraibilità degli interessi passivi e dovrei anche pagare l'imu?
    Se trasferissi solo il domicilio e non la residenza? Che limitazioni ci sono?
    Grazie

  • Gentile Livia, la questione è legata all'utilizzo o meno come abitazione principale, quindi se la sua casa di proprietà non è utilizzata a tale scopo risulta una seconda casa ai fini fiscali, perdendo le agevolazioni a cui fa riferimento.

  • Elena

    Buonasera,
    avrei un quesito in merito a un possibile affitto di una prima casa.
    Mia madre è da anni ricoverata in clinica privata (incapace di intendere e volere, senza tutore). Ha tuttora la residenza nella sua casa, poiché la clinica (privata) non ha ritenuto utile il passaggio di residenza.
    Poiché si tratta di un grande appartamento con importanti spese condominiali, (cui si aggiunge una retta mensile di euro 2400,00) vorrei valutare l’ipotesi di affittare per brevi periodi a fini turistici/ transitori (affitto stanze a studenti/lavoratori)
    Vorrei sapere se questa possibilità comporta il cambio di residenza e il conseguente passaggio dell’immobile a seconda casa (in quanto si produce un reddito di affitto) e quindi tutte le ovvie tassazioni del caso, quale seconda casa. In tal caso mi pare ovvio abbassare le serrande e rassegnarsi...
    Grazie per la cortese attenzione
    Elena Sala

  • Tatiana

    sto per acquistare la prima casa nello stesso comune che sono residente, abito in una casa ad comodato d'uso .... la casa che sto per comprare, vorrei affittarla.. e possibile farlo e mantenere le agevolazioni???
    e quando si fa la denuncia di reddito si può scaricare?

  • Gentile Tatiana, può usufruire delle agevolazioni sull'acquisto; ma concedendola in affitto dovrà pagare l'imu come seconda casa e pagare le imposte sui redditi da locazione.

  • Andrea

    Salve
    Sono proprietario di un immobile acquistato nel Dicembre 2010, ho spostato in questo la residenza a Gennaio 2011, usufruendo quindi delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della una prima casa. Per questioni lavorative, a Ottobre 2016 ho spostato la residenza in un'altra regione, pur mantenendo la proprietà dell'immobile. Questo comporta la perdita delle agevolazioni fiscali o da quel punto di vista non cambia nulla?
    Grazie mille.

  • Buonasera andrea, le agevolazioni sull'acquisto sono ormai acquisite, diciamo che ora per quella casa non può usufruire più dell'esenzione Imu non utilizzandola, di fatto, come sua abitazione principale.

  • Andrea

    Chiedo scusa, ho posto la domanda con dei dati errati: l'acquisto è avvenuto a Dicembre 2011, e lo spostamento di Ottobre 2016 non è avvenuto per questioni lavorative (non essendo il dottorato di ricerca equiparato a lavoro subordinato). Comunque, in generale, esiste un limite di tempo entro cui mantenere la residenza per evitare la decadenza delle agevolazioni?

  • i limite è di 3 o 5 anni secondo le interpretazioni più restrittive. Quindi direi che nel suo caso ha superato il limite.

  • Andrea

    Chiedo venia, la casa l'ho acquistata a Gennaio 2012, non a Gennaio 2011. Non cambia nulla?

  • Fiore

    Buonasera, ho chiesto a molti ma nessuno sa rispondere chiaramente ho acquistato casa a Ravenna febbraio 2014 residenza marzo 2014 lavoravo li, adesso ho cambiato lavoro e sono attualmente a Venezia, ho dato in affitto la casa, inizio contratto 01 febbraio 2017, visto che prima dei 5 anni non posso vendere !! so che paghero l'imu e il resto come seconda casa, perché a breve dovrò togliere la residenza da lì e portarla a Venezia, ma le agevolazioni casa dell'IVA al 4% la perdo oppure no? Grazie

  • Gentile Fiore, spostando la residenza dal comune perderebbe anche le agevolazioni sull'acquisto; ovvero dovrebbe restituire la parte non goduta. Provi a contattare l'agenzia delle entrate di riferimento per conoscere la loro interpretazione.

  • fiore

    Cosa significa restituire la parte non goduta,??? il discorso dei tre anni non è valido?? Manca praticamente un mese e mezzo al raggiungimento dei tre anni di residenza, non basta?

  • i tre o cinque anni sono un'interpretazione della norma; per questo rivolgendosi all'agenzia delle entrate di riferimento potrà essere certo di dover o non dover restituire la parte di agevolazione non goduta.

  • fiore

    CAPISCO :( grazie gentilissimi

    0 URL breve:
  • Roberto

    Salve, al fine di non perdere le agevolazioni prima casa, non mi è ben chiaro per quanto tempo debba essere mantenuta la residenza nell'immobile riacquistato entro un anno dalla vendita di altro immobile acquistato con agevolazioni prima casa (che ovviamente sia stato venduto entro 5 anni dall'acquisto). Da nessuna parte riesco a trovare informazioni utili per risolvere questo enigma...
    In parole semplici:
    1) Acquisto una casa con agevolazioni prima casa e la rivendo entro 5 anni
    2) Ricompro entro un anno e fisso residenza nel nuovo immobile, dove effettivamente vado a vivere
    3) Dopo qualche mese, per svariate ragioni, decido di voler andar via e di dare in locazione l'immobile in questione, lasciando comunque inalterata la residenza.
    Che succederà alle agevolazioni?

  • Gentile roberto, le agevolazioni sull'acquisto, se l'immobile non viene rivenduto, sono comunque valide (deve mantenere la residenza nello stesso comune) non valgono le agevolazioni Imu e per la detrazione degli interessi passivi, riconosciute solo nel caso di reale utilizzo della casa come abitazione principale.

  • Roberto

    La residenza nello stesso Comune è un requisito sufficiente per il primo acquisto, non per il riacquisto entro un anno (nel qual caso occorre destinare l'immobile acquistato ad abitazione principale). Da questo nasceva il mio quesito...non vorrei che lei avesse frainteso il mio messaggio precedente.

  • Gentile Roberto, in effetti deve riacquistarla entro un anno e portarci la residenza entro un anno sempre (secondo alcuni entro 3 anni); quindi se lei formalmente la lascia pur affittando l'immobile non ci sono formalmente problemi; la questione si pone nel momento della dichiarazione dei redditi in cui lo stesso immobile risulta prima casa e contemporaneamente immobile dato in affitto.

  • Carlo

    Buongiorno, abito con la mia famiglia (la casa è intestata a Mia moglie )ho acquistato un appartamento a Roma come 1 casa non avendo altre proprietà a mio nome e vi ho trasferito la residenza, ora l'ho affittata devo provvedere a ritrasferire la residenza nella a di ia moglie? perdendo agevolazione sul mutuo e imu 2 casa?

    Grazie mille

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