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Affittare la prima casa o mantenere le agevolazioni? Questo il dilemma dei proprietari!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 23, 2014
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Dopo oltre un anno dall'esistenza di questo blog e della rubrica di Esperto nella quale cerchiamo di rispondere ai tanti quesiti, i dubbi e perplessità di inquilini e proprietari, mi sono accorta che la principale preoccupazione per chi ha acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa sia quello di non perdere le agevolazioni, ma anche di iniziare a guadagnare qualcosa da questo investimento. Basta anche un canone che possa aiutare a pagare il mutuo, su cui godono di sgravi fiscali che si potrebbero perdere affittando.

Insomma tanti dubbi e qualche certezza che questa volta ci vengono spiegati da Alfonso Spano del team Contratto di Locazione, che ospitiamo volentieri e ringraziamo per l'intervento.

Agevolazioni prima casa se si decide di affittare la casa

Con l'introduzione di nuove normative in merito alle agevolazioni fiscali occorre fare un pò di chiarezza per quanto riguarda la perdita delle agevolazioni sulla prima casa in presenza di un contratto di locazione.
Affittare la prima casa non fa perdere i benefici, si può quindi acquistare una casa anche se destinata all'affitto. Ad ogni modo si devono rispettare dei requisiti. Innanzitutto non si deve trattare di una casa di lusso e il proprietario deve essere residente o svolgere il proprio lavoro nello stesso comune dove è situata l'abitazione acquistata. Nei casi di intestatario trasferito all'estero si deve essere iscritti all'anagrafe dei residenti all'estero. Si deve inoltre tener conto di altri requisiti retroattivi che possono comportare il decadimento delle agevolazioni fiscali.

Si perdono le agevolazioni:
• se l'abitazione viene venduta prima di 5 anni dall'acquisto a meno che non si acquisti un'altra abitazione entro un anno;
• nei casi di falsa dichiarazione all'atto dell'acquisto o di mancato cambio di residenza entro i termini fissati dalla legge.
Per riassumere le normative vigenti, quando si acquista una prima casa con agevolazioni si deve essere residenti oppure effettuare il trasferimento della residenza nel comune in cui l'immobile è situato entro i 18 mesi dall'acquisto. Con l'acquisto si è liberi di destinare l'abitazione all'uso di abitazione principale o ad uso di terzi stipulando un contratto di locazione. In caso di residenza principale si potrà usufruire dell'esenzione Imu e detrarre gli interessi sul mutuo (se stipulato). Nel caso di locazione si perdono gli interessi sul mutuo e le agevolazioni Imu.

Esistono infine dei requisiti che interessano l'acquirente. Non si deve essere proprietario di altra abitazione situata nello stesso comune dove è situato l'immobile acquistato, non si devono possedere altre proprietà acquistate usufruendo di agevolazioni per l'acquisto della prima casa e non si deve vendere l'immobile prima di 5 anni.

Per quanto riguarda le normative si fa riferimento alle Circolari della Direzione Centrale Normativa e Contenzioso n° 38 del 12 Agosto 2005 e alle circolari 19/E del 1 Marzo 2001 e 1/E del 2 Marzo 1994.


Per maggiori info:
Contratto di locazione
Agenzia delle Entrate

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Maurizio

    Buongiorno non capisco devo o non devo pagare imu se affitto la casa che e única che possiedo?? Alcuni dicono di si alcune no io Ho un lavoro bello stesso comune puo. Essere un motivo válido ???devo mantenere la residenza li oppure la posso spostare?? La devo mantenere nello stesso comune? ?

  • Buongiorno Maurizio, se affitta l'immobile dovrebbe spostare la sua residenza e pagare l'imu prevista per immobili concessi in affitto dal suo Comune, di solito con aliquote agevolate se affitta con contratto a canone concordato.

  • Matteo

    Salve,ho acquistato una abitazione nel 2007 nella quale sono residente con mio figlio,ora per necessità economiche vorrei affittare l'appartamento è trasferirmi a vivere al piano di sotto presso i miei genitori, in questo caso manterrei la residenza nello stesso immobile, in quando ubicato nella stessa unità abitativa,vorrei sapere comunque in questo caso se perdo i bonifici sugli interessi passivi del mutuo e sull'Imu. grazie

  • Gentile Matteo diciamo che le agevolazioni imu e sugli interessi passivi valgono se l'immobile viene utilizzato direttamente come abitazione principale o se l'uso prevalente (considerando un'unica unità abitativa) rimane di sua abitazione.

  • Salvo

    Buongiorno, ho acquistato la prima casa 8anni fa, adesso con fondi propri penso di estinguere il mutuo esistente per un nuovo acquisto di un immobile dove trsferirò la residenza (quindi dovrà divenire prima casa) per l'immobile che attualmente ho di proprietà, se non dovessi riuscire a venderlo subito, potrei affittarlo, ma si può trasformare eventualmente in ALTRO IMMOBILE?? Quindi non più prima casa??
    Grazie.

  • Gentile Salvo, ai fini dell'acquisto sulla nuova proprietà non potrà avere le agevolazioni; mentre dal punto di vista delle'esenzione imu, questa vale sull'immobile di proprietà nel quale dimora abitualmente; a prescindere dal fatto che sia il primo o successivi acquisti.

  • Diego Ramella

    Buongiorno, nel caso si affitti la prima casa trasferendo la propria residenza in altro comune si è tenuti a pagare le sanzioni o visto che si ha avuto la residenza in quel comune, ma non per 5 anni a partire dall'acquisto, si può mantenerle? Mi chiarisco, se risiedo in un comune in affitto, acquisto poi prima casa e dopo un anno mi devo trasferire in altro comune senza acquistare altro immobile posso affittare la prima casa trasferendo residenza in altro comune senza dover pagare more e differenze sulle imposte di registro? Grazie Diego

  • Gentile Diego se i motivi per cui si sposta non sono dettati da esigenze lavorative, dovrebbe restituire la parte di agevolazioni non goduta.

  • Nadia

    Salve,
    Ho intenzione di acquistare un'abitazione come prima casa stipulando un mutuo. Essendo appartenente alle Forze dell'Ordine non ho l'obbligo di trasferire la residenza nel Comune interessato e quindi non ho l'obbligo di dimora. Non avendo questo obbligo, se affitto la prima casa a terzi, perdo comunque il diritto di detrarre gli interessi passivi ?
    Se, invece dovessi darla in uso a mia sorella o al figlio di mia sorella, posso detrarre gli interessi passivi del mutuo ?
    Grata per una Vostra risposta attesa, Vi auguro una.buona giornata.
    Nadia

  • Gentile Nadia, come appartenente alle Forze dell?ordine può comunque detrarre gli interessi passivi nell'uno e nell'altro caso; non potrebbe invece usufruire, se l'affitta, dell'esenzione Imu e Tasi.

  • MARINA

    Buongiorno,faccio i complimenti per la bella rubrica,e domando poiche mia madre con residenza a Genova in casa di sua proprietà è ora vicino a me in altra citta in una casa di riposo,e per completare la retta col suo benestare io vorrei affittare quella casa,devo fargli cambiare
    residenza e prenderla in casa di riposo,perde i benefici della prima casa e peggio gli passa come seconda? Ringrazio se vorrai chiarirmi in
    tempo utile poiche sono nei problemi.Grazie Marina

  • Gentilissima Marina, il fatto è che i privilegi vengono conservati se si utilizza l'immobile direttamente come abitazione principale; quindi il non utilizzo diretto e l'affitto trasformano la definizione, ai fini fiscali, in seconda casa, con relative imposte da pagare.

  • livia

    Buongiorno,
    tra qualche mese mi trasferirò con il mio compagno in una casa che sarà solo di sua proprietà e lascerò la mia acquistata dieci anni fa con agevolazioni prima casa e di cui sto ancora pagando il mutuo (che rimarrà vuota, non intendo affittarla). Le due case sono nello stesso comune.
    E' corretto che perderei la detraibilità degli interessi passivi e dovrei anche pagare l'imu?
    Se trasferissi solo il domicilio e non la residenza? Che limitazioni ci sono?
    Grazie

  • Gentile Livia, la questione è legata all'utilizzo o meno come abitazione principale, quindi se la sua casa di proprietà non è utilizzata a tale scopo risulta una seconda casa ai fini fiscali, perdendo le agevolazioni a cui fa riferimento.

  • Elena

    Buonasera,
    avrei un quesito in merito a un possibile affitto di una prima casa.
    Mia madre è da anni ricoverata in clinica privata (incapace di intendere e volere, senza tutore). Ha tuttora la residenza nella sua casa, poiché la clinica (privata) non ha ritenuto utile il passaggio di residenza.
    Poiché si tratta di un grande appartamento con importanti spese condominiali, (cui si aggiunge una retta mensile di euro 2400,00) vorrei valutare l’ipotesi di affittare per brevi periodi a fini turistici/ transitori (affitto stanze a studenti/lavoratori)
    Vorrei sapere se questa possibilità comporta il cambio di residenza e il conseguente passaggio dell’immobile a seconda casa (in quanto si produce un reddito di affitto) e quindi tutte le ovvie tassazioni del caso, quale seconda casa. In tal caso mi pare ovvio abbassare le serrande e rassegnarsi...
    Grazie per la cortese attenzione
    Elena Sala

  • Tatiana

    sto per acquistare la prima casa nello stesso comune che sono residente, abito in una casa ad comodato d'uso .... la casa che sto per comprare, vorrei affittarla.. e possibile farlo e mantenere le agevolazioni???
    e quando si fa la denuncia di reddito si può scaricare?

  • Gentile Tatiana, può usufruire delle agevolazioni sull'acquisto; ma concedendola in affitto dovrà pagare l'imu come seconda casa e pagare le imposte sui redditi da locazione.

  • Andrea

    Salve
    Sono proprietario di un immobile acquistato nel Dicembre 2010, ho spostato in questo la residenza a Gennaio 2011, usufruendo quindi delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della una prima casa. Per questioni lavorative, a Ottobre 2016 ho spostato la residenza in un'altra regione, pur mantenendo la proprietà dell'immobile. Questo comporta la perdita delle agevolazioni fiscali o da quel punto di vista non cambia nulla?
    Grazie mille.

  • Buonasera andrea, le agevolazioni sull'acquisto sono ormai acquisite, diciamo che ora per quella casa non può usufruire più dell'esenzione Imu non utilizzandola, di fatto, come sua abitazione principale.

  • Andrea

    Chiedo scusa, ho posto la domanda con dei dati errati: l'acquisto è avvenuto a Dicembre 2011, e lo spostamento di Ottobre 2016 non è avvenuto per questioni lavorative (non essendo il dottorato di ricerca equiparato a lavoro subordinato). Comunque, in generale, esiste un limite di tempo entro cui mantenere la residenza per evitare la decadenza delle agevolazioni?

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