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Affitti brevi: come funzionano i contratti transitori.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 11, 2013
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La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le due parti e altrettanto spesso un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

 

D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento. Statisticamente, inoltre, la durata media dei contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di transitorietà, appunto!
La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre forme contrattuali, più brevi e meno note. In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta particolari vantaggi il contratto transitorio, che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del conduttore.

  1. Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta. Nel caso, quindi, l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.
  2. In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?


La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.


Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.


Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori sede.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Carlo

    Alla scadenza del contratto transitorio di 18 mesi,l'inquilino mi chiede di fare un nuovo contratto di 4 mesi in quanto verrà trasferita in altra città.E' possibile? Diversamente posso fare il nuovo contratto transitorio al fidanzato convivente? Grazie.

  • Buongiorno Carlo, se c'è una rinnovata esigenza transitoria e l'inquilino conta di andar via tra 4 mesi, può stipulare un contratto transitorio anche con lo stesso conduttore.

  • Aline

    Salve, vorrei sapere... é possibile fare un contratto di solo 3 mesi??? Quanto mi costa??? in tutto??? Grazie mille

  • Buongiorno Aline, è possibile se c'è un'esigenza di transitorietà; il contratto va registrato e comporta il pagamento dell'imposta di registro (il 2% del canone totale con un minimo di 67 euro) se in regime di irpef; in cedolare non si paga nulla.

  • Stefania Spennato

    Salve vorrei sapere se possibile fare un contratto di locazione transitorio pur avendo un contratto di lavoro a tempo indeterminato con accordo delle parti . E se è possibile spostare residenza. Grazie

  • Buonasera Stefania, è possibile stipularlo riportando però delle motivazioni di transitorietà, che, se non legate al lavoro, hanno altro tipo di necessità (per esempio acquisto casa da ristrutturare),.

  • vale

    Buonasera ho trovato un appartamento da affittare il quale proprietario e deceduto e la sorella unica erede ancora non ha proveduto con la successiine di morte e possibile possa farmi un contratto di locazione?

  • Gentile Vale, è possibile che il contratto ora sia stipulato dalla sorella; magari specifichi che le venga poi comunicata la successione "ufficiale".

  • Marta

    Buonasera, premettendo che ho un contratto sotto forma di borsa di studio che scadrà il 30 giugno prossimo e verrà rinnovato sicuramente per un altro anno a partire dal 1 luglio 2017. Attualmente non posso dimostrare il rinnovo per iscritto.
    Vorrei iniziare un contratto di affitto transitorio dal 1 giugno prossimo, un mese prima dello scadere del contratto di lavoro. Avrei un garante che mi garantisce di coprire le spese anche in caso di un ipotetico non rinnovo.
    Il fatto che io sia ufficialmente coperta da borsa di studio solo per un mese può impedirmi di stipulare un contratto transitorio per 18 mesi? Contando che io sicuramente staró per tutti i mesi e che potrò dimostrare a luglio il rinnovo. Grazie mille

  • Gentile Marta, il contratto viene stipulato a suo nome e quindi se offre le garanzie di un terzo questo la dovrebbe mettere al sicuro dal punto di vista del proprietario; mentre dev'esserci una motivazione di transitorietà che giustifichi il contratto di 18 mesi.

  • Doriana

    Buonasera, dovrei fare un contratto di locazione transitorio. Leggo che la durata massima sono 18 mesi, ma la persona ha un contratto di lavoro a due anni. Se faccio un contratto a 18 mesi mi sembra di capire che non sia corretto perchè incongruente col contratto di lavoro più lungo; rischio quindi la conversione in 4+4?
    Leggo anche :
    Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.

    Quindi... potrei fare un contratto di due anni? In caso di controversia cosa rischio?
    Vorrei andare incontro alle richieste della persona che mi chiede la casa, ma non voglio rischiare che il contratto non sia corretto o venga trasformato in 4+4.

    Chiedo quindi se è possibile fare un contratto transitorio con un contratto di lavoro a due anni, o è meglio cercare un utente che abbia un contratto con un periodo di massimo 18 mesi?

    Grazie per l'attenzione

  • Buongiorno Doriana, diciamo che stipulando un contratto di 2 anni "rischia", se l'inquilino lo impugna, di vederselo trasformare in un 4 + 4 ; quindi se è certa che l'esigenza è di 2 anni, potrebbe stipulare già un 4 +4 o 3+2 e poi aspettare che sia l'inquilino a dare disdetta; oppure come lei dice cercare qualcuno che abbia un'esigenza ristretta ai 18 mesi della durata di un transitorio.

  • Doriana

    QUESTO E' CIO CHE LEGGO DA UN FORUM: "Devo trasferirmi per almeno tre anni in un’altra città, per motivi di lavoro. Posso stipulare un contratto di locazione a uso transitorio?"
    RISPOSTA: "Il termine massimo della locazione ad uso transitorio è di 18 mesi. Quindi, se la documentazione del datore di lavoro non consente di sostenere che il periodo è di 18 mesi o inferiore, non è possibile stipulare un contratto di locazione a uso transitorio. Se invece viene stipulato il contratto ad uso transitorio ed esso specifica che la durata è di tre anni, la clausola è nulla e la durata del contratto viene automaticamente riportata a 18 mesi. "

    Quindi da quanto Lei mi dice, mi sembra di capire che facendo un contratto transitorio di due anni non rischio la nullità della clausola che riporterebbe il contratto a 18 mesi, ma la trasformazione in 4 + 4.

    La ringrazio per l'attenzione

  • di solito si fa l'interesse dell'inquilino, quindi se questi impugnasse il contratto per rimanere più a lungo, la durata verrebbe riportata ai canonici 4 anni.

  • Angelo Massimo

    Ho affittato, due anni fa, un appartamento e ora il conduttore mi chiede di sublocare l'immobile. Nel contratto originario non è definito questo caso. Cosa occorre fare, già che io sono d'accordo a fargli sublocare l'appartamento? Devo registrare all'agenzia delle entrate? La sublocazione potrebbe essere solo per un mese.

  • Gentile Angelo, se è d'accordo dovrà autorizzare l'inquilino tramite lettera raccomandata; del contratto di sublocazione si occupa direttamente l'inquilino, che potrà deciderne la durata (mai superiore a quella del suo contratto), registrare il contratto e dichiarare il reddito che ne percepirà.

  • Marisa

    Buongiorno. Ho bisogno di un consiglio. Devo affittare una casa, ma per assicurarmi che lei, quando poi mi serve, vada via e paghi normalmente al mese, senza storie, che tipo di contratto posso fare? Non vorrei pagare troppe tasse e soprattutto, vorrei scaricarlo perché la casa si Trova in Sicilia ed io vivo in Abruzzo. Voglio proteggermi.

  • Gentile Marisa, non esiste una protezione di questo tipo: se lei è certo di avere bisogno della casa tra un anno, ad esempio, potrebbe stipulare un contratto transitorio specificando le sue esigenze e confermandole prima della scadenza dell'anno. Ma di fatto se un inquilino poi non lascia l'immobile l'unica procedura corretta è lo sfratto.

  • piero

    Ciao Isabella,avrei bisogno di sapere se è possibile sottoscrivere un contratto di natura transitoria con cedolare secca con i conduttori non residenti nel comune ove si trova la casa da affittare e dove hanno un contratto di lavoro a tempo determinato

  • Gentile Piero, deve esserci però una motivazione di transitorietà, a questo punto non per motivazioni lavorative direi.

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