Cerca

Affitti brevi: come funzionano i contratti transitori.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 11, 2013
Visite: 331870

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le due parti e altrettanto spesso un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

 

D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento. Statisticamente, inoltre, la durata media dei contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di transitorietà, appunto!
La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre forme contrattuali, più brevi e meno note. In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta particolari vantaggi il contratto transitorio, che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del conduttore.

  1. Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta. Nel caso, quindi, l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.
  2. In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?


La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.


Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.


Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori sede.

 POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Contratto transitorio: veloce e ricercato. Una breve guida per conoscerlo meglio.
Posso prendere la residenza con un contratto transitorio?

Per qualsiasi quesito sull'affitto, scrivi a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


  • Cristina

    Grazie Isabella,
    ma non ho capito a questo punto, per mia poca conoscenza della lex, dato che i conducenti hanno chiesto di redigere il contratto di affitto al fine di detrarre il 19% fin ad un massimo di 500 € e per farlo il contratto deve fare riferimento solo alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, e dato che
    - per il regime transitorio si fa riferimento all’art. 5, comma 1,
    - per il contratto con studenti all’art. 5, comma 2,
    pre questo tipo di contratto libero nella durata e contenuti che mi riporti nella Tua risposta, a quale articolo di quella legge devo fare riferimento?

  • In effetti ilcontratto di posto letto fa riferimento al codice civile a partire dagli articoli 1571 a seguire.

  • cristina

    Scusami, a questo punto però desumo che quanto hai scritto nell'articolo a cui hai fatto riferimento "affitto per studenti universitari in camera singola o in camera doppia: quale contratto per un posto letto?" del 18 09 2014, E' COMPLETAMENTE FUORVIANTE E INESATTO in quanto, aimè, se si stipula contratto di posto letto come una tipologia completamente libera che non ha riferimenti alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, la famiglia dello studente che sostiene le spese per l'alloggio con questo tipo di contratto libero NON POTRA' portare in detrazione il 19% sull'Irpef per i canoni di affitto pagati, fino a un massimo di 500 euro, come previsto dall'art 15 i-sexsies TUIR proprio perchè sul contratto mancano i riferimenti alla L. 9 dicembre 1998, n. 431. Grazie

  • Buongiorno Cristina il posto letto rimane una tipologia di contratto stipulabile, poi come lei dice non permette alla famiglia dello studente di scaricare la spesa.

  • Cristina

    Grazie Isabella,
    ma a questo punto non ho capito, per mia poca conoscenza della lex, dato che i conducenti hanno chiesto di redigere il contratto di affitto al fine di detrarre il 19% fin ad un massimo di 500 € e per farlo il contratto deve fare riferimento solo alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, e dato che
    - per il regime transitorio si fa riferimento all’art. 5, comma 1,
    - per il contratto con studenti all’art. 5, comma 2,
    pre questo tipo di contratto libero nella durata e contenuti che mi riporti nella Tua risposta, a quale articolo di quella legge devo fare riferimento? grazie Cristina

  • Cristina

    Gen.ma Isabella
    Mio figlio è proprietario di un appartamento PRIMA CASA a Milano dove studia e risiede li. Gli rimane una stanza molto grande con 2 posti letto e la vuole affittare a 2 studenti universitari distinti e separati, redigendo 2 contratti. Durata del contratto 10 mesi fino all’estate prossima.
    Tuttavia l’importo di affitto già pattuito per il singolo posto letto è più elevato del canone concordato che emerge dal calcolo applicando l’Accordo Territoriale di Milano del 24/06/2015 e quindi non è applicabile il contratto transitorio x studenti -da 6 a 36 mesi – con relativa perdita vantaggi fiscali per il proprietario. Ti chiedo se si può comunque fare un contratto transitorio generico –da 1 a 18 mesi - anche se leggendo accordo territoriale emerge che:
    1) non cita la possibilità di affittare posto letto ma camera intera
    2) non fa riferimento alla possibilità di aumentare l’affitto fino al 20% partendo dal canone concordato come citato invece dal D.Min. 30/12/2002 Min.Infrastr. e Trasporti
    3) inoltre è stato concordato rimborso forfetario ma lo schema di contratto allegato all’accordo non prevede questa possibilità ma solo a rendiconto
    Inoltre i conduttori chiedono di fare un contratto che permetta loro la detrazione fiscale del 19%
    Come può uscire mio figlio da questo labirinto?
    Grazie per il supporto che mi vorrai fornire
    Cristina

  • Gentile Cristina, il contratto di posto letto, in effetti, implica più l'utilizzo di un contratto completamente libero. le riporto l'articolo relativo e direi che a questo punto, potendo anche su questo applicare la cedolare secca al 21% possa essere la soluzione migliore.

  • Cristina

    Grazie Isabella,
    ma non ho capito a questo punto, per mia poca conoscenza della lex, dato che i conducenti hanno chiesto di redigere il contratto di affitto al fine di detrarre il 19% fin ad un massimo di 500 € e per farlo il contratto deve fare riferimento solo alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, e dato che
    - per il regime transitorio si fa riferimento all’art. 5, comma 1,
    - per il contratto con studenti all’art. 5, comma 2,
    pre questo tipo di contratto libero nella durata e contenuti che mi riporti nella Tua risposta, a quale articolo di quella legge devo fare riferimento?

  • Roberta 1978

    Gen.ma Isabella,
    vorrei locare il mio appartamento a Roma a 2 studenti e ad un lavoratore, con un contratto della durata di 1 anno.
    Posso redigere un unico contratto transitorio rinnovabile di un altro anno?
    La ringrazio infinitamente.

  • Gentile Roberta, potrebbe redigere un unico contratto transitorio di un anno specificando le esigenze, ma non sarebbe rinnovabile.

  • Chiara

    Gent. Isabella
    avrei la necessità di stipulare un contratto ad uso transitorio, con un ragazzo che si sta separando e vorremmo aiutarlo, ma nel contempo noi figli vorremmo che mamma cambiasse la sua abitazione sita all’ultimo piano della casa con questa al piano inferiore… pensavamo di fare un contratto per un anno e poi se mamma si convincerà a scendere il contratto viene risolto altrimenti non avremmo problemi a prolungarlo…
    È corretto proporre un contratto di questo tipo, avendo noi la necessità di spostare mamma appena ne sarà convinta, visto il suo precario stato di saluto dovuto all’età?
    Grazie mille per la cortese risposta
    Chiara

  • Gentile Chiara, può stipulare un contratto transitorio con tale motivazione; prima della scadenza dello stesso dovrà confermare tale esigenza se ancora valida.

  • Katiuscha

    Un'altra informazione, gentile Isabella: per la locazione transitoria parziale, se allego la planimetria all'uff ag entrate, fanno pagare il bollo per l'allegato? anche se utilizzo la cedolare secca? se uso la registrazione online, devo allegarla la piantina? Perché sul modello online mi dice che non è obbligatorio inviare telematicamente sia il contratto che gli allegati è giusto?
    Grazie
    Katiuscha

  • Gentile Katiuscha in cedolare secca non paga i bolli, che sarebbe di 2 euro, il contratto non ha obbligo di allegazione, la planimetria potrebbe essere comunque allegata.

  • fabio

    Ciao, ho vari dubbi che ti esporrò, in un transitorio che dovrò fare per lavoratori, nei fac simile, di contratti transitori è in alto inserita questa dicitura Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1).
    Dagli accordi territoriali su Roma, cambiano i commi e articoli:si trova questa dicitura "Ai sensi dell’art. 2, comma 3".
    Quindi, nello scrivere un contratto transitorio su Roma, in alto sotto contratto transitorio, devo scrivere art 2 comma 3? oppure devo scrivere la dicitura classica articolo 5 comma 1?
    Nelle esigenze del conduttore, per giustificare la transitorietà, va bene inserire questi articoli e comma? "art. 2 comma 2, del decreto del Ministro dei lavori pubblici 5 marzo 1999?"
    Nel paragrafo inerente il canone, dovrò lasciare l'opzione B, quella per i comuni ad alta densità abitativa, giusto?
    Grazie Mille.
    fa

  • gentile Fabio diciamo che i contratti del secondo canale sono introdotti dall'articolo 2 e nello specifico di transitorio si parla nell'articolo 5; mentre per le motivazioni deve specificare le sue o quelle dei lavoratori; infine per Roma il calcolo del canone è concordato, quindi per comuni ad alta densità abitativa.

  • fabio

    Grazie Isabella, ma non ho capito (per mia poca consocenza del campo), per questo contratto semestrale su Roma, dovrò scrivere articolo 5 comma 1, o articolo 2 comma 3?
    Grazie
    Fabio

  • deve richiamare l'articolo 5, comma 1

  • Matteo

    Gentile Isabella, ho firmato un contratto di locazione di 18 mesi, scaduto a Gennaio ho firmato un nuovo contratto di locazione di 18 mesi (Registrato). Vista la legge è la fattispecie del contratto transitorio posso ritenere questo contratto valido oppure no. Grazie. Matteo

  • Gentile Matteo se eravate d'accordo e per lei va bene questa nuova durata può considerarlo valido.

Carica Altri Commenti

Lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Buonentrata e buonuscita: il commercio dei negozi.Buonentrata e buonuscita: il commercio dei negozi.
La prima scelta per chi decide di aprire un'attività è quella di selezionare la location giusta e adatta. Il sogno di aprire nella "via...
Negozi, in sei anni la crisi ha ridotto del 30% i canoni di affitto dei locali commercialiNegozi, in sei anni la crisi ha ridotto del 30% i canoni di affitto dei locali commerciali
Cali importanti nei prezzi delle locazioni commerciali, frutto della ridotta richiesta di negozi in affitto che la crisi economica ha portato con s&...
Deposito cauzionale, un confronto a livello europeo sul valore della più comune garanzia per l’affittoDeposito cauzionale, un confronto a livello europeo sul valore della più comune garanzia per l’affitto
Paese per paese, un’analisi di quanto in Europa viene richiesto all’inquilino a titolo di cauzione per i danni a immobile e arredi, ma...
Studenti universitari, oltre il 40% del budget se ne va per l’affitto. Qualche consiglio per i fuori sedeStudenti universitari, oltre il 40% del budget se ne va per l’affitto. Qualche consiglio per i fuori sede
Facciamo i conti in tasca ai tantissimi studenti universitari che si stanno organizzando in vista dell’avvio dei corsi, dando qualche...
Professione inquilino: le 7 doti fondamentali per chi va a vivere in affittoProfessione inquilino: le 7 doti fondamentali per chi va a vivere in affitto
Il giusto mix di flessibilità e determinazione, pazienza e attenzione, organizzazione e atteggiamento positivo. Ecco cosa ti serve per vivere...