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Affitti brevi: come funzionano i contratti transitori.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 11, 2013
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La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le due parti e altrettanto spesso un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

 

D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento. Statisticamente, inoltre, la durata media dei contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di transitorietà, appunto!
La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre forme contrattuali, più brevi e meno note. In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta particolari vantaggi il contratto transitorio, che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del conduttore.

  1. Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta. Nel caso, quindi, l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.
  2. In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?


La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.


Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.


Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori sede.

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


  • Lorenzo

    Buongiorno, volevo affittare con contratto di “locazione transitoria” max 18 mesi a studenti universitari (art. 5 comma 1). E’ possibile che l’esigenza transitoria sia motivabile solo da parte del conduttore con la semplice iscrizione/frequenza all’università. Oppure questa normativa contrattuale prevede anche o solo da parte del locatore di autentificare i motivi della natura transitoria dell’immobile dato in affitto, es. vendita, divorzio ?
    Grazie

  • Buongiorno Lorenzo, la motivazione di transitorietà deve essere reale e sostenuta da una delle parti; quindi se è una motivazione dell'inquilino oggettiva e documentabile è sufficiente.

  • francesca

    Salve, volevo sapere se esiste un contratto di natura transitoria per studenti universitari e lavoratori nella stessa casa.

  • Isabella Tulipano

    Salve Francesca, in questo caso di conduttori "misti" se si vuole fare un unico contratto occorrerà procedere con un transitorio standard (e non con quello specifico per studenti, per il quale non tutti avrebbero i requisiti). In alternativa si affitteranno diverse porzioni (stanze) dell'immobile ciascuna con il contratto corretto in base ai requisiti del conduttore: transitorio per studenti in caso di studenti e transitorio in caso di lavoratori.

  • stefano

    Buongiorno,
    Mi sono trasferito temporaneamente vicino Roma per lavoro. Lavoro alle dipendenze di un'azienda che ha trovato un appartamento vicino a Roma. È stato stipulato un contratto di locazione di 1 anno con l'agenzia immobiliare, e come conduttore sono stato designato io e sono stati forniti a mia insaputa i miei dati personali, anziché quelli dell'azienda per la quale lavoro e per la quale mi trovo qui a lavorare lontano dala mia residenza. Io non sono intenzionato a firmare, e tantomeno l'azienda e il titolare vuole intestarsi il suddetto contratto perché dice che non è possibile. Come dovrei comportarmi?io lavoro qui non per mio volere ma sono in trasferta per conto di quest'azienda di cui sono un dipendente e qualora si risolva il nostro rapporto di lavoro il contratto di locazione e le relative utenze verranno addebitate a me???potete aiutarmi cortesemente. Grazie mille.

  • Gentile Stefano se non ha firmato però un contratto di locazione di fatto può contestare tale situazione e quindi far chiarire che il contratto viene intestato e pagato dall'azienda non da lei.

  • Fabio

    Buonasera un'informazione, dovrei affittare un immobile a Roma per un anno a lavoratori non residenti, quindi ero orientato ad un contratto transitorio di durata 12 mesi, due miei amici agenti immobiliari mi hanno detto che la cedolare secca al 10% è applicabile anche ai transitori per lavoratori, io però facendo una ricerca in rete su vari siti ho letto che il 10% applicabile ai transitori per studenti e al 3+2, mi potreste chiarire meglio quest'aspetto?
    Grazie
    fabio

  • Gentile Fabio, confermo che la cedolare secca al 10% è riservata ai contratti 3 +2 o per studenti fuori sede, non per i contratti ad uso transitorio.

  • fabio

    Grazie Isabella, un ulteriore delucidazione, alcuni contratti transitori pur non essendo per studenti, non hanno in termini di prezzo una contrattazione libera, per esempio su ROMA, sono legati dell’art 5 comma 2 della legge 09/12/1998 n 431 tra le associazioni di inquilini e depositato il …05/02/2004, che prevede che il prezzo sia dato dalla zona di riferimento ed altre caratteristiche, allora come mai non sono inseriti alla tassazione al 10%

  • Nei comuni ad alta densità abitativa i contratti transitori sono vincolati al calcolo del canone concordato con la possibilità di aumento del 20%, m al'agevolazione è insita nella durata breve di tali contratti e quindi nel soddisfare un'esigenza transitoria.

  • Santa

    Gentile Isabella, sono proprietaria di un appartamento che ho affittato ad una famiglia con anziana che non gode di buona salute. Ad ottobre 2016, scade il contratto di 4+4. Io sono intenzionata a venderlo l'appartamento ma non alla famiglia che lo abita, ed ho informato queste persone della scadenza di fine locazione ad Aprile tramite raccomandata. Poiché mi hanno già preannunciato una forte non volontà di lasciare la casa libera, volevo capire come comportarmi e la mia idea sarebbe di fare un nuovo contratto do tipo transitorio della durata di 18 mesi per dare il tempo a queste persone di organizzarsi.
    Premetto che abbiamo discusso di una possibile compravendita direttamente con questa famiglia, ma il prezzo che loro vogliono pagare non soddisfa le mie aspettative. Alla stipula del contratto transitorio, nel caso io possa farlo, posso anche chiedere un aumento del canone d'affitto? (premetto che in 8 anni non ho mai chiesto aumenti) Potrei forse incorrere in problemi legali con questo iter? La ringrazio in anticipo per la sua risposta

  • Gentile Santa se la sua intenzione è di riavere l'immobile per venderlo le conviene proseguire con la disdetta e quindi concedere qualche mese in più ma come occupazione senza titolo; stipulare ora un nuovo contratto transitorio la porrebbe nella condizione di aver riconosciuto in realtà un'ennesima proroga del contratto di 4 anni.

  • Nicoletta

    Buongiorno, dovrei affittare una stanza nella mia casa ad una ragazza universitaria per soli due mesi (fa parte della società sportiva dell'università ma il periodo estivo deve lasciare l'alloggio del campus).
    Che tipo di contratto posso fare?
    Grazie

  • Gentile Nicoletta, vista l'esigenza per un periodo così ristretto può stipulare un contratto transitorio per porzione d'immobile.

  • Alessandro

    Salve ho appena dato casa ad una signora in affitto che mi aveva detto che era da sola...ma dopo due settimane è con il compagno e la bambina...penso sia premeditato ancora devo fare il contratto...e vorrei mandarla via prima che sia troppo tardi....come mi devo comportare?

  • Isabella

    Gentile Alessandro ma il contratto non è stato stipulato? Se fosse stipulato ed indicato che l'utilizzo era esclusivo per la signora ora potrebbe chiedere la risoluzione di diritto del contratto per grave inadempienza. Senza contratto la questione si complica, potreste trovare un accordo o valutare l'ipotesi di uno sfratto per occupazione abusiva.

  • federica

    Salve volevo chiedere la mia proprietaria non collabora per la restituzione delle chiavi, ovvero mi spiego meglio non viene incontro a noi inquilini lavoratori ci impone degli orari per la restituzione delle chiavi dove io non riesco a presentarmi in quanto sono a lavoro e non posso lasciare.

  • Gentile Federica, a questo punto può lasciare le chiavi ad una persona di fiducia, documentare con foto lo stato dell'immobile e quindi risentirvi poi per accordarvi su eventuale restituzione del deposito.

  • Viviana

    Salve,
    Volevo sapere se con un contratto transitorio è possibile mettere la residenza presso l abitazione.
    Grazie

  • Buongiorno Viviana, se realmente abita lì è possibile chiedere la residenza nell'immobile in affitto, a prescindere dalla tipologia di contratto.

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