Cerca

Affitti brevi: come funzionano i contratti transitori.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 11, 2013
Visite: 340918

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le due parti e altrettanto spesso un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

 

D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento. Statisticamente, inoltre, la durata media dei contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di transitorietà, appunto!
La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre forme contrattuali, più brevi e meno note. In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta particolari vantaggi il contratto transitorio, che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del conduttore.

  1. Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta. Nel caso, quindi, l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.
  2. In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?


La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.


Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.


Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori sede.

 POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Contratto transitorio: veloce e ricercato. Una breve guida per conoscerlo meglio.
Posso prendere la residenza con un contratto transitorio?

Per qualsiasi quesito sull'affitto, scrivi a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • Schino Michele

    Dopo 8 anni di locazione il proprietario di casa ha deciso di vendere l'immobile quindi mi tiene in casa con un contratto annuale per avere la libertà di vendere cosi da non spaventare un eventuale compratore. E regolare questo tipo di locazione? Grazie

  • Gentile Michele tale contratto, transitorio di un anno, è regolare solo la "prima volta", quindi finito questo termine il proprietario non può rinnovarle il contratto di un altro anno.

  • gianluca

    Ciao Isabella,
    nel caso io abbia un contratto transitorio a torino, dove potrei trovare delle (eventuali)regolamentazioni del canone mensile in base a servizi/metri quadri/localizzazione etc?
    grazie mille
    g

  • Buongiorno Gianluca, trova i riferimenti sul canone e sule modalità di canone a questo link

  • Max

    Gentile Isabella,
    gradirei conoscere la procedura corretta per interrompere consensualmente un contratto con uno studente (con cedolare secca), e trasformarlo in un contratto studenti con canone concordato?

    In caso di eventuale applicazione di canone concordato studenti superiore a quello consentito in base ai metri quadrati occupati (sebbene accettato dalla controparte), Le chiedo:
    1) il nuovo contratto potrebbe essere dichiarato nullo dal giudice? L'eventuale azione legale scaturirebbe solo su iniziativa dell'affittuario e quindi è solo eventuale?
    2) Sarebbero possibili sanzioni dell'Agenzia delle Entrate? Se sì quali, esattamente?

    Grazie!

  • Salve Max, per stipulare un nuovo contratto dovete chiudere quello in essere con risoluzione anticipata e stipulare e registrare il nuovo contratto a canone concordato; tale canone potrebbe essere contestato dallo studente convocando, di solito tramite assistenza dell'associazione di categoria degli inquilini, una commissione di conciliazione. Al termine di questo se la commissione accerta l'illecito il canone viene riportato al valore corretto e il proprietario condannato al risarcimento ed eventuali sanzioni.

  • Aldo Corsi

    Gentile Isabella. Non mi sono ancora chiare delle cose e le chiederei consiglio. Le faccio capire il mio caso. Ho una casa(prima casa) che ho intenzione di vendere ma che prima di 8 mesi non potrò farlo, quindi ho deciso di affittarla momentaneamente ad una famiglia con bambini per un periodo di 5-6 mesi per recuperare un po' di spese, utilizzando la formula del contratto transitorio. Il problema è che sto leggendo che non è così semplice come sembra. oltre alla DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI e al CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA, che mi costeranno un po' di soldi per farli, leggevo della esigenza transitoria, che deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso. Il locatario, vorrebbe utilizzare la casa per questi mesi perché è in cerca di unaltra casa, ma non penso basti come dichiarazione da allegare al contratto. In cosa rischierei dato che ha anche bambini all'interno? Come mi dovrei muovere? sarebbe meglio rinunciare? La ringrazio anticipatamente. Aldo

  • Buongiorno Aldo, diciamo che in questo caso potrebbe essere meglio dichiarare la sua esigenza di transitorietà esplicitando l'intenzione di vendere l'immobile a breve. Quindi prima della scadenza del contratto dovrà confermare tale intenzione con raccomandata e poi, una volta liberato l'immobile, metterlo effettivamente in vendita. Il rischio che poi un inquilino non liberi l'immobile rimane un rischio valido come per tutti gli altri contratti.

  • Cristina

    Grazie Isabella,
    ma non ho capito a questo punto, per mia poca conoscenza della lex, dato che i conducenti hanno chiesto di redigere il contratto di affitto al fine di detrarre il 19% fin ad un massimo di 500 € e per farlo il contratto deve fare riferimento solo alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, e dato che
    - per il regime transitorio si fa riferimento all’art. 5, comma 1,
    - per il contratto con studenti all’art. 5, comma 2,
    pre questo tipo di contratto libero nella durata e contenuti che mi riporti nella Tua risposta, a quale articolo di quella legge devo fare riferimento?

  • In effetti ilcontratto di posto letto fa riferimento al codice civile a partire dagli articoli 1571 a seguire.

  • cristina

    Scusami, a questo punto però desumo che quanto hai scritto nell'articolo a cui hai fatto riferimento "affitto per studenti universitari in camera singola o in camera doppia: quale contratto per un posto letto?" del 18 09 2014, E' COMPLETAMENTE FUORVIANTE E INESATTO in quanto, aimè, se si stipula contratto di posto letto come una tipologia completamente libera che non ha riferimenti alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, la famiglia dello studente che sostiene le spese per l'alloggio con questo tipo di contratto libero NON POTRA' portare in detrazione il 19% sull'Irpef per i canoni di affitto pagati, fino a un massimo di 500 euro, come previsto dall'art 15 i-sexsies TUIR proprio perchè sul contratto mancano i riferimenti alla L. 9 dicembre 1998, n. 431. Grazie

  • Buongiorno Cristina il posto letto rimane una tipologia di contratto stipulabile, poi come lei dice non permette alla famiglia dello studente di scaricare la spesa.

  • Cristina

    Grazie Isabella,
    ma a questo punto non ho capito, per mia poca conoscenza della lex, dato che i conducenti hanno chiesto di redigere il contratto di affitto al fine di detrarre il 19% fin ad un massimo di 500 € e per farlo il contratto deve fare riferimento solo alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, e dato che
    - per il regime transitorio si fa riferimento all’art. 5, comma 1,
    - per il contratto con studenti all’art. 5, comma 2,
    pre questo tipo di contratto libero nella durata e contenuti che mi riporti nella Tua risposta, a quale articolo di quella legge devo fare riferimento? grazie Cristina

  • Cristina

    Gen.ma Isabella
    Mio figlio è proprietario di un appartamento PRIMA CASA a Milano dove studia e risiede li. Gli rimane una stanza molto grande con 2 posti letto e la vuole affittare a 2 studenti universitari distinti e separati, redigendo 2 contratti. Durata del contratto 10 mesi fino all’estate prossima.
    Tuttavia l’importo di affitto già pattuito per il singolo posto letto è più elevato del canone concordato che emerge dal calcolo applicando l’Accordo Territoriale di Milano del 24/06/2015 e quindi non è applicabile il contratto transitorio x studenti -da 6 a 36 mesi – con relativa perdita vantaggi fiscali per il proprietario. Ti chiedo se si può comunque fare un contratto transitorio generico –da 1 a 18 mesi - anche se leggendo accordo territoriale emerge che:
    1) non cita la possibilità di affittare posto letto ma camera intera
    2) non fa riferimento alla possibilità di aumentare l’affitto fino al 20% partendo dal canone concordato come citato invece dal D.Min. 30/12/2002 Min.Infrastr. e Trasporti
    3) inoltre è stato concordato rimborso forfetario ma lo schema di contratto allegato all’accordo non prevede questa possibilità ma solo a rendiconto
    Inoltre i conduttori chiedono di fare un contratto che permetta loro la detrazione fiscale del 19%
    Come può uscire mio figlio da questo labirinto?
    Grazie per il supporto che mi vorrai fornire
    Cristina

  • Gentile Cristina, il contratto di posto letto, in effetti, implica più l'utilizzo di un contratto completamente libero. le riporto l'articolo relativo e direi che a questo punto, potendo anche su questo applicare la cedolare secca al 21% possa essere la soluzione migliore.

  • Cristina

    Grazie Isabella,
    ma non ho capito a questo punto, per mia poca conoscenza della lex, dato che i conducenti hanno chiesto di redigere il contratto di affitto al fine di detrarre il 19% fin ad un massimo di 500 € e per farlo il contratto deve fare riferimento solo alla L. 9 dicembre 1998, n. 431, e dato che
    - per il regime transitorio si fa riferimento all’art. 5, comma 1,
    - per il contratto con studenti all’art. 5, comma 2,
    pre questo tipo di contratto libero nella durata e contenuti che mi riporti nella Tua risposta, a quale articolo di quella legge devo fare riferimento?

  • Roberta 1978

    Gen.ma Isabella,
    vorrei locare il mio appartamento a Roma a 2 studenti e ad un lavoratore, con un contratto della durata di 1 anno.
    Posso redigere un unico contratto transitorio rinnovabile di un altro anno?
    La ringrazio infinitamente.

  • Gentile Roberta, potrebbe redigere un unico contratto transitorio di un anno specificando le esigenze, ma non sarebbe rinnovabile.

  • Chiara

    Gent. Isabella
    avrei la necessità di stipulare un contratto ad uso transitorio, con un ragazzo che si sta separando e vorremmo aiutarlo, ma nel contempo noi figli vorremmo che mamma cambiasse la sua abitazione sita all’ultimo piano della casa con questa al piano inferiore… pensavamo di fare un contratto per un anno e poi se mamma si convincerà a scendere il contratto viene risolto altrimenti non avremmo problemi a prolungarlo…
    È corretto proporre un contratto di questo tipo, avendo noi la necessità di spostare mamma appena ne sarà convinta, visto il suo precario stato di saluto dovuto all’età?
    Grazie mille per la cortese risposta
    Chiara

  • Gentile Chiara, può stipulare un contratto transitorio con tale motivazione; prima della scadenza dello stesso dovrà confermare tale esigenza se ancora valida.

Carica Altri Commenti

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Principali novità negli affitti a canone concordato – Nuova Convenzione 2016Principali novità negli affitti a canone concordato – Nuova Convenzione 2016
Finalmente una nuova Convenzione Nazionale Come anticipato in un recente articolo del Blog, il 25 ottobre 2016 è stata stipulata presso il...
Le 8 cose da sapere sul mercato dell’affitto nel 2016Le 8 cose da sapere sul mercato dell’affitto nel 2016
Canoni di affitto a due velocità tra nord e sud. Va forte l’abbinamento tra cedolare secca e canone concordato. In aumento chi si...
Nuove regole per gli affitti a canone concordato.Nuove regole per gli affitti a canone concordato.
Rinnovata la Convenzione Nazionale per gli affitti, in arrivo nuove regole per i contratti transitori. Nuove regole più soft sono in arrivo...
Donald Trump, da immobiliarista a presidente. Una carriera iniziata negli affittiDonald Trump, da immobiliarista a presidente. Una carriera iniziata negli affitti
Breve storia dei brillanti (ma controversi) esordi nel real estate del nuovo presidente degli Stati Uniti   Fresco di laurea, diventò a...
Affitto, la checklist del bravo agente immobiliareAffitto, la checklist del bravo agente immobiliare
Cosa significa qualità del servizio per un’agenzia immobiliare che si occupa di affitti, in 10 semplici regole   Le 10 regole d&...