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Affitti brevi: come funzionano i contratti transitori.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 11, 2013
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La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le due parti e altrettanto spesso un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

 

D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento. Statisticamente, inoltre, la durata media dei contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di transitorietà, appunto!
La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre forme contrattuali, più brevi e meno note. In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta particolari vantaggi il contratto transitorio, che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del conduttore.

  1. Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta. Nel caso, quindi, l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.
  2. In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?


La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.


Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.


Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori sede.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


  • Viviana

    Salve,
    Volevo sapere se con un contratto transitorio è possibile mettere la residenza presso l abitazione.
    Grazie

  • Buongiorno Viviana, se realmente abita lì è possibile chiedere la residenza nell'immobile in affitto, a prescindere dalla tipologia di contratto.

  • antonio

    buonasera, dovrei affittare il mio appartamento più o meno per un anno per poi venderlo. per caso c'è qualche agevolazione fiscale a favore di chi lavora nelle forze armate poiché sto affittando casa per trasferirmi in affitto nella città in cui lavoro?
    grazie

  • Gentile Antonio le agevolazioni previste per gli inquilini sono relative al trasferimento per lavoro e consistono in detrazioni irpef, nella misura di 991,60 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
    495,80 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma comunque inferiore a 30.987,41 euro.

  • kanthima

    Salve, ho affittato il mio appartamento con contratto transitorio per 12 mesi.Ho letto che questo tipo di contratto non e' rinnovabile.Tra circa un mese il contratto scade e mi pare di aver capito che non serve mandare nessuna disdetta giusto? Ho trovato un accordo con un acquirente che vorrebbe coomprarmi casa ,ma tra circa un anno.Posso rifare un altro contratto transitorio 12 mesi intestandolo stavolta alla moglie dell'inquilino che abita regolarmente l'appartamento?Tutto cio' era per non lasciare la casa vuota un anno ,prima della vendita.

  • Gentile, dipende da chi ha portato la motivazione di transitorietà, ovvero se a carico dell'inquilino il contratto dovrebbe considerarsi chiuso a scadere; se la motivazione fosse sua allora andrebbe confermata prima della scadenza del contratto stesso. Ora, se siete in buoni rapporti potete decidere di rinnovare il contratto o come dice lei di stipularne uno nuovo; essendo il rischio legato alla possibile impugnazione del contratto da parte dell'inquilino come un classico contratto libero di 4 anni + 4.

  • Narciso

    Buongiorno, ho un appartamento dove vivevo fino a poco tempo fa che ho lasciato arredato per poterlo affittare e ho disdetto i contratti di luce e gas. Nel frattempo vorrei darlo in uso a mia nipote per 2/3 mesi perché deve ristrutturare l'alloggio in cui vive attualmente .
    Devo fare un regolare contratto transitorio ? Premetto che potrei lasciarglielo ad uso gratuito per venirle incontro , come mi posso regolare?
    Soprattutto per le utenze di luce e gas da attivare o riattivare .Molte grazie e cordiali saluti.

  • Buonasera Narciso, se il contratto è gratuito parliamo di un comodato che andrebbe registrato con 200 euro fisse.. quindi valuti se rimanere con un semplice accordo verbale; per poter utilizzare l'immobile le utenze andrebbero riattivate.

  • Monica

    Buongiorno Isabella, in quanto locatore ho ceduto un'appartamento in affitto ad un conduttore. Mi sono rivolta ad un'agenzia immobiliare, la quale ha redatto un contratto di natura transitoria di 18 mesi (in regime di cedolare secca) automaticamente rinnovabili per altri 18 mesi. Mi sono fidata delle competenze di questa agenzia ma ora mi sembra di capire che, per definizione, i contratti transitori non siano assolutamente rinnovabili, è corretto?
    Il contratto é scaduto pochi giorni fa (dopo il totale di 36 mesi) e vorrei capire cosa devo fare: devo indicare nel modulo RLI un rinnovo contrattuale o devo registrare un nuovo contratto da zero? premetto che entrambe le parti sarebbero interessate a mantenere un contratto transitorio analogo a quello appena scaduto. Devo per forza convertirlo ad un 4+4? Sempre che sia possibile il rinnovo, con la cedolare secca, sono tenuta al versamento della tassa di registro annuale o è un adempimento da effettuare solo alla prima registrazione del contratto?
    Grazie mille in anticipo per la risposta

  • Buongiorno Monica, considerando che in effetti non ci sono reali esigenze transitorie, dovrebbe stipulare un nuovo contratto magari se siete in un comune ad alta densità abitativa, potreste stipulare un contratto di 3 anni + 2 a canone concordato, potendoci così pagare meno tasse (la cedolare è al 10% invece che al 21%). In cedolare secca la registrazione non comporta il pagamento di alcuna imposta. Se invece ci sono reali esigenze sue o dell'inquilino per rimanere solo per un breve periodo a questo punto potreste provare a stipulare un nuovo contratto transitorio ma senza prevederne il rinnovo automatico.

  • Laura

    Buongiorno, vorrei sapere se posso stipulare un contratto transitorio ad un inquilino che possiede la residenza nello stesso Comune ma in un'altra abitazione.

  • Gentile Laura se ci sono comunque motivazioni di transitorietà, il fatto di avere la residenza nel comune non costituisce un ostacolo.

  • laura

    Salve,vorrei sapere se posso fare (senza rischio di passare al 4+4 ) il contratto transitorio a due ragazzi che ,avendo avuto da poco una bimba,vogliono lasciare la casa dei genitori in attesa dell'aquisto di una propria casa.I ragazzi hanno residenza nella stessa citta' in cui e' ubicato l'appartamento. Grazie

  • Gentile Laura, può stipulare un transitorio specificando le motivazione degli inquilini, che dovranno a questo a scadenza del contratto lasciare l'immobile o accordarsi poi per un contratto più lungo.

  • Caterina

    Buongiorno, abbiamo un regolare contratto con la cedolare secca di 4 anni in scadenza a giugno.
    A dicembre abbiamo ricevuto la raccomandata dal nostro proprietario che ci comunicava che non ci avrebbe rinnovato il contratto perchè ci deve andare ad abitare la nipote.
    Possiamo andare via, se troviamo un'altro alloggio prima della scadenza del contratto, oppure siamo costrette a restare, oppure anche se ce ne andiamo prima, a corrispondere l'affitto fino a giugno?

    Grazie mille

  • Gentile Caterina a questo punto dovreste aspettare la scadenza di giugno perchè anche inviando voi la raccomandata i tempi sarebbero più lunghi; potreste eventualmente verificare magari la disponibilità del proprietario di abbreviare i termini per avere l'immobile prima dei tempi libero per sua nipote.

  • Cinzia

    Buongiorno,
    nel caso di canone concordato, qual è il calcolo da fare? Ho guardato le tabelle sul sito del comune di Milano, ma mi è difficile capire quale canone posso stabilire. Ho necessità di affittare il mio appartamento a Milano perché mi trasferisco all'estero ma volevo fare un contratto transitorio perché probabilmente ritornerò l'anno prossimo e anche i miei futuri inquilini preferiscono questa soluzione.
    Grazie.

  • Gentile Cinzia dovrebbe trovare nell'accordo la suddivisione in zone e quindi verificare la sua zona di appartenenza; individuare poi se l'immobile, per le sue caratteristiche, è in una fascia alta, media o bassa e quindi applicare il valore ai mq utile. Per assistenza può rivolgersi ad una nostra agenzia in zona, trova l'elenco in www.soloaffitti.it

  • Valentino

    Buongiorno, sono in affitto da quasi dieci mesi con un contratto transitorio di 18 mesi con motivazione "possibile trasferimento all'estero". Posso recedere PER GRAVI MOTIVI dando un preavviso di 3 mesi. Ora, questo trasferimento non si farà piu e nel frattempo ho trovato un'altro appartamento da ACQUISTARE. Posso dare la disdetta con 3 mesi di preavviso? O posso avere problemi per questa clausola "motivi gravi?) Grazie mille e complimenti per il vostro lavoro !!!!

  • Gentile Valentino, se nel contratto sono riportati i tre mesi di preavviso può dare disdetta, inserendo però i gravi motivi con cui giustificare l'esigenza id trovare un altro alloggio.

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