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Affitti e Giubileo: il business dei bed and breakfast.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 17, 2015
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È iniziato da qualche giorno il Giubileo straordinario della misericordia, voluto da Papa Giovanni e che, tra allarmismi e giustificate paure, porterà un numero ancora maggiore (comunque sempre numerosi) di turisti a Roma. In realtà nella città eterna molti proprietari di seconde case si erano già mossi per compensare il disagio di una città che sarà ancora più trafficata e intasata, con il business dell’affitto della propria abitazione. Ma non solo i proprietari di seconde case hanno ritenuto questo business interessante: a sfruttare le formule ricettive, infatti, sono anche gli inquilini che prendono in affitto un appartamento proprio per destinarlo ad attività di bed and breakfast. Ma questo è possibile? Con quale contratto: abitativo o commerciale?

Gentile esperto,
ho una seconda casa in una zona centrale e molto prestigiosa di Roma. C’è un inquilino molto interessato a prenderla in affitto, ma non per uso personale. Il mio dubbio allora: è possibile stipulare un contratto ad uso abitativo (3+2) ad una persona che vuol rendere l'appartamento un 'bed and breakfast' o 'casa vacanza'? Sarà il contratto di fatto 'un contratto ad uso commerciale'?
Grazie e cordiali saluti.
Graziano

Salve Graziano, sicuramente ci offre la possibilità di parlare di un fenomeno che a Roma, in occasione del Giubileo straordinario della Misericordia, ha riscontrato il successo e il favore di quanti tengono la seconda casa a disposizione, spesso perché preferiscono non “impegnarsi” con contratti troppo lunghi, altre volte perché vorrebbero avere la certezza di un inquilino che paghi. Quali inquilino allora più solvibile di un affittuario che utilizza l’appartamento a sua volta per un business finalizzato al guadagno?


Rispondendo pertanto al nostro lettore, possiamo dire che l’attività di B&B può essere svolta in immobile con contratto ad uso abitativo libero di 4 anni + 4 , non concordato 3+2, in cui la finalità deve essere esclusivamente abitativa.


A livello nazionale non esiste una legislazione ad hoc che regoli questo aspetto, perché la regolazione della materia turistica rientra tra le competenze regionali. Finora, praticamente tutte le normative regionali esaminate ci consentono di affermare che è possibile stipulare un contratto 4 + 4 per l’attività di B&B, e anche la normativa della regione Lazio, in questo caso, conferma l’interpretazione.


Nella Regione Lazio, la normativa di riferimento è il Regolamento regionale 24 ottobre 2008, n. 16 (Disciplina delle strutture ricettive extra-alberghiere).
All’art. Art. 2, lett. e) si può leggere:
- "alloggio e prima colazione" o "bed and breakfast", il servizio offerto da parte di coloro che nell'abitazione hanno residenza e domicilio e mettono a disposizione degli alloggiati delle camere con relativi posti letto. Tale servizio, svolto con carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali, con un periodo di inattività pari almeno a sessanta giorni l'anno anche non consecutivi, ridotti a trenta giorni l'anno in Comuni sprovvisti di altre strutture ricettive, in un massimo di tre camere con non più di sei posti letto, comprende la prima colazione ed è assicurato avvalendosi della normale organizzazione familiare. In ogni caso il soggiorno e il pernottamento non può essere superiore a novanta giorni”.

Emerge pertanto che l’attività è esercitata all’interno delle civili abitazioni (dunque non comporta mutamento di destinazione d’uso nel caso di immobili con classificazione catastale abitativa, da A/1 ad A/9), nell’ambito della ordinaria organizzazione familiare, con modalità non imprenditoriali e con carattere di saltuarietà. È necessario però che i gestori abbiano residenza e domicilio nell’immobile; con queste caratteristiche viene rispettata la finalità abitativa, ed è applicabile il contratto libero di 4 anni+4 (a differenza degli affittacamere, che per le loro caratteristiche richiedono un contratto di tipo alberghiero la cui durata è di 9 anni +9).

Per quanto riguarda la cedolare secca, però, NON sarà possibile applicarla, in quanto un interpello dell’Agenzia delle Entrate ha specificato che la cedolare secca non è applicabile per le locazioni di immobili da adibire ad attività di B&B, anche se l’attività ivi esercitata è di carattere occasionale e non imprenditoriale.
Ne deriva, che il proprietario per questo reddito potrà applicare solo il regime Irpef, con la deduzione del 5%.

Alcune info utili, lato proprietario, per concedere l’appartamento in affitto a chi vuole sfruttare il momento e concedere, tramite formula B&B, ai tanti turisti che passeranno da Roma; per chi cerca una sistemazione in affitto a Roma e vuole una comoda casa il consiglio è di visitare il portale specializzato soloaffittivacanze.it.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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