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Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
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Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Raffaele

    Buonasera vivo da 16 anni in un appartamento intestato a mio cognato il quale non ha mai registrato nessun tipo di contratto, quindi gli pago l'affitto 500 euro in nero qualche giorno fà mi ha detto che devo lasciargli la casa perchè deve metterla in vendita volevo sapere se in qualche modo posso avere qualche rivalsa e se mi conviene fare la denuncia alla g.d.f. visto che tutte le utenze sono intestate a mia moglie.

  • Buongiorno Raffaele se ha modo di dimostrare questo pagamento può sicuramente denunciare la cosa e ottenere quindi un regolare contratto; considerando i rapporti familiari potrebbe valutare magari un accordo sulle tempistiche e su una sorta di buonuscita che vi aiuti a trovare un altro posto.

  • enzo

    Buonasera,i miei genitori hanno avuto un abitazione da 50 anni senza aver mai avuto un contratto di affitto,hanno pagato l'affittto ha una persona che a suo dire li dava al proprietario (che non abbiamo mai conosciuto) nel 1999 e venuto a mancare mio padre e tutto e rimasto uguale ,alla scomparsa di mia madre nel 2016,si fa vivo il proprietario dicendo che vuole indietro le chiavi perche gli serve l'abitazione, ci tengo a precisare che non abbiamo mai avuto nessuna ricevuta di pagamento affitto,il proprietario non si e mai fatto vivo per nessun intervento che riguarda la manutenzione dell'abitazione.le bollette di acqua luce e gas erano intestate a mia madre da 50 anni,al momento ci vive mia sorella,ma non ha la residenza e separata con un figlio di 13 anni. chiedevo gentilmente se abbiamo qualche diritto su questa abitazione, del tipo anche buonuscita o qualsiasi cosa .
    distinti saluti e grazie in anticipo per la risposta.

  • Gentile Enzo se non c'è un regolare contratto nè ricevute di pagamento potrebbe tentare anche una causa di usucapione (per questo dovrebbe confrontarsi con un legale) o almeno pretendere di avere un regolare contratto che vi dia il diritto ad abitarci per un periodo che andrete a stabilire. Oppure se preferite una buonuscita, considerando la situazione irregolare, potete avanzare la vostra richiesta, evitando denunce varie ai fini fiscali.

  • Enrico

    Da 50 anni senza contratto d,'affitto posso diventare proprietario dell'immobile per usucapione .

  • Buongiorno Enrico se lei può dimostrare di abitare in quell'immobile senza pagare nulla, quindi come se fosse suo, i tempi ci sarebbero per vincere la causa.

  • salemme giuseppe

    o un contratto affitto 4/4 sono passati 8 anni cosa devo fare ..... un contratto nuovo o rimane quello

  • Gentile Giuseppe se non vi è stata comunicazione di disdetta da nessuna delle due parti il contratto si rinnova automaticamente; salva la volontà di procedere con una nuovo contratto.

  • Laura

    Salve vorrei delle informazioni , mio padre nel 1992 si trasferì a casa dei genitori perché morí la madre. Fece dei lavori di ristrutturazione per una cifra di 50milioni gli fecero un contratto ma non fu mai registrato .
    Oggi ha 72 anni ed è ammalato, personalmente sono stata dagli avvocati della proprietaria facendo presente delle sue condizioni fisiche e spigare che non può più vivere lì perché non riesce più a salire tre piani a piedi avendo un problema al cuore .
    Siamo stati lì per chiedere un minimo di rimborso di 10.000 euro per tutti i lavori di ristrutturazione fatti in passato e non solo lasceremo anche tutti i mobili .
    La domanda è il fatto che nn abbiano mai registrato il contratto quanto può aiutarci se nn ci volessero dare nulla ?
    Grazie mille Laura

  • Gentile Laura diciamo che il fatto che il contratto non sia mai stato registrato implica che tali proprietari non abbiano mai dichiarato il canone percepito ai fini fiscali, quindi un'eventuale denuncia di questa irregolarità costerebbe molto a livello di sanzioni per evasione fiscale. Non è un argomento "simpatico" da spendersi ma di fatto la correttezza di suo padre finora merita almeno di trovare un adeguato compromesso.

  • Enzo

    Salve Isabella volevo porle una domanda in merito all usocapione.in pratica sono residente e vivo in un appartamento non di mia proprieta da piu di 20 anni senza alcun tipo di contratto . Giusto un anno fa il proprietario che viveva nella stessa proprietà ma in loco separato è venuto a mancare.forse l unica cosa che ho pagato anni e anni fa è stata qualche rata della spazzatura ma poi piu nulla.visto che ora ci sn gli eredi( solo nipoti ) che arrivano come formiche per cercare di prendere la proprietà , c'è possibilità di avvalersi dell usocapione. Grazie

  • Gentile Enzo se per questi 20 anni ha occupato l'immobile senza pagare (anche se il contratto non era registrato non ci deve essere stato il pagamento mensile) allora potrebbe avviare la causa per diventarne proprietario.

  • Enzo

    E per quanto riguarda per acqua e corrente ?

  • dovrebbe avere le utenze intestate direttamente a lei per dimostrare di aver provveduto al regolare pagamento.

  • andy

    Salve, sto usuffruendo di casa popolare da 27 anni senza maii pagare fitto e neppure richistomi, posso utilizzare uso capione.

  • Buongiorno Andy se parliamo di un'assegnazione che le è stata fatta in cui è chiaro che la proprietà è del comune non credo possa avviare la causa.

  • andrea

    Grazie per la risposta, vorrei aggiungere e spiegarle la mia posizione. Abito in casa popolare da 27 anni, ma non sono assegnatario perchè ho comprato il possesso da chi abitava prima. Naturalmente in questa casa ho fatto mille modifiche perchè era inabitabile ed il comune che ne è diventato proprietario dal 2004, perche prima erano dell' ente autonomo case popolari non mi ha mai chiesto nulla. Adesso chiedono di pagare il fitto. Gentilmente le chiedo: posso utilizzare l'uso capione? e se no, è giusto pagare il fitto al comune che non ha mai messo una pietra per ristrutturare le case? Se accetto di pagare il canone perderò i miei diritti acquisiti? Grazie

  • Purtroppo credo che essendoci una proprietà chiaramente riconosciuta l'usucapione sarebbe nullo; ora lei può accettare di pagare il canone di affitto, magari facendo presente le migliorie apportate; è vero anche così accetta e riconosce che il comune ne è proprietario.

  • Emanuele Russo

    Ottima giornata . Abito da più di 50 anni in un appartamento in affitto con regolare contratto e regolari pagamenti. Ho il terrore se l'attuale propietaria ( Ereditata ) decida di vendere l'appartamento e sfrattarmi . Sono vecchio ( 90 anni ) e non saprei dove andare a sbattere ,
    cosa posso fare ??? Tantissime grazie per la risposta e un cordialissimo saluto Emanuele

  • Carissimo Emanuele, purtroppo se la proprietaria decidesse di liberare l'immobile potrebbe mandarle la disdetta, in ogni caso in corrispondenza della scadenza del contratto. Certo se lei non liberasse la casa oltre il tempo indicato diciamo che l'eventuale sfratto difficilmente verrebbe seguito. Un saluto.

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