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Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
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Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • giuseppe

    Buongiorno. I miei genitori vivoo nella stessa casa in affitto da 42 anni pagando in contanti un affitto mai registrato.
    Purtroppo mio papà il 30/11 dopo una malattia muore e mia mamma non riesce più a pagare l affitto di 425€. Dopo un dialogo con il proprietario ci concede di pagare un affitto di 300€ sempre in contanti e senza contratto.
    Dopo 2 mesi mette in vendita la casa.
    Mia mamma ha una pensione di 775€ .
    Come mi devo comportare
    Tengo a precisare che i miei genitori hanno pagato il primo affitto al nonno dell attuale proprietario e dopo al padre ed ora al figlio

  • Buonasera Giuseppe, potreste tutelarvi facendovi riconoscere almeno un regolare contratto di affitto. Se ha modo di documentare tale situazione, può rivolgersi ad un'associazione di categoria degli inquilini, come Sunia o Sicet, per chiedere la loro assistenza.

  • carmela

    da 10 anni vive in una casa senza contratto, ma pagando un affitto.
    Non ha reddito(0) ha 65 anni, da Luglio ,forse, percepirà la pensione minima. Possono buttarlo fuori casa?

  • Buongiorno Carmela, se può documentare questo passaggio di soldi in nero può in realtà denunciare la cosa e ottenere un regolare contratto.

  • Francesco

    Salve. Ho i. Quesito da proporvi. Premetto che mio suocero è proprietario di un immobile composto da piano terra, due piani e un lastrico. Questo immobile e composto da 1 garage e due appartamenti da un lato e urgente un garage e altrettanti appartamento dall'altro lato, divisi da una scala. In un appartamento e garage ha lasciato che ci vivesse suo fratello (dal 1975 ad oggi). Nel frattempo io nel 01/2013 ho acquistato un appartamento, un garage e il lastrico solare (allora non ero ancora sposato con la figlia). Nel 06/2013 gli arriva dal fratello un atto di usucapione dicendo di aver avuto il possesso per oltre 20 anni di tutta la metà dell'immobile compreso metà del mio lastrico. Preciso che a me nell'atto di usucapione non mi hanno citato.cmq fino ad ora io ho goduto del possesso di un appartamento del loro lato senza ostacolo, ho il contatore nel "loro garage" ove fino a ieri sono entrato, nonché ho un permesso a costruire dell'intero tetto( fino ad oggi ho costruito il 60% anche sul lato oggetto di usucapione. Di recente gli stessi mi hanno inviato raccomandata dicendo che non vogliono che finisco la costruzione del tetto. Cosa mi consigliate di fare? Dato che contenziosi a mio nome non ne ho, e tra l' altro il permesso a costruire a breve scade e non è rinnovabile, come devo provvedere? Grazie in anticipo

  • Gentile Francesco, ma la causa di usucapione è già terminata e quindi ora il fratello di suo suocero risulta proprietario del lastrico? Se così fosse allora dovrebbe rivolgersi ad un legale, considerando che nel suo atto viene riportato l'acquisto anche di questa parte. Sicuramente la situazione è complessa e il parere di un notaio potrebbe esserle d'aiuto.

  • Maria

    Salve buongiorno .
    Volevo un informazione mia nonna abita in una casa da 50 anni senza contratto lei ha 82 anni
    Stamattina sono venute delle persone per dirle che la casa deve essere venduta e che per dicembre deve lasciare la casa altrimenti la buttano fuori
    Mia nonna ha 82 anni e non pensa neanche minimamente di abbandonare questa casa
    Se resta in casa cosa può succedere ? Possono cacciarla fuori ? Grazie in anticipo

  • Buongiorno Maria, ma sua nonna ha un regolare contratto? Se lo avesse e questi fosse in scadenza allora deve ricevere regolare disdetta e potrebbe avviarsi una causa di sfratto per finita locazione, dove i tempi però potrebbero essere davvero molto lunghi e attualmente questi tipi di sfratti non vengono eseguiti nei confronti di persone anziane.

  • Miriam

    Buongiorno vorrei chiedere un informazione io abito in un appartamento il contratto è fino al 2019 il proprietario è morto e non ci sono eredi ora vorrei sapere io posso rimanere in questo appartamento? E dopo quanti anni può diventare mio?

  • Gentile Miriam, lei può rimanere ma un erede che succede ci sarà sicuramente, quindi se nessuno le chiedesse mai il pagamento dei canoni la casa di usucapione considera i 20 anni.

  • Emanuele giulianelli

    Buongiorno, chiedo ma un proprietario di un appartamento dato in affitto, e la inquilina non paga l'affitto x seri motivi e delicati, e a un figlio di 22 mesi, si può mandare fuori? O ha il diritto di restare x il minorenne, anche con sentenza di fronte a un giudice? Se si mi può dare delle leggi a favore di lei che sta dentro al stabile? Grazie.

  • Gentile Emanuele, se l'inquilino non paga il canone il proprietario ha diritto di riavere il bene e quindi fare lo sfratto; di fatto in presenza di minori questi atti potrebbero essere rimandati, ma non c'è una legge che possa ammettere l'occupazione della casa senza pagamento.

  • Raffaele Ciruolo

    Veramente risulta difficile verificare il valore di ogni singolo immobile perché variano nel tempo, non si può sapere con certezza, me lo ha detto anche il mio avvocato.

  • certo, provi a cercare borsini in zona o a chiedere ad un agente che conosce bene la situazione.

  • Raffaele Ciruolo

    Mi scusi signora Isabella ma come faccio a sapere quanto vale la mia quota ?

  • provi a verificare qual è il valore totale dei beni oggetto della vendita e poi calcoli la sua percentuale.

  • Raffaele Ciruolo

    Buongiorno vorrei un informazione, sono coerede per la quota di possesso di 1/6 di un appartamento, un magazzino, una casa composta da 2 piani situata in puglia, e la quota di 1/9 per una soffitta, vorrei sapere come si fa teoricamente parlando ha vendere la propria quota ho parte di essa cioè senza vendere fisicamente gli immobili descritti precedentemente sostanzialmente vendendo la propria contitolarità ad altri, come si fa ha calcolarne il suo valore, e infine è obbligatorio dichiararlo prima agli altri coeredi per diritto di prelazione ?

  • Gentile Raffaele vendere la sua quota vuol dire vendere in ogni caso parte della proprietà; è a tutti gli effetti un atto che dovrà gestire il notaio e gli altri coeredi hanno diritto di prelazione, quindi vanno avvisati.

  • GRAziano

    Buonasera vorrei esporre il mio.problema parliamo di.regione Calabria casa donata dal comune nel 58 dopo alluvione ...il.fatto e questo il comune.vuole portar via la casa e cm prelazione ci.chiede un.riscatto ..non e mai.stato pagato nessun.tipo.di.affitto o almeno.x quanto ne.sappiamo.ora a chi e stata fatta la donazione e morto e non.possiamo risalire a cio ...premetto k stiamo.parlando di case popolari ...vi ringrazio anticipatamente

  • Buongiorno Graziano, dovreste fare delle ricerche per risalire a questa donazione e quindi contestare la richiesta; senza documentazione potreste al più provare una causa di usucapione se abitate da anni in quel posto senza pagare alcun canone.

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