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Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
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Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • salemme giuseppe

    o un contratto affitto 4/4 sono passati 8 anni cosa devo fare ..... un contratto nuovo o rimane quello

  • Gentile Giuseppe se non vi è stata comunicazione di disdetta da nessuna delle due parti il contratto si rinnova automaticamente; salva la volontà di procedere con una nuovo contratto.

  • Laura

    Salve vorrei delle informazioni , mio padre nel 1992 si trasferì a casa dei genitori perché morí la madre. Fece dei lavori di ristrutturazione per una cifra di 50milioni gli fecero un contratto ma non fu mai registrato .
    Oggi ha 72 anni ed è ammalato, personalmente sono stata dagli avvocati della proprietaria facendo presente delle sue condizioni fisiche e spigare che non può più vivere lì perché non riesce più a salire tre piani a piedi avendo un problema al cuore .
    Siamo stati lì per chiedere un minimo di rimborso di 10.000 euro per tutti i lavori di ristrutturazione fatti in passato e non solo lasceremo anche tutti i mobili .
    La domanda è il fatto che nn abbiano mai registrato il contratto quanto può aiutarci se nn ci volessero dare nulla ?
    Grazie mille Laura

  • Gentile Laura diciamo che il fatto che il contratto non sia mai stato registrato implica che tali proprietari non abbiano mai dichiarato il canone percepito ai fini fiscali, quindi un'eventuale denuncia di questa irregolarità costerebbe molto a livello di sanzioni per evasione fiscale. Non è un argomento "simpatico" da spendersi ma di fatto la correttezza di suo padre finora merita almeno di trovare un adeguato compromesso.

  • Enzo

    Salve Isabella volevo porle una domanda in merito all usocapione.in pratica sono residente e vivo in un appartamento non di mia proprieta da piu di 20 anni senza alcun tipo di contratto . Giusto un anno fa il proprietario che viveva nella stessa proprietà ma in loco separato è venuto a mancare.forse l unica cosa che ho pagato anni e anni fa è stata qualche rata della spazzatura ma poi piu nulla.visto che ora ci sn gli eredi( solo nipoti ) che arrivano come formiche per cercare di prendere la proprietà , c'è possibilità di avvalersi dell usocapione. Grazie

  • Gentile Enzo se per questi 20 anni ha occupato l'immobile senza pagare (anche se il contratto non era registrato non ci deve essere stato il pagamento mensile) allora potrebbe avviare la causa per diventarne proprietario.

  • Enzo

    E per quanto riguarda per acqua e corrente ?

  • dovrebbe avere le utenze intestate direttamente a lei per dimostrare di aver provveduto al regolare pagamento.

  • andy

    Salve, sto usuffruendo di casa popolare da 27 anni senza maii pagare fitto e neppure richistomi, posso utilizzare uso capione.

  • Buongiorno Andy se parliamo di un'assegnazione che le è stata fatta in cui è chiaro che la proprietà è del comune non credo possa avviare la causa.

  • andrea

    Grazie per la risposta, vorrei aggiungere e spiegarle la mia posizione. Abito in casa popolare da 27 anni, ma non sono assegnatario perchè ho comprato il possesso da chi abitava prima. Naturalmente in questa casa ho fatto mille modifiche perchè era inabitabile ed il comune che ne è diventato proprietario dal 2004, perche prima erano dell' ente autonomo case popolari non mi ha mai chiesto nulla. Adesso chiedono di pagare il fitto. Gentilmente le chiedo: posso utilizzare l'uso capione? e se no, è giusto pagare il fitto al comune che non ha mai messo una pietra per ristrutturare le case? Se accetto di pagare il canone perderò i miei diritti acquisiti? Grazie

  • Purtroppo credo che essendoci una proprietà chiaramente riconosciuta l'usucapione sarebbe nullo; ora lei può accettare di pagare il canone di affitto, magari facendo presente le migliorie apportate; è vero anche così accetta e riconosce che il comune ne è proprietario.

  • Emanuele Russo

    Ottima giornata . Abito da più di 50 anni in un appartamento in affitto con regolare contratto e regolari pagamenti. Ho il terrore se l'attuale propietaria ( Ereditata ) decida di vendere l'appartamento e sfrattarmi . Sono vecchio ( 90 anni ) e non saprei dove andare a sbattere ,
    cosa posso fare ??? Tantissime grazie per la risposta e un cordialissimo saluto Emanuele

  • Carissimo Emanuele, purtroppo se la proprietaria decidesse di liberare l'immobile potrebbe mandarle la disdetta, in ogni caso in corrispondenza della scadenza del contratto. Certo se lei non liberasse la casa oltre il tempo indicato diciamo che l'eventuale sfratto difficilmente verrebbe seguito. Un saluto.

  • emanuele russo

    Grazie per la velocissima risposta , spero che il PADRE ETERNO mi faccia partecipare a questa ultima soluzione " Lo sfratto".
    Ne vedremmo delle belle . Ancora un grazie e......cordialissimi saluti . Emanuele

  • Roberto Rosi

    buonasera,

    i miei genitori vivono con mio fratello in un appartamento, in affitto, assegnato dal comune da oltre 10 anni. Mio padre ha già 85 anni, cosa succederà quando rimarranno mio fratello e mia madre ? Il comune potrà sfrattarli ?

    grazie
    saluti

  • Gentile Roberto sua madre e suo fratello subentreranno come conviventi nel contratto, quindi continuando a pagare regolarmente non dovrebbero esserci problemi.

  • Salvatore

    Salve avrei un problema familiare. Mio padre si è fabbricato una casa sul suolo comune della famiglia. Alla costruzione mio padre si è fatta firmare una carta da tutti i 7 fratelli di nulla a pretendere avanti ad un avvocato, ma all epoca un fratello era minorenne e firmo la madre essendo la tutrice. Comunque dopo 36 anni hanno deciso di dividere il suolo in comune, e il fratello piccolo ha chiesto che mio padre pagasse 36 anni d affitto arretrati su una casa costruita con le sue forze, volevo sapere se una cosa del genere a norma di legge è possibile, un idea campata in aria fatta solo per dispetto. Grazie mille

  • Gentile Salvatore, la richiesta mi sembra davvero fuori luogo; in ogni caso se il fratello dovesse decidere di andare avanti per vie legali, dovrete affidarvi ad un legale per respingere la richiesta.

  • Riccardo Z.

    Abito in un immobile in affitto dal novembre 1990, il contratto di locazione è sempre stato a nome di mio padre anche quando lui è uscito di casa, causa separazione, cambiando residenza e non figurando più nello stato di famiglia da circa 14/15 anni
    Tre/quattro anni or sono, mia madre, defunta a marzo 2016, decise di ristrutturare la pavimentazione alla luce della cronicità del problema di sollevamento della pavimentazione, problema volutamente ignorato, come altri, dalla proprietà. Le conseguenze di questa ristrutturazione non autorizzata (verbalmente lo fu, ma non serve) e successive azioni hanno portato alla fine ad una causa di sfratto per morosità persa da mio padre. Per circostanze della vita sono attualmente l'unico occupante -senza titolo- dopo 26 anni di permanenza di questo appartamento
    L'8 settembre ho ricevuto la visita a domicilio dell'avvocato del proprietario e dell'ufficiale giudiziario che sono venuti a notificare lo sfratto, nei mesi precedenti hanno notificato a nome di mio padre. Inoltre da tre anni non esiste contratto di locazione.
    Al momento nell'appartamento vi è un'urna funeraria (un po' macabro scriverlo, ma ho la sensazione che possa essere un'info utile) e io pago la corrente elettrica per alimentare l'antenna condominiale.
    In questa sede non voglio chiedere nulla riguardante lo sfratto esecutivo a nome di mio padre (e so valido anche per occupanti senza titolo), ma tenendo conto della mia posizione, cioè residente da 26 anni in questo appartamento, non figurante né nello stato di famiglia con mio padre nè nel contratto d'affitto, bensì io avrei qualche possibilità di diventare titolare dell'immobile per usucapione?

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