Cerca

Affitto e usucapione: quando da inquilino si può diventare proprietario.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 24, 2014
Visite: 28877

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

Il contratto d'affitto prevede di solito un periodo di rinnovo automatico che prosegue per anni se non c'è disdetta di una delle due parti. Il codice civile, in realtà, prevede una durata massima di trent'anni, ma ci possono essere casi molto particolari in cui i rapporti proseguono e l'inquilino vive da così tanto tempo nello stesso immobile, da sentirsene il proprietario. Ma quali diritti avrebbe di avviare una causa di usucapione per appropriarsi dell'abitazione che ormai sente come propria?

Salve, approfitto ancora una volta della vostra gentilezza nel fornirmi info su affitti!
Siamo in affitto dallo scorso gennaio in una casa che in questi giorni è stata messa in vendita dal proprietario ! Mio marito vive in questa casa da ben 43 anni senza alcun minimo contratto ( nemmeno comodato d'uso ) e negli anni abbiamo apportato modifiche interne per alcuni problemi dovuti a muffa e di umidità a spese nostre. La mia domanda è: non può esistere un'ipotetica usucapione sull'immobile da parte di mio marito? N.b.: La casa è stata messa in vendita senza il nostro diritto di prelazione. Grazie ancora
Marzia

Carissima Marzia,
il caso è davvero molto particolare e la prima fondamentale distinzione da fare è quella di capire se, nonostante l'assenza di un contratto, ci sia stato o meno in questi anni il versamento di un canone d'affitto, seppure minimo. Infatti, per avviare una causa di usucapione, oltre che la questione temporale (l'utilizzo dell'immobile da oltre vent'anni, cosa che come lei ci scrive si è effettivamente verificata), è fondamentale verificare la natura del rapporto di utilizzo del bene. Il fatto è che se c'è stato un rapporto, seppure irregolare, di locazione, possiamo dire subito che l'affitto e l'usucapione si escludono a vicenda. Questo perché il presupposto per l'usucapione consiste nel fatto che, per almeno vent'anni consecutivi, chi utilizza l'immobile si comporti come se ne fosse il proprietario, ovvero non riconoscendo l'esistenza di un proprietario a cui viene versato il canone.
Quindi se avete pagato regolarmente un canone d'affitto e avete accettato adesso un regolare contratto, ora potete pretendere che vengano rispettate le scadenze di tale contratto e quindi l'immobile può essere messo in vendita senza dovervi riconoscere il diritto di prelazione; istituto previsto nei soli casi in cui la vendita dell'immobile rappresenti anche motivo di disdetta alla prima scadenza.

Se per 43 anni, invece, suo marito ha vissuto nell'immobile come se ne fosse proprietario e senza versare alcun canone, allora potete rivolgervi ad un bravo legale e valutare insieme rischi e probabilità di successo della causa per usucapione.
La causa di usucapione potrebbe essere esclusa anche nel caso in cui l'immobile fosse stato concesso in comodato d'uso, anche se gratuito.


Codice Civile Articolo 1158
Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari

La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

Prelazione di vendita su un immobile affittato
Il proprietario vende. L'acquirente visita. L'inquilino vacilla!

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • antonio

    io e mia mamma viviamo in una stanza da più di 60 anni senza un regolare contratto. all'improvviso mi chiedono di lasciare questa cas. che consiglio mi date. grazie

  • Gentile Antonio, innanzitutto dovrebbe raccogliere documentazione di tale situazione e quindi capire con un legale, magari appoggiandosi ad un'associazione di categoria, come Sunia o Sicet, se è possibile denunciare la cosa e ottenere un regolare contratto che vi permetta di restare ancora.

  • andrea

    Salve, gentilmente vorrei dei chiarimenti se possibile. Abito in casa popolare da 27 anni e non ho mai ricevuto richieste di pagamento fitto, non sono assegnatario perchè ho comprato il possesso in nero dal vecchio inquilino, ho ristrutturato la casa perchè era fatiscente. Adesso il comune chiede di pagare gli arretrati 6000 euro, dall'anno 2012- 2016,cioè da quando l'ente case popolari li ha donati al comune, inoltre siccome il comune dice che risultiamo abusivi dobbiamo pagare un canone di 49,00 al mese per cinque anni, dopo chè allora si potrà predisporre la locazione in base al reddito. Le chiedo posso utilizzare l'uso capione, ma principalmente è corretto questa modalità di pretesa sugli arretrati, e poi: il comune non ha mai speso una lira per aggiustare o riparare alcun che è stato sempre assente e ora pretende. Grazie

  • Gentile Andrea, considerato il tempo in cui ha vissuto nell'immobile potrebbe anche provare a contattare un legale per la causa di usucapione; diciamo che la richiesta che le è stata inviata, però, potrebbe invalidare i precedenti anni di silenzio. Verifichi bene con un avvocato di fiducia.

  • Michele

    Salve! Vorrei capire una cosa e come meglio comportarmi, il mio proprietario ha messo in vendita l'appartamento che abito io da più di 10 anni pagando col bonifico bancario ma senza il minimo contratto come devo comportarmi? Da premettere che è da anni che mi chiedeva di cancellare la dicitura del pagamento bancario ( per affitto casa)... grazie anticipatamente

  • Gentile Michele.. per lei un contratto sarebbe indispensabile per essere tutelato; se volesse denunciare la cosa (direttamente presso l'agenzia delle entrate o tramite associazione degli inquilini) potrebbe ottenere un contratto che la tutela anche nei confronti di un eventuale nuovo proprietario.

  • Damiana

    Mia sorella ora deceduta.. Abitava a casa parcheggio del l'ater e ha una bimba di 6 anni che appena nata ha fatto la residenza a casa di mia sorella e anche il compagno, non gli hanno mai fatto un contratto... Possono cacciare la bimba è il papà da questa casa?

  • Gentile Damiana, è la proprietà a poter avanzare richieste di liberare l'immobile se il suo compagno non ha i titoli per abitare.

  • Anna F

    Salve, io invece ho un altro problema! avevo affittato l'appartamento (eravamo in due ragazze) come una studentessa esatti 10 anni fa col contratto regolare 4+4! il proprietari è venuto le prime volte e gli abbiamo versato la somma per l affitto per 9 mesi.poi non è venuto mai più ,anche se lo avevamo cercato ,non l'ho abbiamo mai trovato ,ora è comparso improvisamente ,noi due non eravamo a casa, ed è entrato, ha cambiato la serratura, (noi non potevamo da un giorno ad altro rientrare e nemmeno prendere la notsra roba) e ci ha detto che dobbiamo sparire! finalmente lo abbiamo trovato e ci ha detto che si possiamo prendere la nostra roba ma che vienie lui apre la casa e noi prendiamo e spariamo. siamo sciocate in quanto 10 anni abitiamo li'
    cosa sono i nostri diritti?
    grazie

  • Gentile Anna.. diciamo che potreste a questo punto rivolgervi ad un legale perchè abitando da tempo lì avete acquisito un diritto che andrà sicuramente regolato; non si può parlare di usucapione, ma sarebbe giusto almeno riconoscervi un periodo di preavviso per cercare adeguata sistemazione.

  • Anna

    Grazie mille, infatti ci stavamo pensando proprio a quello!! poi io e la mia coinquilina ormai qui abbiamo tutto,cioe una nostra vita ,lavoro e non vogliamo cambiare la zona!!! infatti quando abbiamo provato a parlargli e cercavamo u punto di incontro ,lui non voleva proprio asacoltarci ma ripeteva che è stuffo da qul appartamento e lo vuole rendere subito! abbiamo pensato anche, nel caso in cui lo volesse vendere abbiamo noi qualche precedenza nel aquisirlo?? cioè lui deve prendere in considerazione la nostra richiesta di comprarlo o in teoria può fare quello che vuole?
    grazie ancora

  • in effetti se la sua intenzione è vendere potreste voi avanzare una vostra offerta di acquisto; non esiste una vera prelazione ma potreste sanare in questo modo i 10 anni di "vuoto" nella gestione dell'immobile.

  • Irene

    Buongiorno mi chiamo Irene volevo fare una domanda. Mio zio è venuto a vivere da noi, senza contratto di affitto (lo ospitiamo) avendo litigato con la moglie e i figli, cambiando quindi residenza. Un pezzo di casa una volta era suo perché i nonni glie l'avevano intestato, ma
    poi i miei genitori lo hanno acquistato da lui, dato che viveva in un'altra città e voleva vendere. É possibile che adesso, in caso rimanga qui per 10 o 20 anni senza pagare affitto (e senza apportare modifiche o bonifiche alla casa) ne pretenda l'usucapione? In tal caso come potremmo tutarci io e mio fratello avendo per eredità diritto alla casa? Grazie

  • Gentile Irene, per chiarire la vostra posizione di proprietari del bene è corretto stipulare un contratto di comodato gratuito, in cui sia chiaramente indicata la natura di ospitalità con cui vostro zio vive nella casa e quindi non ci siano poi pretese non giustificate.

  • Raffaele

    Buonasera vivo da 16 anni in un appartamento intestato a mio cognato il quale non ha mai registrato nessun tipo di contratto, quindi gli pago l'affitto 500 euro in nero qualche giorno fà mi ha detto che devo lasciargli la casa perchè deve metterla in vendita volevo sapere se in qualche modo posso avere qualche rivalsa e se mi conviene fare la denuncia alla g.d.f. visto che tutte le utenze sono intestate a mia moglie.

  • Buongiorno Raffaele se ha modo di dimostrare questo pagamento può sicuramente denunciare la cosa e ottenere quindi un regolare contratto; considerando i rapporti familiari potrebbe valutare magari un accordo sulle tempistiche e su una sorta di buonuscita che vi aiuti a trovare un altro posto.

  • enzo

    Buonasera,i miei genitori hanno avuto un abitazione da 50 anni senza aver mai avuto un contratto di affitto,hanno pagato l'affittto ha una persona che a suo dire li dava al proprietario (che non abbiamo mai conosciuto) nel 1999 e venuto a mancare mio padre e tutto e rimasto uguale ,alla scomparsa di mia madre nel 2016,si fa vivo il proprietario dicendo che vuole indietro le chiavi perche gli serve l'abitazione, ci tengo a precisare che non abbiamo mai avuto nessuna ricevuta di pagamento affitto,il proprietario non si e mai fatto vivo per nessun intervento che riguarda la manutenzione dell'abitazione.le bollette di acqua luce e gas erano intestate a mia madre da 50 anni,al momento ci vive mia sorella,ma non ha la residenza e separata con un figlio di 13 anni. chiedevo gentilmente se abbiamo qualche diritto su questa abitazione, del tipo anche buonuscita o qualsiasi cosa .
    distinti saluti e grazie in anticipo per la risposta.

  • Gentile Enzo se non c'è un regolare contratto nè ricevute di pagamento potrebbe tentare anche una causa di usucapione (per questo dovrebbe confrontarsi con un legale) o almeno pretendere di avere un regolare contratto che vi dia il diritto ad abitarci per un periodo che andrete a stabilire. Oppure se preferite una buonuscita, considerando la situazione irregolare, potete avanzare la vostra richiesta, evitando denunce varie ai fini fiscali.

  • Enrico

    Da 50 anni senza contratto d,'affitto posso diventare proprietario dell'immobile per usucapione .

  • Buongiorno Enrico se lei può dimostrare di abitare in quell'immobile senza pagare nulla, quindi come se fosse suo, i tempi ci sarebbero per vincere la causa.

Carica Altri Commenti

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Buonentrata e buonuscita: il commercio dei negozi.Buonentrata e buonuscita: il commercio dei negozi.
La prima scelta per chi decide di aprire un'attività è quella di selezionare la location giusta e adatta. Il sogno di aprire nella "via...
10 consigli per essere un proprietario di casa in affitto moderno e al passo con i tempi10 consigli per essere un proprietario di casa in affitto moderno e al passo con i tempi
Niente pregiudizi e inutili rigidità, scelte contrattuali e fiscali adeguate, cura dell’immobile, ma anche trasparenza e cordialità...
E' primavera. Come seminare e coltivare un buon inquilinoE' primavera. Come seminare e coltivare un buon inquilino
Eh già, da un certo punto di vista affittare casa è come fare giardinaggio. Se scegli i semi giusti, li pianti e li annaffi con cura...
Le 7 cose che un agente immobiliare non deve fare quando affitta un immobileLe 7 cose che un agente immobiliare non deve fare quando affitta un immobile
Affidare la gestione dell’affitto del proprio immobile ad un agente immobiliare significa innanzitutto affidarsi ad un professionista. Qualcuno...
Il comodato in 10 mosse: l’affitto gratis non ha più segreti!Il comodato in 10 mosse: l’affitto gratis non ha più segreti!
Per parlare di comodato partiamo da una prima e fondamentale differenza rispetto a tutti gli altri contratti d’affitto. Quindi la discriminante...