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Affitto o locazione? Quale differenza?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 02, 2013
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Esistono linguaggi universali e modi di dire comuni che esprimono concetti in maniera efficace ed immediata; ma esistono anche generalizzazioni e cancellazioni che finiscono per creare confusione nell'utilizzo dei termini tecnici.
Affitto e locazione, ad esempio, nel linguaggio corrente vengono utilizzate come sinonimi. Ma non lo sono. Scopriamo le differenze!

 

Affitto e locazione, sono due concetti molto simili, tra cui rientra anche quello di noleggio, ma da un punto di vista tecnico e giuridico sono radicalmente diversi, avendo come oggetto beni non confondibili tra loro. Con la parola affitto si usa indicare quella che nel linguaggio del diritto viene normalmente definita locazione. Mentre l'oggetto del contratto di affitto sono beni produttivi, cioè collegati alla produzione di ricchezza (si pensi a un terreno, a un gregge, a un'azienda, dai quali si ricavano, rispettivamente, i vari prodotti agricoli, il latte e la lana, il profitto), oggetto del contratto di locazione sono beni che non hanno questa caratteristica di collegamento all'attività produttiva, anche se possono acquisirla successivamente. Per esempio, si può prendere in locazione un capannone industriale e dotarlo di macchinari, attrezzi, materie prime, impiegati, operai ecc., organizzando il tutto e facendone una vera e propria azienda; il contratto stipulato, però, rimane di locazione, avendo per oggetto il locale vuoto, improduttivo in quanto tale. Se invece l'immobile del contratto è un capannone già corredato dei suddetti elementi, fra loro organizzati e avviati, il tutto è qualificabile come azienda e il relativo contratto è di affitto, e non di locazione.
Si parla, invece di locazione quando l'oggetto del contratto è un semplice immobile, di per sé non idoneo a produrre alcun reddito, se non quello stabilito dal fisco in base alla rendita catastale o quello derivante dai canoni. Nello specifico, la locazione è quel contratto con cui una parte si impegna e obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile (nel nostro caso immobile) per un dato tempo, dietro corrispettivo pagamento (art. 1571 c.c.). I protagonisti di questo contratto sono: il locatore, che di regola coincide con il proprietario dell'immobile, e che viene correntemente indicato come "padrone di casa" nel caso delle abitazioni; e il conduttore, ossia colui che prende in affitto l'immobile, e che nel caso delle abitazioni assume il nome di inquilino, secondo la terminologia del Codice Civile, il cui fine è quello di stabilire obblighi, diritti e comportamenti delle parti. Le norme del Codice Civile applicabili alle locazioni, dettate dagli artt. 1575 e seguenti c.c., interessano infatti le obbligazioni fondamentali di questo rapporto, sia da parte del proprietario che dell'inquilino. Se le obbligazioni del proprietario riguardano la consegna del bene in buono stato di manutenzione e d'uso, quelle del l'inquilino hanno a che fare con il buon utilizzo del bene, con la diligenza del buon padre di famiglia, secondo i limiti di destinazione contrattuale. Ritornando perciò alla nostra distinzione iniziale e riassumendo possiamo dire che: per locazione s'intende l'utilizzo delle sole strutture immobiliari; mentre per affitto la stipulazione di un contratto per un'attività produttiva, completa di quanto necessario per funzionare.

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Andrea

    Buongiorno.
    Ho un immobile classificato D/1 (opificio).
    Adesso ho la necessità di frazionare per poter affittare ad una azienda. Tuttavia io non vado a creare un'ui effettivamente indipendente, visto che gli impianti rimangono gli stessi per le due unità.
    Gli impianti (motori di celle frigo)non possono essere divisi.
    Si dovrebbe dunque parlare di affitto/noleggio o di locazione? E nel caso fosse un affitto/noleggio posso farlo anche come privato?
    Grazie in anticipo

  • Gentile Andrea per le sole attrezzature si parla di noleggio e potrebbe stipulare un contratto di questo tipo, andandolo a registrare, anch'esso presso l'agenzia delle entrate.

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