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Affitto parziale della propria prima casa: si perdono le agevolazioni?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 04, 2014
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La questione prima casa, sappiamo bene, sta molto a cuore agli italiani ed ai lettori di questo nostro blog. Così dopo aver risposto a tanti commenti sul tema, proviamo a fare il punto con ordine sulla questione abitazione principale e l'affitto della stessa, ma solo per brevi periodi. Per il tempo di una vacanza. È possibile? Ma soprattutto è possibile senza perdere le agevolazioni prima casa?

Salve,
avrei una questione da sottoporvi: mio marito ha una prima abitazione (da tre anni) e vorremmo affittarla come casa vacanza per brevi periodi. È possibile senza perdere i vantaggi fiscali? So che al di sotto del mese non c'è l'obbligo di denuncia all'autorità e pensavo di far firmare un contratto e rilasciare ricevuta da dichiarare nella denuncia dei redditi. È così ? Perdo i requisiti di prima casa ai fini delle agevolazioni Imu ed Irpef?
Ringrazio e saluto cordialmente
Daniela

Gentile Daniela
diciamo che in questo modo ci sarebbe un utilizzo "misto" dell'immobile come prima casa e come seconda casa per brevi periodo. Il comma 3-bis dell'articolo 10 del Dpr 917/86 (Tuir) stabilisce che l'abitazione principale è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente (residenza effettiva), mentre agli effetti dell' Imu l'abitazione principale è definita come l'unità immobiliare nella quale il soggetto passivo e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, convertito dalla legge 214/2011).
Quindi, se l'uso prevalente rimane quello di abitazione principale allora dovrebbe mantenere anche le agevolazioni ai fini Imu ed Irpef. Nella dichiarazione dei redditi troverà, proprio nelle istruzioni per la compilazione del modello 730 (quadro B), il caso che distingue (e pertanto ammette) l'utilizzo dell'unità immobiliare in parte come abitazione principale e in parte concessa in locazione, con i relativi codici. Sui redditi da locazione potrà poi decidere se sommare i redditi ai suoi personali scontando le relative aliquote Irpef o assoggettare tali guadagni a cedolare secca, con aliquota fissa del 21%.
Rispetto alla registrazione, invece, possiamo confermare che non c'è obbligo di registrazione per i contratti di durata inferiore a 30 giorni complessivi nell'anno, precisando che i trenta giorni sono da calcolare sommando tutti i contratti intestati allo stesso inquilino.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • SERENA AGUSTO

    Salve, vi scrivo per chiarire un dubbio date le informazioni contrastanti che ho ricevuto da associazioni di categoria. Se si decide di sottoscrivere un contratto di locazione concordato (3+2), il proprietario che ha il domicilio nello stesso comune, può mantenere la residenza nell'appartamento dato in locazione? Se la risposta è positiva può quindi usufruire dei vantaggi fiscali del contratto concordato e anche dei vantaggi fiscali sulla prima casa giusto? l'affittuario potrebbe tenere il domicilio e il proprietario che ha domicilio da un'altra parte nello stesso comune non entra a far parte dello stato di famiglia dell'affittuario, giusto? Grazie Serena Agusto

  • Gentile Serena, in realtà le agevolazioni, soprattutto quelle imu spettano se l'inquilino ha la residenza nell'immobile oggetto del contratto; inoltre se l'immobile risulta affittato non è che mantenendo la residenza si mantengono le agevolazioni prima casa, che al contrario decadono.

  • gennaro del buono

    salve vi pongo una domanda a cui non trovo risposta nel 2005 ho aquistato casa in cooperativa lo gia pagata quindi non ho mutuo me la consegnano dopo un lungo periodo nel 2016 io ormai vivo in altro loco come posso fittarla se me la intesto come prima casa e avere le agevolazioni ma non da residente o la devo intestare senza agevolazioni

  • Gentile Gennaro per avere le agevolazioni sull'acquisto dovrebbe risultare la sua prima casa, intesa come prima proprietà acquisita nel comune in cui ha la residenza o in cui lavora.

  • Rossella Ferrante

    Buongiorno,
    ho un contratto di locazione relativo ad una stanza. La proprietaria di casa ha riservato per se una stanza ad uso deposito e vorrei sapere se le spese come le utenze di luce, gas e ama debbano essere ripartite equamente considerando anche la proprietaria.
    Grazie e buona giornata

  • Gentile Rossella le spese andrebbero suddivise anche con la proprietaria, magari considerando che il suo è solo un deposito e non un utilizzo quotidiano potreste trovare percentuali di suddivisione adeguata.

  • Giulia

    Buongiorno,
    Possiedo un appartamento grande e vorrei affittare una camera. La persona interessata mi ha chiesto di poter trasferire la residenza a casa. Questo cosa comporterebbe? Entrerebbe a far parte del mio nucleo familiare ? Entrerebbe anche nel mio conteggio isee? Grazie per la sua cortese risposta.

  • Buongiorno Giulia, questo potrebbe essere un rischio concreto nel momento in cui all'ufficio anagrafe non vi venissero riconosciuti due nuclei familiari distinti; cosa possibile considerando che risultano due famiglie per lo stesso civico.

  • TOMMASO

    BUON GIORNO ISABELLA. HO COMPRATO UN APPARTAMENTO NEL 2015 HO USUFRUITO DELL'AGEVOLAZIONE DEL 2% SULLA TASSA DI REGISTRO(AL MOMENTO DEL ROGITO) POICHE' PRIMA CASA. HO TRASFERITO LA RESIDENZA SU TALE APPARTAMENTO; L'HO COMPLETAMENTE RISTRUTTURATO USUFRUENDO DELLE AGEVOLAZIONI DI LEGGE.ORA STO DETRAENDO DALLA IRPEF(1/10 L'ANNO) LA QUOTA DEL 50% DELLE SPESE FATTE PER LA RISTRUTTURAZIONE.
    PREMETTENDO CHE VIVO DA SOLO,VORREI SAPERE SE AFFITANDO PARZIALMENTE TALE APPARTAMENTO (MERCATO LIBERO):
    1)POTRO' USUFRUIRE ANCORA DELLA DETRAZIONE IRPEF DEL 50% DELLE SPESE FATTE PER LA RISTRUTTURAZIONE?
    2)AVRO' SEMPRE 'ESENZIONE IMU IN QUANTO PRIMA CASA ?
    3)AI FINI TARI COME ANDRANNO DIVISE LE IMPOSTE?
    GRAZIE INFINITAMENTE
    TOMMASO

  • Buongiorno Tommaso le detrazioni sulla ristrutturazione le competono in ogni caso; sull'imu dipende dal regolamento comunale e di solito dal fatto che l'uso prevalente rimanga quello di sua prima casa. Per la tari dovrà denunciare la presenza anche dell'inquilino e quindi pagare pe runa person ain più.

  • Francesco

    Buongiorno mi chiamo Francesco, ho un appartamento di 3 stanze e vorrei affittarlo a studenti, però vorrei mantenere la residenza abitandoci. (Quindi è prima casa) Vorrei sapere se potrei affittarlo nonostante ci abito e vorrei sapere a quanti studenti posso affittarlo.
    In attesa di una Sua risposta,
    Le porgo distinti saluti,
    Francesco

  • Gentile Francesco per mantenere la residenza vuol dire che deve continuare a viverci e ad usarla prevalentemente come sua abitazione principale; quindi potrebbe affittare solo una stanza e tenere per sè il resto dello spazio.

  • Gigi

    Buona sera Isabella. Ad inizio 2016, Insieme a mia moglie, abbiamo acquistato con mutuo ipotecario un appartamento in altro comune e lo abbiamo intestato a nostra figlia (studente) come prima casa e relative agevolazioni fiscali, mantenendo, per noi, l’usufrutto. Mia figlia trasferirà a breve la residenza e vorrebbe affittare due stanze a due compagne di facoltà da settembre a giugno. Domanda: è fattibile con il nostro usufrutto? Si perdono le agevolazioni fiscali? Si perde l’agevolazione sugli interessi passivi? Grazie

  • Gentile Gigi come usufruttuari in realtà dovreste essere voi a poter concedere in affitto le stanze e a pagarci le relative imposte; inoltre non essendoci un utilizzo diretto come prima casa non potete scaricare gli interessi passivi del mutuo.

  • Silvia

    Buongiorno Isabella,
    io vivo e risiedo in un appartamento che vorrei affittare saltuariamente quando vado in vacanza (per esempio vacanze di Natale, luglio e/o agosto). E' possibile fiscalmente? Cosa devo dichiarare? Cosa devo fare se un eventuale "ospite" mi chiede l'alloggio per una settimana? Gli faccio fare un bonifico ed emetto ricevuta fiscale? Grazie mille, Silvia

  • Buongiorno Silvia, può affittarlo con contratti turistici della durata relativa all'esigenza e rilasciando ricevute di locazione; il reddito percepito va dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi, potendo eventualmente applicare la cedolare secca al 21%.

  • Elisabetta

    Gentile Isabella,
    avrei una questione da sottoporle. Ho da poco ristrutturato la mia casa e ho diritto al bonus per la ristrutturazione. Se dovessi affittare, tramite un'agenzia, una porzione della mia casa a turisti per affitti brevi potrei utilizzare la cedolare secca per la tassazione senza perdere il diritto al bonus per la ristrutturazione?
    Grazie.
    Cordialmente
    Elisabetta

  • Isabella Tulipano

    Salve Elisabetta, la risposta è affermativa. Il regime di cedolare secca può essere scelto anche in caso di locazione turistica e non comporta automaticamente la perdita del diritto alle detrazioni. Semplicemente l'imposta derivante dalla cedolare sarà separata dall'imposta IRPEF e pertanto su di essa non si potrà detrarre alcunché. Va da sé che se lei avesse un reddito ulteriore rispetto a quello da locazione (come immagino) potrebbe tranquillamente scaricare le detrazioni su quello senza alcun contraccolpo.

  • luca

    Salve.
    io e mia moglie (regime di comunione di beni) abbiamo acquistato a gennaio 2016 un appartamento godendo dei privilegi di prima casa. Io, per la seconda volta, dal momento che prima di sposarci ero proprietario di un altro appartamento acquistato come prima casa e che ho venduto contestualmente all'acquisto della seconda casa.
    Da settembre di quest'anno (quindi dopo 8 mesi dall'acquisto) andremo stabilmente in USA a vivere e ci registreremo all'AIRE.
    Se non ho capito male in questo modo potremo:
    1) continuare a godere dei benefici di prima casa come IMU , TASI e IUC
    2) non dover pagare la differenza delle imposte agevolate in sede di acquisto (ipotecaria, catastale, registro)
    3) detrarre comunque il 19% degli interessi sul mutuo per tutti gli anni a venire

    Ora, se dovessimo affittare l'appartamento in questione cosa accade? come si modificano i tre punti citati?
    Grazie e saluti
    Luca

  • Gentile Luca, affittando la casa perdereste l'agevolazione Imu/Tasi che in questo caso verrà calcolata come aliquota su seconda casa concessa in affitto, agevolata per esempio nei casi di contratti a canone concordato.

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