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Affitto per studenti universitari in camera singola o in camera doppia: quale contratto per un posto letto?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 18, 2014
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Nel pieno della "stagione universitaria", se così vogliamo definire la stagione degli affitti dedicata ai tanti studenti fuori sede che in questo periodo cercano (più o meno disperatamente) una sistemazione abitativa nella città in cui hanno scelto di studiare, riceviamo moltissime richieste da parte di proprietari e di inquilini circa la migliore formula contrattuale con un cui gestire l'affitto per studenti. Le richieste sono davvero varie ed eventuali, ma vogliamo partire rispondendo ad un lettore che ci chiede delucidazione su una formula contrattuale molto discussa: il posto letto!

Buongiorno
ho una casa che affitto a studenti con un contratto 4+4.
Ad oggi dei 3 locatari originali ne sono rimasti solo 2 ma per evitare tutti i problemi legati al subentro ( 1 delle persone uscenti aveva preso una camera doppia ad uso singola pagando la quota di 2 persone e occupandola a volte con ragazzo a volte con un'amica - la ragazza mi ha dato disdetta ed io ora non posso più locarla a 2 persone ma solo a una), vorrei rescindere il contratto e riformularne 4 singoli( in pratica affitterei il posto letto). Posso farlo solo utilizzando la tipologia 4+4 oppure ci sono a Milano altre forme contrattuali che potrei utilizzare?
Grazie per la cortese risposta.
Francesca

Gentile Francesca,
stipulare 4 posti letto potrebbe esporla al rischio di non rientrare più nell'ambito della locazione, ma la sua potrebbe apparire come un'attività di affitacamere (regolata a sua volta con differente normativa da regione a regione). Infatti, seppure non ci sia una normativa precisa in merito, l'esperienza ci porta a pensare che il posto letto possa essere stipulato, come contratto regolare, in due casi:
1) Se il proprietario ha la residenza nello stesso alloggio di cui concede in affitto una stanza e l'uso in comune dei servizi con contratto di posto letto;
2) Se per lo stesso immobile (o meglio per una porzione di esso) è in essere un contratto principale (libero 4 + 4 o 3 +2 o per studenti universitari fuori sede) e per le altre porzioni, quindi, vengono stipulati uno o più contratti di posto letto.
Quindi per lei l'alternativa potrebbero essere dei contratti per studenti universitari fuori sede, molto convenienti dal punto di vista fiscale, ma che a Milano (in attesa degli ultimi aggiornamenti) implicano l'utilizzo di canoni molto bassi, concordati dalle associazioni di categoria molti anni fa. Se vuole stipulare 4 contratti singoli, direi che non ci sono molto alternative rispetto al 4 + 4; mentre seguendo la logica di cui sopra, potrebbe stipulare un contratto 4 +4 per una porzione d'immobile e per le altre tre camere stipulare dei contratti di posto letto (specificando l'uso in comune dei servizi in tutti e 4 i contratti).


Il contratto di posto letto è una tipologia completamente libera: libera come durata, rinnovo, aggiornamento del canone, periodo di disdetta, canone, ecc.. Sarà importante concordare esattamente le pattuizione su ciascun articolo all'interno del contratto che si andrà a stipulare e registrare.
Sul reddito derivante da tale contratto il proprietario potrà scegliere di applicare il regime di cedolare secca con aliquota al 21%; mentre dal punto di vista dell'inquilino, la famiglia dello studente che sostiene le spese per l'alloggio potrà portare in detrazione il 19% sull'Irpef per i canoni di affitto pagati, fino a un massimo di 500 euro; vale sempre la specifica per cui lo studente deve frequentare un corso di studi in una sede distante almeno 100 chilometri dalla località di residenza.

Rispetto al confine tra posto letto e attività di affittacamere si specifica che la giurisprudenza ha precisato che il contratto di "posto letto" con uso esclusivo del letto (singolo o all'interno di una stanza doppia) e quello in comune con altri dei servizi di cucina e bagno, senza alcuna prestazione aggiuntiva di carattere personale, sia da classificarsi come locazione. Mentre, la fornitura di servizi che non riguardano il miglior godimento dell'immobile (in quest'ambito rientrano i mobili, le stoviglie e altri complementi d'arredo), quali ad esempio la fornitura, il cambio e il lavaggio della biancheria, le pulizie ed il consumo delle utenze, fanno rientrare tale contratto nell'ambito di un'attività alberghiera o quanto meno di ospitalità.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Paola

    Buonasera Isabella,
    Vorrei un chiarimento circa il contratto di posto letto in camera singola o doppia: si riferisce solo agli studenti fuori sede o può essere usato anche per lavoratori ( in sede o fuori sede) o persone che non possono permettersi un appartamento intero? C'è il rischio di essere catalogati come affittacamere ?
    Grazie

  • Buongiorno Paola il contratto di posto letto può essere stipulato a qualsiasi tipologia di inquilino, l'importante, per non essere confusi con un affittacamere, è che o lei abbia la residenza lì e quindi affitta solo una stanza o che per lo stesso immobile, ci sia su il resto della porzione di casa un contratto principale, come un classico 4 + 4.

  • Paola

    Buonasera sig.ra Tulipano,in merito alla sua risposta vorrei solo un chiarimento:
    Per poter affittare posso mantenere la residenza nella casa che darò parzialmente in affitto o la
    devo necessariamente spostare? Io inTorino ho solo questo immobile.
    Se la sposto in altro comune decadono tutti i benefici( iva imposta registro ecc).
    Grazie ancora

  • Gentile Paola può affittare l'immobile parzialmente per mantenere la sua residenza; potrebbe essere in discussione solo l'esenzione Imu in questo caso; se dovesse spostarla, invece, le agevolazioni sull'acquisto rimangono se mantiene la residenza nello stesso comune.

  • Paola

    Buonasera,vorrei ancora chiedere in cosa consiste e' com'e' strutturato un contratto di affitto 4+4
    Nel quale possono subentrare più persone che occupano singole stanze.
    È fattibile mantenendo io la residenza nell'alloggio occupando una stanza?
    Spero di essere riuscita a spiegarmi.
    La ringrazio saluti Paola

  • Buongiorno Paola, rispetto alle agevolazioni sull'acquisto se ha già la residenza a Torino rimangono valide anche spostando la residenza; mentre l'esenzione Imu è valida solo nel caso in cui si utilizzi direttamente l'immobile come prima casa, quindi se lei anche mantenesse l'utilizzo di una stanza, diciamo che prevalentemente quella casa risulterebbe concessa in affitto. ora con i lavoratori può stipulare contratti transitori motivati da tale esigenza o un contratto di 4 anni +4 in cui però qualcuno dovrebbe garantire la permanenza per non ritrovarsi a gestire continui subentri.

  • Paola

    Buongiorno,
    Due anni fa ho acquistato un appartamento a Torino come 1 casa dove risiedo.Vorrei sapere se è possibile affittare parte della mia abitazione (Due tre stanze)a lavoratori che necessitano per brevi periodi( Max 1 anno).
    Se si,perderei le agevolazioni 1 casa?(iva,tassa di registro)
    Dovrei pagare l'IMU?
    Inoltre che tipo di contratto dovrei utilizzare?
    La ringrazio

  • Valerio

    Salve,
    sono uno studente universitario e sto per affittare una stanza doppia a Pisa insieme ad un'altra persona. Tuttavia con il locatore è sorto un problema relativa alla stesura del contratto. Infatti il proprietario vuole fare un contratto unico ed affittare l'intero appartamento, a tutti e 4 gli occupanti, andando ad includere la responsabilità in solido relativa al pagamento del canone. Considerato che già uno degli occupanti ha dichiarato di essere in attesa di alloggio nella casa dello studente, io e il mio compagno di stanza ci troveremo a pagare un canone superiore rispetto a quello pattuito. Alla luce di ciò, è possibile eliminare la responsabilità in solido dal contratto? E oltre al canone intero dell'appartamento specificare la somma dovuta da ogni inquilino? Ringrazio anticipatamente e attendo risposta. Saluti

  • Gentile Valerio per evitare la solidarietà nel pagamento dovreste stipulare più contratti o provare a specificare nella clausola del canone che ognuno è responsabile di una quota e non risponde per la morosità degli altri.

  • mauro

    Buongiorno,
    una società per attività propria prende in affitto immobili residenziali, li ristruttura, provvede al loro arredamento e subloca le relative stanze con uso delle parti comuni. Tra i sublocatari vi sono le più molteplici figure: professionisti, dirigenti, single e anche studenti universitari.
    La domanda riguarda quest'ultima figura, lo studente universitario.
    Può il genitore che paga l'affitto di sublocazione godere della detrazione del 19% per gli studenti universitari fuori sede visto che il firmatario del contratto di sublocazione è una società e non si tratta di una persona fisica? Il contratto d'affitto originario tra proprietario dell'immobile e la società è un 4+4, il contratto di sublocazione tra la società e lo studente invece ha durate inferiori a seconda delle esigenze dell'inquilino. Ringraziando anticipatamente, cordiali saluti Mauro

  • Gentile Mauro la questione non è legata al fatto che il contratto di sublocazione sia intestato ad una società e non ad un privato, quanto al fatto che non è possibile portare in detrazione il canone pagato per un contratto di sublocazione.

  • mauro

    Ringraziando,
    cordiali saluti
    Mauro

  • Antonello

    Buongiorno ,
    Sono uno studente che ha acquistato un alloggio, l'ho ristrutturato e vorrei affittare l'altra stanza arredata doppia a studenti , io abito all'interno dell'alloggio, dove posso trovare un facsimile di contratto di posto letto onde non incorrere in errori nella stesura? Mi può dare consigli su cosa devo necessariamente indicare per farlo nel modo più corretto possibile?
    Grazie

  • Gentile Antonello dovrebbe stipulare un contratto di posto letto specificando le parti che vengono concesse in esclusiva e quelle in comune; come contratto completamente libero non ha altri particolari vincoli.

  • Michael

    Salve ,ho questo problema,sono studente a luniversita,e ho trovato una casa in laffitto ma il proprietario mi dice que non e possibile fare mi il contratto perche ho gia la residenza nella stessa citta,quindi cosa posso fare,grazie

  • Gentile Michael non può fare un contratto per studente fuori sede se ha già la residenza nel comune dove studia, ma può certamente stipulare un regolare contratto transitorio o di 4 anni +4.

  • Fausto

    Buongiorno,
    sto per entrare in possesso di un appartamento (a Modena) che intendo affittare a studenti. La mia intenzione è stipulare tre contratti distinti per l'uso esclusivo di ciascuna delle tre stanze da letto (uso singolo) ed uso comune di servizi/cucina/rimessa. Mi sono rivolto ad ASPPI per un supporto nella redazione dei contratti e mi è stato detto che l'unica possibilità è rappresentata da un unico contratto di locazione (4+4 o 3+2 se concordato) per l'intero immobile, in quanto la locazione di porzioni si configura necessariamente come attività di affittacamere (con PIVA). A supporto di questo mi è stato indicato che la "indivisibilità" della rendita catastale tra le porzioni dell'immobile impedirebbe la registrazione di eventuali contratti separati.
    Peraltro, con un contratto unico, la fascia stabilita dall'accordo territoriale per il canone concordato risulta essere significativamente inferiore rispetto ai prezzi di mercato per la locazione delle camere; secondo ASPPI la scelta sarebbe quindi necessariamente un contratto unico 4+4 a canone libero (con cedolare secca al 21% o IRPEF).
    L'ultimo capoverso del suo articolo ed una risposta precedente mi fanno capire che la soluzione dei contratti separati è invece legittima. E' corretto ?
    Dato che mi sembra si tratti di una area potenzialmente grigia, esiste un rischio o una casistica di contestazione a posteriori da parte delle autorità della scelta dei contratti separati ?
    La ringrazio infinitamente per la sua risposta.

  • Buongiorno Fausto, in realtà il rischio di assimilare la locazione ad attività di affittacamere nasce nel momento in cui lei stipulasse dei contratti di posto letto, quindi completamente liberi. Come contratti per studenti fuori sede, invece, dovrebbe stipulare contratti per porzione d'immobile, specificando lo spazio concesso in esclusiva e quello in comune. Il punto però è che anche in questo caso dovrebbe prevedere un canone concordato e quindi potrebbe essere più basso di quanto otterrebbe a libero mercato, anche se di contro con il contratto concordato avrebbe notevoli agevolazioni fiscali. L'altro limite è costituito dal fatto che su ogni contratto dovrà applicare lo stesso regime fiscale.

  • Fausto

    Buongiorno e grazie per la risposta. Se ben capisco resta comunque percorribile la strada dei contratti per porzione di immobile a libero mercato, prescindendo dal fatto che l'inquilino sia uno studente e rinunciando alle agevolazioni fiscali: è corretto ?
    Peraltro l'accordo territoriale di Modena, a differenza di quello di Bologna, non menziona esplicitamente la possibilità di locazione parziale, quindi temo che nel mio caso non sia percorribile un contratto per porzione di immobile in regime di canone concordato.
    Grazie ancora.

  • la possibilità di porzione non viene sempre specificata, quindi il fatto che non ci sia non lo esclude. Andrebbe gestita come per i contratti liberi di 4 anni + 4 con differenza solo nell'applicazione di un canone libero o concordato.

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