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Aggiornamento Istat: quanto e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 31, 2013
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L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario per poter aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. Il meccanismo è vincolato però all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Come funziona quindi? C'è differenza tra il contratto per il mio appartamento e quello per il negozio?

 

Sono proprietario di un appartamento e di alcuni capannoni commerciali. Dovendo valutare la possibilità di concederli in affitto, vorrei sapere se mi è consentito prevedere nei contratti di locazione, sia per quelli ad uso commerciale che quello per uso abitativo, un aumento del canone, ad ogni scadenza annuale o alla scadenza prevista dalla legge (quattro o sei anni a seconda dell'immobile affittato), superiore o differente rispetto all'aumento Istat ? Inoltre, posso comunicare che tale aumento deve essere calcolato annualmente automaticamente, senza che io ne faccia esplicita richiesta?
Sergio

I contratti di locazione commerciale ed abitativi sono regolati da due differenti leggi. Nello specifico, quelli commerciali sono regolati dalla legge 392/78 il cui articolo 32 prevede l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75%dell'indice Istat. È un articolo inderogabile, dato che l'articolo 79 della stessa legge prevede la nullità per quelle pattuizioni che attribuiscono un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino.
Un aumento del canone superiore a tale previsione deve trovare giustificazione in relazione a particolari clausole contrattuali, ad esempio lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.
C'è un'eccezione introdotta dall'art. 41, comma 16, Dl 207/2008 (mille proroghe) che stabilisce un aggiornamento libero per i contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Per di più per l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l'espressa richiesta del proprietario, anche se non con la forma della raccomandata.
Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge di riforma (legge 431/98) è stato abrogato l'articolo 24 della legge dell'equo canone 392/78, pertanto le parti possono ora prevedere anche aumenti del 100% della variazione Istat, e con meccanismo automatico. Per eventuali aumenti superiori al 100% della variazione Istat è sempre opportuno, comunque, addurre una specifica clausola giustificatrice.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Leonardo

    Quali sono i parametri da considerare e quale la formula da applicare di calcolo dell'adeguamento ISTAT di un contratto 6+6 (uso ufficio) stipulato a luglio 2009?
    Grazie

  • Gentile Leonardo, per un contratto ad uso diverso deve considerare il 75% dell'aggiornamento Istat, può considerare la media annuale dal 2010 in poi, o l'indice di giugno di anno in anno.

  • Amalia

    Salve, a luglio 2014 ho affittato una abitazione. Nel contratto di locazione è specificato l'aumento automatico del canone (di 400€ Mensili) in base al tasso istat. Ora vorrei passare alla cedolare secca. L'adeguamento non c'è mai stato in questi anni e prima di cambiare il tipo di contratto vorrei variare il canone mensile. Quale aumento potrei chiedere basandomi sul tasso ISTAT degli ultimi quattro anni e soprattutto è possibile farlo?
    Grazie

  • Gentile Amalia, passando alla cedolare secca rinuncia però all'aggiornamento Istat, quindi dovrebbe prima chiedere l'aumento (aumentandolo prendendo come riferimento il mese antecedente la stipula per i 4 anni); e passare l'anno successivo alla cedolare secca.

  • Anna

    Buongiorno un informazione,io sto in una casa da.dieci anni,ora il propietario è morto,e hanno detto che si deve fare un nuovo contratto che sarà intestato cioè che passerà tutto alla figlia del vecchio propietario,e hanno detto anche che il contratto di affitto aumenterà la mia.domanda è.di.quanto può essere l'aumento?

  • Gentile Anna, lei avrebbe diritto a rimanere con il vecchio contratto, almeno fino a scadenza; poi solo se disdettato correttamente la nuova proprietaria potrebbe chiederle di stipulare un nuovo contratto.

  • Peppe

    Se si stipula un contratto di appalto servizi fra privati senza la clausula dell'adeguamento ISTAT, si può applicare l'adeguamento uguamete ?

  • Gentile Peppe, s ele condizioni non sono riportate in contratto la parte che deve pagare l'aggiornamento può opporsi.

  • CARMINE RENNA

    un contratto di affitto box e' soggetto ad aumento ista ? se si ..in che misura. questo va richiesto in che tempi e con quali modalita'...la registazione di tale contratto a chi tocca e se ha un costo ?

  • Buongiorno Carmine, il canone può essere oggetto di aggiornamento se indicato nel contratto e se stipulato come contratto libero potrebbe avere un aumento del 100%. Il contratto va registrato entro i 30 giorni dalla stipula, con imposta del 2% del canone annuo; spesa da dividere al 50% tra le parti.

  • Livio

    Buongiorno,
    nella posizione dalla parte conduttrice, ho anch'io una domanda in merito ad un contratto di affitto 4+4 inizialmente stipulato con l'aggiornamento istat e successivamente dopo 5 anni aderire alla cedolare secca.

    Contratto stipulato alla fine del 2009 per la somma €520 e successivi aumenti istat del 3% annuali calcolati così:
    2009 - € 520
    2010 - 520 + 3% = € 536
    2011 - 536 + 3% = € 552
    2012 - 552 + 3% = € 568
    2013 - 568 + 3% = € 586
    da Gennaio 2014 il proprietario ha aderito alla cedolare secca e ha bloccato a €586 il canone fino alla fine della scadenza.

    Nel contratto la clausola cita quanto segue: "Il canone dovrà essere aggiornato annualmente secondo gli indici dei prezzi al consumo accertati dall'ISTAT"

    Ho capito da poco che questi aggiornamenti del 3% non sono legali. Il contratto è scaduto il 31/12/2016 e volevo chiederle gentilmente se è così e se è possibile recuperare i soldi.

    Grazie e cordiali saluti

  • Gentile Livio, a contratto scaduto recuperare quanto pagato in più potrebbe essere abbastanza complesso. Diciamo che in linea teorica lei ha ragione a lamentare aumenti non legali e in ogni caso non indicati dal contratto, ma gestire la cosa per vie legali sarebbe in ogni caso abbastanza dispendioso.

  • Livio

    Buongiorno e grazie per la gentile risposta.
    Cercherò di approfondire la questione e magari coinvolgendo anche il sindacato degli inquillini (SICET).

  • Rocco

    Gentilissimo Avvocato, desidero porle il seguente quesito; i miei suoceri vivOno in affitto nello stesso appartamento dal mese di marzo 1998. Lo stesso contratto, stipulato in lire, è stato rinnovato di volta in volta, ma mai sostituito. L'importo annuale è pari a lire 2.400.000. La proprietaria, di punto in bianco, ha chiesto un canone di € 450,00 compresi gli aumenti ISTAT da versare dal mese di Gennaio 2018. Chiedevo se tale calcolo è compatibile o è stato eseguito in maniera approssimativa? Grazie per il suo tempo

  • Buongiorno Rocco, se il contratto è sempre lo stesso che viene rinnovato (quindi con registrazione presso l'agenzia delle entrate) ora la proprietaria può chiedere un aumento pari agli aggiornamenti Istat (se non è in regime di cedolare secca e se previsto dal contratto) nulla di più.

  • Danila

    Ciao io vorrei sapere quanto devo pagare di aumento ISTAT su un affitto di 450€..grazie

  • Gentile Danila dipende dall'indice di riferimento; l'ultimo pubblicato ad esempio è dello 0,4%, quindi pagherebbe in più 2 euro al mese (1,80 centesimi).

  • Stefania

    Buonasera, io e mia sorella abbiamo ereditato un contratto di affitto in cedolare secca. Ora, data la scadenza annuale, vorrei richiedere un'aumento all'inquilino, ma mia sorella non prende posizione e ovviamente la scadenza per poterlo fare si avvicina. Quindi la mia domanda è: posso farlo disgiuntamente?

  • Gentile Stefania, in cedolare secca non è possibile aumentare il canone; dovrebbe, se parliamo di scadenza non annuale, ma per l'intero periodo, disdire il contratto con almeno sei mesi di anticipo e ristipularne uno nuovo con il canone pattuito se l'inquilina è d'accordo.

  • umberto

    Buongiorno avvocato. ho affittato un appartamento il primo gennaio 2016 con canone di locazione, sul contratto e' specificato del adeguamento istat del 100% sono obbligato ad attivarlo oggi gennaio 2017 scaduto il primo anno. Grazie aspetto un suo riscontro.
    UMBERTO

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