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Aggiornamento Istat: quanto e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 31, 2013
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L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario per poter aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. Il meccanismo è vincolato però all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Come funziona quindi? C'è differenza tra il contratto per il mio appartamento e quello per il negozio?

 

Sono proprietario di un appartamento e di alcuni capannoni commerciali. Dovendo valutare la possibilità di concederli in affitto, vorrei sapere se mi è consentito prevedere nei contratti di locazione, sia per quelli ad uso commerciale che quello per uso abitativo, un aumento del canone, ad ogni scadenza annuale o alla scadenza prevista dalla legge (quattro o sei anni a seconda dell'immobile affittato), superiore o differente rispetto all'aumento Istat ? Inoltre, posso comunicare che tale aumento deve essere calcolato annualmente automaticamente, senza che io ne faccia esplicita richiesta?
Sergio

I contratti di locazione commerciale ed abitativi sono regolati da due differenti leggi. Nello specifico, quelli commerciali sono regolati dalla legge 392/78 il cui articolo 32 prevede l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75%dell'indice Istat. È un articolo inderogabile, dato che l'articolo 79 della stessa legge prevede la nullità per quelle pattuizioni che attribuiscono un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino.
Un aumento del canone superiore a tale previsione deve trovare giustificazione in relazione a particolari clausole contrattuali, ad esempio lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.
C'è un'eccezione introdotta dall'art. 41, comma 16, Dl 207/2008 (mille proroghe) che stabilisce un aggiornamento libero per i contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Per di più per l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l'espressa richiesta del proprietario, anche se non con la forma della raccomandata.
Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge di riforma (legge 431/98) è stato abrogato l'articolo 24 della legge dell'equo canone 392/78, pertanto le parti possono ora prevedere anche aumenti del 100% della variazione Istat, e con meccanismo automatico. Per eventuali aumenti superiori al 100% della variazione Istat è sempre opportuno, comunque, addurre una specifica clausola giustificatrice.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Laura

    Buongiorno sto affittando un locale commerciale a 400 euro mensili a partire dal mese di ottobre, il locatario mi vuole applicare l'aumento istat, vorrei sapere se lo devo pagare già da gennaio 2017 e attualmete su 400 euro quanto sarebbe annualmente? Grazie x la risposta

  • Buongiorno Laura, l'aggiornamento Istat potrà esserle applicato a partire dal prossimo anno, quindi da ottobre 2018.

  • simone

    buon giorno , avv. volevo chiedere un informazione riguardo un affitto (6+6) ristorante, io sono entrato come erede da mio suocero al contratto stipulato , a da 5 anni che il ristorante è in affitto e non ho mai fatto l'aumento istat. dovrei farlo???? ho devo aspettare la scadenza dei primi 6 anni?? ( mio suocero e morto e io sono il nuovo erede)

  • Isabella

    Buongiorno Simone, se nel contratto a cui lei è subentrato è previsto l'aggiornamento Istat lei può farne richiesta, aggiornando il canone di solito al 75% dell'indice Istat.

  • Paola

    Salve, ho affittato un mio appartamento con contratto 4+4 registrato con cedolare secca. Vorrei richiedere l'adeguamento istat al conduttore devo aspettare lo scadere dei 4 anni o posso farlo prima? Il contratto è stato stipulato il 18 aprile 2014 e registrato il 15 maggio del 2014. Come posso procedere? Grazie. Paola

  • Gentile Paola, scegliendo la cedolare secca rinuncia all'aggiornamento Istat, quindi per tutto il periodo in cui si sceglie tale regime il canone rimane fermo.

  • Alessandro

    Salve,

    potrebbe farmi un esempio di possibile aumento ISTAT? non ho capito cosa vorrebbe dire aumento al 100% dell'indice ISTAT.
    ora ho un contratto 4+4 uso abitativo a 450euro al mese, cosa vorrebbe dire un aumento al 100% dell'indice ISTAT? avevo letto che le variazioni non superano mai le 10-15euro di anno in anno.

    mi sbaglio?

    grazie mille

  • Esatto Alessandro, le variazioni Istat sono alquanto esigue, addirittura negative negli ultimi mesi. Se lei dovesse aggiornare il suo canone sulla base dell'ultimo indice pubblicato,quello di gennaio 2016 è lo 0 quindi il canone rimarrebbe invariato. Se fosse anche l'1% ad esempio parliamo di un canone rivalutato a 454,50 euro mensili.

  • Danilo

    Salve, una domanda, contratto di locazione uso commerciale 6+6, abbiamo corrisposto per i primi 6 anni un canone mensile di €770, visto il rapporto amichevole che ci legava con i proprietari ci è stato "verbalmente" concesso il non-adeguamento ISTAT.......alla fine dei primi 6 anni abbiamo venduto il negozio e la nuova gestione del negozio ha concordato con la proprietaria di continuare i 6 anni rimanenti, unicamente adeguango il canone che noi corrispondevamo all'aumento ISTAT......la domanda è : potrebbe, con effetto retroattivo, la proprietaria chiedere a noi di corrispondere gli adeguamenti non corrisposti nei primi 6 anni del contratto?e se si per tutti i 6 anni addietro o limitatamente ad un numero limitato di anni?o potrebbe anche chiederli alla nuova gestione del negozio? Grazie mille e buon lavoro.

  • Gentile Danilo la richiesta rispetto al versamento degli arretrati non sarebbe ammissibile; al limite potrebbe essere richiesto un adeguamento del canone calcolando anche gli adeguamenti degli anni precedenti; ma a questo punto il canone aggiornato viene richiesto a partire dalla ricezione della raccomandata, non potendo chiedere nulla prima.

  • Anna

    Buonasera,
    Ho rilevato una cooperativa sociale che ha una comunità alloggio per anziani e disabili. Dopo aver fatto il cambio di amministrazione mi arriva una lettera dall'avvocato del proprietario dell'appartamento nel quale mi viene detto che ci sono affitti non pagati che arrivano ad una somma notevole! L'avvocato però fa partire la morosità dall'anno di costituzione del primo contratto che é del 2004 con scadenza nel 2014 anno in cui non ero ancora presidente ( il contratto scadeva ad ottobre 2014 e io sono subentrata a gennaio 2015)! Sono tenuta a pagare i canoni non pagati dal vecchio amministratore? Grazie in anticipo per la risposta

  • Gentile Anna per quanto non versato dalla precedente amministrazione lei non ne è responsabile; salvo diversi e precisi accordi presi nel momento del subentro; ovvero se lei avesse accettato di rilevare anche tutti i debiti accumulati. Quindi verifichi gli accordi presi direttamente con chi le ha lasciato l'immobile.

  • antonio garofoli

    può il locatore aumentare il canone d'affitto di euro 400,00 il secondo anno di un locale commerciale anche se scritto sul contratto?

  • Gentile Antonio un aumento tale non è possibile; potrebbe al più esserci stato uno sconto iniziale rispetto al canone pattuito che quindi dal secondo anno torna a regime. Solo così potrebbe giustificarsi.

  • luca

    Gentile avvocato,
    Desidero porle un quesito. Sono proprietario di un immobile dato in locazione ad una società che bel corso di questi 6 anni ha sempre pagato regolarmente l affitto inclusi i vari adeguamenti istat previsti sul contratto in essere. Dal 1/4/2013 sono iniziati i secondi 4 anni di fitto fino quindi al 31/3/2017. Pochi giorni fa Mi hanno chiesto di pagare dal prossimo ottobre la rata originaria, cioè senza l adeguamento di cui sopra nel tempo maturato (parliamo di poco piu di 50 €/mese in piu). Come possiamo tutelarci per fare in modo che ciò non valga per sempre?possiamo ripensarci al prossimo rinnovo di aprile 2017?possiamo anche chiedere un prezzo diverso di affitto se scegliessimo di rinunciare per 4 anni all adeguamento? È necessaria un appendice al contratto o possono bastare accordi informali tipo email etc? Grazie per la disponibilità e buon lavoro.

    Luca (provincia di roma)

  • Buongiorno Luca, se riducete il canone dovete registrare la riduzione, come scrittura privata, presso l'agenzia delle entrate e farlo anche solo per un determinato periodo. mentre se le condizioni contrattuali mutano sostanzialmente, allora dovrete chiudere il contratto in essere e stipularne uno nuovo.

  • alessandra

    SalveAvvocato! Sto per prendere un locale commerciale in affitto e il canone è di 1500,00€ mensile escluso IVA! In più per il primo anno pagherò l'aumento ISTAT, il secondo la proprietaria pretende €200 di aumento, il terzo altri 100€ e così via fino alla cifra di 2000€ sempre escluso IVA! Aparte continuerò a pagare sempre l'aumento ISTAT ! Ma non capisco a quanto ammonterà ogni anno il canone.....perché non ci sto capendo niente! E poi l'aumento ISTAT è previsto per sempre? ???

  • Isabella

    Salve Alessandra, in realtà la formula corretta in caso di canone variabile sarebbe quella del "canone decrescente", che nel contratto individua il canone a regime e indica delle "riduzioni" per i primi anni finalizzate in genere ad agevolare il conduttore nell'avvio attività. Il canone annuo (da pagare in rate mensili) così definito dovrebbe essere ben chiaro nel contratto e normalmente il contratto indica che l'aumento ISTAT viene applicato solo a partire da quando il canone arriva a regime.
    Il meccanismo che ci descrive è invece poco chiaro e (nella parte che definisce gli aumenti annuali) non corretto perché contrario al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge 392/78.
    Per rispondere del tutto al suo dubbio, comunque, l'aggiornamento ISTAT viene richiesto dal locatore (che valuterà se chiederlo o no) e attualmente tale indice è negativo (-0,1% a giugno, sull'anno precedente), il che ne rende decisamente poco appetibile l'applicazione.

  • Tina

    Gentile Avvocato,
    approfitto della sua gentilezza e competenza per un'ulteriore questione. Sono proprietaria di un appartamento locato nel 2005 con contratto 4+4 che prevede la dicitura: "il canone sarà aggiornato ogni anno - automaticamente e senza bisogno di richiesta del locatore - nella misura della variazione assoluta in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accertata dall'ISTAT per le famiglie di operai ..., etc". Il mio inquilino in tutti questi anni ha corrisposto un solo aumento di 10 euro, su mia richiesta (una seconda richiesta di aumento è stata disattesa). Ho letto che a chiusura del contratto il locatore può recuperare l'importo corrispondente agli ultimi 5 anni di aggiornamento ISTAT, trattenendolo dalla caparra. Desideravo sapere se questa informazione è corretta. La ringrazio fin d'ora per l'attenzione.

  • Gentile Tina in effetti è un suo diritto recuperare gli aggiornamenti non versati e quindi vista la chiusura del contratto può trattenerli dal deposito.

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