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Alla prima scadenza, posso intimare lo sfratto per ristrutturare?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 05, 2013
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Gli incentivi fiscali, previsti a favore delle ristrutturazioni immobiliari, potrebbero essere una leva in più per convincere i proprietari di immobili fatiscenti o inseriti in contesti danneggiati a procedere con la ristrutturazione del proprio bene; per poterlo magari poi, una volta ristrutturato, rimettere sul mercato ad un canone più alto. Ma allo stesso inquilino? E questi che diritti ha? Può a quel punto pretendere di ritornare?

Sono proprietario di un immobile concesso in affitto con contratto libero di 4 anni + 4. Avendo necessità di ristrutturare integralmente l'immobile (e volendo approfittare delle attuali agevolazioni) vorrei capire come poter richiedere la restituzione dell'immobile e se devo anche allegare una perizia di parte comprovante la necessità di mettere l'immobile affittato a norma e che lo stesso immobile necessita di urgenti lavori, oppure se è sufficiente indicare l'articolo di legge che prevede tale possibilità? Una volta ristrutturato l'immobile lo devo riaffittare all'inquilino che c'era prima? C'è un diritto di prelazione anche su una possibile vendita?
Grazie
Tommaso – Verona

Caro Tommaso,
innanzitutto deve verificare che ci siano i termini per farlo. Quindi la disdetta va inviata almeno sei mesi prima della scadenza dei primi 4 anni e nella raccomandata deve esplicitare di esercitare il diritto di diniego di rinnovo del contratto, a norma dell'articolo 3, comma 1, lettera d), legge 431/98*.
Nel caso in cui l'inquilino non dovesse liberare l'immobile nei termini fissati, per procedere con lo sfratto per finita locazione sarà necessario produrre, nel giudizio di convalida di sfratto, la denuncia di inizio attività (Dia o Scia) o il permesso di costruire, volti a provare che l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito e che la permanenza dell'inquilino è di ostacolo ai lavori di ristrutturazione. In mancanza, e in caso di opposizione dell'inquilino, tali autorizzazioni potranno essere prodotte anche nel giudizio cosiddetto locatizio (articolo 447-bis, Codice di procedura civile), con il deposito della memoria integrativa. Tra l'altro secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale la legge 431/98 non consentirebbe al giudice alcuna indagine sulla serietà dei motivi adotti dal proprietario per ottenere il rilascio, considerato che la legge 431/98 già prevede sanzioni per le ipotesi in cui i motivi della disdetta siano pretestuosi e non veritieri (Tribunale di Milano, 18 dicembre 2003, n. 16398).
Per quanto riguarda i diritti dell'inquilino, possiamo tranquillizzare sempre i proprietari, specificando che l'inquilino non può, in ogni caso, vantare alcun diritto di prelazione per una nuova locazione, né alcun diritto di prelazione nella vendita, che è prevista solo nel caso in cui il motivo di disdetta alla prima scadenza sia proprio quello di vendere l'immobile a terzi (articolo 3, comma 1, lettera g).

 

*Riportiamo di seguito l'articolo della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998 - Supplemento Ordinario n. 203/L

Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).


1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Andrea

    Salve ho un appartamento in affitto 3+2 e vorrei sapere se alla prima scadenza (3anni)posso chiedere lo sfratto per lavori (la casa presenta evidenti problemi di umidita provati da relazione termografica) e se si dove posso scaricare un modulo pdf da compilare e spedire all inquilino? Grazie mille per l attenzione

  • Gentile Andrea deve inviare disdetta con almeno sei mesi di preavviso motivandola con la necessità di ristrutturazioni improrogabili; se l'inquilino non liberasse l'immobile a scadenza allora potrebbe avviare lo sfratto.

  • vale

    Buonasera, sono proprietaria di un immobile che ho concesso in locazione (4+4). In contratto alla stipula abbiamo stabilito che per disdette e recessi il preavviso sarebbe stato di 3 mesi.
    Non avendo intenzione di rinnovare il contratto alla prima scadenza ho mandato la raccomandata 5 mesi prima. La mia disdetta ha valore? Io non capisco alcuni esperti dicono di si altri che di no perché comunque servono 6 mesi... voi potete aiutarmi a capire la legge cosa dice e chi tutela? Grazie.

  • Gentile Vale, devo confermare che la sua disdetta doveva essere in ogni caso di sei mesi, poiché in quest caso lo prevede la legge e quanto firmato nel vostro contratto potrebbe essere impugnato dall'inquilino come clausola non valida perché le attribuisce un vantaggio a suo discapito. Detto questo è chiaro che se l'inquilino non contesta e accetta la disdetta ovviamente lei può far liberare l'immobile senza problemi.

  • lucia filo

    salve.ma il coduttore che ha rilasciato l'appartamento alla prima scadenza (4 anni)e dopo 12 mesi il locatore non lo ha utilizzato ne per le motivazioni espresse ne per altro, come puo operare per avere il previsto risarcimento delle 36 mensilità?

  • Gentile Lucia, dovreste aver specificato nel contratto il foro di competente e di sottoporre eventuali controverse all’Organismo di conciliazione istituito presso la Camera di Commercio della provincia in cui ha sede l’immobile. Quindi può rivolgersi ad un legale che di solito sa come muoversi.

  • Rita Panci

    ho un immobile locato (3+2) e da due mesi l'inquilino non paga l'affitto.
    la pratica di sfratto dura a lungo e questo signore non ritira mai la posta quindo le raccomandate sono sempre giacenti.
    Se io gli consegno a mano la lettera di sollecito e la faccio firmare per ricevuta ha lo stesso valore?
    inoltre, qualora si regolarizzasse la posizione, posso notificargli con lo stesso metodo che non intendo prorogare il contratto oltre la prima scadenza?
    Per finire devo dire che per deposito cauzionale mi ha lasciato un assegno a garanzia che non ho incassato perché "era un amico". Ora so che se lo versassi sarebbe impagato.
    Cosa posso fare?
    Grazie
    Rita

  • Gentile Rita, può consegnare le raccomandate a mano se riesce ad avere così la firma di avvenuta consegna. L'irregolarità dei pagamenti costituisce comunque una grave inadempienza per la quale può chiedere la risoluzione del contratto; così come la mancata copertura del deposito cauzionale è una grave inadempienza; per cui potrebeb avviare la pratica di richiesta della risoluzione del contratto anche prima della scadenza del contratto.

  • marco caldarigi

    Cara Isabella. le avevo scritto chiedendo se era possibile evitare l'eccessiva tassazione imu trasferendo la residenza in un immobile da me affittato, riscrivendo il contratto, d'accordo con l'inquilino, al fine di riservarmi una quota maggioritaria dell'appartamento per me. L'ufficio imu del comune di Tivoli, al quale ho rivolto il quesito, pur non negando questa possibilita', non ha saputo indicarmi il criterio col quale calcolare l'imu dovuta. Sarebbe cosi' gentile da indicarmi quali sia la modalita' giusta di calcolo? rendo noto che l'attuale canone e' di € 650,00 mensili, la rendita base dell'immobile e' 865,06 e che sarebbe mia intenzione riservarmi il diritto di abitazione e residenza sul 70% di casa. ringrazio e distintamente La saluto.

  • In realtà, caro Marco, se le viene riconosciuta l'utilizzo come abitazione principale potrebbe essere del tutto esente; altrimenti può calcolare il 30% della rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 160; questa la base di calcolo su cui applicare l'aliquota.

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