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Anno nuovo, casa nuova? Vado via subito o rimango? L’odissea della disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 07, 2016
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Ci siamo divertiti un po’ a fare qualche bilancio di fine anno anche sul nostro blog, per capire quali sono gli argomenti più ricercati e quali sono i principali dubbi per chi vive in affitto. Così abbiamo scoperto che tra le parole più ricercate c’è sicuramente “disdetta”, come disdire il contratto in essere, con o senza preavviso, quali i gravi motivi? L’ argomento interessa molti inquilini che vogliono lasciare la casa in cui vivono, per motivi più o meno gravi, ma interessa molto anche i proprietari che dall’oggi al domani rischiano di trovarsi senza un’entrata certa e dovendo ricominciare la ricerca di un inquilino serio ed affidabile.

  1. Tra i tanti quesiti, quindi, a cui abbiamo cercato di rispondere nell’anno appena trascorso su blogaffitto, legati al tema della disdetta, tra i più discussi ci sono quelli legati alla data di validità della raccomandata, al pagamento della mensilità piena o frazionata. Come in questo caso:

Buon giorno, se stipulo un contratto di locazione es. dal 1/8/2013 al 31/07/2016 con disdetta anticipata da parte del conduttore 6 mesi prima...
Se il conduttore invia raccomandata al 2/08/ i sei mesi vanno calcolati dal 1° di settembre al 30/09 e così via quindi dovrà pagare fino al 28/02/2016
e non dal 2 di agosto (o il 5 data di ricezione)?
in quanto l’alloggio è affittato a mesi .. dal 1 al 30 non a giorni...
La data di ricezione della raccomandata si prende come riferimento per calcolare i sei mesi ma partendo dal mese successivo non dal giorno
è questo che non mi è chiaro
e che avrei piacere di avere delucidazioni...

La ringrazio ancora
Saluti, Donatella

Salve Donatella,

i sei mesi partono dalla data di ricezione della raccomandata da parte del proprietario; i riferimenti
si ricavano nello specifico nella legge 431/98: l’inquilino può recedere da un contratto d’affitto residenziale in qualsiasi momento, dando però un termine di preavviso al locatario di almeno 6 mesi. Ciò significa che, secondo quanto stabilito dalla legge 431 del 1998, l’inquilino di un appartamento sarà obbligato a pagare al proprietario sei mesi di affitto, anche qualora decidesse di consegnare l’appartamento in data antecedente al decorso dei sei mesi. Il termine di sei mesi fissati dalla legge rappresentano una formula di tutela per il proprietario che ha quindi un adeguato periodo per cercare un nuovo inquilino e garantirsi per il futuro una nuova entrata.
Gli effetti della dichiarazione di recesso si producono alla scadenza dei sei mesi di preavviso, la disdetta rappresenta un atto unilaterale recettizio, regolato dagli artt. 1334 e 1335 cod, civ.
I sei mesi decorrono dal momento in cui il proprietario ha ricevuto la raccomandata: la data di notifica, in sostanza, è quella in cui il destinatario viene a conoscenza dell’atto.
Nell’esempio poi se la raccomandata è stata ricevuta il 5 agosto, i sei mesi scadono il 4 febbraio e per il mese di febbraio, se si paga l’intera mensilità, l’inquilino dovrà versare il canone solo per i 4 giorni; salvo naturalmente la possibilità di trovare un diverso accordo con il proprietario.

  1. Altro quesito è quello relativo alla disdetta per gravi danni subiti all’immobile: posso andar via subito, posso chiedere il risarcimento per i danni subiti?

Salve, mi scusi se sono ancora qui a scriverle ma i problemi in questa casa non finiscono mai...da quando ho acceso i riscaldamenti si è formata muffa sui muri e condensa vicino le finestre nonostante io tenga aperte le stesse per un po' la mattina...ovviamente facendo freddo non posso lasciare sempre aperto. In più' abbiamo notato che la muffa si forma proprio dove c'era una tintura strana della parete, per intenderci è come se avessero coperto la muffa con una mano di tinta davvero evidentissima in quanto diversa dall'altro bianco.
Posso rivalermi dell'art 1578 del codice civile e chiedere il recesso immediato del contratto?
Grazie, cordiali saluti.
Dario

 

Gentile Dario
Potrebbe chiedere una risoluzione immediata del contratto se parliamo di un grave vizio dell’immobile locato che le impedisce di usarlo e se il proprietario non vi vuole porre rimedio. Le riporto l’articolo del codice civile a cui fare riferimento.

Art. 1578.
Vizi della cosa locata.
Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

  1. Altra questione molto importante è la disdetta di un solo inquilino in un contratto cointestato a più conduttori. È possibile andar via lasciando in essere il contratto?

 

Buonasera,
Scrivo per chiedere un'indicazione circa la disdetta del mio contratto di affitto.
Sono infatti titolare di un contratto 4+4 insieme ad altre due persone, e con esse costituisco la parte conduttrice. Vorrei ora dare disdetta con i canonici 6 mesi di preavviso, ma il proprietario sostiene che se presentassi disdetta a titolo personale non avrebbe alcuna validità in quanto la disdetta dovrebbe essere presentata tra tutti e 3. Pertanto, nel caso in cui i miei coinquilini dovessero rifiutarsi di dare disdetta, sarei "condannato" a pagare quell'affitto a tempo indeterminato? Perché, tra le altre cose, ho notato una clausola del contratto che prevede il rinnovo automatico dopo 8 anni, a meno di disdetta (che per quanto detto non potrei peraltro presentare da solo): è titolato il locatore ad inserire una clausola del genere?
Chiedo gentilmente un vostro supporto delucidativo sull'argomento, perché non vorrei essere costretto ad aprire un contenzioso con il proprietario per evitare di pagare a vita quest'affitto. Grazie.

 

La buona notizia è che è possibile anche per il singolo inquilino dare disdetta per gravi motivi; devo comunque avvisare i suoi coinquilini che possono decidere di rimanere pagando anche la sua quota o dare disdetta a loro volta. La soluzione più frequente è che si trovi una persona che subentri.
Deve rispettare comunque il periodo di disdetta previsto, quindi per quei mesi pagare regolarmente il canone e le spese relative. Allo scadere dei sei mesi se non ci sono danni e altri debiti potrà considerarsi libera da quel contratto; per la registrazione della risoluzione a questo punto può anche, se la proprietà è d’accordo, attendere il subentro in modo da registrare in un’unica volta i due eventi. Anche se in cedolare secca il subentro comporta il pagamento di un’’imposta fissa di 67 euro e la registrazione presso l’Agenzia delle entrate con il modello Rli.

Buon 2016 a tutti, in una nuova o nella stessa casa!

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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