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Aumento del canone d’affitto: basta una scrittura o ci vuole un nuovo contratto?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 26, 2015
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Ci siamo occupati spesso del caso in cui il proprietario, considerando i tempi non felici di questa infinita crisi e la difficoltà di trovare inquilini che pagano regolarmente, si ritrova ad accordarsi per una riduzione del canone di affitto. Uno sconto rispetto all'affitto negoziato ad inizio del contratto che va però registrato presso l'agenzi a delle entrate per evitare di pagare imposte su cifre non percepite concretamente. Un fenomeno talmente diffuso da portare il governo ad inserire, nello "Sblocca Italia", una norma che consente di registrare tale scritture senza versare l'imposta di 67 euro precedentemente prevista. Ma se, alla faccia della crisi, proprietario ed inquilino si accordassero per un aumento del canone, sarebbe sufficiente una semplice scrittura privata, magari da registrarsi senza imposta?

Sono proprietaria di un appartamento affittato con contratto 4+4 stipulato in data 1.1.2003. Il 15 febbraio 2015 ho concordato con gli inquilini, a mezzo raccomandata a mano da loro controfirmata per ricevuta, un aumento del canone a partire dal 1 aprile 2015. Ora vorrei sapere se devo stipulare un nuovo contratto oppure può rimanere in essere quello vecchio? Deve darne qualche comunicazione all'Agenzia delle Entrate oppure è sufficiente che paghi la tassa di registro annuale calcolata sul nuovo importo dell'affitto?
Grazie per l'attenzione e la gentile risposta.
Cordialmente, Giancarla

Gentile Giancarla
complimentandoci per le sue capacità negoziali o forse per la comodità dell'immobile che ha offerto in affitto che spinge gli inquilini ad accettare un tale aumento, dobbiamo innanzitutto distinguere la natura di tale aumento. Ovvero, se parliamo di un aumento dovuto alla richiesta di aggiornamento Istat che lei matura, avendo rilevato che non applica la cedolare secca, allora andava richiesto in corrispondenza del rinnovo annuale, avvenuto a gennaio 2014 e poi a gennaio 2015. In quell'occasione poteva far richiesta dell'aumento calcolato con la percentuale Istat pattuita ed inserita in contratto; calcolando l'imposta di registro sul nuovo canone annuo risultante.

Ma, se come sembra l'aumento sia indipendente dall'Istat e frutto, appunto, di una buona negoziazione, allora diciamo subito che l'articolo 13 al comma 4 della Legge 431/98 che regola le locazioni abitative sancisce: "Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, (quelli liberi di 4 anni + 4) sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito."


Quindi in questo caso l'unica soluzione, affinché gli inquilini non possano poi contestare la nullità di tale pattuizione, è quella di registrare la risoluzione del contratto in essere (per la risoluzione anticipata dovrete versare 67 euro e registrare l'adempimento all'agenzia delle entrate) e stipulare un nuovo contratto, con decorrenza da aprile 2015, nel quale specificare il nuovo canone di locazione e quindi calcolare la nuova imposta di registro come 2% del canone annuo. Oppure se valutasse a questo punto di passare al regime di cedolare secca potreste almeno "risparmiare" le imposte sulla registrazione.
Infine, gli inquilini, ripartendo dal primo aprile, avrebbero il vantaggio di allungare la durata della locazione.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • enzo

    Salve Isabella, volevo chiederle consiglio in proposito di un affitto commerciale quindi 6+6 stipulato e registrato a settembre 2016, l'increscioso accadimento, riguarda gli accordi verbali (che non hanno nessun valore suppongo) tra me locatore e il conduttore, che io ingenuamente per troppa fiducia ho accettato, e cioè un periodo di prova con un canone più basso e poi, avremo adeguato anche se serviva un nuovo contratto, facendolo di comune accordo, accordo che ora il conduttore nega.
    Potrò in qualche modo trovare conforto alle mie richieste (dubito) ed in alternativa come potrò riavere il mio locale disponibile nei tempi più rapidi possibili e con che passaggi ?
    La ringrazio molto per la disponibilità.
    Enzo

  • Buongiorno Enzo.. purtroppo non posso darle buone notizie. Il canone che dovrà versarle l'inquilino è quello scritto sul contratto; il contratto può essere risolto per grave inadempienze o per morosità; altrimenti dovrà aspettare almeno la prima scadenza.

  • enzo

    Buongiorno Isabella, la ringrazio per la risposta che come pensavo non mi prospetta facili e veloci alternative e dovrò attendere la prima scadenza (6 anni ?) approfittando ancora della sua gentilezza volevo riscontro sulla possibilità di avere la disponibilità del locale con i passaggi corretti da fare: lettera raccomandata con ricevuta di ritorno di disdetta del contratto 12 mesi prima della data di scadenza (con che motivazioni perché la mia richiesta sia innappellabile ?), passaggi successivi ? nel caso venga contestato e sia nel caso venga accettata e se ci sono, con che oneri da parte mia ?
    Per avere maggior chiarezza a proposito della sua prima risposta: per morosità si possono intendere anche ritardi di pochi giorni da quanto stabilito nel contratto (reiterati nel tempo quasi come prassi) o questo è ininfluente; per gravi inadempienze, si fa sempre riferimento ai termini contrattuali o ad altro ?
    La ringrazio ancora per la sua gentile competenza.
    Enzo

  • Gentile Enzo, la disdetta alla prima scadenza deve avere una grave motivazione legata alla necessità di utilizzo diretto o di ristrutturazione totale e necessaria. Se lei riottenesse l'immobile ma poi la motivazione risulta non vera allora l'inquilino potrebbe chieder eil ripristino del contratto e/o il risarcimento del danno che in giudice stabilisce in una cifra da 0 a 48 mensilità dell'ultimo canone versato. per morosità s'intende un ritardo di 20 giorni o se ci fosse un regolare ritardo potrebbe essere considerata grave inadempienza rispetto agli accordi scritti in contratto; una grave inadempienza potrebbe essere l'uso dell'immobile a scopi diversi da quelli pattuiti, ad esempio,.

  • Giuseppe Conigliaro

    Buongiorno Isabella
    La contatto per un chiarimento, il 30/09/2017 scadrà il contratto d'affitto di un mio inquilino, si tratta di un contratto 4+4, importo mensile 330,che è stato convertito in regime di cedolare secca.Alla scadenza, vorrei proporre un nuovo contratto di locazione , sempre in regime di cedolare secca, 3+2 , con nuovo canone di 380 €.E' possibile farlo? Se si, la comunicazione va fatta tramite A\R entro il 31/03/2017, giusto ?
    La ringrazio anticipatamente.
    Buona giornata.
    Giuseppe Conigliaro.

  • Buongiorno Giuseppe, andando a stipulare un nuovo contratto, con cui può tranquillamente procedere, potrà indicare l'opzione della cedolare secca direttamente nel contratto, senza inviare la raccomandata.

  • IPPOLITA

    Buongiorno devo fare un contratto di comodato di una casa che e' di proprieta' del mio compagno. Io utilizzerei qualche stanza per il mio lavoro. Posso rendere un normale contratto di comodato per immobilio devo indicare dei dati diversi?
    Grazie
    Ippolita

  • Gentile Ippolita il comodato riguarda l'uso abitativo? Se tale è l'utilizzo dell'immobile può stipularlo, specificando l'uso di una porzione.

  • IPPOLITA

    Buongiorno per cortesia avrei bisogno di sapere se posso fare la cessione di un contratto di locazione con cedolare secca e aumentare successivamente l'importo del canone.
    Ho chiesto ad un avvocato e mi ha detto che si puo' fare se e' il vecchio conduttore che decide di uscire.
    Grazie
    Ippolita

  • Gentile Ippolita, se si tratta di un nuovo contratto non ci sono problemi, una volta stabilito il canone in cedolare secca non può aumentarlo.

  • Marco

    Sono proprietario di un appartamento affitato con un contratto della durata di 4 anni. Il conduttore è morto di recente e la moglie sua unica erede mi ha chiesto se possibilmente potrebbe avere una piccola riduzione del canone mensile in quanto da sola nn riesce a coprire le spese. Io sono più che d'accordo (bravissime persone) ma cosa dovrei fare per pagare le tasse in base alla quietanza che percepirò? Si può fare una variazione all'agenzia delle entrate visto che la signora dovrebbe pagare una imposta di 67 euro in caso di rescissione del contratto per poi pagare altre spesse per un eventuale nuovo contratto

  • Marco

    Grazie dell'informazione...sig.ra Tulipano.
    Ho provveduto ha fare una scrittura privata di riduzione del canone.

  • Gentile Marco, potreste registrare una scrittura di riduzione del canone, che al momento non comporta il versamento di alcuna imposta.

  • ivo sandrino vecchini

    IN UN CONTRATTO 6+6 CON LE CLAUSOLE INSERITE, LE PARTI POSSONO DELIBERARE UN CANONE DIVERSO DOPO 4 ANNI ED ESCLUDERE NEI PRIMI 4 ANNI L'AUMENTO ISTAT?

  • Gentile Ivo le parti possono escludere sicuramente l'aggiornamento Istat e ridurre il canone con una scrittura privata da registrare; ma se il canone venisse aumentato allora dovreste procedere alla registrazione del nuovo contratto.

  • Filippo

    Salve . Ho comprato un appartamento a settembre ed è già in affitto con contratto 3+2 . Inizio contratto gennaio 2015 .attualmente l'inquilino ha un canone mensile molto bassa .domanda: io posso chiedere aumento quando o modificare il contratto?

  • Gentile Filippo non è possibile aumentare il canone arbitrariamente, quindi potrebbe al massimo dare disdetta allo scadere di primi 3 anni con almeno 6 mesi di anticipo e indicando una delle motivazioni previste dalla legge (per esempio l'uso personale) e quindi al limite concordare un nuovo canone in quell'occasione.

  • Filippo

    La ringrazio molto

  • ANGELA

    Buongiorno, lavoro in una ditta cha ha un contratto di locazione risalente al 1981, ed era stato stipulato dal padre nei confronti di due figli che poi hanno ereditato il capannone e l'azienda. Da allora l'importo dell'affitto(che era una cifra irrisoria) e' aumentato (riportando il valore a quello reale)e ogni anno viene sempre pagata l'imposta di registrazione e in piu' il contratto era ed e' rinnovabile di anno in anno, dobbiamo rifare il contratto secondo le norme vigenti di 6 + 6 o possiamo andare avanti cosi? L'agenzia delle entrate, visto che l'affitto e' stato aumentato senza mai rifare il contratto e l'affitto alla morte del papa' e' stato rivalutato ai valori del 1989(anno in cui e' morto) e pagato dall'azienda (di proprieta' sempre dei due fratelli) ai fratelli come privati mi puo' contestare qualcosa?
    Mi scuso per essermi dilungata, ma e' tutto molto complicato e ho paura di aver agito nel modo scorretto.
    Grazie per la sua cortesia.

  • Gentile Angela, considerando che la durata massima di un contratto, da codice civile, è di 30 anni sarebbe corretto rifare il contratto; la normativa di riferimento è rimasta la stessa e quindi può stipulare un 6 +6 indicando l'attuale canone a cui poi di anni in anno potrete aggiungere eventuale aggiornamento Istat.

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