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Aumento del canone d’affitto: basta una scrittura o ci vuole un nuovo contratto?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 26, 2015
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Ci siamo occupati spesso del caso in cui il proprietario, considerando i tempi non felici di questa infinita crisi e la difficoltà di trovare inquilini che pagano regolarmente, si ritrova ad accordarsi per una riduzione del canone di affitto. Uno sconto rispetto all'affitto negoziato ad inizio del contratto che va però registrato presso l'agenzi a delle entrate per evitare di pagare imposte su cifre non percepite concretamente. Un fenomeno talmente diffuso da portare il governo ad inserire, nello "Sblocca Italia", una norma che consente di registrare tale scritture senza versare l'imposta di 67 euro precedentemente prevista. Ma se, alla faccia della crisi, proprietario ed inquilino si accordassero per un aumento del canone, sarebbe sufficiente una semplice scrittura privata, magari da registrarsi senza imposta?

Sono proprietaria di un appartamento affittato con contratto 4+4 stipulato in data 1.1.2003. Il 15 febbraio 2015 ho concordato con gli inquilini, a mezzo raccomandata a mano da loro controfirmata per ricevuta, un aumento del canone a partire dal 1 aprile 2015. Ora vorrei sapere se devo stipulare un nuovo contratto oppure può rimanere in essere quello vecchio? Deve darne qualche comunicazione all'Agenzia delle Entrate oppure è sufficiente che paghi la tassa di registro annuale calcolata sul nuovo importo dell'affitto?
Grazie per l'attenzione e la gentile risposta.
Cordialmente, Giancarla

Gentile Giancarla
complimentandoci per le sue capacità negoziali o forse per la comodità dell'immobile che ha offerto in affitto che spinge gli inquilini ad accettare un tale aumento, dobbiamo innanzitutto distinguere la natura di tale aumento. Ovvero, se parliamo di un aumento dovuto alla richiesta di aggiornamento Istat che lei matura, avendo rilevato che non applica la cedolare secca, allora andava richiesto in corrispondenza del rinnovo annuale, avvenuto a gennaio 2014 e poi a gennaio 2015. In quell'occasione poteva far richiesta dell'aumento calcolato con la percentuale Istat pattuita ed inserita in contratto; calcolando l'imposta di registro sul nuovo canone annuo risultante.

Ma, se come sembra l'aumento sia indipendente dall'Istat e frutto, appunto, di una buona negoziazione, allora diciamo subito che l'articolo 13 al comma 4 della Legge 431/98 che regola le locazioni abitative sancisce: "Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, (quelli liberi di 4 anni + 4) sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito."


Quindi in questo caso l'unica soluzione, affinché gli inquilini non possano poi contestare la nullità di tale pattuizione, è quella di registrare la risoluzione del contratto in essere (per la risoluzione anticipata dovrete versare 67 euro e registrare l'adempimento all'agenzia delle entrate) e stipulare un nuovo contratto, con decorrenza da aprile 2015, nel quale specificare il nuovo canone di locazione e quindi calcolare la nuova imposta di registro come 2% del canone annuo. Oppure se valutasse a questo punto di passare al regime di cedolare secca potreste almeno "risparmiare" le imposte sulla registrazione.
Infine, gli inquilini, ripartendo dal primo aprile, avrebbero il vantaggio di allungare la durata della locazione.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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