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Bignami per chi va in affitto parte seconda

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 10, 2014
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Addentrarsi nel mondo degli affitti per un potenziale inquilino vuol dire innanzitutto dover far i conti con una serie di richieste, economiche e non, che potrebbero far perdere di vista il principale obiettivo: trovare l'immobile che soddisfi una specifica esigenza. Per aiutare gli inquilini a rimanere fissi e concentrati sull'obiettivo, offriamo una seconda parte del nostro dizionario, in versione Bignami, per orientarsi nel mondo delle locazioni.

IMPOSTA DI REGISTRO


Alla stipula di un contratto di locazione, se il proprietario opta per il classico regime Irpef, occorre versare una tassa di registro pari al 2% del canone annuo pattuito, per un minimo di 67 euro. La tassa di registro non interessa però solo il primo anno. Al contrario va pagata per ogni nuova annualità ed è pari, questa volta, al 2% effettivo e non più alla tassa minima. Nel momento di registrazione del contratto si può scegliere di pagare l'imposta per tutto il periodo previsto della locazione, ottenendo in questo modo piccoli sconti. Le spese per la registrazione del contratto (imposta + tributi speciali + marche da bollo) sono di solito suddivisi al 50% tra le parti.


CAPARRA


Come riportato nel Codice civile (Art. 1385) la caparra è una somma di denaro che viene richiesta all'inquilino come impegno a stipulare il contratto per l'immobile visitato. Di solito viene consegnata ad un agente immobiliare insieme alla firma di una proposta irrevocabile di locazione che deve contenere anche le specifiche circa i casi in cui, nonostante il versamento della caparra, una delle due parti dovesse ritirarsi. Tale somma deve essere immediatamente restituita senza alcuna penalità nel caso di non accettazione della proposta da parte del proprietario; mentre una volta accettata la proposta il ritiro dell'inquilino comporterebbe la perdita di tale somma; se invece dopo aver accettato la proposta fosse il proprietario a ritirarsi allora quest'ultimo sarebbe tenuto a restituire tale somma raddoppiata.


PROVVIGIONE


È il compenso richiesto dall'agente immobiliare nel momento di conclusione dell'affare, ovvero quando il proprietario accetta la proposta dell'inquilino di prendere in affitto il suo immobile, alle condizioni pattuite. Di solito il costo della provvigione per la mediazione è di una mensilità, con eccezioni per grandi città e comunque sempre in linea con usi e consuetudini della zona. Soprattutto nel momento in cui ci si affida ad un agente è necessario pattuire apertamente le condizioni economiche.


DEPOSITO CAUZIONALE


Il deposito cauzionale, meglio conosciuto come cauzione, è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile (la legge prevede che la restituzione dell'immobile debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino. Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, l'inquilino ha 10 anni di tempo per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.


Il deposito cauzionale può essere versato con:


• una garanzia fidejussoria -bancaria od assicurativa
• libretto di risparmio bancario/postale al portatore
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CONTRATTO DI AFFITTO PER STUDENTI FUORI SEDE


Questa tipologia contrattuale prevede una durata da 6 a 36 mesi ed è applicabile solo nel caso in cui l'inquilino sia uno studente iscritto ad un corso di laurea o specializzazione nel comune interessato, e con residenza 'fuori sede'. È anche prevista la possibilità di intestare il contratto ad un gruppo di studenti, in caso di coabitazione, con facoltà di subentri e sostituzioni anche nel corso della locazione. Il contratto a studenti universitari fuori sede prevede un canone concordato, ovvero determinato in base a criteri e valori fissati dagli appositi accordi territoriali. Il contratto è rinnovato automaticamente alla scadenza, e lo studente-inquilino ha la possibilità di recedere in qualsiasi momento, con un preavviso minimo di 3 mesi.

CONTRATTO DI COMODATO


Il contratto di comodato si caratterizza per la sua forma di gratuità: ovvero è un accordo con cui il proprietario dell'immobile consegna il suo bene, di solito ad un familiare, che lo utilizzerà direttamente, senza versare un canone d'affitto e con l'obbligo di restituirlo in caso di necessità. Un bene può essere dato in comodato da chi ha la detenzione del bene stesso e, quindi, può trasferirla al fine di usarla e goderla: sono, quindi, legittimati il proprietario, l'usufruttuario, l'enfiteuta ed anche il conduttore.
Il comodato non deve avere necessariamente una forma scritta, ma nel caso in cui si proceda con la stesura del contratto (le pattuizioni sono completamente libere) è obbligatorio procedere con la registrazione ed il pagamento di un'imposta fissa di 200 euro.


MANUTENZIONE


Le spese ordinarie sono di solito a carico dell'inquilino, così come seppure straordinarie, sono a suo carico eventuali spese di riparazione di danni causati direttamente dall'inquilino. in generale però le spese si sostituzione dei pezzi e di straordinaria manutenzione sono a carico del proprietario. A questo proposito è di recente pubblicazione la tabella aggiornata proprio con tale suddivisione.

CASI DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

Ci sono diversi comportamenti che possono permettere al proprietario di chiedere la risoluzione del contratto o avviare una causa di sfratto. I più comuni sono:

• Mancato pagamento del canone trascorsi i 20 giorni dalla scadenza convenuta
• Omesso pagamento delle spese condominiali per un ammontare superiore a due mensilità di canone
• Aver sublocato l'immobile senza il consenso del proprietario
• Aver mutato la destinazione d'uso senza il consenso del proprietario

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Lucio

    Salve, mi trovo in una strana situazione.
    Stavo per prendere in affitto con un 4+4 un appartamento tramite agenzia immobilirare. Mentre vedevamo la casa per la seconda volta, questa volta con il "suo" muratore per stabilire i lavori da effetturare, l'agente ci dice che, un suo collega in giornata ha preso una proposta per quella casa e messo nero su bianco. Ora, premessa la poca serietà da parte dell'agenzia Tecnorete, siamo rimasti molto male, in quanto ci ha detto che non potevamo anche noi presentare una proposta e dovevamo aspettare che la padrona di casa decidesse se accettare o meno quella che ha sul banco. La domanda è: è vero che non possiamo presentare anche noi la proposta?
    Si può fare altro oltre attendere?
    La ringrazio anticipatamente per il tempo

  • Salve Lucio, diciamo che in questo caso conta molto il modo di operare e gestire dell'agenzia. Non prendere altre proposte per lo stesso immobile al momento tutela molto l'inquilino che ha fatto la prima proposta e nei confronti del quale l'agenzia si comporta correttamente. Quindi non c'è un modo, se questo è il loro metodo operativo, di costringerli ad accettare anche la vostra proposta

  • Elena

    Buongiorno,
    avrei una domanda sulla destinazione d'uso: io affitto un appartamento per uso abitativo, a nome mio, ma concordo con il proprietario che in una delle camere disponibili nell'appartamento (è un trilocale) installerò il mio ufficio visto che io ho una società snc con mio marito con la quale effettuiamo commercio online (naturalmente previa comunicazione al comune, ma non c'è attività di commercio al pubblico). Mi chiedevo, l'accordo è meglio metterlo per iscritto? E' bene specificarlo sul contratto o meglio di no? (non ci sarà in effetti sublocazione). Come è meglio procedere? Grazie

  • Gentile Elena sarebbe corretto indicare in contratto questo uso promiscuo e specificare l'attività da svolgere.

  • Gentile Dino, non conoscendo l'accordo provo ad interpretare un pò. Di solito c'è un valore determinato dalla zona e dalle caratteristiche dell'immobile che si moltiplica per la superficie totale (data dai mq calpestabili più % diverse per i mq di posto auto o cantine che non vengono conteggiate per intero); questo valore può essere preso da quello che lei scrive da un minimo del 51 ad un massimo del 75%. Ora, seda tali calcoli le risulta un canone più basso di quello che vorrebbe richiedere non sarebbe possibile aumentarlo arbitrariamente.

  • Dino

    G.ma d.ssa Tulipano, gradirei chiederLe informazioni circa un contratto di locazione. Quale locatore (380 €), ho in corso un contratto 4+4, opzione cedolare cessa, nel comune di Cava de' Tirreni (SA), che si avvia alla scadenza (31.12.2015); con lo stesso conduttore, vorrei firmare un contratto a prezzo concordato per usufruire dei risparmi d'imposta. Dovrei comunicare al conduttore la disdetta e sottoporre il nuovo contratto. Obblighi Agenzia Entrate: comunicare il termine della locazione e registrare il nuovo a a prezzo concordato, opzione cedolare secca. A fine dicembre 2015, firmiamo il nuovo contratto, trasmetto la racc. cedolare secca all'inquilino, registro il nuovo contratto all'Ag. Entrate.Gradirei delucidazioni circa l'Accordo Territ predetto. Rispetto ad altri Comuni, Cava de' T., oltre alle zone, (3 nel caso specifico), in cui i prezzi sono espressi in €mq/annui, ha previsto fasce di oscillazione del canone (nel caso specif. 51-75%); sembrerebbe, per un appartamento di 82 mq (villetta bifamiliare), senza riscaldamento, una superficie ad uso esclusivo di oltre 60 mq, posto auto esclusivo, zona a verde condominiale, con altra famiglia, di oltre 100 mq., che occorra moltiplicare l’importo che ne scatirisce per una percentuale rientrante in quel range della fascia indicata. Il canone mensile non dovrebbe superare 280/330 €. E corretta l'interpretazione data? Vorrei affittare a circa 390€ per coprire le spese delle imposte locali, statali, minor detrazioni, Grazie.

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