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Buonentrata e buonuscita: il commercio dei negozi.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 16, 2013
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La prima scelta per chi decide di aprire un'attività è quella di selezionare la location giusta e adatta. Il sogno di aprire nella "via dello struscio" si scontra spesso con la realtà di un business tutto particolare per il quale i proprietari dei negozi nelle vie principali chiedono una buona entrata per concedere in affitto il proprio immobile. È un business legale?

 

 

Gentile esperto,
mi trovo in una situazione di completa confusione!
Da qualche giorno ho finalmente maturato la decisione di aprire un mio negozio di arte e moda! Lo so, il periodo è quello che è, i negozi chiudono, la gente va nei centri commerciali. Ma io ho fatto tutti i miei conti, ho pacchi di business plan e gli occhi ben aperti su come dovrò gestire l'attività. Quindi ben convinta ho iniziato a cercare la location ideale per la mia particolarissima boutique e da sempre l'avevo sognata nella via principale dello shopping. La crisi in questo caso mi ha dato una mano e ho trovato il cartello affittasi nel negozio dei miei sogni. Ho chiamato il proprietario che mi ha subito detto che oltre al canone annuo (oltre 20 mila euro!!) ci sarebbero da versare subito circa 10 mila euro come buona entrata. E poi mi ha detto che lui ne aveva versato 15 mila all'inquilino per l'indennità di avviamento.
Insomma, io non ho capito nulla. Cosa devo fare? È una richiesta lecita? È una pretesa che devo assecondare?
Grazie
Lucilla

 

Cara Lucilla,
la sua confusione è più che lecita! Proviamo a chiarire un po' di concetti per avere gli strumenti necessari a prendere la sua decisione.
L'indennità di avviamento non va confusa con la cosiddetta "buona entrata", la somma che spesso viene richiesta per subentrare o prendere in locazione i negozi posti nelle vie più commerciali e prestigiose dei centri città. La buona entrata, infatti, che può raggiungere cifre anche molto elevate, non è prevista dalla legge (come avviene invece per l'indennità di avviamento), ma fa parte degli accordi commerciali fra le parti che intraprendono la trattativa per la locazione del negozio. Quindi è una prassi diffusa tra i proprietari dei negozi più prestigiosi, ma non per questo possiamo considerarla una richiesta lecita. Anzi, secondo la legge 392/78 che regola le locazioni commerciali, questa sarebbe una pattuizione nulla che attribuisce un notevole vantaggio al proprietario, ai danni dell'inquilino. A questo concetto si associa anche quello di "buonuscita" che, al contrario, è ammissibile e giustificabile sia a titolo di indennizzo per perdita di avviamento, sia a titolo di indennizzo per anticipata rescissione contrattuale a vantaggio del locatore. È ammessa anche la buonuscita richiesta dall'inquilino ad un nuovo aspirante inquilino per lasciare libero l'immobile (come compenso per la cessione del contratto ed eventualmente dell'azienda o della licenza).
Naturalmente a parte le considerazioni legali, lei farà la sua personale valutazione di quanto è disposta ad investire e a spendere per svolgere la sua attività proprio in quell'immobile.
In bocca al lupo!

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Elisabetta

    Buongiorno, avrei un paio di domande in merito al canone di affitto del negozio di mio marito. Premesso,
    il locale è di circa 25mq senza bagno interno, ma all'interno del cortile, che per accordi del precedente affittuario è stato concesso al bar accanto come deposito e mio marito può usufruire del bagno del bar
    L'affitto mensile è di 402 euro mensili, più le spese condominiali che si aggirano intorno ai 120 euro annui; dico spese condominiali perché il negozio fa parte di un condominio, ma è completamente esterno, e mio marito entra all'interno dell'androne condominiale solo per ritirare la posta.
    In più c'è in previsione nella zona,di effettuare di lavori di abbattimento sopraelevate e pertanto la zona subirà un forte decremento commerciale in quanto le macchine, che avevo lo spazio necessario per fermarsi e andare nei negozio, verranno molto probabilmente dirottate su un altro percorso.
    Il negozio è stato preso nell'anno 2009, e fino a che non si è iniziata sentire la crisi, era un costo abbastanza sostenibile anche se a mio avviso troppo caro.
    Volevo sapere cosa potevo fare per vedere se la cifra che mi chiede il proprietario è equa sia alla zona, ai mq ecc, dopo questa valutazione, se fattibile, e se dal risultato si evincesse che il canone è troppo alto mio marito sarebbe legittimato a richiedere il pagamento di un canone equo? e poi dato che la crisi ha colpito tutti , mio marito potrebbe richiedere una riduzione del canone soprattutto anche in previsione di questi lavori che colpiranno duramente tutti i commercianti della zona compreso mio marito, e la proprietaria che cosa potrebbe fare?
    Ringraziandola anticipatamente porgo Cordiali Saluti
    elisabetta

  • Gentile Elisabetta, per capire quali sono le quotazioni medie in zona può controllare gli annunci, anche on line, cercando locali con le stesse caratteristiche e magari provando lei stessa a cercare una nuova sistemazione. Poiché se anche derivasse che in zona i prezzi sono più bassi, suo marito può chiedere, ma non pretendere, la riduzione del canone; mentre i lavori possono essere un grave motiva per poter dare disdetta e lasciare il locale; rispettando i 6 mesi di preavviso.

  • ALICE

    Gentilissima Dottoressa,

    il mio ragazzo ha una pizzeria d'asporto da circa 5 anni, paga regolarmente l'affitto di cui denuncia anche il costo, ma non ha un regolare contratto (e il proprietario non vuole assolutamente farglielo). Ora il proprietario dell'intera palazzina (che cade a pezzi) dice di voler vendere, e ovviamente anche la parte riservata alla pizzeria verrebbe venduta.
    In questo caso, non avendo un contratto e non volendo acquistare le mura dell'attività poichè l'intero stabile necessita di molti lavori di ristrutturazione, ha un qualche diritto pur non avendo un contratto regolare? Può decidere di rimanere lo stesso all'nterno della pizzeria? Se lo stabile venisse venduto (e probabilmente la pizzeria sarebbe trasformata in qualche altra attività o in un appartamento), gli spetterebbe la buonuscita? Come comportarsi in questo caso, senza rivolgersi immediatamente all'agenzia delle entrate?

    Grazie infinite e scusi se mi sono dilungata.

    Alice

  • Gentile Alice se ci fosse un regolare contratto l'immobile potrebbe essere venduto, nei casi di vendita dell'intero palazzo non si ha diritto di prelazione; in ogni caso il contratto dovrebbe essere regolarmente disdettato in corrispondenza della scadenza contrattuale con almeno 12 mesi di anticipo e in questi casi dovrebbe essere riconosciuta un'indennità di avviamento di 18 mensilità. Senza contratto regolare potreste negoziare comunque una buona uscita, in cambio del silenzio sull'irregolarità.

  • Sara

    Buongiorno, ieri mi ha chiamata il mio inquilino dicendo che tra tre giorni vorrebbe andare via e far subentrare al contratto un'altra società (completamente diversa) che ha visto il contratto e che vuole le stesse condizioni contrattuali e lo stesso importo. Questo gli consentirebbe di prendere la buonuscita. Nel contratto sono vietati sia la sublocazione che la cessione del contratto. Ho risposto che a me non va bene, che voglio un contratto nuovo, con l'aggiunta di altre condizioni a mio favore e con un importo maggiore. Gli ho chiesto di dare regolare disdetta e mi ha risposto che non vuole perchè così perde la buonuscita. Come mi devo comportare? grazie mille

  • Gentile Sara questo è un suo diritto e l'inquilino potrebbe cedere la sua attività a qualcun altro (senza il suo consenso, ma informandola quando c'è stato il passaggio dal notaio) cedendo anche il contratto. Quindi per non far saltare il tutto lei potrebbe dirsi disponibile ad incontrare questi nuovi inquilini e capire se si trova un accordo che possa andar bene a tutti.

  • Sara

    ma in realtà lui non sta cedendo l'attività, la sta trasferendo semplicemente perchè ha trovato un locale più grande. sposta la sua attività. l'inquilino a cui cederebbe il posto è una società diversa che non ha nulla a che vedere lui. il contratto va rifatto nell'intestazione e a mio avviso anche nelle condizioni. lui va via, prende dei soldi e io mi trovo con un contratto e un inquilino che a me non va bene. è un suo diritto anche se non sta cedendo l'attività? lui dice che sta cedendo la perdita dell'avviamento. vale anche in questo caso?

  • no Sara, se non cede l'attività non ha diritto su un contratto che a questo punto deve disdire.

  • Sara

    Grazie mille Isabella, mi ha dato un valido aiuto! ho messo bene le cose in chiaro con il mio inquilino e mi sono cmq resa disponibile ad incontrare questo nuovo possibile inquilino. Si tratta di un'immobiliare che lo prnderebbe per fare dei temporary shop. conoscete questa forma di attività. sapete se ci sono dei vincoli particolari e particolari criticità/problematiche. come mi posso eventualemente tutelare? La ringrazio tanto Sara

  • Cara Sara la prima cosa da fare è capire: la loro è un'attività quindi di sublocazione del suo immobile che verrà utilizzato per allestimento di spazi temporanei? Se è così la cosa va specificata in contratto ed è sempre bene pensare ad un deposito o altre forme assicurative; se loro svolgono direttamente un'attività temporanea, invece, allora può stipulare un contratto transitorio per la durata di questo evento.

  • Sara

    Buongiorno Isabella, si tratterebbe di una società immobiliare che ha diversi negozi all'interno dei quali svolge attività di Temporary Shop, fornisce uno spazio chiavi in mano (affitto del negozio, utenze, pulzia ecc...). quello che mi chiedo è se possa un'impresa immobiliare gestire in affitto spazi che non sono di sua proprietà o se puo' gestire anche altri spazi. grazie Sara

  • in questo caso loro avrebbero con lei un regolare contratto di locazione e poi nell'utilizzo che ne faranno e nel loro oggetto sociale va specificato il tipo di attività (allestimento temporary shop) che faranno.

  • Stefano

    Salve dottoressa, e complimenti! Volevo chiederle questo.
    Sono in trattativa con l inquilino di un negozio per subentrare con un altra attività diversa dalla loro siccome loro devono andare via fra qualche mese. ci siamo accordati con una somma che dovrei corrispondergli per entrare in quel locale. la cosa che mi insospettisce però che in nessun modo mi vuol far parlare con il proprietario delle mura del locale, o meglio solo dopo che gli avrò pagato la buonentrata mi metterà in contatto con il proprietario. i miei legali mi hanno detto che non sono però tutelato e non capisco cosa abbia di cosi nascosto da tenermi. io avrei anche il nome di questo proprietario ma non vorrei rimanere fregato. o non paga più l affitto o vuol fare così per avere delle mensilità dal proprietario..non so bene come funzionano alcune cose..Se mi può dare dei consigli o tutto ciò che sa dirmi la ringrazio infinitamente.Cordiali saluti

  • Gentile Stefano se non vuole farla parlare con il proprietario può almeno chiedere di far visionare ai suoi legali il contratto in essere per capire se ci sono aspetti critici che potrebbero poi metterla in difficoltà con il proprietario.

  • Walter

    Buongiorno,
    non so se è un caso trattato dalla normaiva, vorrei sapere se un locatore alla scadenza del contratto richiede un aumento del canone maggiore del 50% per rimanere o in alternativa offre un altro locale sempre di sua proprietà con un affitto più basso, nel caso l'inquilino accetti l'ipotesi dello spostamento, il conduttore è comunque tenuto a pagare le 18 mensilità? E nel caso l'importo relativo sarà uguale alla cifra sinora pagata o le 18 mensilità saranno calcolate sulla base dell'aumento?
    Grazie e saluti
    Walter

  • Gentile Walter se è il proprietario a dare disdetta le 18 mensilità, calcolate sull'ultimo canone corrisposto, vanno sempre versate all'inquilino; se accetta lo spostamente potreste ovviamente trovare un accordo diverso.

  • Walter

    quindi mi fa capire che il conduttore in caso di spostamento non è più obbligato a corrispondere le 18 mensilità? o dipende da me se voglio trovere un accordo diverso. in sostanza il conduttore che mi propone un affitto maggiorato che io non posso sostenere, quindi sono costretto a lasciare, lui mi offre un altro locale, che obblighi ha? comunque gli libero il locale come se andassi da un'altra parte.
    Grazie

  • lei può non pagare le ultime 18 mensilità se sa già di dover andar via e non accettare la proposta; oppure paga regolarmente e quando va via si fa corrispondere le 18 mensilità d'indennità.

  • Walter

    mi scusi mo non riesco a capire; quello che voglio sapere è: se io accetto lo spostamento in un altro locale sempre di proprietà dell'affittuario, per il locale che gli lascio mi spettano comunque le 18 mensilità o no?
    Grazie...

  • chiudendo quel contratto per volontà del proprietario lei avrebbe diritto alle 18 mensilità.

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