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Buy to rent: comprare per affittare l’immobile. Proprietari dal compromesso o solo al rogito?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 10, 2014
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Negli ultimi anni si parla molto di formule di affitto con riscatto e in generale di andare in affitto per poi comprare l'immobile. Abbiamo anche un'apposita formula, comprafittando, studiata proprio per quanti dopo una primo periodo in affitto decidono di "investire" quanto versato come canone, come acconto per l'acquisto. Ma oggi, al contrario, vogliamo risolvere il dubbio di quanti si trovano di fronte acquirenti che stanno comprando per mettere subito a reddito l'immobile e quindi affittarlo subito, fin dal compromesso. Possono farlo?

Buongiorno, sto valutando in questi giorni l'acquisto di un appartamento da mettere a reddito, avendo già individuato l'inquilino giusto a cui darlo. Poiché al momento ho firmato solo il compromesso di vendita, ma non abbiamo ancora rogitato, il contratto di locazione va intestato e sottoscritto da me, come "nuovo" proprietario o da quello "vecchio"? Cosa succede, poi, se per ipotetici e remoti motivi la vendita non venisse perfezionata perché il rogito salta?

Per stipulare il contratto di locazione, dal lato del locatore, non è necessario essere proprietari della cosa locata, in quanto il contratto di locazione ha natura personale e prescinde dall'esistenza e dalla titolarità da parte del proprietario di un diritto reale sul bene, potendo legittimamente assumere veste di locatore anche colui che abbia la disponibilità del bene - in base ad un titolo non contrario a norme imperative o di ordine pubblico - e la possibilità materiale di trasferirne all'inquilino il godimento.
Quindi, nell'ipotesi in cui venga stipulato un contratto preliminare di vendita, con consegna anticipata dell'unità immobiliare, il promissario acquirente può stipulare validamente un contratto d'affitto con terzi ed assumere la qualità di locatore dell'immobile.
Per quanto attiene alla seconda parte del quesito, bisognerebbe avere qualche elemento in più per rispondere pienamente.
Intanto bisogna premettere che, in presenza di inadempimento di una parte all'obbligo di concludere il contratto, l'altra parte potrebbe comunque ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, ai sensi dall'art. 2932 c.c.
In tal modo la vendita si concluderebbe e quindi il rapporto di locazione potrebbe proseguire tranquillamente.
Nell'ipotesi in cui, invece, ciò non avvenisse e si verificasse la risoluzione del contratto preliminare con conseguente estinzione del diritto del locatore con effetto retroattivo, potrebbero aprirsi due ipotesi da verificarsi con un giudice:
1. Se quello del promissario acquirente viene valutato come diritto reale, allora si ritiene che la locazione conclusa ed avente data certa verrebbe mantenuta e proseguirebbe con il proprietario, purché fatta senza frode e non eccedente il triennio, trovando applicazione il disposto dell'art. 1606 c.c.;
2. Se il diritto del promissario acquirente viene valutato come semplice diritto di godimento, l'inquilino non può avanzare un diritto nei confronti del proprietario (ex venditore), che rimane terzo estraneo al rapporto di locazione e quindi potrebbe chiedere la risoluzione del contratto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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