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Canone concordato, canone convenzionato e canone speciale: conosciamoli meglio.

by Andrea Cioli
in Esperto
on Gennaio 22, 2015
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L'articolo 21 del Decreto "Sblocca Italia" (convertito dalla Legge 164/2014) concede interessanti agevolazioni a chi intende comprare casa per poi immetterla a lungo nel mercato della locazione. Ma il canone non potrà essere scelto liberamente e dovrà tener conto di determinati parametri. E' necessario quindi "decodificare" la norma per comprendere meglio di quali parametri si tratti.

 

immagine 3 canoniCon la conversione in Legge del Decreto "Sblocca Italia" le novità normative in esso contenute vanno considerate definitive. Nel Blog abbiamo già valutato l'impatto sul settore immobiliare di questo provvedimento nel suo complesso (clicca qui per approfondimenti), qui vogliamo piuttosto approfondire un passaggio di non immediata comprensione, contenuto nell'articolo 21, che concede ai privati importanti agevolazioni fiscali (deduzione del 20% spalmata in 8 anni) sul prezzo di acquisto di immobili destinati a essere immessi nel mercato della locazione.
L'agevolazione è concessa a determinate condizioni: deve trattarsi di immobile invenduto acquistato direttamente dal costruttore o dall'impresa di ristrutturazione, dotato di elevate prestazioni energetiche (classe A o B), non deve trattarsi di immobile "di lusso" (categorie A/1, A/8 e A/9), la locazione deve avvenire entro 6 mesi dall'acquisto e avere una durata minima di 8 anni. Inoltre il conduttore non può essere parente entro il primo grado dell'acquirente/locatore.

Infine, ed è ciò che ci interessa approfondire, è necessario che "il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all'articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e quello stabilito ai sensi dell'articolo 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350".

Cerchiamo di capire a cosa si riferisca il legislatore, in sostanza di che tipo di canoni si tratti:

 

1) Meccanismo previsto dalla convenzione di cui all'art. 18 del D.P.R. 380/01 – genera il canone che possiamo definire "convenzionato", fissato in base a una Convenzione tra i singoli Comuni e costruttori privati (spesso in forma di cooperativa) che con essa, in cambio di agevolazioni legate alla costruzione degli alloggi interessati, si impegnano ad applicare canoni di locazione predeterminati e normalmente inferiori a quelli di mercato a conduttori che rispettino determinati requisiti di reddito. I criteri di massima alla base delle Convenzioni sono stabiliti a livello regionale.

In questo caso è più complesso fare degli esempi "quantitativi" perché occorre riferirsi ai singoli Bandi comunali che fissano i criteri specifici per la definizione del canone, a volte agganciandosi all'importo del canone concordato (Comune di Bologna), altre volte avvicinandosi maggiormente ai criteri per il calcolo del canone speciale (di cui tratteremo di seguito).

 

2) Meccanismo previsto dall'art. 2 comma 3 della legge 431/98 - ormai noto ai più, genera il canone normalmente definito "concordato", di solito più basso rispetto a quello di mercato e calcolato sulla base dei criteri definiti negli Accordi territoriali locali tra associazioni di proprietari e inquilini, nei quali vengono esplicitati tutti i parametri per il calcolo. Il richiamo presente nell'articolo 21 del Decreto Sblocca Italia non fa alcun riferimento a forme contrattuali particolari o a peculiari tipologie di Comuni, pertanto l'accesso alla deduzione del 20% è in linea teorica consentito anche in alcuni casi di contratti 4+4 (e non soltanto 3+2) stipulati in comuni che, seppure non ad alta tensione abitativa, hanno identificato meccanismi di calcolo per il canone concordato, sulla base di relativi Accordi territoriali. Resta inteso che, secondo quanto stabilito dalla legge 90/2014 (conversione del cosiddetto Piano Casa), anche nelle zone dichiarate in stato di emergenza negli ultimi 5 anni sarà possibile stipulare contratti a canone concordato (e godere delle agevolazioni connesse) utilizzando gli accordi del Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione (D.M. 14 luglio 2004).

Passando ad alcuni esempi "quantitativi", il canone concordato per un trilocale non arredato dotato di box da affittare con contratto 3+2 nel comune di Torino, della superficie di 90 mq. utili (che si determinano considerando al 100% quelli calpestabili, all'80% quelli dei box e al 25% quelli di cantine, soffitte, balconi e terrazze), in zona semicentrale e di recente costruzione (e in possesso degli elementi minimi previsti dall'accordo per applicare la fascia alta di canone) potrà arrivare a 637 euro mensili; per un immobile analogo nel Comune di Pescara (nel quale i metri quadri utili vengono calcolati con percentuali di computo differenti e il meccanismo per il calcolo del canone è sostanzialmente diverso) il canone mensile non potrà invece superare i 599 euro, anche considerando l'applicazione della rivalutazione ISTAT dal momento che si tratta di accordo scaduto.
Come si può osservare, l'importo del canone può variare in relazione ai diversi Comuni, alla "bontà" dell'accordo territoriale e alla data in cui è stato sottoscritto, tanto che in diversi comuni gli importi del canone concordato sono decisamente più bassi di quelli riportati negli esempi. Per un'ulteriore analisi dei meccanismi di calcolo è possibile consultare questo articolo.


3) Meccanismo previsto dall'art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 35 – genera il canone che viene definito "speciale", definendone l'importo massimo nel 5% del valore convenzionale dell'immobile locato. Questo tipo di canone è previsto esclusivamente nelle zone ad alta tensione abitativa in base a specifica convenzione tra imprese costruttrici (che per questo fruiscono di particolari agevolazioni) e Comune ed è applicabile per immobili costruiti/recuperati e destinati a essere locati (a soggetti con reddito maggiore di quello indicato per accedere all'edilizia residenziale pubblica, ma inferiore a quello massimo stabilito da ciascuna Regione) di superficie non superiore a 100 mq. È fondamentale a questo punto comprendere cosa si intenda per "valore convenzionale" di un immobile, dato che il canone di locazione non potrà eccedere il 5% di esso.
Anzitutto va chiarito che il valore convenzionale è diverso dal prezzo di acquisto o di mercato di un immobile e può essere definito sulla base di parametri variabili su base comunale e sulla base delle singole convenzioni. In linea di massima tiene conto del costo sostenuto per la sua costruzione maggiorato di una percentuale per il costo dell'area interessata e per gli oneri di urbanizzazione sostenuti dall'impresa costruttrice (criterio utilizzato dalla Provincia di Bolzano, ad esempio) o, più semplicemente, del "costo dell'iniziativa" (Comune di Milano).

Proviamo a fare un calcolo: il canone "speciale" per un immobile con superficie convenzionale di 90 mq. acquistato per la somma di 300.000 euro ma del valore convenzionale di 1.800 euro al metro quadro (per un valore convenzionale complessivo di 162.000 euro, quindi) terrà conto di quest'ultimo e sarà di euro 8.100 annui, quindi mensilmente non potrà superare l'importo di 675 euro, che rappresenta un canone piuttosto elevato e in molte zone al di sopra di quello di mercato.

In generale, il canone speciale appare essere quello meno contenuto e quindi, prevedendo la norma che debba essere applicato solo qualora risulti minore del canone concordato, non sarà frequentemente utilizzato.


È evidente che i meccanismi sopra illustrati sono differenti e possono generare importi massimi applicabili anche molto distanti tra loro. Ciò che possiamo annotare in questa fase è che, come sempre, il canone di locazione non potrà prescindere dal mercato (attualmente tendente al ribasso dei canoni) e, di conseguenza, chi vorrà affittare l'immobile acquistato nell'ottica di sfruttare la deduzione del 20% dovrà necessariamente fare i conti con gli importi che il mercato stesso contempla e in linea teorica potrebbe essere indotto ad applicare un canone anche più basso rispetto a quelli sopra indicati. Senza mai dimenticare che i forti benefici fiscali (in particolare nel caso di opzione per la cedolare secca) rendono il 3+2 la forma contrattuale di gran lunga più appetibile.

 

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • Riccardo

    Nel caso di affitto temporaneo (6 mesi, rinnovabile automaticamente) per LOCAZIONE ABITATIVA PARZIALE AD USO TRANSITORIO PER STUDENTI UNIVERSITARI (art. 5, comma 2 L. 431/98) esistono dei limiti minimi e massimi nell'affitto richiesto per la locazione di una stanza ammobiliata?
    Per lo studente esistono agevolazioni fiscali (parziale deducibilità dal reddito, o un credito d'imposta?...essendo il canone registrato). Vi sono Accordi Territoriali in tal senso e dove poterne prendere visione relativamentealla città di Roma?
    Grazie

  • Buongiorno Riccardo, rispetto alla città di Roma il calcolo del canone per la porzione d'immobile deve avvenire sulla base dei valori indicati nell'accordo territoriale che trova qui e che vanno moltiplicati per i mq concessi; la famiglia dello studente può portarsi in detrazione il 19% della spesa sostenuta come agevolazioni fiscale.

  • Gastaldi isabella

    Vorrei sapere i parametri per la verifica di un canone di affitto in un immobile del 1960, due camere cucinino entrata e bagno, riscaldamento autonomo primo piano senza ascensore , garage

  • Gentile Isabella potrebbe verificare, se parliamo di un comune ad alta densità abitativa, i paramenti indicati nell'accordo territoriale di riferimento per il calcolo del canone concordato.

  • Enrico

    Buongiorno, devo locare ad un Ente Pubblico (in questo caso Comune) un immobile di cat. A/7, rientra tra quelli che danno diritto alla detrazione per spese forfettarie del 30% (canone concordato)? Grazie.

  • Gentile Enrico la deduzione del 30% viene riconosciuta su immobili abitativi affittati con canone concordato in comuni ad alta densità abitativa.

  • gennaro

    Buonasera, devo locare un immobile che mi sara assegnato da una cooperativa e devo locarlo con canone concordato e cedolare secca , mentre nella definiziione del calcolo del canone concordato sono riuscito a determinarmi il canone , non ho capito come e dove posso calcolarlo ai sensi dell art 3 comma 114 legge 24 dic 2003 n.350 , tutto cio perche vorrei ottenere la detrazione Irpef del 20%, vorrei che mi indicaste l ufficio Comunale (io sono a Bari) che si occupa di questa materia , se Patrimonio o esistono Associazioni che hanno competenza in questa materia, ultima domanda quindi 6+ 2 non va bene ma bisogna minimo 8+2 vero? ,grazie

  • Buongiorno Gennaro se vuole definire il canone speciale sulla base dell'articolo citato dovrà rivolgersi all'ufficio tecnico del comune, quindi settore edilizia per sapere se ci sono convenzioni attive e s eil suo immobile rientra nell'elenco. Oppure essendo Bari un comune ad alta densità abitativa può stipulare un concordato di 8 anni + 2 sulla base degli accordi territoriali stipulati a livello territoriale delle principali associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini.

  • elio

    Buongiorno,
    volevo sapere come potevo determinare, nel comune di Cistrna di Latina, il canone speciale ai sensi dell'articolo 3, comma 114, della legge 350/2003, visto che x le agevolazioni in argomento il contratto dev'essere il minimo tra quello derivante dal canone concordato (e la determinazione è abbastanza facile sulla base di specifico accordo locale) e quello speciale. grazie

  • Gentile Elio per conoscere il valore convenzionale del suo immobile dovrebbe rivolgersi all'ufficio tecnico del comune e conoscere se esiste e quindi i valori della convenzione stipulata.

  • elio

    Buongiorno, volevo sapere se per fruire della detrazione del 20% nel caso di chi compra e affitta, posso fare un contratto di 6+2, o devo fare un contratto 8+2. Grazie

  • Gentile Elio, in realtà la durata iniziale deve essere di 8 anni; come propone lei dopo sei anni potrebbe esserci comunque una disdetta.

  • elio

    grazie per le delucidazioni, volevo inoltre avere conferma se un canone 8+2 è conciliabile con la cedolare secca con canone concordato...

  • Certamente, la durata di 3 anni infatti è una durata minima non vincolante.

  • Alberto

    Buongiorno, vorrei acquistare un immobile usufruendo del Bonus suddetto. Nel comune in questione (sito in provincia di BZ) non esistono peró accordi territoriali sulla base dei quali calcolare i canoni nelle differenti modalitá ( non essendo un comune ad alta densitá di popolazione). Ho comunque accesso al bonus? Se si su che parametri e schemi devo usare per calcolare il canone?
    Ringrazio anticipatamente.

  • Gentile Alberto se il suo immobile non si trova in un comune ad alta densità abitativa e neanche in comuni con tensione abitativa, potrebbe usare solo il primo meccanismo illustrato, quindi riferendosi ad un eventuale bando comunale in materia. Provi a verificare se ne esiste uno di riferimento e quindi se non ve ne è uno potrebbe riferirsi all'accordo territoriale del comune più vicino e demograficamente simile.

  • Massimiliano

    Abbiamo acquistato immobile nel giugno 2014. La scia per la ristrutturazione è stata aperta a dicembre dello stesso anno e sta per essere chiusa. Abbiamo portato l immobile in classe b. Ora vorremmo affittarlo ma abbiamo dubbi sul contratto per il bonus del 20 % derivante dalla art 21 dello sblocca italia. Dobbiamo fare un contratto concordato ma compriamo gli otto anni. La deduzione Irpef può essere intestata ad un solo proprietario se il contratto è stipulato a suo nome o deve essere essere suddivisa sui due proprietari? Grazie

  • Gentile Massimiliano la deduzione di solito spetta relativamente alla quota di acquisto, quindi se lo avete acquistato al 50% ognuno lo calcola sulla metà.

  • Mauro

    Salve Andrea,
    a suo avviso la durata del contratto di locazione per usufruire della detrazione del 20% può essere inferiore agli 8 anni? Nella legge si ipotizza una cessazione anticipata del contratto per disdetta dell'inquilino con obbligo per il proprietario in tal caso di riaffittare l'immobile entro un anno ma è possibile a priori affittare per un periodo più breve degli otto anni? (transitorio, studenti, 3+2 ecc...) Grazie

  • Gentile Mauro al momento la durata degli 8 anni è un vincolo indispensabile; quindi non è possibile accorciale la prima scadenza ad un periodo più breve.

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