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Canone d'affitto, più IVA

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 10, 2013
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L'IVA sugli affitti residenziale: sì o no? Negli ultimi anni alcuni interventi legislativi hanno apportato diverse modifiche alla disciplina di applicabilità dell'Iva sugli immobili residenziali e su quelli strumentali, ovvero immobili utilizzati per lo svolgimento di un'attività lavorativa. Quindi, un inquilino di un appartamento chiede: è legittima la richiesta del canone d'affitto ivato?

 

Gentile esperto,
è dallo scorso settembre che mi sono messo alla ricerca di un piccolo appartamento per cominciare ad essere un po' indipendente e sperimentare la condivisione di spazi ( e spese) con un mio amico di sempre. Dopo aver visitato tanti posti imbarazzanti (con i mobili della nonna in bella vista e fili pendenti in ogni buco), aver letto descrizioni di fantasia, ascoltato fiumi di parole degli agenti.. finalmente qualche giorno fa abbiamo visitato il posto giusto per le nostre esigenze. Un appartamento nuovo, ben rifinito, arredato con gusto e in una zona tranquilla e ben servita. Incredibilmente anche il canone di locazione sembra perfetto (650 euro per 80 mq). Allora doc'è l'intoppo? Al momento della firma del contratto scopriamo che al canone di locazione dobbiamo aggiungere l'Iva. L'IVA??? Ma gli affitti non sono esenti dall'Iva?
Lorenzo

 

Caro Lorenzo..
capisco che la sorpresa non sia stata particolarmente piacevole e generalmente le locazioni di immobili residenziali sono esenti Iva. C'è un caso particolare, però, che si riferisce agli affitti di immobili abitativi di proprietà dell'impresa che lo ha costruito o ristrutturato. Quindi, l'immobile che alla fine avete scelto dev'essere di proprietà dell'impresa costruttrice che, in base alle ultime disposizioni introdotte dal Decreto 83/2012, ha scelto di applicare l'Iva al canone pattuito. Si tratta, infatti, di una possibilità fornita alla società di optare o meno per l'imposizione dell'IVA, esercitando l'opzione per l'imponibilità direttamente nel contratto di locazione. Naturalmente, l'opzione sarà esercitabile a prescindere dalla natura dell'inquilino (privato o soggetto IVA). Tale opzione viene riconosciuta anche in caso di locazione di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali. Anche in questo caso l'opzione deve essere espressa in contratto.
Per fortuna l'Iva su queste operazioni ha l'aliquota del 10% (numero 127-duodevicies della tabella A, parte III, allegata al Dpr 633/72). Quindi se il vostro canone è di 650 euro dovreste pagarne mensilmente 650 + 65 euro.
Posso però presentarle un piccolo vantaggio costituito dall'imposta di registro.
Invece del classico 2% sul canone annuo richiesto nel caso di contratti ad uso abitativo esenti Iva, in questo caso l'imposta di registro da riconoscere è di soli 67 euro.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Marina

    Buongiorno volevo chiederle cortesemente un'informazione su alcuni dettagli riguardanti alle provvigioni che richiedono le agenzie immobiliari...a riguardo di ciò, sarei attualmente ad un affitto di un immobile le richieste del proprietario sono le seguenti 400 € due mensilità più una caparra l'agenzia chiede una mensilità più una e mezza più iva...vorrei sapere il calcolo esatto, la ringrazio anticipatamente se mi risponderà cordiali saluti S.Marina...Ps cosa significa cedolare secca grz.

  • Gentile Marina la provvigione dell'agenzia va dalla mensilità al 12% in media, di fatto è una cifra che va pattuita e spiegata prima di procedere. La cedolare secca è un regime fiscale con cui il proprietario può scegliere di tassare i redditi derivanti dal canone mensile.

  • Cristian Azzarone

    Salve io pago 800 € di fitto ma siccome ha acquistato il capannone una società mi ritrovo a pagare un fitto maggiorato di IVA . È leggittimo chiedermelo questo aumento , io ritengo di no visto che io ho firmato a 800 con il vecchio proprietario ora mi ritrovo un aumento considerevole non previsto ??? Cosa faccio ???

  • Gentile Cristian purtroppo dal momento in cui il nuovo proprietario applica l'iva il suo canone in effetti risulta più alto; questo potrebbe essere motivo di disdetta o di riduzione magari della parte di canone se il proprietario è disponibile a negoziare.

  • Antonietta

    Ho trovato tramite agenzia un fondo di € 350.00..l agenzia chiede per la transizione 500.00..e dopo aver concluso mi dice che se voglio la fattura di devo pagare i Iva oltre le 50o
    .
    Ma il suo compenso non dovrebbe essere pari al canone ..1 mensilità. .perche 500. .puo fare lui il prezzo??

  • Gentile Antonietta, l'agenzia può chiedere una provvigione che varia da una mensilità al 10 o 12% del canone annuo. Il tariffario è da esporre e concordare chiaramente prima. E ovviamente quanto richiesto va fatturato con Iva.

  • Alessandro

    Buonasera,

    sto valutando l'affitto di un immobile e ho saputo dall'agente immobiliare che trattasi di società e non di privato e pertanto la proprietà è una persona giuridica...

    Io come inquilino cosa rischio in caso di fallimento?
    Ho diritto di scoprire in anticipo(prima della proposta di interesse) chi sia la società?(E' possibile che non sia una banca?).

    Vorrei capire che fare. Grazie

  • Buongiorno Alessandro di solito anche in caso di fallimento i contratti stipulati prima vengono preservati e rispettati; quindi è giusto che lei possa chiedere al momento della proposta di conoscere la società proprietaria ma può procedere con l'impegnativa se la casa le interessa.

  • ornella

    Buonasera, ringrazio in anticipo per l'eventuale risposta. Io e altri tre amici abbiamo costituito da pochi mesi, una associazione onlus, A.c.t.i.on. per aiutare i malati oncologici, riconosciuta dall'Agenzia delle Entrate. Abbiamo trovato un locale con un affitto adeguato, di 150 € mensili + 9 € come acconto servizi negozio. Alle prime due mensilità, ci siamo trovati di fronte altre ai due affitti e canoni, alle spese di registrazioni del contratto consistenti in 57,32 €, e all'Iva del 22%... non conteggiata sulle spese di registrazioni del contratto.
    Con la premessa che il proprietario è il Comune, tutti le pratiche vengono gestita da una società esterna al comune.
    Hanno diritto di chiedere l'Iva? Nei precedenti messaggi ho letto che l'Iva è cmq al 10 e non al 22%.
    Come associazione riconosciuta Onlus, è nostro onere pagare l'Iva?
    Per le spese di registrazione del contratto, non consistono nel 2% del canone annuo (domanda ...con o senza Iva?) equamente divisi tra locatore e locatario?
    Possiamo contestare i conteggi che ci hanno fatto pervenire?
    Se si, vi chiedo cortesemente di scrivere in base a quali articoli della legge italiana, possiamo appellarci.
    Un caro saluto, Ornella

  • Gentile Ornella, credo l'equivoco nasca dal fatto che abbiate preso un locale che in realtà ha destinazione commerciale e non abitativa. In questo caso l'Iva si può applicare al 22% e l'imposta di registro è dell'1% da dividere al 50% tra le parti.

  • Alberico Martino

    Gentile Isabella in merito alla domanda di ieri avendo pagato IVA al 22% su affitto per appartamento uso abitativo se possibile avere
    delle indicazioni su come procedere per recuperare quello che e stato pagato in più

    Saluti Concetta

  • Gentile Concetta deve intanto comunicare ai proprietari, magari tramite raccomandata, di essere a conoscenza della normativa e quindi chiedere a loro come gestire il rimborso di quanto lei ha versato in più.

  • Alberico Martino

    Gentili signori
    Essendo in affitto in un appartamento ad uso abitativo
    il proprietario (anche costruttore) mi ha imposto l’IVA al 22%
    scopro ora che al massimo dovrebbe essere al 10%
    Ho pagato il 22% per cinque anni cosa posso fare?

    e legittimo chiedere la restituzione dell’iva in più

    Sicuri di una vostra risposta
    Saluto con stima

    Macaluso Concetta

  • Gentile Concetta, può chiedere sicuramente che l'iva venga adeguata alla misura massima prevista dalla legge e quindi che le venga restituito quanto versato in più.

  • Vincenzo

    Buongiorno,
    sono un privato e ho acquistato da una società un ufficio A/10 dove è presente un contratto di locazione assoggettato a IVA, €.500+iva (ex Locatore= società e Locatario=società).
    Con il mio subentro (Locatore=privato e Locatario=società), l'importo del canone di locazione sarà di €.500,00 oppure €.610,00?
    Grazie

  • Buongiorno Vincenzo, come privato non può applicare l'Iva quindi il canone da richiedere rimane di 500 euro.

  • Denis

    Buongiorno, volevo chiedere se è lecito chiedere alla scadenza del contratto l'aumento del canone con 'l'IVA per un affitto (quasi a prezzi di mercato) di proprietà del comune ma non una casa popolare, (oggetto a graduatoria) ma oggetto ad un canone concordato secondo la legge 431. La legge non prevede l'applicazione dell'IVA per gli alloggi cosiddetti sociali e pertanto oggetto a sua volta di canone sociale (a prezzi molto bassi) e NON concordato... ?!? esiste qualche parere dell'Agenzia delle entrate in merito a questa sottile differenza...?!?! Grazie mille per il vostro aiuto.

  • Isabella

    Salve Denis, più che di una circolare dell'AdE (che non ci risulta sull'argomento specifico) può essere utile l'informazione che segue: il canone previsto per gli alloggi sociali può coincidere, anzi spesso coincide, con il canone concordato.
    Se necessita di un riferimento, l'art. 2 del D.M. 22/4/2008 (decreto attuativo che fornisce la definizione e i requisiti di base di questa categoria di alloggi) prevede, al comma 3: "3. Il canone di locazione dell'alloggio sociale di cui all'art. 1, comma 3, non puo' superare quello derivante dai valori risultanti dagli accordi locali sottoscritti ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e successive modificazioni ed integrazioni ovvero, qualora non aggiornati, il valore determinato ai sensi dell'art. 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350, e puo' essere articolato in relazione alla diversa capacita' economica degli aventi diritto, alla composizione del nucleo familiare e alle caratteristiche dell'alloggio."

  • marco

    buongiorno, volevo capire se avendo un contratto rinnovato 2 anni fa 6+6 essendo io il 3° subentrante. Dopo due anni decidono di venderlo il locale e passa da un privato a una azienda srl quindi lo acquistano come bene strumentale e sono obbligati a emettere fattura. Pero il punto sta che entrando lui in un contratto di locazione gia attivo puo modificare l'importo aggiungendo l'iva al prezzo stabilito quindi pagare piu del dovuto compreso iva o dovrei pagare la somma netta del contratto firmato 2 anni fa con iva compresa?
    la ringrazio in anticipo buona giornata

  • Gentile Marco, non è possibile a questo punto applicare un aumento rispetto al canone pattuito; quindi dovreste calcolare il canon e+ Iva per riportarlo alla cifra indicata da contratto.

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