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Canone d'affitto presunto: quando scatta l'accertamento?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Luglio 25, 2013
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Un nostro lettore ci pone un quesito interessante. Poiché ha dato in affitto un immobile di sua proprietà da lunga data (dal 1992) riceve ad oggi un canone particolarmente basso. Ma la questione non è questa.. può proprio lui che favorisce un inquilino rischiare dei controlli da parte dell'Agenzia delle Entrate?

Salve,
ho ereditato dai miei genitori, molti anni fa, alcune proprietà. Una di queste è stata concessa in affitto ad un mio amico nel lontano maggio 1992 con un canone allora un po' più basso di quello del mercato ed oggi, con le rivalutazione del caso, del tutto lontano dai prezzi applicati dagli altri proprietari; ma la questione non mi preoccupa.. l'amicizia dura ancora perfettamente e lui mi ha sempre pagato con regolarità e si occupa di mantenere l'immobile in ottimo stato. Di recente, però, ho affittato un altro immobile e l'agente mi ha parlato di un canone minimo da dichiarare in relazione ai contratti di locazione liberi registrati che tiene conto del valore catastale dell'immobile. È così? Devo aspettarmi dei controlli per il mio vecchio contratto?
Fabio

Carissimo Fabio,
innanzitutto i nostri complimenti.. lei potrebbe vincere il premio come proprietario ideale! Le indicazioni che le ha fornito, correttamente, l'agente immobiliare fanno riferimento alle norme sulla locazione introdotte dall'articolo 1, commi 341 e 342 della legge 311, Finanziaria 2005 e che prevedono effettivamente:
• nel caso delle imposte dirette, controlli qualora il valore del canone imponibile risultasse inferiore al 10% del valore catastale;
• nel caso dell'imposta di registro gli accertamenti potrebbero scattare nel momento in cui il canone d'affitto risultasse inferiore al 10% del valore catastale.
Per valore dell'immobile si intende la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti indicati dal DPR 131/86 in funzione della destinazione dell'immobile (es. abitazione, negozio, etc.).
Si puntualizza che gli accertamenti non valgono per i contratti a canone concordato.
Ovviamente lei non ha nulla da temere, così come non vogliamo preoccupare quel contribuente che ha regolarmente registrato il contratto di locazione e pagato le tasse sul canone effettivo, al netto delle riduzioni di legge, anche se il canone non supera il 10% del valore catastale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giuseppe

    Ho un negozio con r.c.463.72 non riesco ad affittarlo quale l'importo minimo da chiedere in questo periodo di crisi che tutti chiudono GRAZIE

  • Buongiorno Giuseppe, per gli immobili ad uso diverso dall'abitativo vale il libero mercato, quindi dovrebbe informarsi rispetto ai prezzi applicati mediamente in zona per poter offrire l'immobile ad un canone interessante.

  • Antonio

    Buonasera, i miei genitori vivono in affitto nella stessa abitazione da 46 anni. Il proprietario a deciso finalmente di regolarizzare la loro posizione regolarizzato il contratto. Quando l' affitto era in lire pagavano 50.000 lire mensili. Oggi pagano e pagherebbero dopo il contratto 50 euro, sono soggetti a controllo, considerando che l'abitazione ha una rendita catastale di 144,87 euro ed è catalogata come categoria At classe terza.? E qual è sarebbe il canone giusto?
    Grazie Antonio

  • Gentile Antonio diciamo che se questa è la cifra reale che pagano anche eventuali controlli non sono da temere; di solito l'agenzia delle entrate considera come valore minimo il 10% del valore catastale che nel suo caso corrisponderebbe a circa 80 euro.

  • Antonio

    Scusi ancora Isabella, volevo dire CATEGORIA A6 (abitazione rurale) e la manutenzione è sempre stata a carico dei miei genitori. Grazie

  • non c'è nulla da temere a maggior ragione. Il canone basso è giustificato da questa prestazione dei suoi genitori; dovrebbe tutt'al più temere il proprietario per anni di mancate dichiarazione dei redditi.

  • Dario Monfrecola

    Salve,
    Sto per andare in affitto in una villa a 700€ al mese anche se effettivamente il canone è molto basso rispetto al valore di mercato.
    Ora la mia domanda è questa: anche se siamo soggetti a controlli, se il canone è stato concordato tranquillamente dal proprietario e da me e scritto nel contratto di locazione. Siamo soggetti a qualcosa???
    Grazie in anticipo per la risposta

  • Gentile Dario, se la cifra pattuita è la stessa che viene corrisposta non c'è nulla da temere.

  • elisa

    Ciao, ho preso in affitto un appartamento a 900 euro compreso il garage. Adesso vorremmo staccare il garage dal contratto d'affitto, il proprietario toglierebbe solamente 100 euro, mentre la rendita catastale del garage è di 128.
    Posso far detrarre quegli ulteriori 28 euro? Il proprietario ovviamente non credo sia molto d'accordo, però vorrei provarci, visto che da qualche parte avevo letto che un affitto non può essere inferiore alla rendita catastale.
    Vorrei qualche delucidazione please!

  • Gentile Elisa, diciamo che in realtà il proprietario in una contrattazione libero può chiedere qualsiasi cifra; la limitazione di cui parla è quella relativa ad eventuali accertamenti che partono nel momento in cui l'affitto è inferiore al 10% del valore catastale, cosa non vera neanche nel suo caso.

  • Andrea

    Ciao Isabella, ho una unita immobiliare cat C1 rendita 684,00 e ho un contratto di fitto a 1200€ annui. Dalla formuletta per il canone minimo, mi risulta che dovrei avere un canone min di € 2400€. sono soggetto a controlli??? ma è possibile mai?? nessuno mai lo affitterebbe!!!! in anticipo ti ringrazio.

  • Isabella

    Salve Andrea, il calcolo da lei effettuato è un po' al ribasso, nel senso che il valora catastale del suo immobile è di 29.302 euro e quindi il 10% di detto valore è 2930 euro circa. Ai fini degli accertamenti IRPEF il canone imponibile (quindi il 95% del canone annuo) dovrebbe essere superiore a tale cifra, quindi confermiamo che lei non è al riparo dagli accertamenti. Questo non significa che lei abbia commesso delle irregolarità, semplicemente il Fisco potrebbe verificare (e qualora questo sia il canone effettivamente percepito e lei abbia regolarmente registrato il contratto, pagando le imposte non ha nulla da temere) la correttezza della sua posizione.
    Saluti!

  • Marco Ruota

    Buongiorno,

    non capisco perche' nelle condizioni da soddisfare al fine di evitare accertamenti (sono una seccatura, anche per il solo fatto di dover andare a ritirare la raccomandata e di dover rispondere) si fa riferimento al valore catastale, ma poi si danno delle indicazioni circa come calcolare il valore dell'immobile a partire dalla rendita catastale.

    Per quanto riguarda i mio immobile, questo ha rendita catastale di 750 euro e l'ho concesso in locazione per 1000 euro annui ad un parente (trattamento di grande favore). Potrei essere soggetto ad accertamento?

    Grazie anticipatamente,
    Marco

  • Isabella

    Gentile Marco, presumendo che si tratti di immobile abitativo il canone annuo che la metterebbe certamente al riparo da accertamenti relativi alle imposte dirette sarebbe pari a circa 9.950 euro, mentre per l'imposta di registro il canone anti-accertamento sarebbe di 9.450 euro.
    Da questi calcoli consegue che sì, potrebbe essere soggetto ad accertamento, o meglio l'accertamento non è da escludere.
    Per rispondere al suo dubbio iniziale, il valore catastale si calcola a partire dalla rendita catastale, che viene rivalutata e moltiplicata per un coefficiente collegato alla tipologia di immobile.
    Saluti!

  • Simona

    Buongiorno,
    sto per dare in locazione un immobile commerciale ( negozio ),
    devo attenermi al discorso rendita catastale per stabilire il canone di affitto o visti i tempi che corrono posso decidere liberamente un canone "calmierato" ?
    Grazie.

  • Gentile Simona, può scegliere liberamente il canone; al limite il valore catastale è un indicatore per eventuali controlli; ma se non c'è nulla da nascondere non si dovrebbero temere neanche i controlli.

  • Patrizio

    Gentile dottoressa Tulipano,
    o se preferisci, Cara Isballa,
    ho letto questo interessante blog e leggo che "gli accertamenti non valgono per i contratti a canone concordato".
    Come proprietario e locatore di appartamenti, ho verificato che i canoni concordati sono spesso al di sotto del limite di accertamento.
    Mi potresti chiarire il punto con qualche riferimento normativo o di giurisprudenza ?.
    Ti ringrazio.

  • Salve Patrizio, il riferimento è quello della finanziaria 2005 che prendeva di mira i soli contratti liberi, considerando quelli concordati già vincolati al calcolo del canone concordato. «Art. 41-ter. – (Accertamento dei redditi di fabbricati)–1.Le disposizioni di cui agli articoli 32, primo comma, numero 7), 38, 40 e 41-bisnon si applicano con riferimento ai redditi di fabbricati derivanti da locazione dichiarati in misura non inferiore ad un importo corrispondente al maggiore tra il canone di locazione risultante dal contratto ridotto del 15 per cento e il 10 per cento del valore dell’immobile".

  • luca

    Tre appartamenti dati in fitto con contratto stipulato da uno dei 4 contitolari.i canoni vengono dichiarati ed incassati al 100% dal firmatario dei contratti . Gli altri comproprietari non incassato nullla, ma dichiarano gli immobili solo con la rendita catastale. È corretto tale modo di operare? incorrono in sanzione di evasione o elusione i tre che non dichiarano il fitto che comunque non riscuotono? Si ringrazia e si porgono cordiali saluti. Luca

  • Gentile Luca, come proprietari di immobile affittati che producono reddito ognuno paga le tasse sui canoni pro quota. Il fatto di non percepirli non li assolve; questi sono accordi interni per cui al limite chi riscuote tutto il canone può rimborsare le tasse; ma loro non possono non dichiararli.

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