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Cedolare secca: la guida completa per utilizzarla correttamente - Parte II

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 17, 2013
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Seconda parte della guida completa all'utilizzo corretto della cedolare secca: come richiederla e quali vantaggi fiscali offre ai prorpeitari. E soprattutto, quale risparmio per chi la sceglie?

 ..prosegue

3. Come e quando esercitare l'opzione
Il proprietario che decide di optare per la cedolare secca deve
▪ Inviare comunicazione al conduttore: mediante lettera raccomandata, con la quale comunica l'esercizio dell'opzione e rinuncia espressamente alla facoltà di chiedere l'aggiornamento Istat, o aumenti previsti in contratto, a qualsiasi titolo. La circolare E/26 permette di sostituire questo obbligo con una clausola da inserire direttamente nel contratto, nella quale specificare la volontà del locatore di optare per il regime di cedolare secca e rinunciare contestualmente agli aggiornamenti Istat.
▪ Presentare la Comunicazione all'Agenzia delle Entrate: registrazione del contratto di locazione, proroga o risoluzione
▪ Effettuare il versamento dell'acconto e del saldo dell'imposta nei termini previsti
▪ Presentare la dichiarazione dei redditi
▪ In caso di esercizio dell'opzione, quindi, non è dovuta la comunicazione all'autorità di Pubblica Sicurezza (la cd. Cessione di Fabbricato)

L'opzione può essere esercitata anche durante la durata del contratto, in una delle annualità successive alla prima. Tale possibilità è ammessa nel termine di versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità per la quale si intende optare per la tassazione sostitutiva, con presentazione dell'apposito modello 69. E' riconosciuta al contribuente la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l'opzione è stata esercitata.
La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del mod. 69 entro il termine del versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità

4. Calcolo e convenienza
Le aliquote previste sono
21% per i contratti a canone libero e per i contratti transitori
19% per i contratti a canone concordato 3+2 e i contratti a studenti universitari fuori sede
La base imponibile sarà costituita dall'intero canone di locazione annuo, ovvero il 100% del canone, senza le deduzioni previste.

Esempio: canone di locazione di 540 euro mensile determina un reddito da locazione di 6.480 euro sui quali il proprietario pagherebbe 1361 euro di cedolare per un contratto libero 4+4 e di 1231 euro per un contratto a canone concordato.

L'opzione per la cedolare secca sostituisce:
▪ l'Irpef e le relative addizionali regionali e comunali;
▪ l'imposta di registro e di bollo;
▪ l'imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni

La cedolare secca non assorbe
▪ I tributi speciali
▪ L'imposta per garanzie di terzi
▪ In caso di cessione di contratto, l'imposta di registro e di bollo
L'esercizio dell'opzione esclude l'applicabilità dell'aggiornamento Istat
▪ La Circolare E/26 esclude la possibilità di applicare l'aggiornamento Istat pro-quota; ovvero, nel caso di due o più locatori la scelta di un solo locatore per il regime agevolato impone la perdita dell'aggiornamento Istat anche per gli altri locatori
L'analisi di convenienza va fatta caso per caso. La convenienza è tanto maggiore all'aumentare dell'aliquota marginale del contribuente.

Risparmio cedolare secca 2

5. Riferimenti normativi:

  •  Art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, attuativo del Federalismo Fiscale Municipale, pubblicato sulla G.U. n. 67 del 23 marzo 2011
  • Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011,(protocollo n. 2011/55394)
  • Approfondimenti applicativi dell'Agenzia delle entrate: Risoluzione E/59 del 25 maggio 2011, Circolare E/26 del 1 giugno 2011

La normativa nella quale si inserisce l'ambito di applicazione della nuova modalità di tassazione è la seguente:
o Art. 36 e segg., Tuir (determinazione del reddito ai fini Irpef)
o Art.5, Parte i della tariffa, D.P.R. 131/1986 (imposta di registro)
o Legge 431/98 (contratti di affitto a canone libero e concordato)
o D.Lgs 471/1997 (sanzioni in caso di violazione degli obblighi dichiarativi)

 

Per qualsiasi quesito sull'affitto, scrivi a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


  • Emanuela

    Buongiorno Isabella.
    Affitto da qualche anno il mio monolocale in regime di cedolare secca a canone libero, ma mentre prima lavoravo ora sono a casa senza occupazione. Giacchè dovrò riaffittarlo di nuovo, mi chiedevo se fosse ancora conveniente un contratto in cedolare secca ora che non percepisco più uno stipendio e l'unica fonte di guadagno rimane l'affitto. E le spese mediche è vero che non possono essere detratte?

  • Gentile Emanuela, come tassazione la cedolare rimane al momento più conveniente, ma se ha detrazione che non potrebbe utilizzare allora le conviene applicare l'irpef e scalarle da quanto dovrà pagare sul reddito da locazione.

  • massimo

    Gentile Dottoressa, ecco il mio caso. Il 20 agosto 2013 ho presentato il mod 69 per applicare la cedolare a un contratto già in essere,, con scadenza 31 ago 2015. La cedolare è partita dal 1 sett. 2013. Ora mi è arrivata da pagare l'annualità di registrazione per il periodo dal primo settembre 2013 al 2014. Ma se c'era la cedolare già attiva, io pensavo di essere esonerato dal pagamento. Grazie per la risposta.

  • Gentile Massimo in effetti in questo caso non doveva pagare l'imposta di registro, provi a presentare copia del modello 69 per documentare la scelta di cedolare secca.

  • massimo

    Seguendo il Suo consiglio abbiamo presentato istanza di autotutela all' Agenzia, usando il modello editabile trovato in rete. Il provvedimento notificato è stato annullato in toto. In pratica il mod 69 cartaceo non era stato correttamente caricato dal funzionario nel data-base, per cui non risultava l'opzione cedolare. Pare sia un caso frequente. Grazie e cordiali saluti

  • Carmine

    Buongiorno,
    ho un dubbio simile a quello di Laura, in pratica ho un apaprtamento in affitto dal 2014, nel 2015 ho pagato tutto quanto era dovuto per la cedolare secca e quindi anche gli acconti per il 2015, ora a Giugno dovrei pagare il saldo del 2015 ed il primo acconto per il 2016, volendo far si che da quest'anno le somme realtive alla cedoalre secca vengano trattenuti in busta paga, nel 730 inserirò le somme pagate, la domanda è, non pagando entro il 16/06/2016 il saldo per il 2015 e l'acconto per il 2016, rischio sanzioni per i ritardi visto che le trattenute saranno successive alla data indicata?

  • Gentile Carmine, a questo punto il saldo 2015 andrebbe versato sempre secondo scadenza mentre potrà rateizzare gli acconti 2016.

  • Luca

    Salve nel 730-2016 precompilato al punto 99 e al 101, nella colonna DEBITI in importi da trattenere/versare ci sono gli importi. questo cosa significa che l'importo che dovrei corrispondere già è stato trattenuto/pagato??? grazie mille cordiali saluti

  • Gentile Luca, se l'importo risulta a debito indica quindi che tale somma è ancora da versare.

  • GIANFRANCO

    Buonasera Isabella ho una figlia che si chiama come te vorrei chiederti ,sono il locatore di un cotratto con cedolare secca che scade il 9/06/2016 cosa devo fare se sul contratto c' è scritto che alla scdenza si rinnova automaticamente grazie

  • Isabella

    Gentile Gianfranco, deve comunicare all'agenzia delle entrate la proroga quindi del contratto, confermando la scelta di cedolare secca se vuole; compilando, anche on line, il modello RLi.

  • Laura

    Buongiorno dott.ssa Isabella,
    ho locato un appartamento e dal 01.01.2015 ho optato per il regime di cedolare secca. L'anno scorso non ho pagato gli anticipi e quest'anno ho aggiornato il 730 inserendo l'intero importo dovuto per il 2015 + anticipo per il 2016. Però mi è sorta una domanda: com'è possibile che pagando con mod. F24 la scadenza sia il 16.06.2016 mentre pagando tramite sostituto d'imposta con il 730 le tratttenute siano successive? Le chiedo questo perchè non vorrei trovarmi a dover pagare gli interessi di mora...e spero di essere stata chiara con la domanda. Grazie.

  • Gentile Laura in realtà anche con il 730 si tratta di acconti, ma in questo caso la cifra viene suddivisa nei 12 mesi di busta paga.

  • Maria

    Buon giorno. Avevo affittato una casa con regime cedolare secca e contratto 4+4. Il 2 marzo 2016 e' stata fatta la risoluzione anticipata del contrattto regolarmente comunicata all'agenzia delle entrate. Sul 730 precompilato ho trovato lo stesso gli acconti per la cedolare secca per tutto il 2016 come se il contratto fosse ancora in essere. Che cosa devo fare per non pagare gli acconti per l'anno intero?

  • Gentile Maria a questo punto deve modificare la dichiarazione ed indicare quell'immobile come disponibile e non concesso in affitto.

  • Ciro

    buonasera, ho un appartamento locato e dal 01.08.2015 ho regolarmente variato il contratto passando dal regime di cedolare secca a quello con tassazione ordinaria.
    nel 2015 ho pagato acconto e saldo della cedolare secca per l'anno 2015.
    oggi facendo il 730/2016 mi viene chiesto di pagare l'acconto per l'anno 2016.
    la domanda che le faccio è la seguente:
    se il contratto era in regime di cedolare secca dal 01.01.2015 al 31.07.2015 è giusto dover pagare l'acconto per il 2016?
    in questo modo non mi troverei a credito, visto che la cedolare secca non è più in essere?
    in attesa di un suo riscontro, la ringrazio anticipatamente.

  • Gentile Ciro, ha segnalato la variazione di regime presso l'agenzia delle entrate? A quel punto dovrebbe aver pagato l'imposta di registro e non dovrebbe più pagare gli acconti in cedolare.

  • Luna

    Buonasera gentile Isabella,vorrei porle una domanda.Sono inquilina da maggio 2012 nell'appartamento nel quale risiedo..ad ottobre 2014 ho ricevuto raccomandata dal proprietario in cui dichiara di avvalersi della cedolare secca per l'anno di imposta 2015...come devo regolarmi ora per il 730?lo troverò già aggiornato dall'agenzia delle entrate? E se devo modificarlo io,cosa devo inserire nel rigo E 71?che a partire dal 1 gennaio 2015 ho avuto la cedolare secca o dal giorno del rinnovo automatico del contratto,a maggio,utilizzando il rigo continuazione?nella raccomandata è appunto indicato genericamente anno d'imposta 2015... in ogni caso,a me basta solo avere la raccomandata? Grazie in anticipo per una sua eventuale risposta!

  • Gentile Luna, come inquilina la scelta del proprietario di avvalersi della cedolare secca implica solo che non pagherà il 50% dell'imposta di registro e che non potranno applicarle aggiornamenti Istat, ma nessun obbligo o indicazione da inserire nella sua dichiarazione dei redditi.

  • Luna

    Gentile Dott.ssa,grazie per la risposta!
    La mia richiesta riguardava però delucidazioni sulla parte del 730 (rigo E 71 se non sbaglio) in cui inserendo tipologia contratto,percentuale di possesso e giorni di possesso,è possibile avere un "rimborso" a forfait in base al reddito complessivo...Volevo quindi sapere se,dovendo cambiare codice(cod.2)in quanto nel 2015 ho avuto il cambio in cedolare secca,devo indicare questo cambio dal 1 gennaio 2015 o dalla data in cui cade il "rinnovo annualità" del contratto(partito a maggio 2012)? Nella raccomandata inviatami era indicato genericamente che il cambio in cedolare secca ci sarebbe stato a partire dall'annualità 2015,ma non so se si intendesse 1 gennaio o appunto in concomitanza dell'inizio del terzo anno di contratto(maggio).
    Scusi per la descrizione contorta e grazie in anticipo per una sua eventuale risposta!

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