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Cedolare secca: la guida completa per utilizzarla correttamente - Parte II

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 17, 2013
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Seconda parte della guida completa all'utilizzo corretto della cedolare secca: come richiederla e quali vantaggi fiscali offre ai prorpeitari. E soprattutto, quale risparmio per chi la sceglie?

 ..prosegue

3. Come e quando esercitare l'opzione
Il proprietario che decide di optare per la cedolare secca deve
▪ Inviare comunicazione al conduttore: mediante lettera raccomandata, con la quale comunica l'esercizio dell'opzione e rinuncia espressamente alla facoltà di chiedere l'aggiornamento Istat, o aumenti previsti in contratto, a qualsiasi titolo. La circolare E/26 permette di sostituire questo obbligo con una clausola da inserire direttamente nel contratto, nella quale specificare la volontà del locatore di optare per il regime di cedolare secca e rinunciare contestualmente agli aggiornamenti Istat.
▪ Presentare la Comunicazione all'Agenzia delle Entrate: registrazione del contratto di locazione, proroga o risoluzione
▪ Effettuare il versamento dell'acconto e del saldo dell'imposta nei termini previsti
▪ Presentare la dichiarazione dei redditi
▪ In caso di esercizio dell'opzione, quindi, non è dovuta la comunicazione all'autorità di Pubblica Sicurezza (la cd. Cessione di Fabbricato)

L'opzione può essere esercitata anche durante la durata del contratto, in una delle annualità successive alla prima. Tale possibilità è ammessa nel termine di versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità per la quale si intende optare per la tassazione sostitutiva, con presentazione dell'apposito modello 69. E' riconosciuta al contribuente la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l'opzione è stata esercitata.
La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del mod. 69 entro il termine del versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità

4. Calcolo e convenienza
Le aliquote previste sono
21% per i contratti a canone libero e per i contratti transitori
19% per i contratti a canone concordato 3+2 e i contratti a studenti universitari fuori sede
La base imponibile sarà costituita dall'intero canone di locazione annuo, ovvero il 100% del canone, senza le deduzioni previste.

Esempio: canone di locazione di 540 euro mensile determina un reddito da locazione di 6.480 euro sui quali il proprietario pagherebbe 1361 euro di cedolare per un contratto libero 4+4 e di 1231 euro per un contratto a canone concordato.

L'opzione per la cedolare secca sostituisce:
▪ l'Irpef e le relative addizionali regionali e comunali;
▪ l'imposta di registro e di bollo;
▪ l'imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni

La cedolare secca non assorbe
▪ I tributi speciali
▪ L'imposta per garanzie di terzi
▪ In caso di cessione di contratto, l'imposta di registro e di bollo
L'esercizio dell'opzione esclude l'applicabilità dell'aggiornamento Istat
▪ La Circolare E/26 esclude la possibilità di applicare l'aggiornamento Istat pro-quota; ovvero, nel caso di due o più locatori la scelta di un solo locatore per il regime agevolato impone la perdita dell'aggiornamento Istat anche per gli altri locatori
L'analisi di convenienza va fatta caso per caso. La convenienza è tanto maggiore all'aumentare dell'aliquota marginale del contribuente.

Risparmio cedolare secca 2

5. Riferimenti normativi:

  •  Art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, attuativo del Federalismo Fiscale Municipale, pubblicato sulla G.U. n. 67 del 23 marzo 2011
  • Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011,(protocollo n. 2011/55394)
  • Approfondimenti applicativi dell'Agenzia delle entrate: Risoluzione E/59 del 25 maggio 2011, Circolare E/26 del 1 giugno 2011

La normativa nella quale si inserisce l'ambito di applicazione della nuova modalità di tassazione è la seguente:
o Art. 36 e segg., Tuir (determinazione del reddito ai fini Irpef)
o Art.5, Parte i della tariffa, D.P.R. 131/1986 (imposta di registro)
o Legge 431/98 (contratti di affitto a canone libero e concordato)
o D.Lgs 471/1997 (sanzioni in caso di violazione degli obblighi dichiarativi)

 

Per qualsiasi quesito sull'affitto, scrivi a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


  • Maria

    Buon giorno. Avevo affittato una casa con regime cedolare secca e contratto 4+4. Il 2 marzo 2016 e' stata fatta la risoluzione anticipata del contrattto regolarmente comunicata all'agenzia delle entrate. Sul 730 precompilato ho trovato lo stesso gli acconti per la cedolare secca per tutto il 2016 come se il contratto fosse ancora in essere. Che cosa devo fare per non pagare gli acconti per l'anno intero?

  • Gentile Maria a questo punto deve modificare la dichiarazione ed indicare quell'immobile come disponibile e non concesso in affitto.

  • Ciro

    buonasera, ho un appartamento locato e dal 01.08.2015 ho regolarmente variato il contratto passando dal regime di cedolare secca a quello con tassazione ordinaria.
    nel 2015 ho pagato acconto e saldo della cedolare secca per l'anno 2015.
    oggi facendo il 730/2016 mi viene chiesto di pagare l'acconto per l'anno 2016.
    la domanda che le faccio è la seguente:
    se il contratto era in regime di cedolare secca dal 01.01.2015 al 31.07.2015 è giusto dover pagare l'acconto per il 2016?
    in questo modo non mi troverei a credito, visto che la cedolare secca non è più in essere?
    in attesa di un suo riscontro, la ringrazio anticipatamente.

  • Gentile Ciro, ha segnalato la variazione di regime presso l'agenzia delle entrate? A quel punto dovrebbe aver pagato l'imposta di registro e non dovrebbe più pagare gli acconti in cedolare.

  • Luna

    Buonasera gentile Isabella,vorrei porle una domanda.Sono inquilina da maggio 2012 nell'appartamento nel quale risiedo..ad ottobre 2014 ho ricevuto raccomandata dal proprietario in cui dichiara di avvalersi della cedolare secca per l'anno di imposta 2015...come devo regolarmi ora per il 730?lo troverò già aggiornato dall'agenzia delle entrate? E se devo modificarlo io,cosa devo inserire nel rigo E 71?che a partire dal 1 gennaio 2015 ho avuto la cedolare secca o dal giorno del rinnovo automatico del contratto,a maggio,utilizzando il rigo continuazione?nella raccomandata è appunto indicato genericamente anno d'imposta 2015... in ogni caso,a me basta solo avere la raccomandata? Grazie in anticipo per una sua eventuale risposta!

  • Gentile Luna, come inquilina la scelta del proprietario di avvalersi della cedolare secca implica solo che non pagherà il 50% dell'imposta di registro e che non potranno applicarle aggiornamenti Istat, ma nessun obbligo o indicazione da inserire nella sua dichiarazione dei redditi.

  • Luna

    Gentile Dott.ssa,grazie per la risposta!
    La mia richiesta riguardava però delucidazioni sulla parte del 730 (rigo E 71 se non sbaglio) in cui inserendo tipologia contratto,percentuale di possesso e giorni di possesso,è possibile avere un "rimborso" a forfait in base al reddito complessivo...Volevo quindi sapere se,dovendo cambiare codice(cod.2)in quanto nel 2015 ho avuto il cambio in cedolare secca,devo indicare questo cambio dal 1 gennaio 2015 o dalla data in cui cade il "rinnovo annualità" del contratto(partito a maggio 2012)? Nella raccomandata inviatami era indicato genericamente che il cambio in cedolare secca ci sarebbe stato a partire dall'annualità 2015,ma non so se si intendesse 1 gennaio o appunto in concomitanza dell'inizio del terzo anno di contratto(maggio).
    Scusi per la descrizione contorta e grazie in anticipo per una sua eventuale risposta!

  • Salve Luna, grazie a lei per la precisazione. Il regime di cedolare secca ha validità a partire dal rinnovo annuale, che quindi non necessariamente coincide con l'anno solare.

  • Luna

    Gentile Isabella,la ringrazio veramente tanto per la celere risposta!mi ha tolto un grande dubbio!
    Grazie di nuovo e le auguro una buona serata!

  • marco

    Buonasera. Vorrei una delucidazione. Ho locato un appartamento con cedolare secca dal 01/09/2015. A giugno dovrei pagare per i 4 mesi del 2015(canone x 4 mesi x 10%). Ma l'acconto 2016 lo devo calcolare sui 4 mesi 2015 o sul presunto incasso canoni 2016? Grazie

  • Salve Marco, l'acconto va considerato sul totale del canone 2016. Un acconto del 95% di quanto dovuto, di cui il 40% si paga a giugno.

  • ciro

    Salve tra pochi giorni firmo un contratto per un fitto con modalità cedolare secca 4+4,vorrei sapere cosa dovrò pagare ?

  • Gentile Ciro, come inquilino dovrà pagare regolarmente canone e spese; non ci sono spese per la registrazione del contratto.

  • Marina

    Salve, aderendo alla cedolare secca l'inquilino è obbligato a prendere la residenza ?
    Grazie mille

  • Buongiorno Marina, la cedolare secca è il regime fiscale da applicare sul reddito da locazione, quindi non ha implicazioni sulla residenza dell'inquilino.

  • paolo

    Buongiorno,
    il 2/2/2016 e' trascorso il perido 4+4 di una locazione. Sia il proprietario che l'inquilino non hanno fatto nessun passo formale e intendono rinnovare la locazione alle stesse condizioni. Nel febbraio 2014 il proprietario ha optato per la cedolare secca. La domanda è: cosa deve fare il proprietario a febbraio 2016?
    Grazie mille

  • Buongiorno Paolo il proprietario dovrà presentare con modello rli, anche via web, la proroga del contratto per altri 4 anni confermando la scelta di cedolare secca.

  • paolo

    Grazie mille.
    Il proprietario non deve pagare alcuna imposta quindi? inoltre vorrei sapere se il contratto cosi' prorogato ha validità per ulteriori 4 anni oppure per 4 +4 come l'originario?
    grazie ancora

  • Nessuna imposta essendo in cedolare secca e la validità è di ulteriori 4 anni.

  • Gabriela

    Buongiorno dott.ssa. io ho stipulato un contratto agevolato 3+2 cedolare secca , contratto che è partito dal 01/01/2016. Quando dovrò pagare la prima rata delle imposte? E nella dichiarazione per le detrazioni da presentare al datore di lavoro devo dichiarare questo reddito proveniente dal cannone d'affitto? Grazie anticipatamente

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