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Cedolare secca: la guida completa per utilizzarla correttamente - Parte II

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 17, 2013
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Seconda parte della guida completa all'utilizzo corretto della cedolare secca: come richiederla e quali vantaggi fiscali offre ai prorpeitari. E soprattutto, quale risparmio per chi la sceglie?

 ..prosegue

3. Come e quando esercitare l'opzione
Il proprietario che decide di optare per la cedolare secca deve
▪ Inviare comunicazione al conduttore: mediante lettera raccomandata, con la quale comunica l'esercizio dell'opzione e rinuncia espressamente alla facoltà di chiedere l'aggiornamento Istat, o aumenti previsti in contratto, a qualsiasi titolo. La circolare E/26 permette di sostituire questo obbligo con una clausola da inserire direttamente nel contratto, nella quale specificare la volontà del locatore di optare per il regime di cedolare secca e rinunciare contestualmente agli aggiornamenti Istat.
▪ Presentare la Comunicazione all'Agenzia delle Entrate: registrazione del contratto di locazione, proroga o risoluzione
▪ Effettuare il versamento dell'acconto e del saldo dell'imposta nei termini previsti
▪ Presentare la dichiarazione dei redditi
▪ In caso di esercizio dell'opzione, quindi, non è dovuta la comunicazione all'autorità di Pubblica Sicurezza (la cd. Cessione di Fabbricato)

L'opzione può essere esercitata anche durante la durata del contratto, in una delle annualità successive alla prima. Tale possibilità è ammessa nel termine di versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità per la quale si intende optare per la tassazione sostitutiva, con presentazione dell'apposito modello 69. E' riconosciuta al contribuente la facoltà di revocare l'opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l'opzione è stata esercitata.
La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del mod. 69 entro il termine del versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità

4. Calcolo e convenienza
Le aliquote previste sono
21% per i contratti a canone libero e per i contratti transitori
19% per i contratti a canone concordato 3+2 e i contratti a studenti universitari fuori sede
La base imponibile sarà costituita dall'intero canone di locazione annuo, ovvero il 100% del canone, senza le deduzioni previste.

Esempio: canone di locazione di 540 euro mensile determina un reddito da locazione di 6.480 euro sui quali il proprietario pagherebbe 1361 euro di cedolare per un contratto libero 4+4 e di 1231 euro per un contratto a canone concordato.

L'opzione per la cedolare secca sostituisce:
▪ l'Irpef e le relative addizionali regionali e comunali;
▪ l'imposta di registro e di bollo;
▪ l'imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni

La cedolare secca non assorbe
▪ I tributi speciali
▪ L'imposta per garanzie di terzi
▪ In caso di cessione di contratto, l'imposta di registro e di bollo
L'esercizio dell'opzione esclude l'applicabilità dell'aggiornamento Istat
▪ La Circolare E/26 esclude la possibilità di applicare l'aggiornamento Istat pro-quota; ovvero, nel caso di due o più locatori la scelta di un solo locatore per il regime agevolato impone la perdita dell'aggiornamento Istat anche per gli altri locatori
L'analisi di convenienza va fatta caso per caso. La convenienza è tanto maggiore all'aumentare dell'aliquota marginale del contribuente.

Risparmio cedolare secca 2

5. Riferimenti normativi:

  •  Art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, attuativo del Federalismo Fiscale Municipale, pubblicato sulla G.U. n. 67 del 23 marzo 2011
  • Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011,(protocollo n. 2011/55394)
  • Approfondimenti applicativi dell'Agenzia delle entrate: Risoluzione E/59 del 25 maggio 2011, Circolare E/26 del 1 giugno 2011

La normativa nella quale si inserisce l'ambito di applicazione della nuova modalità di tassazione è la seguente:
o Art. 36 e segg., Tuir (determinazione del reddito ai fini Irpef)
o Art.5, Parte i della tariffa, D.P.R. 131/1986 (imposta di registro)
o Legge 431/98 (contratti di affitto a canone libero e concordato)
o D.Lgs 471/1997 (sanzioni in caso di violazione degli obblighi dichiarativi)

 

Per qualsiasi quesito sull'affitto, scrivi a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.

Presentazione Autore

Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Persone in questa conversazione

  • paolo

    Buongiorno,
    il 2/2/2016 e' trascorso il perido 4+4 di una locazione. Sia il proprietario che l'inquilino non hanno fatto nessun passo formale e intendono rinnovare la locazione alle stesse condizioni. Nel febbraio 2014 il proprietario ha optato per la cedolare secca. La domanda è: cosa deve fare il proprietario a febbraio 2016?
    Grazie mille

  • Buongiorno Paolo il proprietario dovrà presentare con modello rli, anche via web, la proroga del contratto per altri 4 anni confermando la scelta di cedolare secca.

  • paolo

    Grazie mille.
    Il proprietario non deve pagare alcuna imposta quindi? inoltre vorrei sapere se il contratto cosi' prorogato ha validità per ulteriori 4 anni oppure per 4 +4 come l'originario?
    grazie ancora

  • Nessuna imposta essendo in cedolare secca e la validità è di ulteriori 4 anni.

  • Gabriela

    Buongiorno dott.ssa. io ho stipulato un contratto agevolato 3+2 cedolare secca , contratto che è partito dal 01/01/2016. Quando dovrò pagare la prima rata delle imposte? E nella dichiarazione per le detrazioni da presentare al datore di lavoro devo dichiarare questo reddito proveniente dal cannone d'affitto? Grazie anticipatamente

  • Gentile Gabriela per il primo anno di applicazione può scegliere se pagare gli acconti già dal 2016 indicando quindi il reddito al suo datore di lavoro o rimandare all'anno successivo; considerando che l'anno prossimo si troverebbe a pagare il doppio forse le conviene intanto anticipare quest'anno i primi acconti.

  • davide

    Salve Dr.ssa,
    con la cedolare secca non è possibile aumentare il canone per la durata dell'affitto, ma per durata in un 4+4 può considerarsi i primi 4 anni, oppure solo dopo gli 8 anni è possibile eventualmente ritoccare il canone? Per una grande casa vorrei chiedere un canone di 850 € al mese, ma poiché ci sono dei lavori da fare l'eventuale nuovo inquilino vorrebbe dare una mano con qualche lavoro in cambio di una riduzione della locazione almeno per i primi anni. Vorrei valutare il totale delle spese che è disposto a sostenere, ipotizziamo 4800 €, che distribuiti sui primi 4 anni portano a uno sconto di 100 € mensili, quale è il modo migliore per poter usufruire della cedolare secca (visto che è un accordo tra le parti) ma facendo i primi 4 anni 750 € al mese e i successivi 4 850 €? Grazie mille per la risposta

  • Gentile Davide diciamo che se oggi registra un contratto con 750 euro al mese, tra 4 anni prorogando il contratto in essere il canone rimarrebbe bloccato; per poter aumentare il canone dovreste chiudere il contratto in essere e stipularne uno nuovo. Per gestire la cosa in questo modo deve avere molta fiducia nell'inquilino e/o provare a scrivere l'accordo almeno su una scrittura privata tra di voi.

  • Nara

    Buon pomeriggio dottoressa,
    sono una studentessa in affitto con contratto di locazione con cedolare secca.
    Il mio contratto (transitorio di 1 anno) sta scadendo, e il proprietario non sa cosa deve fare per prorogarlo per un altro anno nelle medesime condizioni. Può aiutarci?
    Quante proroghe(annuali) sono ammesse?
    La ringrazio anticipatamente

  • Buongiorno Nara, se parliamo di un contratto per studenti allora la durata si intende di un anno + 1 e quindi il contratto rimane valido, è sufficiente registrare la proroga con modello rli presso l'agenzia delle entrate ( o on line); se parliamo di un transitorio di un anno, non rinnovabile, dovreste stipulare un nuovo contratto e registrare quest nuovo contratto specificando ancora le motivazioni di transitorietà o passando adesso ad un contratto per studenti fuori sede, più conveniente anche come tassazione per il proprietario.

  • teo

    sono il locatore in comproprietà con un'altra persona, ed i conduttori a cui ho affittatto sono due persone, quante raccomandate devo spedire?
    e poi da quando pago con la cedolare secca se ci passo il 1 novembre 2015?

  • Gentile Teo dovrebbe inviare la raccomandata ai due inquilini, quindi due raccomandate; pagherà con irpef per i 10 mesi del 2015 e con cedolare per gli ultimi due; versando saldo + acconto a giugno 2016.

  • Federica

    Buongiorno, chiedo un'informazione: ho stipulato un contratto di locazione agevolato 3+2 con cedolare secca il 01/10/15.
    Se non ho capito male dovrò iniziare a pagare il 16/06/16: saldo 2015 e acconto 2016.
    Il saldo 2015 lo devo calcolare sui 3 mesi effettivi? quindi canone affitto mensile x 3 x 10%?
    Grazie!

  • Esatto Federica, date e calcolo sono corretti.

  • Marika

    Buonasera, volevo un'informazione: mia sorella ha stipulato un contratto a cedolare secca con scadenza il 30-06-2016, è possibile modificare l'intestatario del contratto (in questo caso mia sorella) prima della scadenza del contratto d'affitto? Se la risposta è affermativa, come bisogna procedere? Grazie in anticipo, cordiali saluti.

  • Buonasera Marika se sua sorella è l'inquilina, modificare l'intestatario vuol dire procedere con un subentro e quindi registrare l'operazione presso l'agenzia delle entrare versando i 67 euro.

  • giuseppe

    Gentile Signora Isabella,
    premetto che ho stipulato un contatto di locazione con cedolare secca e il 30-07-2015 scadeva la seconda annualità,
    ho concordato con il mio inquilino l'aumento di canone come posso fare a regolarizzarmi?

  • Buongiorno Giuseppe, l'aumento è possibile solo stipulando un nuovo contratto. Quindi dovreste chiudere quello in essere e registrare il nuovo contratto, in cedolare secca l'operazione non ha costi.

  • sonia

    In un contratto a cedulare secca 4+4 intestato ad una persona puó essere modificato il canone pattuito e Sopratutto la persona intestataria? Senza cioè dovere annullare il contratto e rifare la trafila di una uova registrazione?

  • Buongiorno Sonia, il canone non può essere modificato se non come riduzione che va registrata presso l'agenzia delle entrate; la modifica dell'intestatario va gestito con un subentro per il quale si versano 67 euro.

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