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Cedolare secca: la guida completa per utilizzarla correttamente - Parte I

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 17, 2013
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Dopo essere stata messa in ombra dall'entrata in vigore dell'IMU, la Cedolare Secca riconquista le prime pagine, per effetto di una nuova Circolare dell'Agenzia delle Entrate (n.47/E del 21 dicembre) che chiarisce gli ultimi dubbi in materia.

Per chiarirli tutti definitivamente ed avere perfetta padronanza di questa nuovo regime impositivo, vi offriamo una guida semplice, efficace e completa.

 

1. Cos'è la cedolare secca.

▪ Nuova modalità di tassazione
▪ Imposta alternativa all'Irpef
▪ Facoltativa
▪ Prevede aliquote fisse

 

2. AMBITO DI APPLICABILITÀ: quali caratteristiche devono avere i contratti affinché sia possibile per il proprietario optare per la cedolare secca?


Proprietario:
L'opzione può essere esercitata dal locatore, persona fisica, che possieda l'unità abitativa in qualità di:
- Proprietario
- Titolare di altro diritto reale di godimento, es. usufrutto
Ai sensi dell'art. 3, comma 6, sono esclusi dalla possibilità di opzione gli esercenti attività d'impresa, arti o professioni. Rimangono quindi escluse le locazioni effettuate da società in genere, imprese edili (es. società di costruzioni), società immobiliari. Sono escluse anche le società semplici.

Inquilino:
Il contratto deve essere intestato a persone fisiche. La Circolare E/26, infatti, esclude chiaramente dall'ambito dell'applicazione della cedolare i contratti di locazione intestati a conduttori che svolgono l'esercizio di attività di impresa.
Sono esclusi dunque i contratti ad uso foresteria e i contratti intestati a soggetti IVA, in genere, seppur destinati a soddisfare finalità abitative (pag. 6 C.E/26)

 

Soggetti del contratto  Applicabilità della cedolare secca
 Privato vs Privato  Sì
 Privato vs Impresa  No
 Impresa vs Privato No

 

Contratto:
La locazione deve avere ad oggetto unità immobiliari abitative, locate ad uso abitativo.
Ciò implica che devono essere rispettate, contemporaneamente, le seguenti condizioni:
- l'unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie abitative del "Gruppo A" (ad eccezione dell' A/10, relativa a "uffici e studi privati")
- la locazione deve essere ad uso abitativo alle locazioni abitative e loro pertinenze, se affittate congiuntamente all'immobile principale.
Non è pertanto possibile, per i proprietari, applicare la cedolare secca nel caso di:
- Contratti di immobili ad uso diverso dall'abitativo (negozi, uffici, capannoni, ecc..)
- Contratti di sublocazioni
Ne deriva che il regime sostitutivo non possa trovare applicazione in presenza di unità immobiliare che, seppur accatastata in A/2 (abitazione civile), sia locata ad uso ufficio e viceversa, e l'esclusione dei contratti ad uso promiscuo, così come precisato dalla Circolare E/26, a pag.6

..continua

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Oggetto del contratto  Applicabilità della cedolare secca
 Immobile a destinazione d'uso abitativo ed utilizzato a fini residenziali  Sì
 Immobile a destinazione d'uso abitativo e utilizzato come ufficio  No

 Immobile a destinazione d'uso diverso e utilizzato come abitazione

                          No

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Laura

    Buongiorno Isabella,
    non vedo pubblicata la mia domanda inviata la scorsa settimana...ci riprovo!
    Ho un dubbio riguardo alle scadenze sul pagamento della cedolare secca: se pago con F24 la scadenza è 16 giugno, mentre se pago tramite sostituto d'imposta, l'importo verrà trattenuto a fine mese di giugno...quindi in teoria sarei in ritardo? Immagino possa sembrarle domanda banale ma per me non è scontata, grazie mille!

    Buona giornata

  • Gentile Laura, se paga direttamente in sede di dichiarazione dei redditi la scadenza è del 16 giugno; mentre se le vengono accreditati gli acconti in busta paga allora la spesa si frammenta mensilmente.

  • MARIA TERESA

    Contratto già in corso tassazione ordinaria, scadenza 09/11/2015
    Redatto nuovo contratto consecutivo con cedolare secca. Registrazione telematica.
    Mi è sembrato di capire che ai fini irpef applico il 21% per tutto il 2015 (cedolare secca da gennaio x tutta l'annualità) e non suddivido per periodo di competenza i due diversi trattamenti fiscali( ad.es. tassazione ordinaria x 313 gg. cedolare secca x 52 gg/11/2015.) ?grazie aspetto sua risposta

  • Gentile Maria Teresa in realtà deve suddividere il reddito e "trattarli" diversamente, applicando irpef sul reddito del contratto precedente e la cedolare da novembre.

  • Francesco

    Gentilissima Isabella, ho concesso in affitto con cedolare secca 4+4 rinunciando come previsto all'aggiornamento Istat (specificato anche nel contratto di affitto). Vorrei sapere quando, invece, posso chiedere un generico aumento del canone d'affitto e con quali modalità. Dopo i primi 4 anni? Grazie mille!

  • Gentile Francesco non è possibile prevedere aumenti durante il corso del contratto; se non quelli Istat ma passando alla tassazione irpef.

  • Simona

    Gentile Isabella, il mio inquilino mi ha comunicato il recesso anticipato da contratto di 4+4 in cedolare secca per gravi motivi (lavoro) inviandomi raccomandata dei 6 mesi come da contratto. Ci siamo poi accordati a 3 mesi sulla riconsegna dell'immobile per non gravarlo di ulteriori costi; volevo sapere se la raccomandata che menziona i 6 mesi (termine fine agosto) può essere ritenuta valida o se deve rifarla scrivendo 3 mesi; oppure è sufficiente che io scriva che ci siamo accordati per 3 mesi. Vorrei registrare correttamente la data di fine del contratto senza avere problemi con Ag.Entrate. Grazie mille!! Cordiali saluti

  • Gentile Simona la raccomandata è una scrittura che rimane a vostro uso interno, quindi non c'è bisogno di cambiarla. Rispetto all'agenzia delle entrate deve registrare la risoluzione quando l'immobile viene effettivamente liberato.

  • Mario S

    Salve,
    una volta scelto il regime di cedolare secca attraverso la registrazione del contratto, per recedere e passare ad uno diverso quali sono gli adempimenti?
    E' possibile (ed in quali problematiche si incorre) in sola sede di compilazione irpef optare per un regime diverso dalla cedolare secca? Grazie, cordiali saluti

  • Gentile Mario deve aspettare la prossima scadenza contrattuale (l'anno successivo) e quindi optare per l'altro regime tramite modello rli e pagando la relativa imposta di registro.

  • giuseppe

    Salve sig.ra Isabella vorrei avere delucidazioni su un punto.
    Se firmo un contratto concordato con cedolare secca 3+2 devo portare obbligatoriamente la residenza o basta il domicilio dato che sono un militare mandato in fuori sede per lavoro?
    Grazie

  • Gentile Giuseppe, per lei potrebbe essere sufficiente anche il domicilio; però a livello di agevolazioni Imu il proprietario potrebbe usufruirne solo se lei prende la residenza.

  • Luisa

    Salve io vorrei prendere un appartam per abitarci quindi a destinazione d'uso abitativo ma vorrei adibire una stanzetta a studio in quanto libera professionista.il proprietario vuole affittarmi l'appartamento con la cedolare secca e volevo sapere se è possibile o no nel mio caso.grazie!

  • Gentile Luisa, con un contratto promiscuo come quello che lei prospetta non sarebbe possibile applicare la cedolare secca.

  • VALENTINA

    buongiorno vorrei sapere se da proprietaria di casa che ha concesso in locazione un immobile a studenti (1 settembre -31 agosto)optando per la cedolare secca ho diritto al rimborso parziale e/o compensazione della stessa in caso di recesso anticipato da parte di due delle 3 inquiline presenti (dovrebbero lasciare l'immobile il prossimo 30 dicembre) ove ovviamente non trovi sostitute

  • Gentile Valentina, ma il recesso comporta la chiusura di un contratto? Se il contratto continua ad esistere e lei percepisce la stessa somma dichiarata non c'è una variazione che l'agenzia registra.

  • Gentile Mario,
    l'Agenzia delle Entrate specifica che esistono alcune categorie di persone che non hanno l’obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi (730 o modello Unico che sia):
    - chi ha esclusivamente redditi riferiti alla sola abitazione principale o al lavoro dipendente (o collaborazione) corrisposti da un solo datore di lavoro; insomma chi ha soltanto la casa in cui vive e un unico CUD;
    - chi percepisce redditi esenti come le pensioni sociali.

    Sono previsti poi, per il reddito da lavoro, dei limiti quantitativi al di sotto dei quali si è esonerati dalla dichiarazione:
    8.000 euro per chi ha meno di 75 anni;
    7.750 euro per chi ha più di 75 anni;
    7.500 euro per i pensionati;
    4.800 euro per attività non esercitate abitualmente o da lavoratori autonomi;
    500 euro per i redditi di terreni e fabbricati.
    Il suo sarebbe l'ultimo caso, ma i suoi 3600 euro sono superiori alla solia dei 500 prevista.

  • mario

    ho affittato un appartamento il 1/07/2012 a canone libero per un importo totale di 3600€ in piu' ho un unico reddito annuo per lavoro autonomo di 1000€. devo presentare il modello unico, essendo sotto i 4800€ di reddito totale? grazie

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