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Cedolare secca: obbligatoria per tutti i contratti dello stesso proprietario?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 24, 2013
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Il regime alternativo con cui i proprietari possono tassare i redditi percepiti dall'affitto mensile risulta sempre più conveniente e quindi suscita sempre più interesse. La domanda di questo nostro lettore è quella che spesso il proprietario di più immobili o di più contratti per lo stesso appartamento si fa: la scelta della cedolare su di un immobile o su un contratto mi vincola per gli altri immobili o le altre porzioni di esso?

Ho ereditato da mia mamma due appartamenti che erano in regime di Irpef normale : un appartamento è rimasto sfitto e ora sto facendo un nuovo contratto, posso farlo con l'opzione cedolare secca? Cioè è possibile avere due appartamenti con regimi differenti ? Con che scadenza posso cambiare anche il secondo ? E se per l'atro appartamento decidessi in futuro di concederlo in affitto a due studenti con due distinti contratti, la scelta della cedolare sarebbe obbligatoria per entrambi?
Grazie
P.E.

Gentile Pietro
è possibile scegliere il regime per ogni immobile/contratto, quindi per questo nuovo contratto può sicuramente scegliere la cedolare, comunicando la scelta all'inquilino ed indicandola in sede di registrazione del contratto così come in dichiarazione dei redditi. Per il secondo contratto già in essere può pertanto liberamente scegliere, entro il termine della scadenza annuale, se rimanere in regime Irpef o passare alla cedolare secca. Nel primo caso dovrebbe procedere al pagamento del rinnovo della registrazione, nel secondo caso deve invece comunicarlo con raccomandata all'inquilino (contestualmente rinuncia all'aggiornamento Istat), all'agenzia delle entrate e in sede di dichiarazione dei redditi. Per l'ipotesi futura di affitto con due distinti contratti, possiamo specificare che in questo caso la scelta su un contratto della cedolare, diversamente da prima, vincola anche il contratto per le altre porzioni, poiché tutti i redditi derivanti da quella unità immobiliare debbono essere tassati allo stesso modo.


Quindi, riassumendo:
• la scelta della cedolare per un contratto di affitto di una porzione d'immobile obbliga il proprietario all'esercizio dell'opzione anche per il/i contratto/i delle altre porzioni;
• mentre la scelta su un'unità abitativa non vincola il proprietario per gli altri immobili in suo possesso.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Dalia

    Buongiorno,
    la presente per esporLe un quesito. Mi trovo nella situazione di possedere un appartamento su Roma che affitto per max 10 giorni ogni volta. Quindi mi ritrovo nell' anno con più locazioni e quindi bonifici ricevuti. Vorrei optare in sede della prox dichiarazione dei redditi 2015 al regime di cedolare direttamente in dichiarazione (infatti non ho provveduto a registrare i contratti in quanto di durata minima). Ho un problema..in dichiarazione, però, mi accetta un solo contratto di durata non superiore a 30gg. ....ma una circolare dell'Agenzia dice che posso stipulare anche più contratti inferiore a 30 gg senza registrarli purchè non superi l'anno con lo stesso committente!! ora come faccio a tassare il tutto con la cedolare??
    La ringrazio per un eventuale risposta e le porgo
    distinti saluti
    ds

  • Gentile Dalia dovrebbe indicare il fatto che l'immobile sia stato affittato ed indicare il reddito totale percepito dallo stesso immobile.

  • Paolo

    Buongiorno Isabella,
    nel caso di contratto a canone concordato 3+2 e in regime di cedolare secca, se l'inquilino o il proprietario abbiano necessità di risolvere anticipatamente il contratto (cioè prima dei tre anni) come deve essere gestita correttamente la cosa?
    Le agevolazioni irpef previste vengono perse?
    L'imposta di registro di 67 € per la risoluzione del contratto è l'unico importo da pagare?
    Grazie dell'attenzione
    Un cordiale saluto
    Paolo

  • Gentile Paolo, in regime di cedolare l'imposta di 67 per la risoluzione non è dovuta; dovrete comunque registrare il modello rli di recesso presso l'agenzia delle entrate e se ha versato un acconto per il reddito percepito dovrà poi calcolare l'imposta a credito. Specifico, infine, che il recesso anticipato non in concomitanza con la scadenza del contratto è ammesso solo da parte dell'inquilino.

  • Lauramorenzetti

    Cara isabella sono proprietaria di un immobile che vorrei dare in affitto a 5. Amici con un contratto transitorio ...pero' queste persone hanno contratti di lavoro diversi e una di queste e' straniera con regolare permesso di soggiorno come posso fare x conciliare il tutto

  • Gentile Laura, se la differenza è nella durata potrebbe pensare a 5 contratti distinti specificando le parti concesse in uso esclusivo e quelle in comune.

  • caterina

    Cara Isabella,
    sapresti dirmi con precisione se l'opzione per la cedolare secca debba essere necessariamente comunicata al conduttore tramite raccomandata AR o se invece possibile, come ho letto in numerosi siti, è sufficiente segnalarla nel contratto?
    A me parrebbe la cosa più semplice ed economica, ma non vorrei che poi l'Ade mi contestasse questa modalità e non mi riconoscesse l'opzione.
    grazie mille e buona serata
    Caterina

  • Gentile Caterina, va benissimo comunicarla in contratto se parliamo di una nuova stipula; la raccomandata è strettamente necessaria per comunicazioni successive.

  • Daniela

    Buongiorno Isabella,
    Lo scorso mese di giugno ho stipulato un contratto di locazione 4+4 con decorrenza 1/08/2013 optando per il regime della cedolare secca. A partire dal 2014 ho però necessità di passare al regime della tassazione ordinaria, vorrei sapere:
    - entro quando devo optare per la tassazione ordinaria?
    - entro quando devo comunicarlo all'inquilino?
    - devo poi registrare qualcosa all'agenzia delle entrate?
    - per quale periodo godrò della cedolare secca e per quale periodo della tassazione ordinaria?
    - dopo quanto tempo potrò eventualmente tornare al regime della cedolare secca?
    La ringrazio anticipatamente per le risposte che gentilmente vorrà darmi.
    Cordiali saluti.
    Daniela

  • Gentile Daniela, il nuovo regime può essere scelto a partire da agosto 2014 ed i suoi effetti partiranno da quella data. Dovrà contestualmente avvisare l'iqnuilino tramite raccomandata e l'agenzia delle entrate con compilazione del modello 69,
    L'anno successivo potrebbe eventualmente tornare alla cedolare.

  • Daniela

    Grazie mille!

  • Vito

    Buonasera,
    desideravo chiederLe quando pagare dovrò pagare l'IRPEF del 2013 per un contratto di affitto ad uso abitativo con cedolare secca che istituirò il 1 dicembre 2013.
    Grazie anticipatamente per la risposta.

  • Gentile Vito per un contratto ch eparte a dicembre non c'è bisogno di calcolare l'acconto per quest'anno; ma verserà il saldo 2013 e gli acconti entro giugnoi 2014, quindi in occasione della prossima dichiarazione.

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