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Cedolare secca sul reddito degli affitti turistici: applicabile o no?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 07, 2014
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Ci stiamo avvicinando, con sorprendente velocità visto il sole che ci ha accompagnati per tutto l'inverno (finora), alla stagione turistica estiva, quella italiana per eccellenza. Proprietari di seconde case, nelle numerose località turistiche, iniziano a pensare a come mettere a reddito il proprio investimento. L'affitto in questo periodo sembra un'ottima soluzione. Ma come tassare i redditi derivanti da tali guadagni? Il regime alternativo di cedolare secca, spesso più conveniente dell'irpef, è applicabile anche in questi casi?

cedolare secca contratto turisticoSalve,
ho una situazione un po' particolare:
L'appartamento di mio padre è stato diviso in due appartamenti, dei quali uno dei due è stato adibito
a casa vacanze con affitti settimanali. La proprietà dell'immobile è del 100% di mio padre ed io risulto
solo residente e quindi insieme a lui compongo il nucleo familiare di due persone. Per motivi di comodità,
visto che mio padre è anziano, ho deciso di gestire io questa attività e per ogni contratto effettuato con i vari turisti ricevo un bonifico per ogni periodo affittato.
Ora la mia domanda:
Non essendo io il proprietario, immagino che non posso dichiararli personalmente a magari chiedere l'applicazione della cedolare secca visto che sono affitti sotto i 30 giorni senza obbligo di registrazione del contratto?
Se li dichiara mio padre come può fare visto che i bonifici girano sul mio conto. Domani con un controllo dell'agenzia dell'entrate si rischia che si pagano due volte le tasse...prima lui e poi io?

Cosa mi consigliate?

Vi ringrazio in anticipo

Cordialità

 

Gentile Gianni
come giustamente indica i redditi da locazione vanno dichiarati dai proprietari e quindi da suo padre. Per la cedolare secca suo padre ne può usufruire, essendo tale modalità applicabile per qualsiasi contratto ad uso abitativo e soprattutto come specifica l'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, che ha introdotto il regime della cedolare secca, che precisa al comma 2:" La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione".


Per i contratti per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione (quelli di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno), il locatore può optare per la cedolare secca, nella seguente modalità:
- in sede di dichiarazione dei redditi (relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito)
- in sede di registrazione volontaria del contratto

Per il fatto che tali bonifici arrivino al suo conto, questa è una particolarità eventualmente da spiegare all'agenzia delle entrate ma sostenibile. L'agenzia delle entrate controlla che si versino regolarmente le tasse e che i bonifici abbiano una causale reale.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • enrica calabrese

    Gent.ssima dottoressa,
    mio padre possiede un bilocale che affitta da quest'anno solo per il mese di agosto tramite booking.com. se gli ospiti pagano in contanti e non tramite bonifico la ricevuta fiscale da emettere con marca da bollo deve comprendere il 15% delle commissioni versate a booking dal proprietario o solo l'importo della locazione turistica? Faccio un esempio per maggiore chiarezza: l'ospite sa di dover pagare 100€, decide di pagare in contanti e non tramite bonifico. il proprietario il mese successivo alla prenotazione dovrà versare il 15% dell'importo riscosso a booking.com, dunque 15€. la ricevuta da rilasciare all'ospite dovrà essere di 100€ specificando 75€ canone di locazione + 15€ commissione booking oppure solo 75€? grazie in anticipo per la risposta

  • Gentile Enrica sarebbe meglio chiedere info dettagliate a booking stesso su questi dettagli; direi per logica che la ricevuta dev'essere di 100 euro con specifica di 75 euro di canone e 15 di commissione.

  • Lidia

    Gent.ma Dr.ssa Tulipano, vorrei sapere se affittando il mio appartamento ( per brevi periodi inferiori a 30 gg.) attraverso siti come Airbnb ( per mezzo del quale il turista paga la locazione, le spese di commissione e le eventuali pulizie finali) è regolare che io chieda al turista di firmare il contratto di locazione per finalità turistica, al momento del suo arrivo. Grazie.

  • Gentile Lidia, diciamo che facendo firmare il contratto di affitto è certa di poter considerare il reddito che ne deriva come reddito da locazione.

  • francesco

    G.le Dr.ssa, ho affittato un mini appartamento con regolare contratto di locazione registrato con durata 1 anno a un privato.
    Questo privato a sua volta usa questo appartamento per affittarlo a giorni o a settimane a turisti.
    E' regolare l'applicazione della cedolare secca al 21 % ?

  • Gentile Francesco, considerando che il suo inquilino non ne fa un uso abitativo diretto, non può applicare la cedolare secca.

  • laura

    Gentile Isabella,
    Sono proprietaria di un appartamento che affitto per vacanze al mare a meno di trenta giorni, tramite una agenzia.
    Desidero optare per la cedolare secca.L'importo da denunciare al fisco è al netto della percentuale trattenuta dall'agenzia,
    dal momento che la stessa è regolarmente iscritta al registro delle imprese e paga le sue tasse? oppure no?

  • Gentile Laura se vengono stipulati regolari contratti d'affitto a suo nome allora ai fini della cedolare dovrà riportare gli importi indicati nel contratto; se il contratto è tra lei e l'agenzia allora su un contratto intestato ad una società non è possibile applicare la cedolare secca.

  • Teresa

    Gent.ma dott.ssa Isabella, Le chiedo una delucidazione. Per un contratto di locazione in cui devo effettuare la proroga dal 01/05/2016 al 30/04/2020 dichiarando di voler optare per il regime della cedolare secca con Mod. RLI e mantenendo per tutti e quattro gli anni l'opzione della cedolare, mi conferma che sono esonerata annualmente alla presentazione del modello per le annualità successive e, quindi, il prossimo adempimento va direttamente alla proroga del 2020? Grazie anticipatamente.

  • Esatto gentile Teresa, confermo che se non ci sono variazioni e ripensamenti non dovrà per i prossimi anni presentare altri documenti, ma solo pagare acconti e saldi della cedolare e dichiarazione dei redditi.

  • Fabio

    Salve Isabella,

    mi permetto di scriverLe perchè ho un problema.Mia madre e le sue quattro sorelle hanno un appartamento che lasciano che io affitti per brevi periodi tramite il portale Booking.In dichiarazione dei redditi,ho capito da altre Sue risposte,deve essere il proprietario a denunciare il reddito derivante dalle locazioni.Mia madre,in qualità di proprietaria di 1/5 dell'immobile è andata presso un CAAF con tutte le ricevute a fare regolare denuncia dei redditi .Il CAAF ha voluto copia delle ricevute,conteggiato la somma totale delle stesse e conteggiato 1/5 del totale nella denuncia dei redditi di mia madre.Il fatto è che gli altri quattro proprietari vivono all'estero e quindi nella loro denuncia dei redditi non apparirà nulla riguardante l'immobile che io affitto.Ora vorrei chiederLe se sia giusta l'operazione effettuata dal CAAF,ed in più vorrei sapere se è possibile che lo stato italiano mandi agli altri 4 proprietari il pagamento dei 4/5 di reddito "mancanti".
    Le sarei grato potesse aiutarmi.

    Un saluto.

    Fabio.

  • Buongiorno Fabio direi che il comportamento ed i calcoli del Caf sono corretti. Quello che dovrebbero fare gli altri 4 è presentare a loro volta la dichiarazione dei redditi o se iscritti all'Aire indicare in ogni caso il reddito maturato in Italia.

  • Fabio

    La ringrazio infinitamente per avermi risposto cosi celermente ed avermi fugato un dubbio che mi attanagliava.Ora,se non disturbo troppo,vorrei chiederLe,visto che le altre 4 persone non sono iscritti all'AIRE e considerato che nella loro dichiarazione dei redditi estera non inseriranno il reddito in questione,è possibile che l'Agenzia delle Entrate chiami(non so in che maniera) Loro a rispondere di questi 4/5 di reddito mancanti oppure si rivolga a mia madre che è l'unica dei proprietari ad essere residente in loco?

    Grazie ancora.

    Fabio.

  • l'agenzia delle entrate potrebbe fare un accertamento e quindi mandare una cartella esattoriale con richiesta delle sanzioni per imposte non versate.

  • Fabio

    Grazie Isabella,è stata gentilissima.Purtroppo come Lei saprà,sovente i CAAF non sono molto informati in materia.Si figuri che hanno sostenuto l'impossibilità di dichiarare il reddito totale di cui Le ho parlato tramite cedolare secca,sostenendo che si applica solo ai contratti di locazione a carico concordato.Fortunatamente ho una buona dimestichezza con il web e la normativa sostiene che la cedolare secca si applica anche per i redditti derivanti da locazione di casa vacanze ed in questo caso l'aliquota è del 21% anzichè del 10% per affitti a canone concordato (3+2).
    La ringrazio per avermi risposto e mi scuso per averLa disturbata,ma la situazione era tale che,tra pareri dei sindacati e pareri dell'Agenzia delle Entrate (quasi sempre discordanti tra loro),la confusione aveva preso il sopravvento.
    Grazie mille per il servizio che offre.

    Saluti.

    Fabio.

  • Angelo

    Gentile dottoressa, sono proprietario di un appartamento situato in un complesso turistico dove opera un'Agenzia che vende pacchetti settimanali in estate. Quest'anno ho deciso di darlo in gestione all'agenzia che mi propone un contratto di affitto per la stagione estiva per un corrispettivo forfettario a prescindere dall'uso o meno. Vorrei sapere se il contratto dovrà essere registrato e se ai fini fiscali potrò optare per la cedolare secca dal momento che la mia pensione è allo scaglione de 39%. La ringrazio per la cortese attenzione Angelo

  • Buonasera Angelo, dipende dal tipo di contratto che andrete a stipulare: un contratto di vuoto per pieno intestato all'agenzia non potrà essere assoggettato a cedolare secca.

  • cristina

    Gentilissima Dott.ssa Tulipano,
    affitto un mio appartamento con booking, con il commercialista abbiamo deciso ti tassare con cedolare secca. ma il 21% si applica sul tot che incasso o sul netto? togliendo quindi le spese di booking ( che mi addebita come intemediario del 15%,e l'imposta di soggiorno che poi io verserò direttamente al mio comune)? grazie.

  • Gentile Cristina la questione è un po' spinosa, diciamo che la cedolare secca si può applicare al reddito da locazione, quindi direi escluso commissioni e tasse di soggiorno; ma il problema è se può considerare quanto percepito da booking come reddito da locazione o come reddito diverso.

  • Teresa

    Gentilissima Dott.ssa Tulipano, Le chiedo questa informazione, per un contratto già registrato (dove per quest'anno è già stato effettuato il versamento per il rinnovo del periodo locativo fino al 2016) ci si accorge che i dati catastali sono errati, come si può effettuare la variazione di tali dati e far sì che l'Agenzia percepisca i dati corretti? Premetto che ho provato ad inviare il Modello RLI con la comunicazione dei dati catastali ma la richiesta è stata scartata con la dicitura "Scadenza precedentemente abbinata". Grazie.

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