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Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Luglio 07, 2016
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Dichiarazione redditi

Possibilità per un solo comproprietario di affittare e dichiarare il reddito percepito

Spesso un immobile non ha un unico proprietario ma, per svariati motivi (eredità, comunione ecc.), appartiene a più soggetti.

Ora,  può capitare che, per altrettanto svariati motivi, sia uno solo dei comproprietari ad occuparsi della gestione dell’immobile, e che gli altri se ne disinteressino. E’ dunque importante definire se sia possibile per il singolo comproprietario mettere “in autonomia” a reddito l’immobile e dichiarare interamente il conseguente reddito percepito.

 

Anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU.  4 luglio 2012, n° 11136),  il contratto di locazione può essere sottoscritto anche soltanto da uno dei comproprietari.

Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. Necessario e sufficiente è che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene, che gli consenta di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Eventuali profili di responsabilità attengono esclusivamente ai rapporti interni tra i vari comproprietari, in quanto tutt’al più il comproprietario non locatore potrà richiedere un indennizzo al locatore a titolo di ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti o, al massimo, il risarcimento del danno, qualora dimostri che la locazione ha danneggiato la destinazione economica o l’utilizzo del bene.

In ogni caso il conduttore è al riparo da pretese da parte del comproprietario non locatore, e può continuare a godere del bene.

Per quanto riguarda il reddito percepito, il comproprietario locatore potrà dichiararlo interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto.

A tale conclusione si è giunti al termine di un percorso sul quale è opportuno fare luce.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario

 

Sull’argomento della dichiarazione dei redditi percepiti da uno solo dei comproprietari nella veste di unico locatore abbiamo assistito a diversi orientamenti e svariati input.

Confrontando le esperienze, è emerso che in passato alcuni uffici dell’AdE ritenessero applicabile anche all’ipotesi della locazione l’articolo 26 del TUIR (secondo il quale “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”), con la conseguenza di considerare anche il comproprietario non locatore tenuto a dichiarare il reddito da locazione (pur se non percepito) in relazione alla sua quota di proprietà. In linea con questa visione la Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 che (pagg. 9-10) recita: “Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Con questa visione coesisteva l’atteggiamento contrario, che invece considerava obbligato a dichiarare il reddito da locazione il solo comproprietario che lo avesse effettivamente percepito (e quindi il locatore effettivo).

Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085, ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR escludendone l’applicabilità in relazione ai redditi da locazione e limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale.

La Suprema Corte, infatti, nella sentenza sopra citata stabilisce: “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

Quest’orientamento è in linea con alcune pronunce di Commissioni Tributarie che nella sostanza si erano attestate in precedenza (es. CTP Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973) sulla medesima posizione.

In conseguenza, il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione dovrà dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori.

Clicca qui per scaricare la sentenza su dichiarazione del reddito da locazione da parte del singolo comproprietario.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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