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Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Luglio 07, 2016
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Dichiarazione redditi

Possibilità per un solo comproprietario di affittare e dichiarare il reddito percepito

Spesso un immobile non ha un unico proprietario ma, per svariati motivi (eredità, comunione ecc.), appartiene a più soggetti.

Ora,  può capitare che, per altrettanto svariati motivi, sia uno solo dei comproprietari ad occuparsi della gestione dell’immobile, e che gli altri se ne disinteressino. E’ dunque importante definire se sia possibile per il singolo comproprietario mettere “in autonomia” a reddito l’immobile e dichiarare interamente il conseguente reddito percepito.

 

Anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU.  4 luglio 2012, n° 11136),  il contratto di locazione può essere sottoscritto anche soltanto da uno dei comproprietari.

Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. Necessario e sufficiente è che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene, che gli consenta di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Eventuali profili di responsabilità attengono esclusivamente ai rapporti interni tra i vari comproprietari, in quanto tutt’al più il comproprietario non locatore potrà richiedere un indennizzo al locatore a titolo di ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti o, al massimo, il risarcimento del danno, qualora dimostri che la locazione ha danneggiato la destinazione economica o l’utilizzo del bene.

In ogni caso il conduttore è al riparo da pretese da parte del comproprietario non locatore, e può continuare a godere del bene.

Per quanto riguarda il reddito percepito, il comproprietario locatore potrà dichiararlo interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto.

A tale conclusione si è giunti al termine di un percorso sul quale è opportuno fare luce.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario

 

Sull’argomento della dichiarazione dei redditi percepiti da uno solo dei comproprietari nella veste di unico locatore abbiamo assistito a diversi orientamenti e svariati input.

Confrontando le esperienze, è emerso che in passato alcuni uffici dell’AdE ritenessero applicabile anche all’ipotesi della locazione l’articolo 26 del TUIR (secondo il quale “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”), con la conseguenza di considerare anche il comproprietario non locatore tenuto a dichiarare il reddito da locazione (pur se non percepito) in relazione alla sua quota di proprietà. In linea con questa visione la Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 che (pagg. 9-10) recita: “Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Con questa visione coesisteva l’atteggiamento contrario, che invece considerava obbligato a dichiarare il reddito da locazione il solo comproprietario che lo avesse effettivamente percepito (e quindi il locatore effettivo).

Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085, ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR escludendone l’applicabilità in relazione ai redditi da locazione e limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale.

La Suprema Corte, infatti, nella sentenza sopra citata stabilisce: “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

Quest’orientamento è in linea con alcune pronunce di Commissioni Tributarie che nella sostanza si erano attestate in precedenza (es. CTP Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973) sulla medesima posizione.

In conseguenza, il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione dovrà dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori.

Clicca qui per scaricare la sentenza su dichiarazione del reddito da locazione da parte del singolo comproprietario.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • Luca

    Salve vorrei porre un quesito.
    Sono un libero professionista e ho trovato un ufficio per poter esercitare la mia professione.
    il proprietario dell'immobile e' la figlia che ha la nuda proprieta', mentre gli usufruttuari sono madre e padre da poco divorziati.
    Arrivo al dunque, so che devo stipulare il contratto di affitto con gli usufruttari ma ahime' il padre non e' una persona che vuole inquilini.
    Da quello che qui leggo in base al SS.UU. 4 luglio 2012, n° 11136 le chiedo se mi da la conferma che io posso stipulare il contratto di affitto solo con la madre ed ovviamente se questo in futuro puo' avere delle ripercussioni su di me...e nello specifico: se un giorno il padre si "alza" la mattina e decide che vuole l'ufficio...mi puo' cacciare via oppure deve rispettare quello che e' scritto nel contratto ove lui non era menzionato??.
    Grazie Luca

  • Buongiorno Luca, confermo che lei può stipulare il contratto in cui viene riportata solo la madre come usufruttuaria; se il padre dovesse poi opporsi la questione i due coniugi e non lei come inquilino, che in buona fede si fida della volontà della madre.

  • ENRICO

    Sono comproprietario, assieme ad altre due persone, di una casetta al mare sulla quale grava un usufrutto in capo ad una quarta persona.
    Noi proprietari, col benestare (non certificato) dell'usufruttuario, affittiamo la casa nel periodo estivo e, per quest'anno, i relativi importi sono stati bonificati sul mio conto corrente.
    Volendo pagare la relativa imposta, ho interpellato il mio Caf di riferimento il quale, evidenziando che non possiedo alcun diritto di godimento sul bene in questione, mi ha consigliato di versare gli importi in discussione sul conto corrente dell'usufruttuario e di permettere a lui, quindi, di pagare il dovuto.
    A me tale procedura non pare corretta e, avendo sentito parlare della "cedolare secca", chiedo a voi come dovrei comportarmi per risolvere il problema.
    Grazie per la vostra collaborazione

  • Buongiorno Enrico, in effetti è l'usufruttuario ad avere il diritto di poter affittare il bene e di godere dei suoi frutti appunto, quindi con il dovere di pagarci le tasse. Ora voi potreste accordarvi perchè avendo lei percepito gli incassi giri quanto dovuto come tasse. Potreste risolvere la cosa anche facendosi concedere lei dall'usufruttuario un comodato sull'immobile e quindi secondo la nuova normativa sugli affitti brevi potrebbe poi lei applicare la cedolare secca sui canoni percepiti.

  • gianni

    Salve , ho un problema che volevo esporre sperando di risolverlo .
    Io e mio fratello, abbiamo in comunione, diviso per quote 50% a me il 35% a mio fratello ed il 15% alla figlia , un garage con 3 posti auto , una cantina , un area cortiliva ed un giardino con un appartamento di 50 metri quadri .
    Mio fratello usufruttuario per la propria quota affitta un posto auto con la cantina .
    Devo denunciare al fisco il reddito che non percepisco ?
    Grazie per la risposta .

  • Gentile Gianni, come riportato nell'articolo secondo alcune interpretazioni è possibile attribuire l'intero reddito all'unico proprietario che figura nel contratto e realmente percepisce il canone. Se il suo commercialista è d'accordo può quindi dichiarare la sua quota di possesso come immobili a disposizioni.

  • giulia moro

    Buongiorno, io e mio sorella abbiamo ereditato il 50% della casa di mia nonna. L'altro 50 è dei miei due cugini. Noi abitiamo già al piano superiore della casa da 10 anni. La casa in questione è del '50, molto vecchia, con impianto elettrico non a norma, tetto in eternit, evidenti crepe sui muri interni ed esterni, è molto umida e piove dentro. Ora i cugini pretendono l'affitto. Al nostro rifiuto, hanno detto che troveranno un inquilino per il piano inferiore. Il problema è che la casa non è frazionata. C'è un solo numero civico ed un unico contatore del gas, dell'Enel e dell'acqua. A nostro avviso non è in condizioni di essere affittata in quanto non in sicurezza (un paio di anni fa è crollato l'intonaco sia in camera mia che nella cucina). Chiedono inoltre di dividere la spesa per frazionare gli impianti, soldi che noi non abbiamo. Come possiamo tutelarci?

  • Gentile Giulia, diciamo che finchè il bene non è diviso in realtà vi troverete a dover discutere con i cugini rispetto al da farsi. Quindi forse potreste trovare più conveniente procedere ad una separazione catastale della proprietà e quindi un trasferimento dal notaio; in modo che se anche venisse affittata la parte non a norma voi non ne sareste in alcun modo responsabili.

  • attilio berardi

    Nella fattispecie se il reddito relativo all'affitto va in capo ad il solo comproprietario locatore e percettore del reddito, l'altro comproprietario quale reddito dichiara per la sua percentuale di proprietà?

  • Buongiorno Attilio, diciamo che il grosso della questione risiede proprio qui; ovvero perchè gli altri proprietari, che non compaiono nel contratto, dovrebbe dichiarare l'immobile come tenuto a disposizione e non affittato per la loro quota parte.

  • William

    Buongiorno, avrei un dubbio da sottoporvi.
    Io mio padre è mio fratello siamo comproprietari di un immobile per 1/3 ciascuno, tale immobile è fittato e tutti e 3 siamo parti contrattuali quindi locatari.
    La domanda è, io non vorrei dichiarare questo reddito anche perché la mia quota di locazione la utilizza mio padre(che è colui che ma percepisce effettivamente), pertanto vorrei sapere se è possibile che sia mio padre a dichiarare l'intera locazione nonostante siamo 3 comproprietari locatari?

  • Gentile William, il canone andrebbe dichiarato da tutti e tre, può confrontarsi con il suo commercialista se, a seguito di un pagamento che viene effettuato solo a favore di suo padre, per lei è possibile non dichiarare tale somma.

  • GIANCARLO

    Buongiorno
    dopo aver aquistato un appartamento di un immobile comprensivo di garage/cantina, mi sono accorto che il solo garage/cantina faceva parte di un contratto di locazione gia’ in essere e di cui io non compaio come locatario.
    Questo contratto di locazione comprende sia il garage/cantina di mia proprieta’ ma soprattutto un altro appartamento dello stesso immobile il cui proprietario ne percepisce la totalita’ del canone di locazione.
    Premesso che date le dimensioni del locale, la minima entita di un eventuale affitto del solo garage/cantina di mia proprieta’ e per evitare problematiche di gestione ecc...in accordo scritto con il proprietario/locatore vorrei rinunciare alla mia quota di reddito di locazione del garage/cantina in suo favore, fino al termine della durata dell'attuale contratto di locazione (eventualmente stipulando una scrittura privata comprensiva di esonero di responsabilità, ecc.)
    Vorrei capire pero’ che effettivamente tutti gli obblighi tributari siano in questo caso solamente a carico del percettore dell’intero reddito di locazione e quindi solo il principale locatore dell’immobile che riceve il pagamento del canone di locazione possa dichiarare il reddito percepito (interamente) in quanto intestatario del contratto, e non eventuali altri comproprietari di parti non locatori

    Nell’eventualita’ non fosse possibile per un solo locatatore percepire l’intera locazione (ottemperando agli interi obbligli tibutari) e’ possibile subentrare come ulteriore locatatore in percentuale al valore catastale, aggiungendo una postilla al corrente contratto di locazione in essere.
    Ringraziando in anticipo Cordiali Saluti

  • Gentile Giancarlo, diciamo che la possibilità di lasciare che sia un solo proprietario a dichiarare il reddito che dovrebbe appartenere a più proprietari è soggetta a diverse interpretazioni. Certamente lei potrebbe chiedere che a conclusione del contratto venga rilasciato il garage in suo possesso per poterne usufruire direttamente o concederlo lei in affitto.

  • Carmelo

    Buongiorno. Volevo che mi risolvesse questo dubbio.
    Un immobile che appartiene a quattro proprietari è locato e tutti e quattro percepiscono il pro quota il canone (1/4 ciascuno).
    Immagino che nella colonna giorni utilizzo vada indicato 365 mentre nella quota di possesso vada indicata la relativa quota (25%).
    Nella colonna relativa al canone, va indicata il canone percepito per intero (quindi l'importo risultante dal contratto di affitto, come sembrerebbe dalle istruzioni del mod. 730, che in caso di più comproprietari afferma che il canone va indicato per intero) ovvero riducendone l'importo totale alla quota relativa (25%). Nel caso di indicazione dell'importo totale, è poi il programma stesso, nel caso del 730 precompilato, a calcolare la quota di reddito relativa (sulla base della quota di possesso indicata)?
    Grazie per cortese risposta.

  • Gentile Carmelo, deve indicare, come già ha letto, l'intero canone di locazione (il 100% se applica la cedolare secca, il 95% se sceglie l'irpef e il contratto è a canone libero, ecc..) e specificare quindi la quota di possesso.

  • Edoardo Macrì

    Pare che la vostra conclusione sia errata e cioè che non sia il solo comproprietario locatore , che riceve il pagamento del canone, a dover pagare l'IRPEF per l'intero canone. Risulterebbe in vero che anche gli altri proprietari siano obbligati a doverlo fare, ovviamente pro quota di proprietà. Sbaglio ? Grazie per la risposta - Edoardo Macrì

  • Gentile Edoardo, parliamo di diverse interpretazioni. Quindi il caso riportato fa riferimento alla Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085, ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR autorizzando il solo comproprietario che riceve il canone a dichiarare il reddito percepito.

  • Francesca Magliulo

    Buongiorno, siamo tre sorelle comproprietarie di un immobile che viene affittato tramite airbnb. Al portale di aribnb è iscritta mia sorella, ma il c/c su cui vengono accreditati gli affitti è il mio, mentre la terza sorella non risulta in alcun modo. Ci troviamo a dover fare la prima dichiarazione dei redditi. Chi deve dichiarare e in che modo? Grazie mille anticipatamente.

  • Buongiorno Francesca, il reddito percepito va dichiarato da tutte e tre, ovviamente proporzionato alla quota di possesso di ognuna di voi.

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