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Chi dichiara il reddito se ad affittare è il singolo comproprietario?

by Andrea Cioli
in Esperto
on Luglio 07, 2016
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Dichiarazione redditi

Possibilità per un solo comproprietario di affittare e dichiarare il reddito percepito

Spesso un immobile non ha un unico proprietario ma, per svariati motivi (eredità, comunione ecc.), appartiene a più soggetti.

Ora,  può capitare che, per altrettanto svariati motivi, sia uno solo dei comproprietari ad occuparsi della gestione dell’immobile, e che gli altri se ne disinteressino. E’ dunque importante definire se sia possibile per il singolo comproprietario mettere “in autonomia” a reddito l’immobile e dichiarare interamente il conseguente reddito percepito.

 

Anzitutto, come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione (in ultimo SS.UU.  4 luglio 2012, n° 11136),  il contratto di locazione può essere sottoscritto anche soltanto da uno dei comproprietari.

Non è quindi necessaria la firma da parte di tutti i comproprietari, né la firma dei comproprietari che rappresentino la maggioranza delle quote. Necessario e sufficiente è che il locatore abbia la disponibilità materiale del bene, che gli consenta di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. Eventuali profili di responsabilità attengono esclusivamente ai rapporti interni tra i vari comproprietari, in quanto tutt’al più il comproprietario non locatore potrà richiedere un indennizzo al locatore a titolo di ristoro per la mancata utilizzazione pro-quota del bene comune e dei relativi profitti o, al massimo, il risarcimento del danno, qualora dimostri che la locazione ha danneggiato la destinazione economica o l’utilizzo del bene.

In ogni caso il conduttore è al riparo da pretese da parte del comproprietario non locatore, e può continuare a godere del bene.

Per quanto riguarda il reddito percepito, il comproprietario locatore potrà dichiararlo interamente, senza che gli altri comproprietari non locatori debbano pagare le imposte pro-quota. Questo, ovviamente, solo qualora il locatore sia l’unico a percepire il canone previsto.

A tale conclusione si è giunti al termine di un percorso sul quale è opportuno fare luce.

Dichiarazione del reddito in caso di locazione da parte del singolo comproprietario

 

Sull’argomento della dichiarazione dei redditi percepiti da uno solo dei comproprietari nella veste di unico locatore abbiamo assistito a diversi orientamenti e svariati input.

Confrontando le esperienze, è emerso che in passato alcuni uffici dell’AdE ritenessero applicabile anche all’ipotesi della locazione l’articolo 26 del TUIR (secondo il quale “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale”), con la conseguenza di considerare anche il comproprietario non locatore tenuto a dichiarare il reddito da locazione (pur se non percepito) in relazione alla sua quota di proprietà. In linea con questa visione la Circolare AdE 20/E del 4 giugno 2012 che (pagg. 9-10) recita: “Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.

Con questa visione coesisteva l’atteggiamento contrario, che invece considerava obbligato a dichiarare il reddito da locazione il solo comproprietario che lo avesse effettivamente percepito (e quindi il locatore effettivo).

Tale secondo indirizzo ha ricevuto una sua consacrazione nella recente giurisprudenza della Corte di Cassazione che, con la sentenza 17 febbraio 2016 n. 3085, ha fornito la sua interpretazione dell’art. 26 del TUIR escludendone l’applicabilità in relazione ai redditi da locazione e limitandola ai soli casi di applicazione della rendita catastale.

La Suprema Corte, infatti, nella sentenza sopra citata stabilisce: “ […] non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo proprietario (in termini si veda Cass. Sez. 5, Sentenza n. 19166 del 15/12/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.

Quest’orientamento è in linea con alcune pronunce di Commissioni Tributarie che nella sostanza si erano attestate in precedenza (es. CTP Caltanissetta 15 Aprile 2015 n. 973) sulla medesima posizione.

In conseguenza, il solo comproprietario locatore che riceve il pagamento del canone di locazione dovrà dichiarare il reddito percepito (interamente), e non gli altri comproprietari non locatori.

Clicca qui per scaricare la sentenza su dichiarazione del reddito da locazione da parte del singolo comproprietario.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • marinella

    salve il mio caso simile a quelli esposti. proprietario del 50%, registro io il contratto, percepisco tutto il reddito,pago le tasse. sul modello RLI nella opzione cedolare secca mi chiede la quota di proprietà, scrivo 50%, mi può causare problemi per il fatto che poi dichiarerò io interamente il reddito percepito in cedolare secca?

  • Gentile Marinella, questo è in effetti il grosso dilemma legato a questo quesito; di certo però non può che dichiarare il 50% di proprietà non potendo affermare una cosa diversa dalla realtà. .

  • andrea

    buongiorno, ho un immobile intestato a me e mia mamma. ora il contratto di affitto è cointestato ma poichè io sono l'unico percipiente del reddito ho intenzione di volturarlo a mio solo nome e di pagarne le tasse. Visto che già ora ed in seguito paghiamo e pagherò le tasse con cedolare secca ad aliquota fissa (quindi non c'è elusione fiscale volturando ad un soggetto ad aliquota più bassa) quale contestazione potrebbe farci l'AdE? A che titolo potrebbe emettere cartella o altro? grazie

  • Gentile Andrea, la questione è che se sua madre ne rimane proprietaria dovrà in ogni caso dichiarare tale bene; quindi potrebbe farsi concedere l'usufrutto se di fatto è un immobile di cui lei percepisce i redditi.

  • immacolata vassallo

    io e mia sorella siamo comproprietarie al 50% di un immobile, dato in locazione. Mia sorella però è minorenne e quindi il contratto di locazione è stato per forza intestato solo a me. Ai fini di una minore tassazione, non potrei dichiarare solo il mio 50% dei redditi percepiti dalla locazione e far fare una dichiarazione separata a lei, in cui dichiara il suo 50%, pagando le sue tasse?

  • Gentile Immacolata, il fatto che sua sorella sia minorenne e in possesso di un bene implica che abbia un tutore che ne fa le veci; quindi è giusto che il contratto fosse stato intestato a lei e firmato da chi cura i suoi beni e che lei dichiari solo la sua parte (ovviamente anche il 50% del canone deve arrivare nelle tasche di sua sorella).

  • roberto

    Io, mia mamma e mio fratello siamo comproprietari di un piccolo negozio che affitterei.
    posto che intesterei il contratto solo a mio nome, e ne percepirei i relativi canoni,
    al fisco dichiaro tutto io.
    E' regolare?

  • Gentile Roberto, l'impostazione più corretta prevede che contratto e reddito siano intestati a tutti e tre i proprietari; eventualmente se lo intesta solo a lei ci sono interpretazioni secondo cui potrà a questo punto solo lei indicare il reddito da locazione.

  • Barbara

    Buongiorno,
    Sono proprietaria di un immobile al 50 per cento e vorrei sapere se è possibile che mio padre ( altro proprietario al 50 per cento) affitti l'immobile solo a suo nome e non mio o se comunque c'è la possibilità di poter dichiarare che solo lui percepisce l'affitto e quindi solo lui lo dichiara.
    Geazie

  • Gentile Barbara, diciamo che la soluzione più corretta è quella per cui il contratto è intestato ad entrambi; ci sono alcune interpretazione per cui suo padre potrebbe intestare il contratto da solo e quindi dichiarare l'intero reddito nella propria dichiarazione.

  • giovanni

    Ho un locale affittato a negozio..posso inserirlo nel 730? Grazie

  • Gentile Giovanni, le spese relative alla locazione del negozio vanno scaricate dalla ragione sociale a cui è intestato il negozio e il contratto.

  • giovanni

    Salve ho un locale affittato uso negozio. Posso inserirlo nel 730 visto che sono dipendente . Ho aperto Lil precompilato 2017 e l'ho trovato inserito. ..

  • Antonio

    Mi permetto di segnalare che la Corte di Cassazione, con la sentenza n.3085 del 17 febbraio 2016, stabilisce cosa diversa rispetto a quanto avete sintetizzato nell'articolo e cioè, al contrario da quanto da voi sostenuto, in caso di comunione legale tra coniugi, i redditi da locazione su immobile in comunione vadano in ogni caso tassati equamente in testa ai due coniugi e ciò indipendentemente dal fatto che il contratto lo abbia sottoscritto solamente un coniuge e dal fatto che le somme siano state incassate solamente dallo stesso. Non è mi solo poi chiaro se lo stesso criterio vada adottato e si estenda anche nel caso di titolarità di immobili in comunione discendenti da rapporti diversi da quelli derivanti da comunione legale ex art. 4 del Tuir. Grazie

  • Gentile Antonio e Claudio nell’articolo viene citata la sentenza di Commissioni Tributarie, cui il contribuente può ricorrere in caso di applicazioni delle norme non corrette da parte dell’Agenzia delle Entrate, Infatti l’AdE non ha alcuna potestà normativa, ma applica le leggi così come gli organi giurisdizionali, con la differenza che le sentenze di questi ultimi hanno valore anche nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.

    Al momento, è vero, non esiste alcuna Circolare che recepisca questo aspetto (e se venisse emanata sarebbe tutto più semplice), ma in caso di contestazione da parte dell’AdE il contribuente potrebbe adire la Commissione Tributaria competente territorialmente e ottenere le proprie ragioni e, dal momento che esiste un precedente in Cassazione relativo alla questione, le spese per il giudizio non sarebbero compensate ma ricadrebbero interamente sulla parte soccombente.

  • Claudio Bertoni

    :oDevo obiettare, in quanto ad una perosna conoscente, l'Agenzia delle Entrate se ne è fregata della sentenza. Infatti a quanto pare , fino a c he non c'è una circolare specifica dellla AE, la sentenza non viene nemmeno presa in considerazione. Molti commercialisti quindi non avendo alcuna circolare AE, continuano a far dichoiarare i reddti ad entrambi i proprietari. Tali commercialisti rivelano che le cose stanno così e che l'Agenzia delle ntrate non tiene conto delle sentenze ( e mi sembra assurdo !!! ) e non tiene conto dell'effettivo precettore del reddito, in quanto in sede di accertamento vengono solo considerate le leggi, le circolari e le istruzioni ministeriali ed escludendo eventuali sentenze come in questo caso. Esiste una circolare AE che abbia acquisito la sentenza ?

  • Giovanna

    Buonasera
    Può essere specificato nel contratto di affitto l'elenco dei comproprietari e che uno solo di essi percepirà il canone di locazione e dichiarerà i redditi o è necessaria una scrittura privata sottoscritta a parte?
    La ringrazio anticipatamente del tempo che mi concederà.
    Saluti
    Giovanna

  • Gentile Giovanna sarebbe meglio indicarlo anche attraverso una scrittura privata, come documento che potrebbe attestare, in caso di contestazione, la volontà espressa chiaramente dagli altri comproprietari di rinunciare al reddito.

  • Gentile Francesco i redditi vengono dichiarati nel quadro Rb, interamente quindi dall'unico comproprietario titolare del contratto.

  • Francesco

    Buonasera.
    Ho letto con interesse l'articolo e mi è rimasto solo un dubbio:
    in sede di dichiarazione dei redditi, come dovranno essere indicati sul 730?
    Grazie.

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