Cerca

Chiodo schiaccia chiodo: un inquilino può andar via quando vuole o solo quando e se sostituto da un altro inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 16, 2014
Visite: 90869

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

Un'inquilina ha bisogno di lasciare il suo immobile per ragioni economiche, manda regolare disdetta e pensa di poter quindi andar via, lasciando il deposito cauzionale a copertura del periodo di disdetta.
Ma la proprietà si oppone: l'inquilina non è libera finché non avrà trovato una sostituta che possa subentrare nel contratto e quindi continuare a garantire l'entrata mensile, come specificato nel contratto stesso.
Tale clausola è regolare? Davvero tocca all'inquilino trovare qualcuno che possa subentrare al suo posto e finalmente liberarlo dal contratto firmato?

Caro esperto,
mi chiamo Federica, e volevo farle giusto due domande riguardo il contratto di locazione che ho firmato tempo fa. Il contratto è intestato a 3 persone, me compresa. È un contratto regolarmente registrato, partito nell'ottobre 2010 e che scadrà nel settembre 2014. Quindi contratto 4+4 che viene registrato di anno in anno dividendo la somma per 2 (locatore e conduttori) e fin qui credo di esserci, tranquillamente.

Ora, il mio problema è che la mia idea è totalmente differente da quella della mia proprietaria di casa.
Mi spiego meglio: avrei bisogno di allontanarmi da casa perché non sono più in grado di pagare l'affitto, non avendo un lavoro. le ho chiesto di scalarmi i soldi delle caparre (ben 3, non sono affatto poche) per i 3 mesi a venire, durante i quali mi sarei comunque impegnata a trovare una sostituta che occupi la mia stanza. Lei ha accettato la proposta, ma se non dovessi trovare la sostituta, secondo quello che lei afferma io sono tenuta a pagare comunque le mensilità fino a settembre 2014 oppure se mai dovessi andar via "loscamente" quei soldi dovrebbero pagarli le mie coinquiline.

(apro e chiudo parentesi, per quanto ne so io, se do preavviso non sarei neanche tenuta a cercare una sostituta, se voglio andar via da un giorno all'altro magari si, altrimenti perdo pure le caparre, mi sbaglio?)

Il tutto perché è convinta che la dicitura del contratto:
<< il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore con preavviso di 3 mesi a mezzo raccomandata a/r >> si riferisca comunque a 3 mesi prima della fine del contratto che in ogni caso per lei non significa per forza 4+4 anni, o solo i primi 4 anni, ma almeno 1 anno di contratto.
Prima di firmare il contratto lei ci ha chiesto se garantivamo almeno l'anno, ed abbiamo tutti risposto di si, ma ora ne sono passati 3 e mezzo, sono ancora vincolata a quella richiesta, che per di più è stata solo vocale!?

Ho ragione io a dire che non è assolutamente vero e che posso recedere dal contratto in qualsiasi momento? Oppure ha ragione lei e mi tocca pagare anche tutti gli altri mesi che passano da qui fino a settembre? Come faccio a dimostrare in caso che ho ragione io?
Grazie mille anticipatamente
Saluti
Federica.

Gentile Federica,
ha pienamente ragione lei. Non è tenuta a cercare un sostituto che possa rimpiazzarla nei rapporti d'affitto. Per le locazioni abitative libere (ex articolo 2, comma 1, della Legge 431/1998) o a canone concordato (ex articolo 2, comma 3, della stessa legge), il recesso dell'inquilino è disciplinato dall'articolo 3, ultimo comma, della legge 431/1998, per il quale «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi». Le parti – nell'ambito della loro autonomia contrattuale (ex articolo 1372 del Codice civile) – possono però stabilire un recesso "libero", indipendentemente dalla sussistenza dei gravi motivi e con un termine di preavviso minore (o inesistente). Quindi, considerando quanto espresso nel suo contratto, lei deve inviare regolare disdetta con lettera raccomandata, con ricevuta di ritorno, riportando espressamente i gravi motivi. Circa i gravi motivi, la legge specifica che devono essere rappresentati da fatti estranei alla volontà dell'inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto, e tali da rendere oltremodo gravosa (o addirittura "impossibile") la prosecuzione del contratto. Per esempio, tra i motivi gravi si possono elencare la nascita di un figlio che renda gli spazi insufficienti o il trasferimento della sede del lavoro; ma anche le questioni economiche come nel suo caso. È importante precisare, però, che lei sarebbe tenuta a versare le tre mensilità fino allo scadere del periodo di disdetta. Il deposito, infatti, deve essere restituito alla riconsegna delle chiavi o poco dopo, quando la proprietà ha verificato lo stato dell'immobile e non riscontrato alcun danno. Certo è che "l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni» (Cassazione 24 giugno 2002, n. 9160).

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.
Mensilità piena o frazionata: come calcolare il canone per il periodo di preavviso di disdetta?

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • Victoria

    Buonasera chiedo con voi visto che mi trovo in difficoltà la situazione è questa:
    I miei genitori hanno affittato un appartamento un paio di mesi fa con regolare contratto 4+4 depositando 2 mensilità la situazione adesso è questa finora hanno pagato adesso a causa di mancato lavoro vogliono andare via dalla abitazione la padrona della casa li obbliga a pagare la mensilità pur spiegandoli che non hanno possibilità lei sostiene che devono pagare almeno 6 mesi oppure va sul contratto di lavoro del garante cosa devo fare per non creare problemi al garante? Allora la disdetta si farà lunedì però in tanto devo cercare un altro inquilino ? Spiegatemi un po' come devo procedere e non lasciarmi fregare dalla gente che se ne approfitta

  • Gentile Victoria, la disdetta prevede, salvo diverso accordo, i sei mesi di preavviso. Per questi sei mesi i suoi genitori, però, avrebbero diritto di rimanere nell'immobile o di tenere almeno le chiavi. Quindi se il proprietario rivuole il possesso dell'immobile o se trovate un nuovo inquilino, allora potete accorciale il termine di preavviso.

  • Fabio

    Salve, volevo chiedere una cosa molto importante per la difficile situazione che mi trovo a vivere.
    Alcuni mesi fa è venuto a mancare mio padre e sono diventato erede di una abitazione che lui teneva in affitto da diversi anni, dal 2008. Quando ho incontrato gli inquilini questi mi hanno detto che in realtà, essendoci fiducia tra loro, il contratto era stato firmato da entrambi ma mai registrato. Mi informo subito per sapere quanto possa costare registrare il contratto mai registrato dal 2008 e che tra l'altro sarebbe automaticamente rinnovato lo scorso 2016. Vengo a conoscenza di una cifra spaventosa che non posso proprio sostenere (tra more, interessi e via discorrendo) e quindi avanzo l'ipotesi fin da subito di stipulare un nuovo contratto. Gli inquilini prima accettano e nel mentre che lo preparo poi ci ripensano, evidentemente perchè vogliono sfruttare l'occasione che si presenta. Ora sono nella condizione che mi chiedono dei lavori di manutenzione ingenti, la registrazione di quel contratto che non posso sostenere (tra l'altro con una recente legge pagherebbero anche una cifra irrisoria rispetto a quella inserita nel contratto stesso) e loro sono in casa da mesi senza che naturalmente io prenda un euro. Sono inoltre venuto a conoscenza che gli inquilini non hanno mai accettato di fare la voltura dell'utenza dell'acqua e quelle bollette, rimaste a nome di mio padre, non le pagano loro. Potrei decidere di staccare l'utenza, anche perchè ormai intestata ad una persona scomparsa o rischio qualche sanzione? Inoltre, più in generale, come posso cavarmi da questo impiccio che mi sono ritrovato addosso?

  • Gentile Fabio, a questo punto non essendoci un contratto registrato da anni, potrebbe provare a valutare con un legale se le conviene denunciare la situazione precedente (c'è anche un'evasione fiscale da parte di suo padre se non ha pagato imposte sul reddito da locazione) o provare a fare una causa per sfrattare gli inquilini provando con un'occupazione abusiva.

  • Fabio

    Nel caso in cui registrassi il vecchio contratto, essendo esso retroattivo, potrei far partire lo sfratto per morosità visto che non paga da mesi e mesi?

  • certo, una volta registrato il contratto può far partire la causa di sfratto chiedendo il pagamento degli arretrati.

  • Anna

    Salve, vorrei cortesemente una informazione.
    Abito in affitto con altre tre persone con un contratto ad uso abitativo regolarmente registrato 4+4. Siamo al terzo rinnovo e fra un anno il contratto scadrà perchè il proprietario vende e noi non abbiamo espresso volontà di comprare. Il proprietario ci ha inviato la disedetta del contratto due giorni fa quindi 12 mesi prima della scadenza. Il quesito è questo: come ci dobbiamo comportare? È ovvio che a marzo 2018 dovremo andar via ma ci siamo messi in cerca sin da ora per avere modo di trovarne una decente e non metterci in moto poco tempo prima rischiando o di non trovare o una sistemazione di fortuna. Ecco in caso trovassimo prima potremmo andr via? Cosa dobbiamo fare inviare la raccomandata col recesso anticipato? E se poi non troviamo? Vorrei quindi sapere se nella raccomandata posso scrivere che manifestiamo l'intenzione di andar via alla scadenza ma che se trovassimo sistemazione prima potremmo farlo prima per non dover pagare doppio canone? Grazie anticipatamente se vorrà rispondere.
    Anna

  • Buonasera Anna, diciamo che voi potreste a vostra volta dare disdetta e quindi avere sei mesi per andar via effettivamente; quindi se, passati questi sei mesi, non avete trovata adeguata sistemazione a questo punto il proprietario potrebbe accordarvi di rimanere ancora, ma il canone andrebbe elevato del 20%.

  • paula castano

    salve io ho un contratto di 4 anni ma mi ha successo un problema con altra inquilina che mi ha mancato a il respetto con insulti, ma vivo da il 20 di maggio dal 2016 ho pagato 2 messi di caparra, ma ho diritto alla devoluzione oppure no? .Per che la inquilina no rispetta con la musica sempre forte e poi mi ha urlato e ha detto che io devo lasciare e andarmi per che qui se fa quello che lei vuole per che vive da tanti anni, che modo legale posso fare per questa causa grazoie mille

  • Gentile Paula lei può chiedere che anche questa inquilina rispetti il regolamento condominiale che prevede ore di silenzio; se non riesce a trovare una soluzione potrebbe dare disdetta anticipata al suo contratto di affitto.

  • SILVIA

    Salve.
    Sono in una casa in affitto da 9 mesi e il contratto ne prevede 4 anni.
    Ma per problemi economici non posso più pagare l'affitto e la padrona di casa mi ha detto che "posso andarmene anche subito"(tutto scritto nei messaggi ).
    Ma che quando me ne andrò dovrò pagare i sei mesi di affitto per la mancata disdetta.
    Volevo avere più informazione se è vero che funziona così è devo pagare sei mesi anticipati.
    Grazie

  • Buonasera Silvia, se vuole andar via prima deve mandare disdetta rispettando i sei mesi di preavviso; per quel periodo è vero che deve pagare il canone ma ha anche diritto a rimanere nell'immobile.

  • SILVIA

    Salve.
    Sono in affitto in una casa da 9 mesi....Il contratto prevede 4 anni.
    Solo che non riesco più a pagare l'affitto per problemi economici e la proprietaria di casa mi ha detto che me ne posso andare anche subito (tutto scritto nei messaggi).
    Pero mi ha detto che quando me ne vado devo pagare i sei mesi della mancata disdetta.
    Come funziona devo pagare davvero sei mesi di affitto anticipati? Grazie

  • SILVIA

    Salve.
    Sono in affitto in una casa da 9 mesi....Il contratto prevede 4 anni.
    Solo che non riesco più a pagare l'affitto per problemi economici e la proprietaria di casa mi ha detto che me ne posso andare anche subito (tutto scritto nei messaggi).
    Pero mi ha detto che quando me ne vado devo pagare i sei mesi della mancata disdetta.
    Come funziona devo pagare davvero sei mesi di affitto anticipati? Grazie

  • Silvana

    Salve chiedevo se possibile una risposta ad un quesito .Il primo febbraio ho regolarmente affittato in cedolare secca un appartamento..Per un anno.L'affittuaria mi ha concesso una caparra di 800€ pari a due mensilità adesso dopo soli due mesi ha deciso di lasciare l'appartamento per trasferimento...Io sono tenuta al rimborso di tale caparra visto che va via prima della scadenza ciò il febbraio 2018?

  • Gentile Silvana, se ci sono gravi motivi l'inquilina ha diritto di andar via prima, ma deve riconoscerle un preavviso; quindi se va via subito allora ha diritto a tenere la caparra come risarcimento.

  • Barbara Romito

    Salve sono Barbara, le spiego il mio problema "da giugno abito in un appartamento, inizialmente subentrai nell'immobile io mio figlio minorenne e il mio cane e a dicembre con il mio compagno...al padrone di casa chiedo da luglio di registrarmi il contratto di locazione e di fare alcuni lavori che spettano a lui, in più a parte l'affitto do una quota in più per l'energia elettrica domestica di casa mia non potendo mettendo mettere un ulteriore contatore... adesso le pareti e i tetti con l'umidità invernale si stanno staccando... adesso egli vorrebbe che io me ne andassi da casa per non eseguire i lavori e registrarmi il contratto... questo mese non ho potuto pagare una mensilità per motivi miei personali e lui vuole staccare il contatore, può farlo?
    Se dovesse farlo è giusto chiamare le forze dell'ordine?

  • Gentile Barbara, diciamo che il suo principale diritto è quello di andare a registrare il contratto; questo le permetterebbe di pretendere i servizi (quindi di non staccare il contatore), le riparazioni e in generale il rispetto dei diritti degli inquilini.

  • Bebe

    Salve.io il mio preavviso lo dato .quindi dovrei uscire il 18 di Aprile.la mia domanda riguarda se anche il mese di Aprile lo devo pagare alla proprietaria o no .visto che sto x 18 giorni.cosa bisogna fare i questo condizioni.grazie

  • Gentile Bebe dovrebbe pagare per i 18 giorni che occupa l'immobile; divide il canone per i 30 giorni e lo moltiplica per quelli effettivamente occupati.

Carica Altri Commenti

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Risoluzione anticipata del contratto: step by step.Risoluzione anticipata del contratto: step by step.
Come chiudere un contratto d’affitto senza alcun rimpianto. Il primo, fondamentale, step è quello di prendere coscienza della volont&...
Deposito cauzionale, un confronto a livello europeo sul valore della più comune garanzia per l’affittoDeposito cauzionale, un confronto a livello europeo sul valore della più comune garanzia per l’affitto
Paese per paese, un’analisi di quanto in Europa viene richiesto all’inquilino a titolo di cauzione per i danni a immobile e arredi, ma...
Coppia di fatto o Coppia di Affitto! Coppia di fatto o Coppia di Affitto!
Scusate il gioco di parole.. forse un po’ scontato considerando che il tema è all’ordine del giorno, ma per questo altrettanto...
Cala ancora il tasso di interesse legale, ma cosa cambia per gli affitti? Cala ancora il tasso di interesse legale, ma cosa cambia per gli affitti?
Per il secondo anno consecutivo il tasso di interesse legale ha raggiunto i minimi storici, passando dallo 0,5% dello scorso anno allo 0,2% di quest&...
Anno nuovo, casa nuova? Vado via subito o rimango? L’odissea della disdetta.Anno nuovo, casa nuova? Vado via subito o rimango? L’odissea della disdetta.
Ci siamo divertiti un po’ a fare qualche bilancio di fine anno anche sul nostro blog, per capire quali sono gli argomenti più ricercati e...