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Chiodo schiaccia chiodo: un inquilino può andar via quando vuole o solo quando e se sostituto da un altro inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 16, 2014
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Un'inquilina ha bisogno di lasciare il suo immobile per ragioni economiche, manda regolare disdetta e pensa di poter quindi andar via, lasciando il deposito cauzionale a copertura del periodo di disdetta.
Ma la proprietà si oppone: l'inquilina non è libera finché non avrà trovato una sostituta che possa subentrare nel contratto e quindi continuare a garantire l'entrata mensile, come specificato nel contratto stesso.
Tale clausola è regolare? Davvero tocca all'inquilino trovare qualcuno che possa subentrare al suo posto e finalmente liberarlo dal contratto firmato?

Caro esperto,
mi chiamo Federica, e volevo farle giusto due domande riguardo il contratto di locazione che ho firmato tempo fa. Il contratto è intestato a 3 persone, me compresa. È un contratto regolarmente registrato, partito nell'ottobre 2010 e che scadrà nel settembre 2014. Quindi contratto 4+4 che viene registrato di anno in anno dividendo la somma per 2 (locatore e conduttori) e fin qui credo di esserci, tranquillamente.

Ora, il mio problema è che la mia idea è totalmente differente da quella della mia proprietaria di casa.
Mi spiego meglio: avrei bisogno di allontanarmi da casa perché non sono più in grado di pagare l'affitto, non avendo un lavoro. le ho chiesto di scalarmi i soldi delle caparre (ben 3, non sono affatto poche) per i 3 mesi a venire, durante i quali mi sarei comunque impegnata a trovare una sostituta che occupi la mia stanza. Lei ha accettato la proposta, ma se non dovessi trovare la sostituta, secondo quello che lei afferma io sono tenuta a pagare comunque le mensilità fino a settembre 2014 oppure se mai dovessi andar via "loscamente" quei soldi dovrebbero pagarli le mie coinquiline.

(apro e chiudo parentesi, per quanto ne so io, se do preavviso non sarei neanche tenuta a cercare una sostituta, se voglio andar via da un giorno all'altro magari si, altrimenti perdo pure le caparre, mi sbaglio?)

Il tutto perché è convinta che la dicitura del contratto:
<< il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore con preavviso di 3 mesi a mezzo raccomandata a/r >> si riferisca comunque a 3 mesi prima della fine del contratto che in ogni caso per lei non significa per forza 4+4 anni, o solo i primi 4 anni, ma almeno 1 anno di contratto.
Prima di firmare il contratto lei ci ha chiesto se garantivamo almeno l'anno, ed abbiamo tutti risposto di si, ma ora ne sono passati 3 e mezzo, sono ancora vincolata a quella richiesta, che per di più è stata solo vocale!?

Ho ragione io a dire che non è assolutamente vero e che posso recedere dal contratto in qualsiasi momento? Oppure ha ragione lei e mi tocca pagare anche tutti gli altri mesi che passano da qui fino a settembre? Come faccio a dimostrare in caso che ho ragione io?
Grazie mille anticipatamente
Saluti
Federica.

Gentile Federica,
ha pienamente ragione lei. Non è tenuta a cercare un sostituto che possa rimpiazzarla nei rapporti d'affitto. Per le locazioni abitative libere (ex articolo 2, comma 1, della Legge 431/1998) o a canone concordato (ex articolo 2, comma 3, della stessa legge), il recesso dell'inquilino è disciplinato dall'articolo 3, ultimo comma, della legge 431/1998, per il quale «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi». Le parti – nell'ambito della loro autonomia contrattuale (ex articolo 1372 del Codice civile) – possono però stabilire un recesso "libero", indipendentemente dalla sussistenza dei gravi motivi e con un termine di preavviso minore (o inesistente). Quindi, considerando quanto espresso nel suo contratto, lei deve inviare regolare disdetta con lettera raccomandata, con ricevuta di ritorno, riportando espressamente i gravi motivi. Circa i gravi motivi, la legge specifica che devono essere rappresentati da fatti estranei alla volontà dell'inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto, e tali da rendere oltremodo gravosa (o addirittura "impossibile") la prosecuzione del contratto. Per esempio, tra i motivi gravi si possono elencare la nascita di un figlio che renda gli spazi insufficienti o il trasferimento della sede del lavoro; ma anche le questioni economiche come nel suo caso. È importante precisare, però, che lei sarebbe tenuta a versare le tre mensilità fino allo scadere del periodo di disdetta. Il deposito, infatti, deve essere restituito alla riconsegna delle chiavi o poco dopo, quando la proprietà ha verificato lo stato dell'immobile e non riscontrato alcun danno. Certo è che "l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni» (Cassazione 24 giugno 2002, n. 9160).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Bebe

    Salve.io il mio preavviso lo dato .quindi dovrei uscire il 18 di Aprile.la mia domanda riguarda se anche il mese di Aprile lo devo pagare alla proprietaria o no .visto che sto x 18 giorni.cosa bisogna fare i questo condizioni.grazie

  • Gentile Bebe dovrebbe pagare per i 18 giorni che occupa l'immobile; divide il canone per i 30 giorni e lo moltiplica per quelli effettivamente occupati.

  • Bebe

    Grazie mille s l'aiuto.quindi pagando 350 .faccio 350/30.e il risultato x 18.cordialmente

  • Esattamente; quindi 210 euro.

  • Salvatore

    Vivo in un residence ed ho la residenza da quasi tre anni .mi trovo in un periodo che non riesco a pagare il fitto possono mandarmi via anche se ho la residenza in quest appartamento?

  • Salvatore Zumbo

    Salve, sono uno studente universitario e mi trovo in un problema analogo. Vorrei disdire il mio contratto per l'impossibilità di corrispondere il pagamento del canone d'affitto fino alla scadenza del contratto (altri 7 mesi). Purtroppo da quest'anno le università per le tasse tengono in considerazione il patrimonio immobile e mi hanno tassato il massimo dovuto. Purtroppo avendo un reddito netto di circa 7000 euro annuì, con una famiglia di 4 componenti, non posso più permettermi l'affitto in quanto non ho alcun rimborso spese da studente (sempre per il patrimonio immobile). Posso recidere dal contratto anticipatamente con preavviso di tre mesi con raccomandata a/r così come sottoscritto nello stesso fornendo opportuna documentazione( isee, tassazione universitaria, etc)? Sussiste il mio problema come motivo grave? La signora mi ha detto di cercare io stesso un sostituto sennò non potró lasciare la stanza fino alla scadenza del contratto. Ma non so come riuscire a pagare tutti questi mesi. Grazie anticipatamente dell'aiuto.

  • Gentile Salvatore, può dare disdetta rispettando il preavviso dei tre mesi e inserendo la motivazione economica come grave motivo (valido); quindi se trovasse un sostituto potrebbe anche andar via prima, ma di certo anche senza sostituto può andar via allo scadere dei tre mesi.

  • M.Rosariam

    Il mio contratto stipulato nel 2007 di 4+4 prevede un preavviso di 6 mesi,ma oggi x gravi motivi di salute (76 anni con difficoltà respiratorie certificate e subentrate in seguito a stipula di contratto ),essendo il palazzo sprovvisto di ascensore ho trovato casa con ascensore ma non potendo pagare 2 fitti, sono tenuta a pagare i 6 mesi di preavviso previsti dal contratto? Grazie

  • Gentile, i sei mesi sono dovuti se non c'è accordo con il proprietario che magari potrebbe venirle incontro; oppure se ci fosse un nuovo inquilino potrebbe andar via prima.

  • Pasquale Musto

    Gentile esperta,
    Mi chiamo Pasquale e volevo farle una domandò in merito ad una questione d'affitto.L'immobile che mi interessa si libererà nel mese di maggio e dopo aver firmato una proposta d'affitto tramite la mediazione di un' agenzia , sia da me che dal proprietario dell'immobile che è ben lieto di avermi come affittuario ' l'agenzia mi ha contattato per firmare il contratto di locazione già da questo mese e richiedendo alla stipula che io versi il deposito cauzionale e la mensilità del mese di maggio. Sono un po' perplesso sul fatto che debba pagare un deposito ed un mensile tre mesi quasi prima di mettere piede in casa ossia prima che mi vengano date le chiavi di casa.Potrebbe rassicurarmi che tutto ciò è legale??
    Fiducioso della sua risposta, La ringrazio anticipatamente.

  • Gentile Pasquale, questa è una prassi ed è necessaria per procedere con la stipula del contratto; naturalmente deve farsi rilasciare ricevuta dell'avvenuto versamento.

  • giovanni

    buongiorno sono giovanni. ho convissuto con la mia compagna, in un appartamento ammobiliato con regolare contratto locazione 4+4. pagando a meta' affitto . Le spese utenze (intestate alla mia compagna) divise a meta'. lei ha preso residenza in quell'indirizzo mentre io no. dopo quasi sei mesi si sono creati problemi caratteriali seri, e problemi economici per me, per cui sono andato via.
    non ho dato disdetta del contratto in quanto sia lei che il propietario mi hanno chiesto verbalmente di non farlo per non pagare le spese della modifica, in quanto la mia compagna era decisa a rimanere e a pagare interamente l'affitto.
    ora a distanza di un anno da quando sono andato via, la mia ex compagna mi chiede tramite avvocato , meta' canone (dal periodo in cui ci siamo lasciati ad ora).
    Cosa devo fare?

  • Gentile Giovanni, a livello formale dovrebbe trovare dei documenti che attestano questo suo recesso per provare a contestare la richiesta e non riconoscere quanto dovuto.

  • Claudia

    Buonasera vorrei spiegarle la mia situazione. Poco prima di affittare casa chiesi esplicitamente al proprietario se c era la presenza di insetti e soprattutto blatte, poiché nella prima casa me ne andai per questo motivo visto che ne trovavo una al giorno e la città ahimè sembra invasa da questi insetti antipatici e poco igienici. Al che mi rispose che non ne vide e l inquilino che ci stava prima non le ha mai fatto presente questo problema. Fatto sta che mi sono fidata della sua parola e abbiamo stipulato un contratto di un anno con un preavviso di disdetta di tre mesi per motivi gravi. Oggi sono solo tre mesi che ci sto e ho avuto già tre blatte dentro, feci anche la disinfestazione e mi hanno spiegato che la casa essendo molto vecchia poco illuminata e piano rialzato potranno esserci sempre e solo al pensiero non riesco a stare serena..così le feci presente del problema e che avevo intenzione di lasciare casa visto che non le avevo raccomandato altro. Lui mi rispose che nel contratto nn c è scritto che posso lasciare casa per questi motivi ma solo per motivi più gravi come il lavoro o problemi di famiglia e che lui ha delle spesate perché ha dichiarato che la casa sarà in affitto per un anno. Ha anche chiamato l inquilino che ci stava prima per chiedere se aveva avuto problemi di questo genere e, detto da lui, gli rispose che ne vide due non di più. Io gli dissi visto che non gli avevo raccomandato altro, se si fosse informato prima non avrei mai accettato di vivere in queste condizioni. Per quanto mi riguarda mi ha creato un danno morale..come devo comportarmi? Grazie

  • Gentile Claudia, lei può ritenere in ogni caso la presenza delle blatte un grave motivo per cui dare disdetta, rispettando almeno i tre mesi di preavviso. Se si trattasse di una presenza davvero massiccia che le impedisce di usare l'immobile, allora potrebbe chiedere una risoluzione immediata per vizio della cosa locata e valutare la richiesta di risarcimento; soprattutto in virtù del fatto che aveva specificato la sua esigenza.

  • Valeria

    Salve, le vorrei esporre la mia situazione , per capire se sto sbagliando o meno. Allora, sono in affitto da 9 mesi cioè da quando è nato mio figlio, Abbiamo avuto nell'ultimo mese dei disguidi col proprietario per una questione in cui secondo me avevo ragione, il contatore della luce condominiale era allacciato al mio contatore personale e l'ho fatto notare chiedendo anche di risolvere la questione, da lì il proprietario si è indisposto e dopo una settimana mi vedo recapitare la raccomandata che entro sei mesi devo lasciare casa , il problema è che io per aprile avrei già trovato un altro appartamento e non me lo tengono impegnato fino a luglio ,mese in cui dovrei lasciare casa, ma dal momento che sono stata sfrattata posso andare via in anticipo o no? Perché a luglio non saprei dove andarmene .

  • Gentile Valeria, la situazione non è molto semplice: se non a scadenza il proprietario non può darle disdetta e quindi diciamo che lei sta già venendo incontro ad una richiesta che poteva ignorare. Per cui, a fronte di ciò, potrebbe provare ad insistere per accorciare il tempo di preavviso.

  • Alessandra

    Buonasera, il mio inquilino vuole recedere anticipatamente dandomi solo 1 mese di preavviso anziché i 3 previsti dal contratto firmato. Io ho accettato per mantenere i discreti rapporti ma al momento della restituzione delle chiavi ho scoperto che le pareti erano piene di buchi anche di grosse dimensioni quindi non le ho accettate e ho preteso la sistemazione di tutto a sue spese. Premetto che avevo consegnato l'appartamento 8 mesi fa tinteggiato a nuovo. Non posso nemmeno detrarre i danni dalla cauzione perché il furbacchione ha pensato bene di non pagarmi più né affitto né spese perché tanto le mettevo nel conto a fine locazione.... Sicuramente questa esperienza mi servirà per il futuro ma la legge in caso di danni alle pareti /tinteggiatura cosa dice?

  • Gentile Alessandra, l'immobile va riconsegnato in buono stato, tinteggiato e senza danni; quindi. fatta salva l'usura, il più possibile vicino allo stato in cui lei lo aveva consegnato . Pertanto è un suo diritto ora chiedere il risarcimento dei danni.

  • Amed

    Salve le devo chiedere ho un contratto d affitto di un anno come inquilino , il propetario mi ha avvisato solo un mese prima di scadenza del contratto dicende che devo lasciare l'immobile entro la data della scadenza grazie

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