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Chiodo schiaccia chiodo: un inquilino può andar via quando vuole o solo quando e se sostituto da un altro inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 16, 2014
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Un'inquilina ha bisogno di lasciare il suo immobile per ragioni economiche, manda regolare disdetta e pensa di poter quindi andar via, lasciando il deposito cauzionale a copertura del periodo di disdetta.
Ma la proprietà si oppone: l'inquilina non è libera finché non avrà trovato una sostituta che possa subentrare nel contratto e quindi continuare a garantire l'entrata mensile, come specificato nel contratto stesso.
Tale clausola è regolare? Davvero tocca all'inquilino trovare qualcuno che possa subentrare al suo posto e finalmente liberarlo dal contratto firmato?

Caro esperto,
mi chiamo Federica, e volevo farle giusto due domande riguardo il contratto di locazione che ho firmato tempo fa. Il contratto è intestato a 3 persone, me compresa. È un contratto regolarmente registrato, partito nell'ottobre 2010 e che scadrà nel settembre 2014. Quindi contratto 4+4 che viene registrato di anno in anno dividendo la somma per 2 (locatore e conduttori) e fin qui credo di esserci, tranquillamente.

Ora, il mio problema è che la mia idea è totalmente differente da quella della mia proprietaria di casa.
Mi spiego meglio: avrei bisogno di allontanarmi da casa perché non sono più in grado di pagare l'affitto, non avendo un lavoro. le ho chiesto di scalarmi i soldi delle caparre (ben 3, non sono affatto poche) per i 3 mesi a venire, durante i quali mi sarei comunque impegnata a trovare una sostituta che occupi la mia stanza. Lei ha accettato la proposta, ma se non dovessi trovare la sostituta, secondo quello che lei afferma io sono tenuta a pagare comunque le mensilità fino a settembre 2014 oppure se mai dovessi andar via "loscamente" quei soldi dovrebbero pagarli le mie coinquiline.

(apro e chiudo parentesi, per quanto ne so io, se do preavviso non sarei neanche tenuta a cercare una sostituta, se voglio andar via da un giorno all'altro magari si, altrimenti perdo pure le caparre, mi sbaglio?)

Il tutto perché è convinta che la dicitura del contratto:
<< il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore con preavviso di 3 mesi a mezzo raccomandata a/r >> si riferisca comunque a 3 mesi prima della fine del contratto che in ogni caso per lei non significa per forza 4+4 anni, o solo i primi 4 anni, ma almeno 1 anno di contratto.
Prima di firmare il contratto lei ci ha chiesto se garantivamo almeno l'anno, ed abbiamo tutti risposto di si, ma ora ne sono passati 3 e mezzo, sono ancora vincolata a quella richiesta, che per di più è stata solo vocale!?

Ho ragione io a dire che non è assolutamente vero e che posso recedere dal contratto in qualsiasi momento? Oppure ha ragione lei e mi tocca pagare anche tutti gli altri mesi che passano da qui fino a settembre? Come faccio a dimostrare in caso che ho ragione io?
Grazie mille anticipatamente
Saluti
Federica.

Gentile Federica,
ha pienamente ragione lei. Non è tenuta a cercare un sostituto che possa rimpiazzarla nei rapporti d'affitto. Per le locazioni abitative libere (ex articolo 2, comma 1, della Legge 431/1998) o a canone concordato (ex articolo 2, comma 3, della stessa legge), il recesso dell'inquilino è disciplinato dall'articolo 3, ultimo comma, della legge 431/1998, per il quale «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi». Le parti – nell'ambito della loro autonomia contrattuale (ex articolo 1372 del Codice civile) – possono però stabilire un recesso "libero", indipendentemente dalla sussistenza dei gravi motivi e con un termine di preavviso minore (o inesistente). Quindi, considerando quanto espresso nel suo contratto, lei deve inviare regolare disdetta con lettera raccomandata, con ricevuta di ritorno, riportando espressamente i gravi motivi. Circa i gravi motivi, la legge specifica che devono essere rappresentati da fatti estranei alla volontà dell'inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto, e tali da rendere oltremodo gravosa (o addirittura "impossibile") la prosecuzione del contratto. Per esempio, tra i motivi gravi si possono elencare la nascita di un figlio che renda gli spazi insufficienti o il trasferimento della sede del lavoro; ma anche le questioni economiche come nel suo caso. È importante precisare, però, che lei sarebbe tenuta a versare le tre mensilità fino allo scadere del periodo di disdetta. Il deposito, infatti, deve essere restituito alla riconsegna delle chiavi o poco dopo, quando la proprietà ha verificato lo stato dell'immobile e non riscontrato alcun danno. Certo è che "l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni» (Cassazione 24 giugno 2002, n. 9160).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • giulia

    Salve, ho un contratto 4 + 4, dopo un anno dalla firma la mia proprietaria di casa vorrebbe ritornare in casa sua. So che la legge non glielo permette, io però sono disposta a lasciare l'appartamento solo se è disposta a darmi un risarcimento o comunque le spese per tutti. Vorrei un consiglio su cosa poter scrivere nella lettera che le manderò e se posso fare riferimento a qualcosa tipo una penale che grava sulla proprietaria.

  • Gentile Giulia se accetta di andar via prima dovrete firmare una lettera di risoluzione consensuale, a questo punto è una libera trattativa, non una penale, quindi vi accorderete su cifra e modalità.

  • rosa

    gentilissimi sign.mi potrebbe aiutarmi ho un piccolo problema ,ho preso un appartamento in affitto per 15 giorni in vacanza ,ma il problema e che la proprietaria vuole che lo lascio prima ,cosa posso fare ,grazie rosa c.

  • Gentile rosa se gli accordi erano per 15 giorni ora lei ha diritto a rimanerci, quindi può ignorare la richiesta.

  • Andrea

    Gentile Isabella, a novembre io e mia moglie abbiamo dato disdetta tramite raccomandata per l'affitto dovendo rispettare i sei mesi di preavviso. Il nostro proprietario però ci ha detto che se avessimo trovato qualcuno da subentrare al posto nostro durante i sei mesi lui avrebbe accettato. Noi gli abbiamo già trovato ben tre famiglie (con ottime referenze e che svolgono lavori con contratto a tempo indeterminato) che sarebbero disposte ad entrare al posto nostro già a gennaio ma lui adesso ha detto che preferisce aspettare una coppia che conosce lui che però entrerebbe solo ad aprile. Noi a questo punto siamo comunque dovuti a pagargli l'affitto fino ad aprile oppure siamo liberi di andare già via a gennaio e non pagargli più nulla, visto che noi gli abbiamo trovato i sostituti che sarebbero subentrati a gennaio ma lui non li ha accettati?

  • Gentile Andrea, il proprietario può pretendere in ogni caso il rispetto dei sei mesi e quindi chiedervi l'affitto fino ad aprile; fino a quel momento però voi potreste trattenere le chiavi e l'utilizzo dell'immobile stesso.

  • renato

    Ciao.
    Il mio contratto termina nel mese di gennaio.
    a causa di disoccupazione, voglio uscire di casa prima che i contratti di finitura. La padrona di largesen casa informa-. ma vuole pagare l'affitto e condominio, fino alla data in cui il contratto scade. Ho dato un totale di 1000 euro all'inizio. e ho detto di non darmi tale che ho dato di euro. ma vuole anche a pagare condominio per questi due mesi che non sarei vivo in questa casa. Si prega di ndimoni come posso fare?

  • Buongiorno Renato, lei può dare disdetta prima della scadenza del contratto, ma deve rispettare i termini di preavviso; quindi 6 mesi o meno se indicato nel contratto; per quel periodo deve pagare regolarmente se non c'è un nuovo inquilino.

  • Brunella

    Gentilissima Isabella, mi sono già rivolta a lei tempo fa, e ora ho un nuovo quesito. Io sono proprietaria di un appartamento e l'inquilina che c'è dentro da giugno mi ha chiamata questa mattina dicendomi che si è rotto un cavetto di acciaio del basculante del garage, che così non è possibile aprire, e mi ha chiesto se devo chiamare io per un intervento o se deve procedere lei. Io le ho risposto che può chiamare lei un fabbro. Ma, per essere corretta, questa spesa compete a me come proprietaria o a lei come inquilina? Mettendo le mani avanti, dato che l'appartamento è arredato, se un giorno si rompe il frigorifero, devo sostituirlo? La ringrazio tanto per l'attenzione e soprattutto per la professionalità.

  • Buongiorno Brunella la questione è legata al fatto, indipendentemente dal fatto che l'immobile sia arredato o meno, se la spesa si può considerare un'ordinaria o straordinaria amministrazione; quindi nell'esempio del frigo se fosse rotto o da sostituire una componente per usura spetterebbe a lei come proprietaria; ma se lo stesso fosse rotto per negligenza dell'inquilino allora dovrebbe questi pagare. Nel caso specifico del garage direi che l'intervento potrebbe essere considerata un'ordinaria manutenzione a carico dell'inquilino. trova qui la tabella di riferimento.

  • daniela

    ho dato disdetta di un contratto di affitto con il preavviso di sei mesi. Siccome vado via quattro mesi prima, la proprietaria mi ha detto che ospiterà nell'appartamento dei suoi parenti per una settimana. Volevo sapere se in quei quattro mesi io devo comunque pagare l'affitto la proprietaria può ospitare delle persone nell'appartamento? In tal caso, potrei smettere di pagare?

  • Gentile Daniele se lei restituisce le chiavi e di fatto l'immobile viene riutilizzato allora non è più tenuto a pagare e deve registrare la risoluzione anticipata del contratto presso l'agenzia delle entrate.

  • Marco Ferri

    Caro esperto,
    Vorrei chiedere se, nel caso io abbia stipualto un contratto verbale si locazione turistica assieme ad altre 2 persone, avendo vensato una caparra del 50% a testa (120€ su 240€ totali) nel caso di mio recesso, devo pagare solamente la mia cauzione o l'intera mia somma?

  • Gentile Marco se il contratto non va a buon fine allora il proprietario tratterrà l'intera caparra.

  • Laura

    Gent.ma Isabella, Le scrivo per sottoporLe una questione relativamente al deposito cauzionale di un "contratto di locazione" (uso le virgolette perchè, di fatto, il contratto non sussiste). Da metà settembre, per motivi di lavoro, ho preso in affitto una stanza in un appartamento i cui proprietari non richiedevano la firma e relativa registrazione di un contratto. Pur consapevole che entrambre le parti sarebbero state in difetto, ho accettato, convinta che non avrei avuto vincoli soprattutto considerando la situazione precaria del lavoro. Avendo preso possesso dell'abitazione a metà settembre, ho pagato, in contanti, un mese di deposito cauzionale più metà canone mensile; successivamente, il canone mensile per il mese di ottobre. Ora però mi trovo nella condizione di dover lasciare l'appartamento. Pertanto, in data 31/10/2016, ho comunicato la mia decisione di recedere dal contratto (che, ripeto, non sussistere formalmente). La mia domanda è la seguente: non essendo stato stipulato un contratto e non sussistendo nessuna forma di scrittura privata, il proprietario può trattenere il deposito cauzionale? Sono consapevole di aver arrecato un disagio dando comunicazione del recesso il giorno 31 ottobre, per cui ora risulta difficile al proprietario trovare in tempi brevi un altro coinquilino per il mese di novembre, ma io per prima non avevo modo di dare comunicazione con un ragionevole preavviso. Le chiedo pertanto consiglio in quanto, considerando la situazione "particolare" per entrambe le parti, vorrei far sì che il buon senso suggerisca un comportamento equo e corretto. Allo stesso tempo, però, vorrei evitare di rimetterci rivalendomi del fatto che non esiste un contratto. In attesa di un Suo gentile riscontro, La ringrazio anticipatamente. Cordiali saluti, Laura

  • Gentile Laura, considerando che non c'è un regolare contratto è tutto a discrezione della correttezza delle parti; quindi in linea teorica lei avrebbe dovuto comunicare la disdetta con maggior anticipo e quindi in virtù di questo potrebbe in effetti trattenere il deposito.

  • Luisa

    Salve ho un contratto 4+4, dopo quasi due anni avrei necessita di lasciare l immobile, chiedevo se e'possibile riavere il deposito cauzionale anche non rispettando l intera scadenza contrattuale considerando che lo stato dell immobile adesso e'decisamente migliore a quando l ho preso in affito in quanto ristrutturato
    Resto in attesa ringraziandoLa in anticipo

  • Gentile Luisa.. diciamo che il proprietario potrebbe pretendere il rispetto del preavviso e quindi trattenere il deposito per questa cifra; potreste naturalmente trovare un accordo diverso in base a quello che dice sullo stato reale della casa.

  • Paolo

    Salve, spero possiate risolvere questo dubbio. Sono obbligato in solido ad altri due inquilini in un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4, con diritto di recesso anticipato semestrale. Nel contratto si prevede la clausola di subentro entro il semestre e, come in passato (sono 2 anni che occupo l'immobile), gli uscenti hanno lasciato dopo anche soli due mesi l'appartamento dopo aver trovato il subentrante. Avendo avuto in passato discussioni accese, sempre su miei diritti da conduttore, con il proprietario, credo questi adesso voglia per ripicca non concedermi il subentro poiché non risponde neanche alla mail lasciando decorrere tempo inutile. Essendo il locatore evidentemente in mala fede, come posso agire avendo già trovato il subentrante?

    Grazie anticipatamente

  • Gentile Paolo, senza il consenso non può procedere con il subentro, ma può comunque al termine del preavviso lasciare l'immobile; gli altri intestatari potranno valutare se rimanere pagando la stessa cifra o andar via a loro volta.

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