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Chiodo schiaccia chiodo: un inquilino può andar via quando vuole o solo quando e se sostituto da un altro inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 16, 2014
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Un'inquilina ha bisogno di lasciare il suo immobile per ragioni economiche, manda regolare disdetta e pensa di poter quindi andar via, lasciando il deposito cauzionale a copertura del periodo di disdetta.
Ma la proprietà si oppone: l'inquilina non è libera finché non avrà trovato una sostituta che possa subentrare nel contratto e quindi continuare a garantire l'entrata mensile, come specificato nel contratto stesso.
Tale clausola è regolare? Davvero tocca all'inquilino trovare qualcuno che possa subentrare al suo posto e finalmente liberarlo dal contratto firmato?

Caro esperto,
mi chiamo Federica, e volevo farle giusto due domande riguardo il contratto di locazione che ho firmato tempo fa. Il contratto è intestato a 3 persone, me compresa. È un contratto regolarmente registrato, partito nell'ottobre 2010 e che scadrà nel settembre 2014. Quindi contratto 4+4 che viene registrato di anno in anno dividendo la somma per 2 (locatore e conduttori) e fin qui credo di esserci, tranquillamente.

Ora, il mio problema è che la mia idea è totalmente differente da quella della mia proprietaria di casa.
Mi spiego meglio: avrei bisogno di allontanarmi da casa perché non sono più in grado di pagare l'affitto, non avendo un lavoro. le ho chiesto di scalarmi i soldi delle caparre (ben 3, non sono affatto poche) per i 3 mesi a venire, durante i quali mi sarei comunque impegnata a trovare una sostituta che occupi la mia stanza. Lei ha accettato la proposta, ma se non dovessi trovare la sostituta, secondo quello che lei afferma io sono tenuta a pagare comunque le mensilità fino a settembre 2014 oppure se mai dovessi andar via "loscamente" quei soldi dovrebbero pagarli le mie coinquiline.

(apro e chiudo parentesi, per quanto ne so io, se do preavviso non sarei neanche tenuta a cercare una sostituta, se voglio andar via da un giorno all'altro magari si, altrimenti perdo pure le caparre, mi sbaglio?)

Il tutto perché è convinta che la dicitura del contratto:
<< il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore con preavviso di 3 mesi a mezzo raccomandata a/r >> si riferisca comunque a 3 mesi prima della fine del contratto che in ogni caso per lei non significa per forza 4+4 anni, o solo i primi 4 anni, ma almeno 1 anno di contratto.
Prima di firmare il contratto lei ci ha chiesto se garantivamo almeno l'anno, ed abbiamo tutti risposto di si, ma ora ne sono passati 3 e mezzo, sono ancora vincolata a quella richiesta, che per di più è stata solo vocale!?

Ho ragione io a dire che non è assolutamente vero e che posso recedere dal contratto in qualsiasi momento? Oppure ha ragione lei e mi tocca pagare anche tutti gli altri mesi che passano da qui fino a settembre? Come faccio a dimostrare in caso che ho ragione io?
Grazie mille anticipatamente
Saluti
Federica.

Gentile Federica,
ha pienamente ragione lei. Non è tenuta a cercare un sostituto che possa rimpiazzarla nei rapporti d'affitto. Per le locazioni abitative libere (ex articolo 2, comma 1, della Legge 431/1998) o a canone concordato (ex articolo 2, comma 3, della stessa legge), il recesso dell'inquilino è disciplinato dall'articolo 3, ultimo comma, della legge 431/1998, per il quale «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi». Le parti – nell'ambito della loro autonomia contrattuale (ex articolo 1372 del Codice civile) – possono però stabilire un recesso "libero", indipendentemente dalla sussistenza dei gravi motivi e con un termine di preavviso minore (o inesistente). Quindi, considerando quanto espresso nel suo contratto, lei deve inviare regolare disdetta con lettera raccomandata, con ricevuta di ritorno, riportando espressamente i gravi motivi. Circa i gravi motivi, la legge specifica che devono essere rappresentati da fatti estranei alla volontà dell'inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto, e tali da rendere oltremodo gravosa (o addirittura "impossibile") la prosecuzione del contratto. Per esempio, tra i motivi gravi si possono elencare la nascita di un figlio che renda gli spazi insufficienti o il trasferimento della sede del lavoro; ma anche le questioni economiche come nel suo caso. È importante precisare, però, che lei sarebbe tenuta a versare le tre mensilità fino allo scadere del periodo di disdetta. Il deposito, infatti, deve essere restituito alla riconsegna delle chiavi o poco dopo, quando la proprietà ha verificato lo stato dell'immobile e non riscontrato alcun danno. Certo è che "l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni» (Cassazione 24 giugno 2002, n. 9160).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • paula castano

    salve io ho un contratto di 4 anni ma mi ha successo un problema con altra inquilina che mi ha mancato a il respetto con insulti, ma vivo da il 20 di maggio dal 2016 ho pagato 2 messi di caparra, ma ho diritto alla devoluzione oppure no? .Per che la inquilina no rispetta con la musica sempre forte e poi mi ha urlato e ha detto che io devo lasciare e andarmi per che qui se fa quello che lei vuole per che vive da tanti anni, che modo legale posso fare per questa causa grazoie mille

  • Gentile Paula lei può chiedere che anche questa inquilina rispetti il regolamento condominiale che prevede ore di silenzio; se non riesce a trovare una soluzione potrebbe dare disdetta anticipata al suo contratto di affitto.

  • SILVIA

    Salve.
    Sono in una casa in affitto da 9 mesi e il contratto ne prevede 4 anni.
    Ma per problemi economici non posso più pagare l'affitto e la padrona di casa mi ha detto che "posso andarmene anche subito"(tutto scritto nei messaggi ).
    Ma che quando me ne andrò dovrò pagare i sei mesi di affitto per la mancata disdetta.
    Volevo avere più informazione se è vero che funziona così è devo pagare sei mesi anticipati.
    Grazie

  • Buonasera Silvia, se vuole andar via prima deve mandare disdetta rispettando i sei mesi di preavviso; per quel periodo è vero che deve pagare il canone ma ha anche diritto a rimanere nell'immobile.

  • SILVIA

    Salve.
    Sono in affitto in una casa da 9 mesi....Il contratto prevede 4 anni.
    Solo che non riesco più a pagare l'affitto per problemi economici e la proprietaria di casa mi ha detto che me ne posso andare anche subito (tutto scritto nei messaggi).
    Pero mi ha detto che quando me ne vado devo pagare i sei mesi della mancata disdetta.
    Come funziona devo pagare davvero sei mesi di affitto anticipati? Grazie

  • SILVIA

    Salve.
    Sono in affitto in una casa da 9 mesi....Il contratto prevede 4 anni.
    Solo che non riesco più a pagare l'affitto per problemi economici e la proprietaria di casa mi ha detto che me ne posso andare anche subito (tutto scritto nei messaggi).
    Pero mi ha detto che quando me ne vado devo pagare i sei mesi della mancata disdetta.
    Come funziona devo pagare davvero sei mesi di affitto anticipati? Grazie

  • Silvana

    Salve chiedevo se possibile una risposta ad un quesito .Il primo febbraio ho regolarmente affittato in cedolare secca un appartamento..Per un anno.L'affittuaria mi ha concesso una caparra di 800€ pari a due mensilità adesso dopo soli due mesi ha deciso di lasciare l'appartamento per trasferimento...Io sono tenuta al rimborso di tale caparra visto che va via prima della scadenza ciò il febbraio 2018?

  • Gentile Silvana, se ci sono gravi motivi l'inquilina ha diritto di andar via prima, ma deve riconoscerle un preavviso; quindi se va via subito allora ha diritto a tenere la caparra come risarcimento.

  • Barbara Romito

    Salve sono Barbara, le spiego il mio problema "da giugno abito in un appartamento, inizialmente subentrai nell'immobile io mio figlio minorenne e il mio cane e a dicembre con il mio compagno...al padrone di casa chiedo da luglio di registrarmi il contratto di locazione e di fare alcuni lavori che spettano a lui, in più a parte l'affitto do una quota in più per l'energia elettrica domestica di casa mia non potendo mettendo mettere un ulteriore contatore... adesso le pareti e i tetti con l'umidità invernale si stanno staccando... adesso egli vorrebbe che io me ne andassi da casa per non eseguire i lavori e registrarmi il contratto... questo mese non ho potuto pagare una mensilità per motivi miei personali e lui vuole staccare il contatore, può farlo?
    Se dovesse farlo è giusto chiamare le forze dell'ordine?

  • Gentile Barbara, diciamo che il suo principale diritto è quello di andare a registrare il contratto; questo le permetterebbe di pretendere i servizi (quindi di non staccare il contatore), le riparazioni e in generale il rispetto dei diritti degli inquilini.

  • Bebe

    Salve.io il mio preavviso lo dato .quindi dovrei uscire il 18 di Aprile.la mia domanda riguarda se anche il mese di Aprile lo devo pagare alla proprietaria o no .visto che sto x 18 giorni.cosa bisogna fare i questo condizioni.grazie

  • Gentile Bebe dovrebbe pagare per i 18 giorni che occupa l'immobile; divide il canone per i 30 giorni e lo moltiplica per quelli effettivamente occupati.

  • Bebe

    Grazie mille s l'aiuto.quindi pagando 350 .faccio 350/30.e il risultato x 18.cordialmente

  • Esattamente; quindi 210 euro.

  • Salvatore

    Vivo in un residence ed ho la residenza da quasi tre anni .mi trovo in un periodo che non riesco a pagare il fitto possono mandarmi via anche se ho la residenza in quest appartamento?

  • Salvatore Zumbo

    Salve, sono uno studente universitario e mi trovo in un problema analogo. Vorrei disdire il mio contratto per l'impossibilità di corrispondere il pagamento del canone d'affitto fino alla scadenza del contratto (altri 7 mesi). Purtroppo da quest'anno le università per le tasse tengono in considerazione il patrimonio immobile e mi hanno tassato il massimo dovuto. Purtroppo avendo un reddito netto di circa 7000 euro annuì, con una famiglia di 4 componenti, non posso più permettermi l'affitto in quanto non ho alcun rimborso spese da studente (sempre per il patrimonio immobile). Posso recidere dal contratto anticipatamente con preavviso di tre mesi con raccomandata a/r così come sottoscritto nello stesso fornendo opportuna documentazione( isee, tassazione universitaria, etc)? Sussiste il mio problema come motivo grave? La signora mi ha detto di cercare io stesso un sostituto sennò non potró lasciare la stanza fino alla scadenza del contratto. Ma non so come riuscire a pagare tutti questi mesi. Grazie anticipatamente dell'aiuto.

  • Gentile Salvatore, può dare disdetta rispettando il preavviso dei tre mesi e inserendo la motivazione economica come grave motivo (valido); quindi se trovasse un sostituto potrebbe anche andar via prima, ma di certo anche senza sostituto può andar via allo scadere dei tre mesi.

  • M.Rosariam

    Il mio contratto stipulato nel 2007 di 4+4 prevede un preavviso di 6 mesi,ma oggi x gravi motivi di salute (76 anni con difficoltà respiratorie certificate e subentrate in seguito a stipula di contratto ),essendo il palazzo sprovvisto di ascensore ho trovato casa con ascensore ma non potendo pagare 2 fitti, sono tenuta a pagare i 6 mesi di preavviso previsti dal contratto? Grazie

  • Gentile, i sei mesi sono dovuti se non c'è accordo con il proprietario che magari potrebbe venirle incontro; oppure se ci fosse un nuovo inquilino potrebbe andar via prima.

  • Pasquale Musto

    Gentile esperta,
    Mi chiamo Pasquale e volevo farle una domandò in merito ad una questione d'affitto.L'immobile che mi interessa si libererà nel mese di maggio e dopo aver firmato una proposta d'affitto tramite la mediazione di un' agenzia , sia da me che dal proprietario dell'immobile che è ben lieto di avermi come affittuario ' l'agenzia mi ha contattato per firmare il contratto di locazione già da questo mese e richiedendo alla stipula che io versi il deposito cauzionale e la mensilità del mese di maggio. Sono un po' perplesso sul fatto che debba pagare un deposito ed un mensile tre mesi quasi prima di mettere piede in casa ossia prima che mi vengano date le chiavi di casa.Potrebbe rassicurarmi che tutto ciò è legale??
    Fiducioso della sua risposta, La ringrazio anticipatamente.

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