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Chiodo schiaccia chiodo: un inquilino può andar via quando vuole o solo quando e se sostituto da un altro inquilino?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 16, 2014
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Un'inquilina ha bisogno di lasciare il suo immobile per ragioni economiche, manda regolare disdetta e pensa di poter quindi andar via, lasciando il deposito cauzionale a copertura del periodo di disdetta.
Ma la proprietà si oppone: l'inquilina non è libera finché non avrà trovato una sostituta che possa subentrare nel contratto e quindi continuare a garantire l'entrata mensile, come specificato nel contratto stesso.
Tale clausola è regolare? Davvero tocca all'inquilino trovare qualcuno che possa subentrare al suo posto e finalmente liberarlo dal contratto firmato?

Caro esperto,
mi chiamo Federica, e volevo farle giusto due domande riguardo il contratto di locazione che ho firmato tempo fa. Il contratto è intestato a 3 persone, me compresa. È un contratto regolarmente registrato, partito nell'ottobre 2010 e che scadrà nel settembre 2014. Quindi contratto 4+4 che viene registrato di anno in anno dividendo la somma per 2 (locatore e conduttori) e fin qui credo di esserci, tranquillamente.

Ora, il mio problema è che la mia idea è totalmente differente da quella della mia proprietaria di casa.
Mi spiego meglio: avrei bisogno di allontanarmi da casa perché non sono più in grado di pagare l'affitto, non avendo un lavoro. le ho chiesto di scalarmi i soldi delle caparre (ben 3, non sono affatto poche) per i 3 mesi a venire, durante i quali mi sarei comunque impegnata a trovare una sostituta che occupi la mia stanza. Lei ha accettato la proposta, ma se non dovessi trovare la sostituta, secondo quello che lei afferma io sono tenuta a pagare comunque le mensilità fino a settembre 2014 oppure se mai dovessi andar via "loscamente" quei soldi dovrebbero pagarli le mie coinquiline.

(apro e chiudo parentesi, per quanto ne so io, se do preavviso non sarei neanche tenuta a cercare una sostituta, se voglio andar via da un giorno all'altro magari si, altrimenti perdo pure le caparre, mi sbaglio?)

Il tutto perché è convinta che la dicitura del contratto:
<< il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone comunicazione al locatore con preavviso di 3 mesi a mezzo raccomandata a/r >> si riferisca comunque a 3 mesi prima della fine del contratto che in ogni caso per lei non significa per forza 4+4 anni, o solo i primi 4 anni, ma almeno 1 anno di contratto.
Prima di firmare il contratto lei ci ha chiesto se garantivamo almeno l'anno, ed abbiamo tutti risposto di si, ma ora ne sono passati 3 e mezzo, sono ancora vincolata a quella richiesta, che per di più è stata solo vocale!?

Ho ragione io a dire che non è assolutamente vero e che posso recedere dal contratto in qualsiasi momento? Oppure ha ragione lei e mi tocca pagare anche tutti gli altri mesi che passano da qui fino a settembre? Come faccio a dimostrare in caso che ho ragione io?
Grazie mille anticipatamente
Saluti
Federica.

Gentile Federica,
ha pienamente ragione lei. Non è tenuta a cercare un sostituto che possa rimpiazzarla nei rapporti d'affitto. Per le locazioni abitative libere (ex articolo 2, comma 1, della Legge 431/1998) o a canone concordato (ex articolo 2, comma 3, della stessa legge), il recesso dell'inquilino è disciplinato dall'articolo 3, ultimo comma, della legge 431/1998, per il quale «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi». Le parti – nell'ambito della loro autonomia contrattuale (ex articolo 1372 del Codice civile) – possono però stabilire un recesso "libero", indipendentemente dalla sussistenza dei gravi motivi e con un termine di preavviso minore (o inesistente). Quindi, considerando quanto espresso nel suo contratto, lei deve inviare regolare disdetta con lettera raccomandata, con ricevuta di ritorno, riportando espressamente i gravi motivi. Circa i gravi motivi, la legge specifica che devono essere rappresentati da fatti estranei alla volontà dell'inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto, e tali da rendere oltremodo gravosa (o addirittura "impossibile") la prosecuzione del contratto. Per esempio, tra i motivi gravi si possono elencare la nascita di un figlio che renda gli spazi insufficienti o il trasferimento della sede del lavoro; ma anche le questioni economiche come nel suo caso. È importante precisare, però, che lei sarebbe tenuta a versare le tre mensilità fino allo scadere del periodo di disdetta. Il deposito, infatti, deve essere restituito alla riconsegna delle chiavi o poco dopo, quando la proprietà ha verificato lo stato dell'immobile e non riscontrato alcun danno. Certo è che "l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni» (Cassazione 24 giugno 2002, n. 9160).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Neliza

    Ho fatto la disdetta e finisce il 15 di agosto. Ma ancora non trovo casa dove traslocare. Ho sempre pagato e non ho mai creato problemi alla propietaria, ma lei ha gia altri inquilini e vuole che lasci casa, io, mio marito e un bambino di 4 anni cosa posso fare?

  • Buongiorno, se non riesce a lasciarla dovrà chiedere di rimanere ancora, pagando il canone maggiorato del 20% come indennizzo per occupazione senza titolo.

  • Alessia

    Buongiorno, ho preso una casa in affitto con dei ragazzi siamo stati messi in tre nel contratto ma una di noi se ne è andata ... aveva trovato un sostituto ma il landlord non ha accettato scambi di nome nel contratto e lei se ne è andata comunque ... ora l Agenzia non ci vuole rendere il deposito nonostante il contratto sia finito e tutto perché la ragazza che se ne andò è sempre nel contratto come nominativo e oltra alla mia e dell' altro coinquilino hanno bisogno della accettazione della sua anche (la ragazza) ... com è possibile che lei se ne sia andata da mesi prima della fine del contratto e non abbiamo la possibilità di accedere al nostro deposito per via che lei non invia l email di accettazione?

  • Gentile Alessia, la procedura che vi richiedono è quella corretta, ma di fatto se non c'è più tale persona è giusto che il deposito venga restituito a voi, magari specificando che vi viene consegnata anche la parte spettante alla ragazza andata via.

  • Claudio

    Buongiorno, sono in affitto in una casa con un contratto di 4+4 anni, sono passati 7 anni e il proprietario dell'immobile 7 mesi prima della scadenza del contratto mi ha inviato una raccomandata che mi avvisa che per l'ultimo giorno di scadenza devo lasciare l'immobile.
    Ho trovato una casa prima del termine del contratto, e andrò via alcuni mesi prima, devo pagare tutti i mesi di affitto restanti anche se vado via prima nonostante sia il proprietario che non ha intenzione di rinnovare?

  • Gentile Claudio, diciamo che il proprietario ha rispettato le tempistiche e quindi se lei vuol andar via prima dovrebbe dare disdetta a sua volta, ma i termini sarebbero gli stessi; quindi se non trova un diverso accordo con il proprietario dovrebbe in effetti pagare fino alla fine.

  • lucia

    buongiorno sono lucia e abito in afito con mio ragazzo ma non andiamo più dacordo.essendo il contratto di afitto su di me voglio dare disdeta.di sei mesi.cosa posso fare pero in caso che lui non se ne vuole andare via alla fine di sei mesi?anche perché non lavora ?

  • Gentile Lucia, se il contratto è intestato ad entrambi, lei può intanto dare disdetta per la sua parte e lasciare il contratto in essere con il suo ex; se invece fosse intestato solo a lei, allora può procedere con la disdetta e alla fine dei sei mesi dovreste andar via entrambi, non avendo il suo ex titolo per abitarci.

  • Sara

    Buongiorno, se ho ricevuto una raccomandata dal proprietario dell'immobile che occupo, con la quale mi comunica che al termine dei primi 4 anni, ovvero 8 mesi dopo, devo lasciare libero i locali perché non mi avrebbero rinnovato il contratto, senza alcuna spiegazione, io che sono uscita 3 mesi dopo la ricezione, 5 mesi prima della scadenza, devo mandare una controraccomandata? Perché lo ho comunicato semplicemente tramite mail e mi ritrovo che il proprietario mi chiede comunque tutti i mesi fino alla fine del contratto, nonostante sapesse della mia uscita anticipata....grazie

  • Gentile Sara, lei avrebbe diritto di conoscere il motivo della disdetta; ma di fatto se andasse via prima dovrebbe rispettare comunque i sei mesi di preavviso.

  • Mario

    Buongiorno a tutti,
    voglio porre ad un esperto in materia, questo quesito che mi affligge già da qualche mese.
    Spiego la situazione brevemente.
    L'estate scorsa, precisamente da inizio giugno a fine agosto, presi un piccolo appartamento in affitto ma poi lo dovetti lasciare anticipatamente appunto, per motivi familiari. Avvisai in anticipo la proprietaria, e il contratto si concluse tacitamente da entrambe le parti. Fin qui tutto bene. Il problema nacque nel momento in cui mi resi conto di non aver pagato le bollette di acqua e luce (comprensive di voltura) in quanto mi era sfuggito di testa. Codeste bollette non sono ancora state pagate da me, ma non essendo più li fisicamente non so come funzioni il discorso dei solleciti di pagamento. Continuano ad arrivare anche se io non vivo più li fisicamente? Ho sentito dire che se subentra un altro inquilino dopo di me, le bollette insolute se le accolla lui o la proprietaria dell'appartamento. E' vera e reale questa definizione che mi hanno detto?
    Attendo qualcuno che mi possa dare spiegazioni e risposte certe in merito. Grazie!

  • Buongiorno Mario, i solleciti di pagamento in effetti arrivano presso l'alloggio oggetto dei contratti; la proprietaria avrebbe potuto sollecitare la cosa e di solito un nuovo inquilino cerca di farsi intestare un nuovo contratto; quindi ora lei può rivolgersi, con il suo codice fiscale, alle società erogatrici dei servizi per capire la sua situazione e saldare eventuali debiti.

  • Mario

    Buongiorno Isabella, La ringrazio della celere risposta.
    Ma quello che volevo capire, è realmente vero, legalmente parlando, che le bollette insolute vengono accollate all'inquilino successivo o nel caso alla proprietaria? Grazie.

  • No Mario, s ei contratti erano intestati a lei ne è lei il responsabile, quindi inquilino e proprietario possono rifiutarsi di pagare.

  • Anna

    Buongiorno, sono in affitto da 10 anni con un contratto 4+4. Ad aprile 2018 scade il contratto ed il proprietario non rinnova perchè vende. Il punto è che la casa è piena di muffa in bagno da tempo e nonostante le richieste via mail, telefono e da ultimo con lettera legale il proprietario non si è mosso per risolvere il problema poichè tutto deriva dalla facciata del palazzo che andrebbe ristrutturata ed in vista della vendita ovviamente non ha intenzione di spendere questi soldi, quindi ci "costringe" a stare in queste condizioni. Ora da ottobre/novembre la situazione è peggiorata: la muffa è comparsa in camera da letto oltre che in bagno e in corridoio e nonostante cerchiamo di tenere aperte le finestre la situazione non migliora. Chiamando il proprietario abbiamo chiesto la rescissione consensuale del contratto perchè abbiamo trovato una casa decente e non vogliamo perdere l'occasione solo che non ci accorda l'uscita prima dei sei mesi come scritto nel contratto. Cosa possiamo fare? Noi vorremmo accordarci e lasciare rimanendo in buoni rapporti ma se non accorda possiamo rivolgerci alla asl far fare una perizia e a quel punto chiedere il risarcimento del canone pagato per le condizioni malsane in cui stiamo?
    In attesa di una risposta invio cordiali saluti.

  • Gentile Anna, se viene accertata una situazione tale per cui l'immobile risulta non abitabile, potete sicuramente chiedere la risoluzione immediata del contratto e un eventuale risarcimento per i danni subiti.

  • fabiola

    Buongiorno, il mio ragazzo ha dato preavviso di 6 mesi come da contratto per lasciare la casa in cui ha abitato in affitto da settembre 2016. Tuttavia per lui al livello economico aspettare questi sei mesi di cui ne sono passati già 3 continuando a vivere in questa casa dove l affitto è molto alto, diventa ogni giorno sempre più gravoso. Inoltre abbiamo scoperto che il proprietario non ha registrato il contratto , non ha mai dato ricevute delle bollette di gas luce ecc. ecc. al momento del pagamento da parte del mio ragazzo che però non ha mai pensato a quanto fosse importante questa cosa prima, e non dispone più della caparra data dal mio fidanzato di 2500 euro che tra l 'atro girando per vedere altri monolocali anche più belli nessuno ha mai chiesto così alta.
    Di conseguenza il proprietario della casa ha detto che lui questa caparra non ce l ha da dargliela indietro, e ha bisogno di un nuovo acquirente per restituirgliela. A distanza di quasi 4 mesi di preavviso nessuno si è dimostrato interessato alla casa, mentre il mio fidanzato ha rinunciato a 4 opzioni di camere che potevano rispondere alla situazione economica che sta passando ed essere più affini alle sue disponibilità. Quindi io ho proposto al proprietario della casa di darci almeno la metà della caparra dato che sono passati 4 mesi per poter bloccare la camera, e lasciare l'appartamento attuale senza pagare doppio affitto, mentre il resto della caparra ce la darà quando avrà trovato il nuovo inquilino, questo però entro settembre che è la scadenza del preavviso. Anche perché il proprietario della casa voleva che il mio fidanzato se ne andasse appena trovata una nuova persona, mentre non va bene così perché non si riuscirebbe a coordinare la ricerca del nuovo alloggio per il mio fidanzato. Tuttavia questo ha rifiutato.
    A questo punto chiedo se è possibile forzare la cosa anche legalmente dato che questo proprietario non ha mai registrato il contratto e mai prodotto ricevute dei pagamenti delle utenze del mio fidanzato.
    La ringrazio; Fabiola

  • Buonasera Fabiola, diciamo che a questo punto, a fronte di una tale irregolarità ,potreste lasciare la stanza da subito senza curarsi del rispetto del preavviso. Per la caparra avete una ricevuta? Sicuramente ci sono gli estremi per minacciare il proprietario di intraprendere le vie legali.

  • francesca

    Buongiorno.
    Ho affittato la mia abitazione con un contratto 4+4 per trasferimento ad altra citta per motvi di lacvoro
    dopo due anni sono costretta a tornare nella mia citta in quanto ho perso il lavoro. posso mandare via a malincuore l'inquilino per questo motivo e rientrare a casa non avendo altra abitazione Purtroppo sono cose non prevedibili.

  • Gentile Francesca, capisco l'imprevedibilità ma come proprietario non può mandare la disdetta se non allo scadere dei 4 anni; potrebbe al più provare a cercare un accordo con l'inquilino proponendogli una buona uscita.

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