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Come si calcola il canone concordato? Facciamo un esempio.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 27, 2014
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Dopo aver presentato le caratteristiche tecniche di un contratto a canone concordato, illustrato i vantaggi fiscali, comprese le ultime novità, vogliamo provare a fare dei calcoli prendendo ad esempio un immobile a Palermo. Per rendere quanto più possibile concreto il concetto di "calcolare" il canone concordato e quello delle "fasce di oscillazione" procediamo con l'analisi specifica di un caso richiesto da un nostro lettore.

Buongiorno,
sono proprietaria di un immobile (senza mobili) a Palermo , zona Libertà, con superficie interna di circa 80 mq ed una cantina di 16. Ho sentito parlare dei contratti a canone concordato e soprattutto delle agevolazioni fiscali previste per i proprietari. Ma per capire se può essere conveniente, volevo sapere come si fa a stabilire il valore mensile di un canone concordato? Ho trovato il testo dell'accordo territoriale, ma non so bene come muovermi.
Grazie
Lorenza

Gentile Lorenza,
non abbiamo una descrizione precisa dell'immobile, ma proviamo ugualmente a cercare di fare ordine.
La prima informazione utile riguarda la superficie utile da calcolare che nel caso dell'accordo per la città di Palermo è data da
A) la superficie calpestabile al netto dei muri perimetrali ed interni dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili, nonché verande chiuse ove munite di regolare autorizzazione anche in sanatoria;
B) la superficie dei vani accessori a servizio dei vani principali quali soffitte, cantine, mezzanini e simili, computata nella misura:
del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 25 per cento, qualora non comunicanti;
C) la superficie dei balconi, terrazze e simili, anche coperte e/o di collegamento, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura:
del 30 per cento, fino a metri quadri 25, e 10 per cento la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 15 per cento, fino a metri quadri 25, e 5 per cento la quota eccedente qualora non comunicanti.
D) la superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera A), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei punti precedenti entrano nel computo della superficie utile fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera A).
E) in caso di superficie inferiore ai 50 metri quadri la stessa viene moltiplicata per il coefficiente di 1,20.

Quindi nel suo caso specifico calcoliamo 80 + 4 (ovvero il 25% della sua cantina); per un totale di 84 mq.


L'altro dato importante è quello relativo alla zona che lei ci dice già essere nel quartiere Libertà.


Quindi ora sarebbe importante andare ad individuare la subfascia di appartenenza dell'immobile (minima, media o massima) a seconda del numero di presenza dei seguenti elementi:
1. Presenza di 1 autorimessa o posto auto coperto
2. Presenza di cortile comune;
3. Presenza di una cantina o sottotetto o soffitta;
4. Presenza di impianto d'acqua corrente;
5. Presenza d'impianto di riscaldamento;
6. Comodità di salita (necessaria la presenza di ascensore se unità oltre il 1° piano – 3° (f.t.)
7. Presenza d'area verde di pertinenza;
8. Presenza di posto auto scoperto;
9. Presenza d'altro posto auto o box, oltre il 1°;
10. Presenza d'impianto di condizionamento;
11. Presenza d'impianti sportivi di pertinenza;
12. Presenza di dotazione di mobilio;
13. Presenza di doppi servizi;
14. Presenza di allacciamento alla rete gas;
15. Presenza di porta blindata;
16. Presenza di doppi vetri.

Non avendo nel suo caso una descrizione dettagliata dell'immobile prenderemo in considerazione l'intera fascia di oscillazione indicata per la microzona 6 nella quale è inclusa la zona "Libertà", che va da un minimo di 4,7 euro al mq ad un massimo di 7,7 €.


Pertanto il canone di locazione che lei potrebbe applicare mensilmente oscilla tra
• 395 euro (4,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile minimo
e
• 647 euro (7,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile massimo

Tali valori potrebbero essere aumentati se si prevedesse una durata contrattuale superiore rispetto a quella minima di 3 anni + 2, ovvero nel caso di stipula di contratti di durata 4+2 è possibile un incremento del 2% del canone annuo; per i contratti di durata 5+2 è possibile un incremento del 4%; mentre per contratti di durata 6+2 è possibile un incremento del 6%.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Paolo

    Salve, sto cercando di chiarirmi le idee ma ho qualche difficoltà: a Firenze, un appartamento è classificato di tipo B se possiede una serie di sette requisiti, fra cui l'ascensore (se oltre il terzo piano fuori terra). E' invece classificato di tipo C se NON possiede almeno due dei requisiti del tipo B, a parte l'ascensore che per il tipo C è irrilevante. Non esiste tipo D quindi meno di tipo C non c'è niente. Domanda: un appartamento al quarto piano, che possiede TUTTI i requisiti per il tipo B, ma non l'ascensore, come si classifica ?
    Grazie mille - Paolo

  • Gentile Paolo, a questo punto lo classifica in B, mancandole un solo requisito e non i 2 che la penalizzerebbero come immobile di tipo C.

  • anna

    HO UN ALLOGGIO DA VISURA CATASTALE 53 MQ TOTALE ESCLUSE AREE SCOPERTE MQ 52 QUANTI METRI DEVO CONSIDERARE PER CALCOLI DI AFFITTO AGEVOLATO ?? RINGRAZIO MOLTO

  • Gentile Anna, deve verificare nell'accordo territoriale di riferimento qual è il modo per calcolare la superficie utile.

  • Sara

    Salve sono in affitto in un alloggio di 51 mq al quarto piano senza ascensore e la mia zona vale 10 euro al mq .vorrei sapere gentilmente quanto dovrei pagare di affitto ? Grazie Sara

  • Gentile Sara, se parliamo di un contratto libero la valutazione rimane una libera contrattazione tra le parti; quindi ci si adegua un po' a quelli che sono i valori di zona, ma non esiste un vero limite. Un inquilino è libero di accettare o meno tale canone.

  • doriana

    Buonasera,
    alla luce della nuova Legge sul canone concordato, applicabile anche ai contratti transitori, sono a chiedere quanto può essere l'affitto minimo e massimo di un appartamento su Firenze con le seguenti caratteristiche

    Zona CAMPO DI MARTE
    Appartamento Mq 94,4 cat A2
    Balconi 8 mq
    Cantina mq 9 (accessibile dal vano scale)
    Appartamento completamente arredato
    Riscaldamento centralizzato con termovalvole
    No impianto di condizionamento
    1^ piano con ascensore

    Chiedo inoltre se il canone concordato si può applicare affittando una porzione dell'immobile; in pratica 3 camere con 3 contratti di affitto distinti e uso comune di bagno e cucina.

    Grazie per l'attenzione

    Doriana

  • Buongiorno Doriana, per il calcolo trova qui l'accordo per la città di Firenze; se affitta per porzioni allora dovrà fare il calcolo sui mq concessi in esclusiva + 1/3 di quelli in comune, non semplicemente dividere per tre il canone totale.

  • Valentina Nigido

    Ciao devo fare un contratto a patto concordato ma non so come trovare il valore per affittarlo
    Foglio 24 particella 437 subalterno 3
    Per favore vorrei sapere il valore in € giusto per legge.

  • Gentile Valentina trova qui l'accordo o può rivolgersi ad una nostra agenzia

  • Nicola di Feo

    Una famiglia composta da due persone titolate ad occupare un alloggio case popolari. A questi per periodi sporadici si sono aggiunti due figli di cui uno disoccupato l'altro solo di appoggio per qualche mese con un reddito individuale di Euro 900,00 ma che a breve lascerà l'alloggio per trasferirsi altrove. Il canone pagato era di Euro 81,19 poi passato a 159,19, per consolidarsi in euro 166,91.
    Il titolare è pensionato con un reddito annuo di euro 17.683,25= Riesce a darmi una spiegazione a questi sbalzi di canoni ?

  • Gentile Nicola, la spiegazione va richiesta dettagliamene all'ente che gestisce l'affitto; si può supporre che ci sia un valore fisso moltiplicato per numero di persone che occupano l'alloggio. è una formula che non si usa nella locazione tra privati, quindi deve capire se il contratto stipulato tra le parti riporti tali accordi.

  • Massimo

    Buongiorno, vorrei poter avere un informazione in merito al contratto con canone concordato.
    Sto per acquistare un immobile di nuova costruzione (sarà terminato poco prima della fine dell'anno) a scopo d'investimento, principalmente per i miei figli piccoli, ma fino al momento in cui potrebbero averne bisogno, vorrei poterlo affittare.
    Ho letto di forti sgravi fiscali per chi compra entro la fine di quest'anno, affittandolo entro i successivi sei mesi, fino ad un rimborso del suo costo globale del 20% in otto anni da parte dello stato.
    Ora, ovviamente, per farmi due conti, vorrei riuscire a farmi un idea di cosa vuol dire in termini economici affittare a canone concordato e a cedolare secca (ulteriore agevolazione a livello di tasse da pagare sul valore dell'immobile, se ho capito bene quest'anno il 10% e dal prossimo il 15% invece del 21%.
    Ora provo a descriverlo:
    Si tratta di un attico e super attico, ubicato a Roma, e più precisamente ad Acilia Sud, di fronte (100 metri) alla nuova stazione del trenino Roma Ostia che stanno per completare (ulteriore beneficio).
    Dicevo, attico e super attico, di 40 metri a piano.
    L'attico sarà composta di sala, cameretta, cucina abitabile (con finestra), bagno con doccia e con i balcone molto ampio (molto vivibile) che gira intorno alla casa, di 33mq circa a piano.
    Il super attico sarà composto da due ampie camere da letto e un bagno con vasca e lo stesso terrazzo come già descritto per l'attico con in più sarà provvisto di una vasca idromassaggio per 4 persone (in balcone).
    Il super attico però avrà un altezza di 240/245cm (accatastati come locali tecnici).
    L'edificio ha tre piani, con ascensore, aria condizionata, caldaia a condensazione e ovviamente autonoma, con posto auto di proprietà (5mq), un impianto fotovoltaico per il condominio da sfruttare per l'uso dell'ascensore e dei cancelli automatici del condominio oltre che delle luci comuni, un impianto solare termico di pertinenza, tapparelle elettriche, porta blindata, video citofono, antenna centralizzata, infissi di ultima generazione con i doppi vetri, parquet.
    L'appartamento sarà classificato infatti con il certificato energetico di classe A. L'immobile sarà interamente dotato di nuovo mobilio.

    I valori di affitto nella zona di Acilia Sud (secondo i parametri dell'accordo territoriale per il comune di roma) hanno una fascia di oscillazione di 3,50€-7,20€.
    Credo che con i dati sopra elencati, non fatico a riscontrare la subfascia in quella massima (almeno a mio modesto parere, ma mi potrei anche sbagliare).
    Non riesco a capire in che percentuale calcolare il super attico, visto che ha una altezza di 240/245cm?
    Può aiutarmi a capire questo oltre che a darmi un idea sul valore complessivo di un contratto a canone concordato?
    Leggo pure che si posso addizionare diverse percentuali sul conteggio finale...
    Colgo l'occasione per porgere cordiali saluti e farle i complimenti per il sito web e per la cortesia con cui rispondete ai vari quesiti.
    Massimo L.

  • Gentile Massimo, per il calcolo esatto deve fare riferimento ai parametri e alla superficie come indicati nell'accordo ; quindi se considerimao 7,20 euro come parametro massimo e lo moltiplichiamo per 80 metri, avrebbe 576 euro, a cui potrebbe aggiungere il 10% come maggiorazione per gli attici e il 20% per alloggi arredati. Per una consulenza dettagliata le consiglierei di rivolgersi ad una nostra agenzia in zona: http://www.soloaffitti.it/agenzie/Lazio/Roma/Roma

  • valerio

    Buon giorno la mia domanda è questa, ho un appartamento arredato di 50 mq , aria condizionata riscaldamento centralizzato, in Milano adiacente università Bocconi, quanto posso chiedere d'affitto con canone concordato??

  • Gentile Valerio, può prendere visione del dettaglio dell'accordo di Milano a questo link

  • Libera

    Buongiorno, è necessario assicurare una metratura minima per ogni studente ? Grazie LR

  • Gentile Libera, non vi è una specifica normativa di questo tipo, diciamo che si rientra nell'ambito più vasto di metratura minima per una stanza d aletto e di abitabilità.

  • Raffaele

    Ho necessità di acquisire copia dell'accordo territoriale contratto a canone concordato del Comune di Marcianise (CE).
    Avete possibilità diinviarmelo?

  • Buongiorno
    trova qui www.sunia.info/.../Accordo-Territoriale-Caserta-ex-L.-431-98-Anno-2016-ed-allegati...
    quello di Caserta; al limite contatti le associazioni per avere un loro supporto.

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