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Come si calcola il canone concordato? Facciamo un esempio.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Marzo 27, 2014
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Dopo aver presentato le caratteristiche tecniche di un contratto a canone concordato, illustrato i vantaggi fiscali, comprese le ultime novità, vogliamo provare a fare dei calcoli prendendo ad esempio un immobile a Palermo. Per rendere quanto più possibile concreto il concetto di "calcolare" il canone concordato e quello delle "fasce di oscillazione" procediamo con l'analisi specifica di un caso richiesto da un nostro lettore.

Buongiorno,
sono proprietaria di un immobile (senza mobili) a Palermo , zona Libertà, con superficie interna di circa 80 mq ed una cantina di 16. Ho sentito parlare dei contratti a canone concordato e soprattutto delle agevolazioni fiscali previste per i proprietari. Ma per capire se può essere conveniente, volevo sapere come si fa a stabilire il valore mensile di un canone concordato? Ho trovato il testo dell'accordo territoriale, ma non so bene come muovermi.
Grazie
Lorenza

Gentile Lorenza,
non abbiamo una descrizione precisa dell'immobile, ma proviamo ugualmente a cercare di fare ordine.
La prima informazione utile riguarda la superficie utile da calcolare che nel caso dell'accordo per la città di Palermo è data da
A) la superficie calpestabile al netto dei muri perimetrali ed interni dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili, nonché verande chiuse ove munite di regolare autorizzazione anche in sanatoria;
B) la superficie dei vani accessori a servizio dei vani principali quali soffitte, cantine, mezzanini e simili, computata nella misura:
del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 25 per cento, qualora non comunicanti;
C) la superficie dei balconi, terrazze e simili, anche coperte e/o di collegamento, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura:
del 30 per cento, fino a metri quadri 25, e 10 per cento la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera A);
del 15 per cento, fino a metri quadri 25, e 5 per cento la quota eccedente qualora non comunicanti.
D) la superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera A), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei punti precedenti entrano nel computo della superficie utile fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera A).
E) in caso di superficie inferiore ai 50 metri quadri la stessa viene moltiplicata per il coefficiente di 1,20.

Quindi nel suo caso specifico calcoliamo 80 + 4 (ovvero il 25% della sua cantina); per un totale di 84 mq.


L'altro dato importante è quello relativo alla zona che lei ci dice già essere nel quartiere Libertà.


Quindi ora sarebbe importante andare ad individuare la subfascia di appartenenza dell'immobile (minima, media o massima) a seconda del numero di presenza dei seguenti elementi:
1. Presenza di 1 autorimessa o posto auto coperto
2. Presenza di cortile comune;
3. Presenza di una cantina o sottotetto o soffitta;
4. Presenza di impianto d'acqua corrente;
5. Presenza d'impianto di riscaldamento;
6. Comodità di salita (necessaria la presenza di ascensore se unità oltre il 1° piano – 3° (f.t.)
7. Presenza d'area verde di pertinenza;
8. Presenza di posto auto scoperto;
9. Presenza d'altro posto auto o box, oltre il 1°;
10. Presenza d'impianto di condizionamento;
11. Presenza d'impianti sportivi di pertinenza;
12. Presenza di dotazione di mobilio;
13. Presenza di doppi servizi;
14. Presenza di allacciamento alla rete gas;
15. Presenza di porta blindata;
16. Presenza di doppi vetri.

Non avendo nel suo caso una descrizione dettagliata dell'immobile prenderemo in considerazione l'intera fascia di oscillazione indicata per la microzona 6 nella quale è inclusa la zona "Libertà", che va da un minimo di 4,7 euro al mq ad un massimo di 7,7 €.


Pertanto il canone di locazione che lei potrebbe applicare mensilmente oscilla tra
• 395 euro (4,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile minimo
e
• 647 euro (7,7€ * 84 mq) – canone concordato mensile massimo

Tali valori potrebbero essere aumentati se si prevedesse una durata contrattuale superiore rispetto a quella minima di 3 anni + 2, ovvero nel caso di stipula di contratti di durata 4+2 è possibile un incremento del 2% del canone annuo; per i contratti di durata 5+2 è possibile un incremento del 4%; mentre per contratti di durata 6+2 è possibile un incremento del 6%.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Francesco

    Ciao , grazie per l'esauriente guida operativa su come calcolare il canone ,ma in pratica come si fa ? lo si fa da soli e poi si presenta il contratto all'agenzia delle entrate ? e se si sbaglia il calcolo ?

    grazie

  • Gentile Francesco, si può fare da soli seguendo le indicazioni dell'accordo territoriale di riferimento o rivolgendosi ad un'agenzia specializzata come quelle che trova su Solo Affitti.

  • francesca

    salve, io e mio marito abbiamo visto un appartamento in affitto, e la proprietaria si dice interessata ad affittarlo a canone concordato.ci siamo rivolti ad un agenzia. l'immobile si trova in prima periferia (il centro cittadino dista circa 4km).e' un appartaamento piano rialzato, di 125mq, tre letto (due matr,e una sing., due bagni, climatizzato.con cantina privata e posto auto in garage di pertinenza. l'affitto richiesto e' 550euro ,ma la tipa dell'agenzia dice che probabilmente potrebbe venire meno....parliamo di uno stabile con 10 condomini, degli anni 70,nella citta' di mantova

  • Buongiorno Francesca se stipula un contratto a canone concordato tale canone va concordato sulla base degli accordi territoriali, quindi può verificare qui quali sono i parametri per la città di Mantova.

  • Paolo

    Buongiorno sto calcolando il canone concordato per un appartamento da affittare in un comune della provincia di Bologna che ha aderito all'accordo stipulato nel 2014. nel contratto deve essere indicata la data in cui è stato stipulato l'accordo con i comuni e le organizzazioni sindacali della Provincia o quella in cui il mio comune ha depositato la delibera di adesione?

  • Gentile Paolo, di solito la data riportata si riferisce al giorno di stipula degli accordi tra le associazioni.

  • Ruggero

    Buongiorno, vorrei sapere se le quote delle fascie di oscillazioni per il comune di roma riferite all'accordo territoriale del 2004 del comune di Roma si possono aggiornare o rimangono le stesse per chi vuole stipulare un contratto nel 2016?

  • Buongiorno Ruggero, sui valori dell'accordo del 2004 può calcolare i relativi aggiornamenti istat.

  • elio

    Gentile Isabella,
    per poter attivare un contratto a canone concordato,si deve depositare la scheda riepilogativa presso il comune competent?La scheda deve essere compilata da un professionista autorizzato o da un'associazione?Infine la scheda deve essere allegata al contratto?
    Grazie,saluti.Elio

  • Buonasera Elio in realtà la scheda va compilata per trasparenza e correttezza e depositata in comune se tale è la richiesta del comune per l'agevolazione Imu. Per il resto il contratto rimane una scrittura privata tra le parti.

  • Max

    Buongiorno Isabella.
    In caso di applicazione agli studenti di canoni superiori a quelli consentiti, quali sono le conseguenze?
    Ma soprattutto...: si potrebbe essere sanzionati anche dall'Agenzia delle Entrate? In questo caso quali sono esattamente le sanzioni?
    Grazie

  • Buongiorno Max, non direttamente dall'Agenzia delle entrate; la segnalazione dovrebbe essere avanzata dagli studenti alla commissione di conciliazione, di cui all'articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti. Ci si rivolge di solito alle associazioni di categoria per avere assistenza.

  • Rosario

    Gentilissima Isabella.
    Devo affittare una casa di mia proprietà a Sant'Agata di Militello (ME). Vorrei stipulare un contratto a canone concordato 3 + 2. L'accordo territoriale a cui dovrò fare riferimento è quello stipulato il 2.4.2015 dal Comune di Capo d'Orlando che è quello più vicino a Sant'Agata di Militello (ME). L'appartamento è di 130 mq. calpestabili, doppi servizi, due balconi, una terrazza scoperta (20 mq.), interamente arredato, climatizzato, classe energetica E, ristrutturato dopo il 2005. Desidero sapere il canone minimo e massimo che potrei applicare. Grazie. Buona serata.

  • Gentile Rosario, il canone lo calcola sulla base dei valori che trova all'interno dell'accordo; quindi non potendo fare riferimento ad una specifica zona, può considerare la media dei valori.

  • Carlo Nubola

    Buongiorno,
    ho un appartamento al 50% con le mie nipoti e vorrei pagare loro un canone equo. i mq calpestabili sono circa 45; zona Aurelio di Roma; per la determinazione della fascia tenere presente che c'è: allaccio rete gas, allaccio rete idrica, ascensore mentre non ci sono aree verdi comuni, cantina, box auto, parcheggi privati, piscina ed altro.
    grazie per la gentile collaborazione
    saluti

  • Buongiorno Carlo, per calcolare il canone concordato e comunque avere un riferimento rispetto ai valori dovrebbe prendere in considerazione l'accordo territoriale della città di Roma che trova qui

  • Giovanni Narduzzi

    Salve,

    devo affittare a Roma appartamento contratto locazione ad uso transitorio cedolare secca con canone concordato.
    Per usufruire dell'agevolazione canone concordato devo registrare il contratto OBBLIGATORIAMENTE" tramite caf, o associazioni di categoria o posso farlo da solo magari on line?
    Chiamando l'agenzia delle entrate mi è stato detto che è obbligatorio passare tramite queste categorie. Le sembra possibile?
    Io sono in grado di determinare da solo il valore del canone concordato.
    La ringrazio anticipatamente della risposta.

  • Gentile Giovanni in realtà passare dalle associazioni di categoria è una forzatura non corretta; quindi è giusto che lei rispetti parametri e modelli indicati nell'accordo territoriale e per questo abbia diritto all'agevolazione prevista.

  • patroclo

    B.giorno , Per usufruire della cedolare secca del 10 % vorrei fare in Palermo un contratto a canone concordato per studenti. Nella visura dell'appartamento risulta la consistenza ,9 vani, e tutto il resto ma non sono specificatati i metri quadri. La zona ricade nel centro storico ed è contemplata come zona pertinente. Senza i mq.specificati nella visura come si calcola il canone concordato.? Vi sarei grato di una risposta. Grazie ,Patroclo.

  • Buongiorno Patroclo, i mq può ricavarli dalla planimetria dell'appartamento, al più rivolgendosi ad un tecnico per la misura esatta indispensabile per il calcolo.

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