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Contratti in nero, comodati fittizi, accordi fantasiosi. Quando un inquilino può denunciare le situazioni irregolari.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 03, 2015
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A fine anno, quando si devono trovare nuove entrate per sostenere le misure che la finanziaria introdurrà, spesso ci si ricorda di un mercato, quello degli affitti, dove sembra siano ancora in tanti i “furbetti” che ricevono affitti senza dichiarali o dichiarandone solo una parte. Le entrate che il governo spera di recuperare contengono sempre un po’ troppi zero!
Pensiamo che l’introduzione della cedolare secca era stata annunciata, trionfalmente, come la misura che avrebbe fatto recuperare circa 2,7 miliardi di euro nel 2011 e di 3,8 miliardi nel 2012, come conseguenza della dichiarazione di redditi da locazione da parte di proprietari che precedentemente, con il regime irpef, non dichiaravano tali importi.
Conosciamo la realtà dei fatti (un po’ diversa da quella immaginata dagli esattori dello stato) e ci chiediamo, ma tutti questi contratti irregolari esistono davvero? Per capirlo proviamo a partire riconoscendo quando esiste una situazione davvero illegittima e quindi quando possiamo considerare il contratto non conforme alla legge.

Questa è la classificazione che abbiamo individuato per definire situazioni che nel tempo ci sono state sottoposte dai nostri lettori e che possono rappresentare esempi di comportamento più o meno corretto dei proprietari/contribuenti:

round ok 32x32 Regolare


warning 32x32 Al limite del legale


stop 32x32  Non consentito

round remove 32x32 Gravemente irregolare

- Buongiorno, avrei bisogno di un suo parere. Pur vivendo insieme, mio marito ha la residenza in un'altra casa, tale appartamento è stato concesso in comodato d'uso ad una ragazza, con contratto non registrato...ora lei vorrebbe prendere la residenza là, succede qualcosa? round remove 32x32


Partiamo subito da una situazione gravemente irregolare, qui infatti ci sono un bel po’ di infrazioni commesse:
• Il contratto scritto, anche di comodato, va registrato, versando un’imposta fissa di 200 euro.
• Il comodato implica che per l’immobile concesso in uso gratuito il comodatario (come dice la definizione) non paghi alcun canone (né fisso né forfettario, né come compenso per prestazioni di lavoro e/o manutenzioni varie), mentre può contribuire alle spese di utenze e manutenzione ordinaria. I comodati gratuiti vengono per questo stipulati più frequentemente tra familiari e sempre più spesso vengono richiesti come documento registrato nel momento in cui si chieda la residenza in comune.
• Il proprietario, il marito del nostro esempio, mantiene solo formalmente la residenza in questo immobile per usufruire dell’agevolazione imu. Ma l’esonero dal pagamento dell’imu è prevista solo per la prima casa, intesa come l’immobile di proprietà in cui si ha la residenza e in cui, quindi ,il nucleo familiare vive stabilmente.
• La richiesta di residenza da parte di questa ragazza, inquilina in nero, verrà difficilmente riconosciuta senza relativa documentazione di regolare contratto; fosse anche di comodato fittizio. A questo punto la difficoltà potrebbe rimanere nella convivenza che risulterebbe tra il proprietario/marito e tale comodataria.
Quindi una situazione gravemente irregolare che prima o poi creerà problemi, lato inquilino e proprietario.

- Salve, vorrei affittare un immobile ad una coppia di inquilini che lavorano in nero, il padre lo posso inserire come garante, visto che percepisce la pensione, senza passare dalla fidejussione bancaria o assicurativa ??!!
grazie x la disponibilità. round ok 32x32

Proseguiamo con una situazione che potrebbe sembrare non conforme, ma in realtà, a livello di locazione è del tutto regolare:
• La documentazione economica viene richiesta agli inquilini come tutela per il proprietario rispetto al fatto che potranno regolarmente pagare il canone di locazione. Quindi quando il reddito dei titolari del contratto non c’è come in questo caso o è insufficiente nel caso di un rapporto rata/reddito sbilanciato, si fa intervenire un garante.
• La figura del garante è regolare e contemplata dalla legge, tanto che nel caso di garanzia prestata da terzi viene applicata anche un’imposta sulla registrazione della garanzia che è pari allo 0,50% dell’importo garantito.
Tutto nella norma e consentito in questo caso.


- Salve,
volevo sottoporle i seguenti quesiti:
è possibile stipulare un contratto di locazione parziale ad uso promiscuo con una srl al fine di consentire all'amministratore delegato della stessa di usufruire di parte dell'immobile (dove io risiedo) sia per fini abitativi che lavorativi? warning 32x32

Ecco una situazione che possiamo definire al limite del legale per una serie di motivi:
• Partiamo dall’affitto parziale di un immobile utilizzato e dichiarato come residenza e quindi abitazione principale. Per continuare ad essere considerato tale (abitazione principale) la porzione affittata deve essere inferiore rispetto alla parte che si usa direttamente. Ovvero, se abbiamo un quadrilocale, vuol dire affittare una stanza da letto in esclusiva, più l’uso in comune dei servizi e quindi tenere per sé l’esclusività su due stanze più la parte in comune. Occorre, però, ai fini del mantenimento dell’agevolazione Imu verificare cosa dispone nello specifico il regolamento comunale in materia che in taluni casi potrebbe anche escludere esplicitamente l’agevolazione nel caso di utilizzo anche parziale dell’immobile come seconda casa concessa in affitto.
• Un uso promiscuo è possibile sia per immobili abitativi che per immobili ad uso diverso dall’abitativo, la prevalenza di un uso o dell’altro dipenderà dalla categoria catastale dell’immobile oggetto del contratto. Quindi in questo caso parliamo di un immobile abitativo che potrà essere concesso ad uso promiscuo con prevalenza abitativa, dedicando solo una parte all'uso diverso dall'abitativo; se ne affitta solo una porzione, però, tale utilizzo deve essere giustificabile dallo spazio concesso in affitto. Quindi deve esserci un numero di stanze sufficienti a giustificare questo doppio uso.
• Su questo contratto (promiscuo) e per questa tipologia di inquilino (società) il nostro lettore non potrà applicare, sul reddito percepito, la cedolare secca; ma dovrà assoggettare il reddito al regime irpef, con una deduzione del 5%.

Insomma, delle complicazioni non da poco per un singolo contratto abbastanza “tirato”, diremo in gergo.

- Buongiorno, vorrei gentilmente sapere se è possibile locare un’immobile con destinazione d’uso abitativo ad un’azienda che lo utilizza come ufficio e quindi fare un contratto 6+6.
Cordiali saluti stop 32x32


Concludiamo con un esempio di situazione non consentita:
• La categoria castale di un immobile ne indica gli scopi a cui tale edificio può essere utilizzato. Pertanto se un immobile ha categoria abitativa deve essere usato per tale finalità.
• Nulla è per sempre e quindi è possibile variare la destinazione di uno stabile, passando da abitativo ad ufficio o viceversa da ufficio ad abitazione. È necessario rivolgersi ad un tecnico (geometra o ingegnere ad esempio) che apra la pratica (possono essere necessari interventi strutturali o meno) e possa arrivare al cambio di destinazione, se ammesso. A quel punto si può procedere anche con il contratto.
• Se venisse contestata (potrebbe esserci un controllo da parte dei Vigili Urbani) una violazione nell’utilizzo dell’immobile, ci sono gli estremi di un reato penale ; si parla infatti, in questi casi, di abuso edilizio e relativa evasione fiscale.


Un rischio da non sottovalutare considerando le sanzioni che verrebbero imposte al proprietario; un rischio da condividere con l’inquilino che potrebbe ritrovarsi senza le condizioni per poter abitare o vivere nell’immobile che ha scelto e per il quale paga regolarmente l’affitto.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • sponza

    buongiorno, vorrei sapere se in una snc proprietaria di un capannone, con statuto a firme congiunte per atti di straordinaria amministrazione, e' possibile fare un contratto di affitto a terzi con la firma di uno solo dei 2 soci, lasciando l'altro all'oscuro di tutto . grazie

  • Gentile, se nello statuto si specifica che occorre la firma congiunta dei soci solo per atti di straordinaria amministrazione, allora la locazione è considerata atto di straordinaria amministrazione solo se ha durata superiore a 9 anni.

  • alma

    Buongiorno, io e il mio compagno abbiamo venduto la casa in cui abitavamo ma non abbiamo ancora trovato una nuova casa da acquistare (speriamo a brevissimo); siamo entrambi proprietari di un piccolo appartamento che però al momento è affittato con un contratto 4+4. Una carissima amica di famiglia potrebbe darci in comodato d'uso a titolo gratuito l'appartamento che sua figlia ha lasciato libero (di proprietà della mamma) in attesa di tornarvi ad abitare (circa tra sei mesi, tempo di distettare l'affitto dell'appartamento in cui al momento abita questa signora)
    E' possibile per me e il mio compagno trasferirci e richiedere la residenza in questo appartamento a titolo gratuito?
    Grazie e buona giornata
    Alma

  • Buongiorno, se stipulate un regolare contratto di comodato può certamente stabilire lì la vostra residenza ed indicare questo contratto come titolo abitativo all'ufficio anagrafe a cui presenterà la domani.

  • Giuseppe

    Salve,
    ho una domanda che mi serve per chiarirmi dei dubbi..che io sappia un contratto a canone concordato con cedolare secca non può prevedere una durata di 4 più 4.me lo confermate o le due cose sono compatibili?io ho scoperto di avere un contratto a canone concordato 4 più 4...mi chiedevo se ho diritto a richiedere l'annullamento con risarcimento al proprietario e o all'agenzia

  • Gentile Giuseppe la cedolare secca può essere applicata anche sui contratti liberi di 4 anni + 4 , quelli concordati possono avere una durata superiore a quella minima, quindi di 4 anni, ma il rinnovo sarebbe sempre di 2 anni. Ora lei deve verificare che tipo di contratto ha e al limite ricondurre lo stesso alla durata prevista, non annullarlo.

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