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Contratto a canone concordato: come e quando funziona?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 22, 2013
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Mandato a casa il "canone equo", con la legge dei "patti in deroga" del 1992, il mercato delle locazioni abitative è stato liberalizzato e i canoni di locazione si sono trovati ad essere determinati esclusivamente dalle leggi di mercato, con oscillazioni che incoraggiano grossi interrogativi: come intervenire su aumenti eccessivi? Come equilibrare le condizioni e andare incontro alle esigenze degli inquilini, senza però soffocare il mercato introducendo di nuovo lacci e vincoli in stile "equo canone"?

 

La soluzione che la legge 431/1998, riformando la disciplina delle locazioni abitative, aveva voluto dare alla questione è, almeno sulla carta, ingegnosa. Proprietario e inquilino in procinto di avviare un rapporto di locazione hanno di fronte a loro due possibilità. La prima è quella di stipulare un contratto cosiddetto "libero", determinando liberamente il canone di locazione ma rispettando i termini di durata previsti dalla legge (durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo automatico). Seconda possibilità è quella di scegliere uno dei contratti-tipo (contratto 3+2, transitorio o contratto a studenti universitari) che stabiliscono termini di durata meno elevati, in risposta a specifiche esigenze, ma soprattutto prevedono - e qui sta l'"ingegnosa" soluzione - un canone concordato, determinato in base a specifici criteri fissati a livello territoriale da appositi accordi sindacali; a fronte di questo canone, che sarà, con ogni probabilità, più basso rispetto a quello di libero mercato, con conseguente vantaggio per l'inquilino, il proprietario può usufruire di significative agevolazioni fiscali in termini di IMU, IRPEF e imposta di registro.
Si tratta dunque di spingere il proprietario a concedere in affitto il proprio immobile ad un canone tendenzialmente più basso rispetto a quello libero, garantendogli, come contropartita, un considerevole risparmio fiscale.


Canone concordato e agevolazioni fiscali riguardano solo i contratti-tipo stipulati nelle 11 aree metropolitane e nei comuni con queste confinanti, nei comuni capoluogo di provincia e nei comuni definiti "ad alta densità abitativa" da una delibera del CIPE aggiornata a febbraio 2004. Il calcolo del canone concordato dipende da una serie di fattori oggettivi che vanno dalla metratura, alla posizione, alla dotazione di particolari elementi (quali doppi vetri, impianto di riscaldamento autonomo, arredamento, ecc.) e dai valori indicati nell'Accordo Territoriale siglato in ogni comune ad alta densità abitativa dalle associazioni di categoria che tutelano, rispettivamente, gli interessi di proprietari immobiliari e inquilini.
Negli anni abbiamo visto che l'efficacia del sistema dipende dal livello del canone calmierato e dalla differenza fra questo e il canone di libero mercato dello stesso immobile: uno scarto eccessivo fra i due corrispettivi abbatte il vantaggio economico assicurato dalle agevolazioni fiscali.
Il fatto che alcuni accordi siano vecchi di ormai 10 anni e soprattutto espressi in lire determina una distanza tale tra canone libero e concordato per cui, nonostante le agevolazioni, rimangono canoni molto bassi e non applicabili.


Ad esempio gli accordi territoriali stipulati nel comune di Milano ed in quelli limitrofi sono fermi al 1999, anno in cui una circolare ministeriale rendeva operativa l'introduzione, da parte della legge di riforma delle locazioni abitative legge 431/98, dei contratti del secondo canale. A Milano, per un immobile di 80 mq in una zona centrale, dotato di ogni comfort ed arredato, secondo gli accordi potrebbe oscillare tra i 470 e il massimo di 587 euro mensili! A cui si potrebbe applicare una maggiorazione del 20% circa per gli aumenti Istat degli ultimi anni, ma il valore rimarrebbe molto lontano da quello di mercato che il nostro Uffici studi indicava in una media di 1.024 euro.
Le valutazioni non cambiano molto nei comuni limitrofi e comunque nella maggior parte delle altre province lombarde. Un quadro che non incoraggia questi tipi di contratti, utilizzati invece in altre città dove gli accordi sono stati rivisti. Ad esempio a Roma per un immobile dello stesso tipo i valori oscillano tra i 1.100 ed i 1.300 euro (sul mercato libero la media per un trilocale arredato è di 1.033 euro), o a Bologna dove si va da un minimo di 586 ad un massimo di 865 circa, perfettamente in linea con la media di mercato di 602 euro.

In questi casi il locatore troverà conveniente stipulare un contratto-tipo, perché potrà compensare il minor introito percepito risparmiando sull'IRPEF che dovrebbe pagare sul canone (usufruendo di una deduzione fiscale pari al 33,5% del canone, anziché al 5% come previsto per il contratto libero), sull'IMU(con un'aliquota Imu ridotta, se e nella misura stabilita dal comune) e sull'imposta annuale di registro (la cui aliquota, sempre pari al 2%, va calcolata sul 70% del canone annuo, anziché sull'intero importo dello stesso). Nel caso di preferenza del regime di cedolare secca l'aliquota di riferimento è del 19% contro il 21% per i contratti a canone libero.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


  • Stefano

    Buongiorno, vorrei sapere se é possibile affittare un appartamento ad una società ed applicare l'affatto a canone concordato?, se non fosse possibile potrebbe darmi qualche consiglio su che tipo di contratto adottare per un risparmio su l'IRPEF. Grazie e buona giornata

  • Gentile Stefano è possibile stipulare un contratto concordato anche per una società; quello che non può essere riconosciuta è l'eventuale agevolazione Imu prevista a livello comunale.

  • Tommaso

    Salve, vorrei affittare un appartamento a studenti. Vorrei utilizzare il canone concordato. È possibile stipulare piu contratti, uno per ogni studente? In questo caso la somma dei canoni deve rispettare il limitr fissato dagli accordi territoriali?

  • Gentile Tommaso, è possibile stipulare contratti per porzioni d'immobile a diversi studenti; ogni canone va calcolato sui mq in esclusiva + la percentuale di quelli in comune; su più contratti occorre applicare sempre lo stesso regime fiscale.

  • Manuela

    Salve,
    Vorrei informazioni sul canone concordato a Roma..precisamente zona Eur, l'appartamento è di circa 50 mq con un giardino di 30 mq e un garage di 15mq vorrei sapere come posso rientrare nel canone concordato e a quanto ammonterebbe il canone
    La ringrazio anticipatamente

  • Gentile Manuela dovrebbe visionare l'accordo territoriale di Roma; può consultarlo qui http://www.sunia.it/accroma o rivolgersi per il calcolo ad una delle nostre agenzie, qui l'elenco: www.soloaffitti.it

  • Fabrizio

    Salve,
    ma un contratto a canone concordato deve per legge essere stipulato con l'avallo / certificazione / firma di uno dei sindacati proprietari / inquilini o basta che venga sottoscritto da entrambe le parti ? Grazie in anticipo.

  • Buongiorno Fabrizio, è sufficiente rispettare i criteri ed i valori individuati nell'accordo di riferimento, ma nessun avvallo in più; rimane una scrittura privata tra le parti.

  • nicole

    Mi scusi ma nel contratto a canone concordato l'inquilino deve portarci la residenza perché io possa avere l'agevolazioni previste per 3+2 ?

  • per avere l'agevolazione Imu sì (e comunque nel suo caso l'inquilino sarebbe la società); per le altre agevolazioni la legge le riconosce sulla tipologia di immobile prescelta.

  • nicole

    Grazie infinite quindi posso fare il contratto 3+2 con associazione senza scopo di lucro ed avere le agevolazioni fiscali previste per il contratto 3+2 ( imposta sul reddito dal canone ridotto del 40,5 % ed imposta registro ridotta del 30%) ma no quelle per la cedolare secca ?

  • Esatto Nicole, le agevolazioni Irpef e sull'imposta di registro vengono riconosciute relativamente all'utilizzo di un contratto a canone concordato; mentre la cedolare vincola all'affitto a persona fisica.

  • nicole

    Buongiorno avrei un quesito al quale spero mi sappia rispondere, dovrei affittare un appartamento con contratto 3+2 ad un associazione senza scopo di Lucro che lo utilizza per farci vivere degli immigrati o categorie disagiate, posso fare il contratto 3+2 a canone concordato con cedolare secca.

    Grazie Infinte

    Nicole

  • Gentile Nicole può stipulare un contratto a canone concordato ma se l'inquilino non è direttamente un privato non può applicare la cedolare secca.

  • Camilla

    gentile Isabella, siamo una coppia che sta per prendere un appartamento in affitto con contratto 4+4 con applicazione della cedolare secca.
    Vorremmo sapere se ci merita intestare il contratto ad entrambi invece che ad uno solo di noi. Inoltre se intestassimo il contratto a tutti e due, può solo uno di noi prendere la residenza nel suddetto appartamento? E di quali detrazioni fiscali possiamo beneficiare?
    Grazie, saluti

  • Gentile Camilla se prendete la residenza nell'immobile come intestatari del contratto avete diritto a detrazioni sull'irpef al 50% se lo intestate ad entrambi; oppure per intero se solo uno dei due fosse intestatario. In ogni caso potreste anche intestarlo ad uno dei due inserendo l'altro come convivente e prendere solo uno la residenza.

  • fabio

    Ciao Isabella volevo affittare un contratto a tre studenti, ma invece di andare su un transitorio stavo pensando di virare su un concordato agevolato. Naturalmente ho bisogno delle garanzie genitoriali da inserire nel contratto, ma un mio amico ag. imm, mi ha comunicato che in questo caso dovrei inserire un bollo e potrei avere problemi sulla cedolare secca, quindi mi ha consigliato di fare direttamente il contratto ai genitori, scrivendo che la casa sarà abitata dai ragazzi, oppure rimanere con il contratto intestato ai figlii, e far fare ai genitori una scrittura privata integrativa, in cui si impegnano in solido sui canoni di affitto. Ecco volevo chiederti un tuo suggerimento in merito e se le informazioni che mi ha dato l'ag immobiliare fossero corrette. Grazie Fabio

  • Salve Fabio l'informazione resa dall'agente immobiliare è corretta; infatti la cedolare secca assorbe l'imposta in caso di fidejussioni ma non di garanzie personali. Ora non inserirla in contratto potrebbe essere rischioso ai fini della validità della stessa; mentre se i genitori sono d'accordo potrebbero intestarsi il contratto, anche se molti studenti hanno bisogno del contratto di locazione per accedere a borse di studi o altre agevolazioni.

  • Laura

    Gentile Isabella, le volevo chiedere se per stipulare un contratto agevolato 3+2 posso usare un mio schema contrattuale nel quale recepire i criteri indicati nei contratti tipo (per intenderci, inserirei altre clausole non in contrasto con tali criteri) oppure devo necessariamente far riferimento a quei modelli di contratti tipo, che sarebbero dunque immodificabili. Grazie.

  • Buongiorno Laura, diciamo che dovrebbe partire dai modelli base e poi può naturalmente inserire ed arricchire il testo con articoli e specifici accordi tra le parti.

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