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Contratto a canone concordato: come e quando funziona?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Agosto 22, 2013
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Mandato a casa il "canone equo", con la legge dei "patti in deroga" del 1992, il mercato delle locazioni abitative è stato liberalizzato e i canoni di locazione si sono trovati ad essere determinati esclusivamente dalle leggi di mercato, con oscillazioni che incoraggiano grossi interrogativi: come intervenire su aumenti eccessivi? Come equilibrare le condizioni e andare incontro alle esigenze degli inquilini, senza però soffocare il mercato introducendo di nuovo lacci e vincoli in stile "equo canone"?

 

La soluzione che la legge 431/1998, riformando la disciplina delle locazioni abitative, aveva voluto dare alla questione è, almeno sulla carta, ingegnosa. Proprietario e inquilino in procinto di avviare un rapporto di locazione hanno di fronte a loro due possibilità. La prima è quella di stipulare un contratto cosiddetto "libero", determinando liberamente il canone di locazione ma rispettando i termini di durata previsti dalla legge (durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo automatico). Seconda possibilità è quella di scegliere uno dei contratti-tipo (contratto 3+2, transitorio o contratto a studenti universitari) che stabiliscono termini di durata meno elevati, in risposta a specifiche esigenze, ma soprattutto prevedono - e qui sta l'"ingegnosa" soluzione - un canone concordato, determinato in base a specifici criteri fissati a livello territoriale da appositi accordi sindacali; a fronte di questo canone, che sarà, con ogni probabilità, più basso rispetto a quello di libero mercato, con conseguente vantaggio per l'inquilino, il proprietario può usufruire di significative agevolazioni fiscali in termini di IMU, IRPEF e imposta di registro.
Si tratta dunque di spingere il proprietario a concedere in affitto il proprio immobile ad un canone tendenzialmente più basso rispetto a quello libero, garantendogli, come contropartita, un considerevole risparmio fiscale.


Canone concordato e agevolazioni fiscali riguardano solo i contratti-tipo stipulati nelle 11 aree metropolitane e nei comuni con queste confinanti, nei comuni capoluogo di provincia e nei comuni definiti "ad alta densità abitativa" da una delibera del CIPE aggiornata a febbraio 2004. Il calcolo del canone concordato dipende da una serie di fattori oggettivi che vanno dalla metratura, alla posizione, alla dotazione di particolari elementi (quali doppi vetri, impianto di riscaldamento autonomo, arredamento, ecc.) e dai valori indicati nell'Accordo Territoriale siglato in ogni comune ad alta densità abitativa dalle associazioni di categoria che tutelano, rispettivamente, gli interessi di proprietari immobiliari e inquilini.
Negli anni abbiamo visto che l'efficacia del sistema dipende dal livello del canone calmierato e dalla differenza fra questo e il canone di libero mercato dello stesso immobile: uno scarto eccessivo fra i due corrispettivi abbatte il vantaggio economico assicurato dalle agevolazioni fiscali.
Il fatto che alcuni accordi siano vecchi di ormai 10 anni e soprattutto espressi in lire determina una distanza tale tra canone libero e concordato per cui, nonostante le agevolazioni, rimangono canoni molto bassi e non applicabili.


Ad esempio gli accordi territoriali stipulati nel comune di Milano ed in quelli limitrofi sono fermi al 1999, anno in cui una circolare ministeriale rendeva operativa l'introduzione, da parte della legge di riforma delle locazioni abitative legge 431/98, dei contratti del secondo canale. A Milano, per un immobile di 80 mq in una zona centrale, dotato di ogni comfort ed arredato, secondo gli accordi potrebbe oscillare tra i 470 e il massimo di 587 euro mensili! A cui si potrebbe applicare una maggiorazione del 20% circa per gli aumenti Istat degli ultimi anni, ma il valore rimarrebbe molto lontano da quello di mercato che il nostro Uffici studi indicava in una media di 1.024 euro.
Le valutazioni non cambiano molto nei comuni limitrofi e comunque nella maggior parte delle altre province lombarde. Un quadro che non incoraggia questi tipi di contratti, utilizzati invece in altre città dove gli accordi sono stati rivisti. Ad esempio a Roma per un immobile dello stesso tipo i valori oscillano tra i 1.100 ed i 1.300 euro (sul mercato libero la media per un trilocale arredato è di 1.033 euro), o a Bologna dove si va da un minimo di 586 ad un massimo di 865 circa, perfettamente in linea con la media di mercato di 602 euro.

In questi casi il locatore troverà conveniente stipulare un contratto-tipo, perché potrà compensare il minor introito percepito risparmiando sull'IRPEF che dovrebbe pagare sul canone (usufruendo di una deduzione fiscale pari al 33,5% del canone, anziché al 5% come previsto per il contratto libero), sull'IMU(con un'aliquota Imu ridotta, se e nella misura stabilita dal comune) e sull'imposta annuale di registro (la cui aliquota, sempre pari al 2%, va calcolata sul 70% del canone annuo, anziché sull'intero importo dello stesso). Nel caso di preferenza del regime di cedolare secca l'aliquota di riferimento è del 19% contro il 21% per i contratti a canone libero.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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