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Contratto a canone concordato in un comune non ad alta densità abitativa: possibile?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 22, 2016
Visite: 7659

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Canone concordato e durata breve, ma nessuno sconto fiscale

I contratti agevolati prevedono sempre le agevolazioni fiscali?


L’introduzione della cedolare secca agevolata al 10% ha alimentato l’interesse intorno al contratto agevolato di 3 anni + 2. Un contratto agevolato che, da una parte obbliga la proprietà a chiedere un canone d’affitto concordato, ovvero calcolato sulla base degli accordi territoriali stipulati dalle associazioni di categoria di inquilini e proprietari, dall’altra garantisce una durata più breve e soprattutto un ottimo sconto fiscale. Tale contratto, a canone concordato, può essere stipulato anche in comuni che non rientrano all’interno dell’elenco dei comuni ad alta densità abitativa, ma garantiscono gli stessi vantaggi?

Salve, sono Domenico, proprietario di un immobile in piccolo comune in provincia di Brescia. Mi hanno detto che il contratto concordato di 3+2 può essere stipulato in qualunque comune (anche senza che sia stato stipulato alcun accordo territoriale e senza che il comune rientri tra quelli ad alta densità abitativa) basandosi sui valori di un comune simile e di poter usufruire delle agevolazioni fiscali (tipo cedolare secca 10%). È possibile stipulare i 3+2 e se sì come determino i canoni e ho le agevolazioni fiscali (altrimenti non avrebbe alcun senso per la proprietà affittare ad un canone inferiore senza sgravi fiscali)?

Gentile Domenico, partiamo dalle buone notizie!


E’ infatti vero che l’art. 2 comma 3 della legge431/98 non limita la “stipulabilità” dei contratti a canone concordato di 3+2 ai soli comuni ad alta densità abitativa, dal momento che nella sua stesura recita:


“In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata”.


Nessun riferimento alla densità abitativa dei comuni, come può leggere.
A definitiva conferma di ciò, il D.M. del 30/12/2002, che fissa i criteri di base per gli accordi locali e indica i modelli di contratto da utilizzare, non pone un limite all’applicabilità degli accordi stessi, specificando (art. 1 comma 13) che “le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli Accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui all’art. 1 del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989 n. 61, che a quelli sottoscritti negli altri comuni”.
Il D.M. del luglio 2004, quindi, tra i suoi vari scopi, ha anche quello di indicare gli accordi da applicare qualora si intenda stipulare un contratto di 3 anni +2 ma manchi l’accordo territoriale, e questo al di là della densità abitativa del comune interessato.

Arrivano le cattive notizie!


La densità abitativa conta eccome, dal momento che per quanto riguarda le agevolazioni vale sempre quanto disposto dall’art. 8 della stessa legge 431/98 citato, il cui contenuto limita il beneficio fiscale (da intendersi come IRPEF e imposta di registro agevolate o come cedolare con aliquota ridotta) ai soli comuni che, appunto, siano nell’elenco di quelli definiti ad alta densità abitativa.
Né in provincia di Brescia è possibile applicare l’estensione della cedolare al 10% prevista dal Piano Casa 2014 per le zone dichiarate in stato di emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014, dal momento che (per fortuna) non ci sono stati di emergenza per quella zona nel periodo interessato.

Per completezza diciamo che alla base del meccanismo di agevolazione fiscale c’è l’art. 8 della legge 431/98 (richiamato anche per l’applicabilità della cedolare al 10%), che recita:
"Nei comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato ai sensi dell'articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, è ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento.

Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al comma 1, deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI.

Le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2 dell'articolo 5 e per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 1.
Il Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE), su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di intesa con i Ministri dell'interno e di grazia e giustizia, provvede, ogni ventiquattro mesi, all'aggiornamento dell'elenco dei comuni di cui al comma 1".


In definitiva, le agevolazioni fiscali sono presenti solo:


• nelle 11 aree metropolitane e nei comuni con esse confinanti
• nei comuni capoluogo di provincia
• nei comuni compresi nell’elenco del CIPE del 14 febbraio 2004

APPROFONDIMENTO


In sostanza le ipotesi che possono configurarsi sono le seguenti:

1) Comune non ad alta densità con accordo territoriale sottoscritto (esiste qualche caso del genere):

il 3+2 è stipulabile e il canone si calcola in base ai parametri definiti dall’accordo locale. Nessuna agevolazione fiscale (deduzione IRPEF classica al 5%, imposta registro piena e cedolare al 21%).


2) Comune non ad alta densità senza accordo territoriale locale (ciò che avviene normalmente):

il 3+2 è stipulabile ma occorre individuare quale sia il comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale (il che, ti assicuro, non sempre è semplice e incontestabile) e applicare il suo Accordo. Nessuna agevolazione fiscale (deduzione IRPEF classica al 5%, imposta registro piena e cedolare al 21%).


3) Comune non ad alta densità ma dichiarato in stato d’emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014:

il 3+2 è stipulabile e se (come normalmente avviene) non è presente un accordo territoriale locale per il calcolo del canone si utilizzano i parametri presenti nell’Accordo del comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale (il che, anche in questo caso, non sempre è semplice e incontestabile ma almeno ha senso dato il tornaconto che può derivarne). Nessuna agevolazione IRPEF ma possibilità di applicare la cedolare al 10%.


4) Comune ad alta densità con accordo territoriale sottoscritto (il che avviene praticamente nel 100% dei casi):

il 3+2 è stipulabile e il canone si calcola in base ai parametri definiti dall’accordo locale. Concesse tutte le agevolazioni fiscali (IRPEF, registro e in alternativa cedolare con aliquota ridotta).

Il suo caso ricade nell’ipotesi 2) quindi percorribile se vuole, semplicemente, accorciare la durata contrattuale e potersi riprendere l’immobile per qualsiasi motivo dopo 5 anni anziché dopo 8.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Elena

    Gent.ma Isabella,
    quali sono le agevolazioni fiscali Irpef e di registro che cita nel suo articolo al punto 4, per contratti a canone concordato stipulate in comuni ad alta densità abitativa? Grazie anticipatamente per la cortese risposta.

  • Gentile Elena ai fini irpef il reddito da dichiarare viene dedotto di un ulteriore 30% rispetto al classico 5%, per l'imposta di registro questa viene calcolata come 2% sul 70% del canone annuo invece che sul 100%.

  • Generalcasa s.r.l.

    Buongiorno,
    è possibile applicare la cedolare secca al 10% per un immobile ubicato in Comune in stato di emergenza il cui contratto di locazione è stato stipulato anteriormente all'entrata in vigore della legge per durata 4*4 senza utilizzare il contratto tipo previsto dagli accordi territoriali del Comune piu' vicino ed omogenero?

  • Buongiorno, per poter usufruire della cedolare secca al 10% occorre stipulare un contratto a canone concordato; il proprietario inoltre deve essere un privato.

  • giovanni

    Buongiorno.
    Le pongo cortesemente tale quesito.
    Volendo concedere in locazione transitoria un appartamento sito nel Comune di Riccione (RN), l'importo del canone è libero oppure è concordato e quindi determinato in base ai criteri e valori fissati dagli accordi territoriali?
    Se deve essere concordato sulla base di quale disposizione legislativa?
    Perchè seppur vero che per il Comune di Riccione ci sono gli accordi territoriali, vero è anche che il D.M. 30.12.2002 art. 2 stabilisce che il canone deve essere concordato solo per immobili ricadenti nelle "aree metropolitane di Roma, Milano, ....ecc., nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di Provincia" e pertanto Riccione in tali aree non mi pare possa rientrare.
    Vero è anche che Riccione rientra tra i Comuni ad alta tensione abitativa, ma i Comuni ad alta tensione abitativa vengono richiamati all'art. 8 della L. 431/98 inerente i casi in cui è possibile applicare le agevolazioni fiscali e non i casi in cui c'è l'obbligo di applicare il canone concordato.
    Tant'è che il contratto transitorio tipo allegato al D.M. 30.12.2002, all'art. 4 inerente il canone, alla lettera B fa il caso del canone convenuto nelle "aree metropolitane di Roma, Milano, ....ecc., nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di Provincia" ma non parla di comuni ad alta tensione abitativa.
    Grazie sin d'ora
    Spadini Giovanni

  • patrizia

    Buongiorno, il mio comune Tarquinia non ha un accordo territoriale per poter affittare un appartamento a canone concordato come faccio a conoscere il comune demograficamente omogeneo di minor distanza?
    Grazie anticipatamente

  • Gentile Patrizia, se il comune di Tarquinia è comunque ad alta densità abitativa può utilizzare un comune vicino e simile tra quelli in elenco http://www.confedilizia.it/locazioni/elenco-comuni-ad-alta-tensione-abitativa/

  • Tiziana

    Buongiorno, in un comune compreso nell ' elenco ad Alta tensione abitativa e con accordo territoriale sottoscritto, anche ai contratti transitori si applica la cedolare secca al 10%?grazie anticipatamente.

  • Gentile Tiziana, sul contratto transitorio, seppure a canone concordato, non si applica la cedolare agevolata ma quella al 21%.

  • Giorgio

    Salve Isabella,
    riguardo lo sviluppo dei calcoli relativi alle tabelle di riferimento vorrei sapere se c'è un organo preposto al controllo delle dichiarazioni e nel caso come possano controllare se tali valutazioni non siano consone a quanto dichiarato. Ovviamente il mio quesito non nasce dal trovare un metodo per dichiarare quanto non vero anche perchè ad avviso di chi scrive è del tutto inappropriato dichiarare cifre non veritiere con tutto quello che si può risparmiare in termini di imposte...
    Grazie e complimenti per l'articolo.

  • Gentile Giorgio se ci sono valori che non la convincono, può appellarsi anche ad una delle associazioni firmatarie dell'accordo per avere la loro opinione.

  • Nicola Boscarello

    Buongiorno, come faccio a capire se il mio comune è ad alta intensità abitativa?
    Devo chiedere all'ufficio anagrafe del mio comune?
    Grazie e buona giornata.

  • Gentile Nicola, deve verificare se il comune è incluso nell'elenco di quelli ad alta densità abitativa, aggiornato l'ultima volta nel 2004 e che trova qui http://www.confedilizia.it/elenco%20comuni%20alta%20tensione%20abitativa.htm

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