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Contratto a canone concordato in un comune non ad alta densità abitativa: possibile?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 22, 2016
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Canone concordato e durata breve, ma nessuno sconto fiscale

I contratti agevolati prevedono sempre le agevolazioni fiscali?


L’introduzione della cedolare secca agevolata al 10% ha alimentato l’interesse intorno al contratto agevolato di 3 anni + 2. Un contratto agevolato che, da una parte obbliga la proprietà a chiedere un canone d’affitto concordato, ovvero calcolato sulla base degli accordi territoriali stipulati dalle associazioni di categoria di inquilini e proprietari, dall’altra garantisce una durata più breve e soprattutto un ottimo sconto fiscale. Tale contratto, a canone concordato, può essere stipulato anche in comuni che non rientrano all’interno dell’elenco dei comuni ad alta densità abitativa, ma garantiscono gli stessi vantaggi?

Salve, sono Domenico, proprietario di un immobile in piccolo comune in provincia di Brescia. Mi hanno detto che il contratto concordato di 3+2 può essere stipulato in qualunque comune (anche senza che sia stato stipulato alcun accordo territoriale e senza che il comune rientri tra quelli ad alta densità abitativa) basandosi sui valori di un comune simile e di poter usufruire delle agevolazioni fiscali (tipo cedolare secca 10%). È possibile stipulare i 3+2 e se sì come determino i canoni e ho le agevolazioni fiscali (altrimenti non avrebbe alcun senso per la proprietà affittare ad un canone inferiore senza sgravi fiscali)?

Gentile Domenico, partiamo dalle buone notizie!


E’ infatti vero che l’art. 2 comma 3 della legge431/98 non limita la “stipulabilità” dei contratti a canone concordato di 3+2 ai soli comuni ad alta densità abitativa, dal momento che nella sua stesura recita:


“In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata”.


Nessun riferimento alla densità abitativa dei comuni, come può leggere.
A definitiva conferma di ciò, il D.M. del 30/12/2002, che fissa i criteri di base per gli accordi locali e indica i modelli di contratto da utilizzare, non pone un limite all’applicabilità degli accordi stessi, specificando (art. 1 comma 13) che “le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli Accordi territoriali sottoscritti nei comuni di cui all’art. 1 del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989 n. 61, che a quelli sottoscritti negli altri comuni”.
Il D.M. del luglio 2004, quindi, tra i suoi vari scopi, ha anche quello di indicare gli accordi da applicare qualora si intenda stipulare un contratto di 3 anni +2 ma manchi l’accordo territoriale, e questo al di là della densità abitativa del comune interessato.

Arrivano le cattive notizie!


La densità abitativa conta eccome, dal momento che per quanto riguarda le agevolazioni vale sempre quanto disposto dall’art. 8 della stessa legge 431/98 citato, il cui contenuto limita il beneficio fiscale (da intendersi come IRPEF e imposta di registro agevolate o come cedolare con aliquota ridotta) ai soli comuni che, appunto, siano nell’elenco di quelli definiti ad alta densità abitativa.
Né in provincia di Brescia è possibile applicare l’estensione della cedolare al 10% prevista dal Piano Casa 2014 per le zone dichiarate in stato di emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014, dal momento che (per fortuna) non ci sono stati di emergenza per quella zona nel periodo interessato.

Per completezza diciamo che alla base del meccanismo di agevolazione fiscale c’è l’art. 8 della legge 431/98 (richiamato anche per l’applicabilità della cedolare al 10%), che recita:
"Nei comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato ai sensi dell'articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, è ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento.

Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al comma 1, deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI.

Le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2 dell'articolo 5 e per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 1.
Il Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE), su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di intesa con i Ministri dell'interno e di grazia e giustizia, provvede, ogni ventiquattro mesi, all'aggiornamento dell'elenco dei comuni di cui al comma 1".


In definitiva, le agevolazioni fiscali sono presenti solo:


• nelle 11 aree metropolitane e nei comuni con esse confinanti
• nei comuni capoluogo di provincia
• nei comuni compresi nell’elenco del CIPE del 14 febbraio 2004

APPROFONDIMENTO


In sostanza le ipotesi che possono configurarsi sono le seguenti:

1) Comune non ad alta densità con accordo territoriale sottoscritto (esiste qualche caso del genere):

il 3+2 è stipulabile e il canone si calcola in base ai parametri definiti dall’accordo locale. Nessuna agevolazione fiscale (deduzione IRPEF classica al 5%, imposta registro piena e cedolare al 21%).


2) Comune non ad alta densità senza accordo territoriale locale (ciò che avviene normalmente):

il 3+2 è stipulabile ma occorre individuare quale sia il comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale (il che, ti assicuro, non sempre è semplice e incontestabile) e applicare il suo Accordo. Nessuna agevolazione fiscale (deduzione IRPEF classica al 5%, imposta registro piena e cedolare al 21%).


3) Comune non ad alta densità ma dichiarato in stato d’emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014:

il 3+2 è stipulabile e se (come normalmente avviene) non è presente un accordo territoriale locale per il calcolo del canone si utilizzano i parametri presenti nell’Accordo del comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale (il che, anche in questo caso, non sempre è semplice e incontestabile ma almeno ha senso dato il tornaconto che può derivarne). Nessuna agevolazione IRPEF ma possibilità di applicare la cedolare al 10%.


4) Comune ad alta densità con accordo territoriale sottoscritto (il che avviene praticamente nel 100% dei casi):

il 3+2 è stipulabile e il canone si calcola in base ai parametri definiti dall’accordo locale. Concesse tutte le agevolazioni fiscali (IRPEF, registro e in alternativa cedolare con aliquota ridotta).

Il suo caso ricade nell’ipotesi 2) quindi percorribile se vuole, semplicemente, accorciare la durata contrattuale e potersi riprendere l’immobile per qualsiasi motivo dopo 5 anni anziché dopo 8.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Antonio Izzo

    Penso che sia possibile stipulare i contratti di locazione agevolata non solo nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE ma anche in quelli colpiti dal sisma del 1980/81 e siti nelle regioni Campania e Basilicata ( vedi istruzioni mod.730 2017 a pag 79 “Comuni ad alta densità abitativa”:
    “ Nell’ambito applicativo delle agevolazioni previste dall’ articolo 8 della legge n. 431 del 1998, rientrano unicamente le unità immobiliari concesse in locazione a canone convenzionale sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale situate nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni. Si tratta, in particolare, degli immobili situati:
     nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo,
    Roma, Torino e Venezia, nonché nei comuni confinanti con gli stessi;
     negli altri comuni capoluoghi di provincia;
     nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera
    CIPE 30 maggio 1985, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 143 del
    19 giugno 1985, non compresi nei punti precedenti;
     nei comuni di cui alla delibera CIPE 8 aprile 1987, n. 152, pubblicata nella
    Gazzetta Ufficiale n. 93 del 22 aprile 1987, non compresi nei punti precedenti;
     nei comuni di cui alla delibera CIPE 13 novembre 2003, pubblicata nella
    Gazzetta Ufficiale n. 40 del 18 febbraio 2004, non compresi nei punti precedenti;
     nei comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici
    dei primi anni ottanta.
    Inoltre, previo opportuno approfondimento, detti contratti agevolati possono essere stipulati nei comuni appartenenti alle n.11 aree metropolitane tra cui quella di Napoli; in particolare per Napoli i comuni si identificano a quelli facenti parte della città metropolitana
    Chiedo gentilmente conferma

  • Buongiorno Antonio, confermo la sua attenta precisazione.

  • Gentile Gianna, se il comune non fa parte dell'elenco di quelli ad alata tensione abitativa non ha diritto all'agevolazione del 10 e poi del 15% su cedolare; potrebbero esserci agevolazioni a livello comunale che può verificare sul sito del comune.

  • Gianna Liani

    Gentile Isabella Tulipano, ultima cosa: vorrei capire se il comune di Martignacco (Udine) considerato "limitrofo - omogeneo" e non vorrei essermi sbagliata nella consultazione e comprensione delle tabelle ufficiali, rientra a far parte dopo il 2017 tra comuni che hanno diritto alla tassazione del 15% su IRPEF. Mi scusi e..... un grazie per l'attenzione.

  • GIANNA LIANI

    Gentile Isabella Tulipano. mi dovrebbe anche dire quali sono: ovverosia se dopo ìl 2017 rimangono tra quelli ad alta tensione abitativa anche i comuni restanti ad usufruire del 15% su IRPEF. Sono considerati agevolati i comuni restanti? Come lo sono stati fino al 2017?
    La ringrazio per una cortese risposta e la saluto cordialmente.....

  • dopo il 2017 i comuni per cui è possibile usufruire della cedolare agevolata sconteranno l'aliquota del 15% su contratti 3 +2 e transitori, per gli altri comuni l'aliquota rimarrà invariata al 21%.

  • Gianna Liani

    Mi chiamo Gianna Liani, affitto quattro appartamenti a Martignacco Udine con contratti a cedolare secca 4+4. Vorrei passare ai contratti concordati 3+2 perché so che fino al 2017 vengono tassati al 10% anche i Comuni Restanti oltre a quelli ad alta Densità Abitativa. Le chiedo gentilmente se finito il 2017 quando i Comuni ad alta Densità Abitativa andranno al 15% ci sarà la stessa tassazione anche per i Comuni Restanti (ovvero Limitrofi Omogenei). Ringrazio per una gentile risposta,.e...saluto cordialmente! Gianna Liani

  • Buongiorno Gianna, l'agevolazione del 10% a quel punto non sarà più prevista e sarà del 15% per tutti i casi contemplati come agevolati.

  • nicola

    Vorrei applicare il contratto a canone concordato nel Comune di Cellamare (in provincia di Bari ) a 14 Km di distanza. Sarebbe possibile ? visto che un Comune come Capurso a 2 Km da Cellamare è considerato ad alta tensione abitativa?

  • Gentile Nicola al momento esiste un elenco, fermo al 2004, dove può verificare se i comuni sono o meno ad alta tensione abitativa: http://www.confedilizia.it/wp-content/uploads/2016/07/ELENCO-COMUNI-ALTA-TENSIONE-ABITATIVA.pdf

  • Marco Mari

    Buon Giorno,
    mi chiedo, se le agevolazioni ai fini IMU, ci possano essere per un contratto fatto a canone concordato sulla base di un comune limitrofo, anche se il mio comune non è ad alta intensità abitativa.
    Cordialmente
    Marco Mari

  • Gentile Marco, le agevolazioni valgono sui comuni ad alta densità abitativa o per quei comuni che le indicano espressamente.

  • Elena

    Gent.ma Isabella,
    la superficie da considerare per il calcolo del canone concordato coincide con la superficie indicata in visura catastale (aggiornata 2015), escluso eventuale box (del quale bisogna considerare la metà). E' corretto?

  • Gentile Elena, il calcolo della superficie dipende dall'accordo territoriale e quindi da come calcolano di solito la superficie interna più una percentuale delle pertinenze.

  • Elena

    L'accordo territoriale fa riferimento per la superficie al dpr 138/98: non è lo stesso utilizzato per calcolare visure catastali?
    Grazie ancora

  • Esatto elena, in questo caso coincidono; almeno per il calcolo della superficie interna; poi dovrà vedere come si sommano le varie pertinenze.

  • rita sperandii

    comune ad alta densità senza accordo territoriale. Regione Abruzzo. Comune di San Giovanni Teatino (CH).
    Comuni confinanti: Pescara, Chieti. Come fare per stipulare un contratto concordato con cedolare secca?
    Grazie

  • Gentile Rita deve considerare il comune più vicino e simile e fare la media dei valori indicati.

  • Elena

    Gent.ma Isabella,
    quali sono le agevolazioni fiscali Irpef e di registro che cita nel suo articolo al punto 4, per contratti a canone concordato stipulate in comuni ad alta densità abitativa? Grazie anticipatamente per la cortese risposta.

  • Gentile Elena ai fini irpef il reddito da dichiarare viene dedotto di un ulteriore 30% rispetto al classico 5%, per l'imposta di registro questa viene calcolata come 2% sul 70% del canone annuo invece che sul 100%.

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