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Contratto ad uso foresteria: un contratto, tanti punti di vista!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 08, 2012
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Che cos'è, insomma, il contratto ad uso foresteria e, soprattutto, si tratta di una soluzione tuttora legittima e valida per legge?

 

Se c'è un termine, nella locazione, che più di tutti viene abusato o utilizzato in maniera non corretta, questo è senza dubbio il termine di "foresteria". Spesso si sente parlare di contratto ad uso foresteria, intendendo con tale espressione le cose più disparate. Da qualche anno, poi, numerose voci si sono alzate per dichiarare la nullità di questa tipologia contrattuale, che sarebbe stata, secondo disparati pareri legali, bandita con la riforma delle locazioni abitative del 1998.

Foresteria: cos'è?
Il contratto di locazione ad uso foresteria è quello nel quale l'inquilino è una società di capitali (ad esempio una Srl, una Spa o una Scarl), che prende in locazione un'abitazione da destinare ai propri dipendenti o collaboratori. Può quindi stipulare un contratto di foresteria, ad esempio, la banca che in occasione dell'apertura di una nuova filiale prende in locazione un appartamento da assegnare al direttore e alla sua famiglia, oppure l'impresa edile (se costituita sotto forma di società di capitali) che, ottenuto un appalto per la realizzazione di lavori in una città lontana dalla propria sede, affitta un'abitazione da destinare agli operai che si occuperanno dell'opera. L'utilizzo dell'immobile da parte dei dipendenti o collaboratori può essere, peraltro, anche di tipo turnario e prevedere quindi che l'appartamento sia abitato da persone diverse nel corso della locazione.
La particolarità del contratto ad uso foresteria è il suo essere escluso dalla disciplina della legge 431/1998 sulle locazioni abitative: questo contratto rientra infatti fra le cosiddette "locazioni completamente libere", soggette all'applicazione delle sole norme previste dal codice civile in materia di locazione (artt. 1571 e segg.). Ed è proprio lo scarso contenuto vincolante di tali norme che rende queste locazioni completamente libere, nel senso che sono i singoli contraenti a concordare e definire le principali condizioni contrattuali, dalla durata, al canone, all'entità del deposito cauzionale e così via. Il contratto ad uso foresteria può quindi essere stipulato per il periodo stabilito di comune accordo da proprietario e società conduttrice (fermo restando il limite massimo di 30 anni che il codice civile prevede per tutti i contratti di locazione), i quali potranno anche decidere se, alla scadenza indicata in contratto, quest'ultimo si rinnoverà automaticamente o se dovrà intendersi definitivamente scaduto. Così com'è, il contratto di foresteria si presenta dunque come una formula contrattuale particolarmente vantaggiosa per il locatore che, oltre ad avere come conduttore una persona giuridica (della quale sarà più facile verificare la solvibilità), si trova a poter concordare le condizioni contrattuali senza dover sottostare a vincoli in termini di durata o di canone.

La legittimità del contratto ad uso foresteria
La domanda non ha ancora ricevuto un risposta certa dalla giurisprudenza. L'uso foresteria, non previsto ma neppure escluso dalla legge sull'equo canone (n. 392/78), postulava un particolare rapporto "a tre". Il conduttore, infatti, non era colui che abitava l'immobile, ma un ente o una società che destinava l'utilizzo dell'immobile a un terzo (dipendente, socio o comunque persona con cui la ditta intendeva installare un rapporto di collaborazione). Il contratto ad uso foresteria rappresenta una soluzione di sicuro vantaggio anche per la società conduttrice che, oltre a soddisfare la propria esigenza locativa, gode anche dei benefici fiscali previsti dalla legge 388/2000 (legge Finanziaria 2001). Il contratto ad uso foresteria, infatti, sembra aver trovato una sua legittimità in una norma inserita nella Finanziaria 2001 (art. 145) che rende totalmente deducibili dal reddito aziendale i canoni versati dalle imprese per la locazione di case destinate ai dipendenti, a condizione che questi abbiano trasferito la propria residenza anagrafica per ragioni di lavoro.
Questa disposizione, di carattere fiscale, ha in realtà assunto una portata significativa anche dal punto di vista normativo. Entrata in vigore proprio quando più che mai acceso era il dibattito sull'ammissibilità del contratto di foresteria, che molti consideravano non più stipulabile a seguito dell'entrata in vigore della legge di riforma delle locazioni abitative (legge 431/1998), in quanto non menzionato dalla stessa legge, la norma sulla deducibilità dei canoni per le locazioni ai dipendenti ha, seppur indirettamente, legittimato l'esistenza e quindi la validità dei contratti di foresteria.

 

Condizioni per la stipula Il conduttore deve essere una società di capitali che destina l'immobile ad abitazione, anche turnaria, dei propri dipendenti, funzionari o collaboratori
Durata Decisa liberamente da proprietario ed inquilino
Canone Completamente libero
Agevolazioni fiscali

Per il locatore: sul canone imponibile dichiarato ai fini Irpef viene applicata la deduzione del 15% (del 5% a partire dal 2013);non è possibile, invece, per questa tipologia contrattuale assoggettare il reddito a Cedolare fissa del 21%

Per il conduttore: i canoni di locazione e le spese di manutenzione dei fabbricati sopportate dalla società conduttrice per assegnare l'abitazione ai propri dipendenti, in un Comune diverso dalla loro precedente residenza anagrafica, sono totalmente deducibili dal reddito aziendale per un periodo di tre anni a partire dalla data di trasferimento del lavoratore (Legge 388/200).

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giulia

    Buon giorno Isabella,
    L'azienda srl nella quale lavora il mio compagno, ha acquistato una casa nella quale noi viviamo con un contratto ad uso foresteria.
    Abbiamo un grosso problema di calcarizzazione del sistema centralizzato dell'acqua (praticamente è diventato impossibile farsi una doccia calda) e il suo datore di lavoro dice che le spese dovranno essere a carico nostro.
    Secondo me questo va oltre il termine "piccola manutenzione".
    Mi darebbe gentilmente il suo parere.
    Grazie mille in anticipo
    Giulia

  • Gentile Giulia, diciamo che potrebbe trattarsi di una semplice pulizia e quindi di manutenzione ordinaria; provi a contattare un idraulico e capire con lui il tipo di intervento necessario.

  • Valentina G

    Gentile Isabella,
    Sono proprietaria di un appartamento che sto per affittare ad un ragazzo fino al mese di maggio che è dipendente di una società srl e sarà proprio questa società a pagare l'affitto.Volevo dunque chiederle se è possibile effettuare un contratto ad uso foresteria nel mio caso e se può essere considerato anche un tempo minore di un anno.Infine le chiedo dove posso trovare un giusto fac-simile di un contratto ad uso foresteria.La ringrazio in anticipo.

  • Buongiorno Valentina, intestando il contratto alla società può stipulare un contratto ad uso foresteria, libero come tipologia e quindi è possibile decidere una durata anche inferiore all'anno. Potrebbe trovare un fac simile già stampato o cercando in rete.

  • Giuliano

    Buongiorno Isabella, comlimenti e grazie per i suoi consigli. Dopo u primo periodo in forma non impreditoriale, ho deciso di affittare degli appartamenti in forma imprenditoriale con una srl con tutti gli adempimenti che ne conseguono e a cui mi sono adeguato. Normalmente affitto per brevi periodi, sostanzialemnte con contratto di albergo soggetto a iva e imposta di soggiorno. Mi capita però a volte di affittare gli stessi appartamenti per piu d 30 gg quindi con contratto di locazione registrato che nel caso di società è foresteria (abitativo no iva). Quindi lo stesso appartamento (accatastato abitativo) a volte è locato con iva (meno di 30 gg) a volte no Iva (oltre i 30 gg). Avrei due quesiti su cui anche il mio commercialista non mi fornisce risposte certe e definitive: 1) Come mi comporto sui costi soggetti ad iva di questi appartamenti gestiti a regime misto, l'iva è detraibile ? 2) Se invece è un privato ad affittare per periodi superiori ai 30 gg il contratto ad uso tristico di alcuni mesi, senza altri servizi, pura locazione è soggetto ad iva ? Se fornisco altri servizi come biancheria e pulizie posso fattuarli a parte con iva al 10% o al 22%. Grazie per la cortese risposta. GB

  • Gentile Giuliano, quando stipula dei contratti di locazione allora non può applicare l'iva e i redditi sono redditi da locazione; quando invece concede l'immobile per breve periodi allora applica l'iva direi al 10% come per gli hotel e i redditi sono redditi di attività, in cui l'iva si scarica. Quando affitta fornendo servizi concede servizi turistici con iva quindi e non siamo più nell'ambito della locazione.

  • Davide

    Abbiamo affittato l'appartamento ad una srl per i propri dipendenti appena entrati ci siamo resi conto che erano extracomunitari, è dovuta la comunicazione al l'autorità pubblica? A chi compete? Grazie mille

  • Buongiorno Davide, è dovuta e dovrebbe occuparsene il rappresentante legale della società che risulta vostra inquilina.

  • LOANA

    Buon giorno, ho affittato un appartamento ad una società uso foresteria per alcuni suoi dipendenti con famiglia.
    Questi dipendenti possono prendere li la residenza?

  • Gentile Loana è possibile per queste famiglie prendere lì la residenza, questo darebbe un vantaggio fiscale alla società stessa che sostiene la spesa di affitto.

  • Maria

    Gentile Luciano,
    ho dato in affitto uso foresteria ad una persona appartenente ad una società che a sua volta subaffitta ai suoi dipendenti. Ultimamente il referente della società con cui ho stipulato il contratto non sta più pagando l'affitto, il condominio da più di due anni e ho scoperto che all'interno del mio appartamento non ci sono solo i suoi dipendenti ma anche estranei da cui lui riscuote regolare affitto. Il contratto è scaduto il mese scorso. Visto che questa persona che ha stipulato il contratto con me oltre a
    non pagare, non risponde né al telefono (riattaccando) né alle raccomandate come possiamo procedere? Posso stipulare un nuovo contratto con gli inquilini che ci abitano attualmente? Grazie

  • Gentile Maria, dovrebbe procedere con lo sfratto nei confronti di questa persona (l'uso foresteria andrebbe intestato alla società); se riuscite a trovare un accordo senza causa per cui ritenete chiuso il precedente contratto, potrebbe allora stipularne uno nuovo direttamente con gli inquilini attuali.

  • fabio

    Buongiorno,
    lo scorso hanno ho stipulato con una srl un contratto di locazione ad uso foresteria per un anno e senza tacito rinnovo.
    Ora la srl mi chiede di rinnovare il contratto. Se non ricordo male, l'addetto dell'Agenzia delle Entrate mi aveva detto che, anche se non c'era il tacito rinnovo, si poteva rinnovare (se dover rifare tutto) a condizione che non cambiasse nulla e per una sola volta.
    Avete qualche conferma in merito.
    Grazie
    Fabio

  • Isabella Tulipano

    Salve Fabio, non confermo.
    La proroga presso l'Agenzia delle Entrate è un adempimento fiscale e non ha rilevanza civilistica. In sostanza, dunque, lei potrebbe anche provvedere ad una proroga presso l'AdE, ma il contratto, che non prevede il rinnovo automatico, sarebbe comunque cessato.
    Sarà quindi opportuno stipulare un nuovo contratto di locazione per il periodo ulteriore, eventualmente prevedendo al suoi interno la possibilità di rinnovi automatici salvo disdetta e così eliminando il problema per gli anni a venire.

  • benedetta

    Buon giorno,
    è possibile stipulare un contratto uso foresteria con una università per l'alloggio dei proprio studenti?
    In fondo l'università non è una società di capitali quindi mi sorge il dubbio che tale tipologia di contratto non possa essere utilizzata .
    Grazie
    benedetta

  • Gentile Benedetta, in effetti il contratto ad uso foresteria non sarebbe indicata;a l più poi potrebbe essere stipulato pe ri dipendenti. Quindi i n questo caso potreste stipulare direttamente un contratto transitorio o per studenti fuori sede.

  • Giuseppe

    Gentilissima Isabella,
    mi permetto di approfittare della Sua disponibilità per porLe un quesito:
    sto per affittare ad una SRL con contratto ad uso foresteria, un immobile sul quale io risulto avere la residenza. E' indispensabile per me, come mi ha sottolineato l'agenzia, dover spostare la residenza?
    grazie mille per l'eventuale riscontro.

  • Gentile Giuseppe non è indispensabile ma sarebbe corretto; in ogni caso dal punto di vista fiscale dovrà considerare il suo immobile come seconda casa.

  • MAURIZIO

    Gentilissima Sig.ra Isabella,
    un organismo internazionale (non un'azienda o società di capitali) con sede in Italia intende prendere in affitto un immobile per le esigenze abitative di propri funzionari (stranieri) con famiglia che si avvicendano in Italia per periodi di 2-3 anni. Al riguardo, chiedo se sia possibile stipulare con tale organismo un contratto di fitto a canone concordato con cedolare secca. Grazie, Maurizo

  • Buongiorno Maurizio, è possibile stipulare un contratto a canone concordato ad una società, non è possibile però applicare la cedolare secca nè usufruire di agevolazioni imu eventualmente previste dal comune per inquilini che utilizzano l'immobile come abitazione principale.

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