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Contratto con cedolare secca a partire dal terzo anno: si deve rinunciare anche al precedente aggiornamento istat?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 15, 2015
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L'opzione per il regime facoltativo della cedolare secca può essere espressa non solo in sede di registrazione di un nuovo contratto d'affitto, ma anche nelle annualità successive, durante il corso del contratto pluriennale. Poiché la scelta della cedolare secca implica, per il proprietario, la rinuncia alla richiesta di aggiornamento del canone, il dubbio che sorge è se tale rinuncia si applica anche agli aggiornamenti precedentemente maturati e richiesti o se il canone da cui partire è l'ultimo corrisposto, ovvero comprensivo di aggiornamento.

Salve, ho da porle una domanda:
abbiamo un contratto d'affitto in corso iniziato il 1/2/2012 per una casa di nostra proprietà.
Vorremmo esercitare quest'anno l'opzione per la cedolare secca, quindi stiamo preparando la comunicazione da inviare all'inquilino.
La domanda è: l'anno scorso è stata applicata la rivalutazione istat, quindi dal canone iniziale di 650 euro si è passati ad un canone di circa 664 euro; dal 1/2/2015, se esercitiamo l'opzione, il canone dovrà restare 664 fino all'eventuale revoca oppure devo tornare a considerare i 650 iniziali?
In pratica, la rinuncia all'aggiornamento dei canoni da quando decorre di preciso? Se attualmente il canone è 664, non va rivalutato per l'ultima volta?
Spero di essere stata chiara, grazie mille e cordiali saluti.

Molto chiara e anche molto interessante il quesito. Come sa già, l'opzione di cedolare secca può essere esercitata anche successivamente alla prima registrazione, in occasione di ogni seguente scadenza contrattuale. Dovrà, quindi, pena l'inefficacia dell'opzione, inviare raccomandata all'inquilino per informarlo di tale scelta e della sua contestuale rinuncia all'aggiornamento Istat.

A questo proposito sembra proprio che la rinuncia parti dal momento in cui si sceglie il regime di cedolare, non potendo avere un effetto retroattivo su quanto pattuito regolarmente nel contratto, consentito e soprattutto versato in precedenza. Consideriamo, infatti, che lei l'anno scorso ha calcolato l' imposta di registro e le aliquote irpef sui 664 euro percepiti mensilmente. Pertanto da adesso e per tutta la durata dell'opzione del regime di cedolare secca (che potrebbe revocare già l'anno prossimo), non potrà richiedere ulteriori aggiornamenti.
Il legislatore, all'art. 3, comma 11, del D.Lgs. n°23 del 14 marzo 2011, scrive testualmente "Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente".
Si parla espressamente di sospensione per tale periodo, senza riferimento a quanto richiesto in precedenza; non c'è quindi qui, né nelle circolari interpretative dell'Agenzia delle Entrate alcun divieto in merito.


Oltre alla raccomandata all'inquilino, per esercitare la sua scelta, dovrà presentare all'agenzia delle entrate il nuovo modello RLI on line debitamente compilato; indicare l'opzione nella sua dichiarazione dei redditi 2016. Per gli acconti sulla cedolare, essendo questo il primo anno di applicazione, potrà decidere se versarli o saldare tutto l'anno prossimo.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • ANNAMARIA

    Salve, vorrei fare una domanda: vivo in una casa in affito dal 24 /6/2011 per la durata di anni 3 ( al 23/6/ 2014 , alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo,e senza necessità di disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di altri due anni.alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna della parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. in mancanza di comunicazione il contratto è tacitamente rinnovato.
    la proprietaria mi ha comunicato che è necessario CAMBIARE L'AUTOCLAVE, io dovrei contribuire alla spesa nella misura di UN QUINTO , al mio rifiuto, ribadendo che è una spesa a totale carico del locatore, ha minacciato di aumentare il canone. per favore potete aiutarmi, consigliatemi cosa prevede la legge.
    grazie.

  • Gentile Annamaria, nella tabella di ripartizione si legge che "Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)" sono spese a carico del proprietario; quindi la richiesta di 1/5 della spesa potrebbe essere legata in realtà ad un vecchio articolo che prevedeva un aggiornamento del canone di 1/5 della spesa totale sostenuta. Articolo che non credo sia stato riportato nel suo contratto e quindi lei può rifiutarsi di pagare.

  • ANdrea

    Salve Isabella
    ho stipulato un contratto transitorio a 18 mesi in data 01.09.2013 fino al 31.03.2015 optando per la cedolare secca.
    A novembre del 2013 ho pagato il 95% dell'importo legato ai 4 mesi di affitto percepito in quell'anno.
    A giugno 2014 ho pagato il saldo del 2013 e l'acconto (ossia 40% del 95%) dell'imposta sul'affito del 2014 (intero anno) e a novembre il 95%.
    L'inquilino e' andato via a gennaio 2015 e ho quindi annullato il contratto ma ancora non ho pagato il saldo (5%) 2014 e a questo punto il saldo dell'unica mensilita' percepita nel 2015.
    Cercando di compesare col credito dell'Unico, mi e' venuto un dubbio: ho pagato tutto in anticipo? Ossia in realta' avrei dovuto pagare ora le tasse sul 2014 e l'anno prossimo quelle del 2015?
    Se invece ho pagato correttamente, qual'e' la penale per il versamento ora?
    Spero di essere stato chiaro e che mi possa essere d'aiuto.
    Grazie mille

  • Gentile Andrea a giugno 2015 doveva pagare il saldo del 2014 e l'anticipo del 2015, considerando che il contratto è stato chiuso può pagare quelle del 2015 a giugno 2016.

  • nonke

    Ti importuno di nuovo, per chiedere un consiglio da te che sei così informata. Fare un contratto a canone concordato 3+2 con cedolare secca ; 1) quanto è la percentuale al 10 o 15% e quando si paga , all'inizio o dopo un anno del contratto 2) può con il contratto concordato, l'inquilino lasciare l'appartamento prima del tempo con normale raccomandata di disdetta. ? 3) io denuncio la disdetta all'ADE con l'F24? Grazie ancora

  • Gentile la cedolare secca si applica sui contratti 3 +2 a canone concordato con aliquota al 10% se si trova in un comune ad alta densità abitativa. per il primo anno di applicazione può scegliere se pagare l'acconto o saldo + acconto nel 2016. L'inquilino può sempre dare disdetta con preavviso per gravi motivi; la disdetta va registrata con modello rli senza pagare f24.

  • alessandro

    Salve gentile Isabella
    vorrei chiedere un aiuto per il calcolo della cedolare secca: nel 2014, per 10 mesi, ho affittato un appartamento con ced. secca al 21% (anno di prima applicazione), in totale ho incassato 5300 euro. Nel 2015 il contratto è finito a marzo, quindi altri 1590 euro. Il 1° giugno inizierà un secondo contratto a canone concordato e quindi aliquota al 10%, di cui ancora non ho incassato nulla ma che si prevede frutti, per i 7 mesi rimanenti del 2015, 2100 euro.
    Cosa verserò a giugno quale saldo 2014 e acconto 2015? penso il 21% di 5300 quale saldo, e quindi 1113 euro, ma come acconto? il 21% di 1590 dà 334, il 10% di 2100 dà 210. Il 95% del totale (544) è pari a 517 euro, di cui 40% è 207 euro e il 60% è 310. Ma potrei, a giugno, versare interamente le 334 del contratto terminato (21% di 1590) e poi ricominciare con saldi e acconti della sola quota al 10%, versando a novembre 517-334=183 euro, senza mescolare i conti tra aliquote diverse? E comunque, se pagassi giugno 2015=207 euro e novembre=310 euro, i calcoli sono tutti corretti? Grazie per la sua cortese risposta.

  • Buongiorno Alessandro i calcoli sono corretto direi che il suo obbligo oggi è saldare quanto percepito nel 2014 entro giugno, poi l'acconto andrebbe calcolato con metodo storico, rispetto quindi a quanto percepito nel 2014. Quindi potrebbe calcolarlo sull'aliquota del 21% e poi compensare; oppure come lei dice tenere separate le due cose e quindi saldare quanto dovuto sul vecchio contratto e a novembre partire con il nuovo acconto.

  • Andrea

    Buongiorno Isabella,
    ti scrivo perchè mi trovo in una situazione piuttosto strana. vivo in affitto dal settembre 2012 con un contratto di locazione 4+4 a cedolare secca. Però in realtà io all'epoca non firmai nessun contratto. Il padrone di casa ci fece firmare delle carte private in cui si attestavano le 2 mensilità di preavviso, una in cui c'era l'elenco di tutta la mobilia di casa, un altro in cui si attestava la data della prima mensilità pagata. Al momento di queste firme il padrone di casa, ci ha consegnato la copia della registrazione online del contratto, fatto online con Siria. Ma in realtà io non ho alcuna copia cartacea del contratto perche non abbiamo mai avuto un contratto. Ti chiedo, è possibile tutto questo? ovvero si puo registrare online un contratto senza averne stipulato alcuno?
    E visto che devo cambiare casa e ho dato disdetta per i canonici 6 mesi, questa cosa del contratto puo permettermi di andare via subito?
    Grazie Andrea

  • Gentile Andrea diciamo che con la registrazione on line non è più obbligatorio allegare il contratto e quindi di fatto non si ha più la copia timbrata dall'agenzia come avveniva tempo fa. Di fatto questo non esclude che c'è un testo nel quale avete riportato tutte le pattuizioni che avete firmato entrambi e di cui conservate copia.
    Quindi ora se esiste questo testo lei deve rispettare i sei mesi come indicato e firmato.

  • Andrea

    Il testo non esiste, e nelle carte private non si fa accenno al preavviso.

  • Andrea

    Innanzitutto, grazie per la celere e cortese risposta. Però sta di fatto che nelle carte che ho firmato, non si fa alcun accenno al preavviso.

  • provi a chiedere al proprietario se lui ha una copia che non le ha fornito e potendo contestare questa irregolarità magari vi accordate su un periodo di disdetta ridotto.

  • Paolo

    Gentile Isabella, sono locatario di un contratto affitto 4+2 ex 431/98 scaduto e rinnovato tacitamente in assenza di disdetta dalle parti, Le chiedevo, visto che il contratto dice che in assenza di disdetta 6 mesi prima (...)si rinnova tacitamente alle condizioni iniziali, devo continuare a pagare il canone aumentato dell'Istat negli anni o ritornare a pagare il canone pattuito da contratto? Al momento sto continuando a pagare il canone con i vari aumenti Istat (ora essendo in regime di Cedolare Secca non viene più aumentato da qualche anno).

  • Gentile Paolo il canone da versare è quello aggiornato fino alla scelta di cedolare secca, le condizioni rimangono quelle pattuito.

  • Paolo

    [quote name="Isabella"]Gentile Paolo il canone da versare è quello aggiornato fino alla scelta di cedolare secca, le condizioni rimangono quelle pattuito.[/quote]
    Sig.ra Isabella, quindi discorso a parte della Cedolare Secca, per la quale la variazione Istat non è più stata doverosamente applicata a decorrere da tale scelta, ne deduco che anche se il contratto cita che in caso di rinnovo tacito vengano rinnovate le condizioni iniziali, devo sempre pagare l'ultimo canone aumentato dall'Istat e non quello indicato nel contratto senza variazione Istat? Non c'è la possibilità di una interpretazione letterale del contratto, quindi facoltà di pagare il canone originario senza la variazioni Istat degli anni successivi alla stipula in caso di rinnovo tacito?

  • Trattandosi comunque di un rinnovo appunto si accettano le condizioni precedentemente pattuito, tra cui quella dell' aggiornamento Istat quando possibile richiederlo.

  • mauro

    buongiorno,
    devo pagare l' annualità successiva di un contratto di affitto (non cedolare secca), mi sono stampato l' F24 ELIDE ma mi sorgono dei dubbi:
    1) la parte codice ufficio e codice atto vanno compilati?
    2) nella colonna anno di riferimento devo mettere 2015?
    3) l'importo da mettere è inferore a 67 euro, quindi cosa metto? si tratta di annualità successiva alla proroga fatta e registrata a dicembre 2014 (contratto 4+4 primi 4 anni dal 01/01/2010 al 31/12/2014).
    grazie

  • Gentile Mauro
    1) non deve inserire alcun riferimento;
    2) nell'anno di riferimento deve indicare l’anno di
    scadenza dell’adempimento;
    3) anche per la proroga successiva alla scadenza del primo periodo c'è un importo minimo di 67 euro.

  • mauro

    Grazie per le informazioni

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