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Contratto di comodato: regolare se gratuito!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 20, 2013
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Spesso sono i genitori a concedere ai figli un immobile, oppure cari amici che prestano la casa ma vorrebbero essere in qualche modo tutelati. Per questi casi esiste una forma giuridica, il contratto di comodato ad uso gratuito, che tutela le due parti e formalizza rapporti solitamente di cortesia. Un comodato con corrispettivo, però, assume natura di contratto di locazione e sarebbe irregolare!

Gentilissimo,
vorrei ospitare in una casa di mia proprietà per un periodo abbastanza lungo (almeno un anno) un amico che lavora a Milano ma abita a Parma. Il suo datore di lavoro vuole che io gli sottoponga un contratto.
Io gli metterei a disposizione l'immobile per tutto l'anno, anche se lui ne usufruirà solo dal lunedì al venerdì, tutti i mesi tranne agosto.
Mi sapete consigliare una forma appropriata?
Grazie.
Claudio

Gentile Claudio,
la forma migliore, se non vi è un corrispettivo, è quella del comodato d'uso gratuito. Il comodato è, per definizione, quel contratto che consente l'uso gratuito di un alloggio e quindi, a differenza dell'affitto, non prevede il pagamento di un canone.
Il comodato, infatti, è un contratto a titolo gratuito (articolo 1803, comma 2, c.c.) a forma libera ai sensi dell'articolo 1350 del codice civile. Potete gestirla, pertanto, come una scrittura privata nella quale andare a specificare la durata, l'utilizzo, le spese a carico del comodatario (di solito quelle condominiali), ecc.. Il contratto di comodato in forma scritta è soggetto a registrazione in termine nella misura di 168 euro e solitamente le spese di registrazione sono a carico del comodatario.
L'omessa registrazione comporta l'applicazione delle sanzioni.
Il comodatario è obbligato a restituire l'immobile alla scadenza del termine concordato (art. 1809 C.C.). Comunque nel caso in cui sopraggiunga un urgente bisogno, il proprietario può intimare la restituzione immediata del suo immobile.

Dal punto di vista fiscale, attraverso un contratto di comodato non si trasferisce alcun diritto sul bene (come nel caso dell'usufrutto) ma solo la disponibilità per un determinato periodo; quindi gli obblighi fiscali su tale bene rimangono a carico del proprietario per il quale l'immobile concesso in comodato è equiparato ad un immobile tenuto a disposizione e per tanto dovrà pagare l'aliquota Imu stabilita dal comune di competenza che assorbe a partire dai redditi 2013 l'Irpef precedentemente prevista.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Andrea

    buonasera, io sono compropietrario di un appartamento con mia sorella, siccome io vivo altrove, le ho lasciato in comodato gratuito verbale(le scoccia spendere 200 euro per la registrazione), lei ora ci vive col fidanzato, al quale io non ho mai dato il comodato, siccome lei lo ha dichiarato convivente per dargli la residenza(della quale ho saputo solo in questi giorni), e sono un nucleo familiare, basta per entrambi il comodato dato a lei tempo fa? avendo a sua volta concesso l'uso gratuito del bene a terzi anche se è il suo compagno, senza il mio consenso, è in violazione delle regole generali del contratto o no?
    Posso dare disdetta del contratto senza che loro abbiano da obiettare? la residenza del suo compagno è regolare? avuto dopo l'ultima modifica del 2014, il comune non ha verificato le proprietà comuni, perché lei si è dichiarata proprietaria, (vero ma no è l'unica).

  • Gentile Andrea, diciamo che come comproprietaria residente sua sorella può ospitare il suo ragazzo; ora per concedere la sua parte di appartamento può valutare di revocare il comodato gratuito e magari chiedere il pagamento di un regolare canone di locazione.

  • lenzu valter

    Gentile signora Isabella,un mio amico vorrebbe concedermi l'uso del suo appartamento ammobiliato gratuitamente,(sapendo che son un lavoratore stagionale e precario e che spesso ho problemi a pagare regolarmente l'affitto),io da parte mia mi sono offerto "giustamente" di pagare le utenze (acqua,luce gas..ecc ecc) facendole intestare a me stesso più le spese condominiali,lui però vorrebbe tenere li la residenza per poter continuare ad avere il permesso di soggiorno in italia,per me non ci sarebbero problemi,ma come regolarizzare l'accordo? e poi a cosa vado incontro se anche lui ha la residenza li?
    la ringrazio in anticipo e le porgo i miei più cordiali saluti
    Lenzu Valter

  • Gentile Valter, potreste regolarizzare la cosa con un contratto di comodato gratuito;se anche lei ha necessità di prendere lì la residenza allora la questione che si pone è il riconoscimento di un unico nucleo familiare per entrambi.

  • Simonetta

    Buongiorno io avrei un problema... ho firmato un contratto di locazione ad uso gratuito e ora i proprietari pretendono l'affitto in nero... è per di più hanno la copia delle chiavi e spariscono in continuazione cose dall'abitazione come posso tutelarsi? Grazie

  • Gentile Simonetta, può denunciarli per violazione del domicilio, se ha un regolare contratto in cui le concedono l'utilizzo del bene.

  • Antonio Proietto

    Gentile Signora Isabella Tulipano Sono Molto Lieto di Aver Scopert Sul Sito Il Vostro Indirizzo
    che o`Possibilita di Ricevere qualche informazione. Giuritiche e Corretti,.
    a Parole Povere le Condivido Un Mio Piccolo Particolare: Io Mi Chiamo Antonio Proietto con Residenza Germania. Avrei gentilmente Bisogno di un Aiuto Sul Settore Alloggi
    in quanto Sono in Germania da.13/08/1966/ Non Conosco le Geggi Italiane e Non Vorrei Fare qualche Errore :
    Come Gia Scritto o La Mia Residenza in Germania (Sono Stato Pregato da una Famiglia -Parentela da circa 10. Anni che mi Invitano ad Andare
    a Vivere Con Loro In Italia Offrendomi Vita e alloggio Sensa Nessun Costo in Quanto IO Sono anche Pensionato con una Misarabile Pensione Tedesca. che potrei avere L´Abitazione con un Contratto sensa nessun iteressi, scadenza Illmitata.
    Contro la Mia Assistenza, Chiedendomi una specia di Consulezza e accompagnamento. fino alla Fine della Vita
    Anche perche Attualmente si Senta Molto Sola e Una Signora Nata 20/09/1920 Pari 97-anni Sensa Nessuna Figlia o Figlio
    se Io Vorrei Accettare la Richiesta la Mia Domanda e`Potrebbe un giorno gli Eredi due Nipote che Non si Stanno Intersand Ora.
    Darmi Lo Sfratto. ?? O´ Potre Rimanere ancora Nell´Abitazione Sensa Problemi.??
    Gentile Signora per una Cortese Informazzione Le Ringrazio Anticipatemente chiaramente mi Fara´Sapere quale´il Suo Disturbo.
    Cordiali Saluti Ing. Antonio Proietto

  • Gentile antonio, diciamo che ora potreste gestire la cosa con un contratto di comodato, in cui appunto risulta che lei vive gratuitamente nell'immobile, contribuendo magari alle spese. Però gli eredi potranno poi, se vorranno, chiederle di lasciare la casa quando non avranno più questa particolare necessità.

  • Maria laura

    Gent. sig Tulipano
    sto per affrontare una mediazione in conseguenza di un contratto di comodato d'uso gratuito di un bilicale che mio padre aveva concesso ad un suo amico. Già da subito nel 2003 ,mio padre aveva chiesto un "affitto calmierato" sapendo che l'amico non era in grado di pagare il vero valore della locazione.
    Dopo due anni mio padre è deceduto e purtroppo noi eredi abbiamo continuato a mantenere in essere quel comodato (che non aveva una scadenza) per agevolare l'inquilino. Ora dopo 13 anni l'inquilino ci chiede la restituzione di tutti gli affitti (che tra l'altro da gennaio 2017 non paga più) e non lascia neppure l'appartamento come poi da noi richiesto ad aprile 2017. Consapevoli che a livello fiscale siamo in torto, vorrei però sapere se è probabile che venga accolta la richiesta di restituzione di tutti i canoni (per una cifra che è anche superiore al valore dell'immobile) o se c'è la possibilità di regolarizzare il rapporto facendo un contratto di locazione 4 più 4, o altro tipo di accordo.
    Grazie

  • Gentile Maria Laura, più probabilmente il giudice potrebbe condannarvi a pagare sanzioni e imposte non versate; quindi a stipulare un regolare contratto, che per l'inquilino vuol dire avere almeno 4 anni di locazione.

  • Mimmo

    Cosa comporta a livello fiscale al proprietario di casa quando un amico chiede la residenza nella stessa casa in cui vive il proprietario?

  • Gentile Mimmo, l'ufficio anagrafe potrebbe a quel punto riconoscere un unico nucleo familiare, per cui a livello fiscale i vostri redditi verrebbero sommati.

  • Domenico

    Salve, avrei delle domande sul comodato d'uso. IO LAVORO PER UNA SOCIETA' UNA S.R.L. UNIPERSONALE, LA QUALE E' PROPRIETARIA DI UN IMMOBILE CON 10 STANZE CHE IO STESSO MI OCCUPO DI FITTARE A STUDENTI UNIVERSITARI, LA SOCIETA' E' DI MIO ZIO NONCHE' AMMINISTRATORE E SOCIO UNICO, PRECISO CHE SONO PAGATO CON REGOLARE CONTRATTO DI LAVORO. ORA HO CHIESTO ALLA SOCIETA' DI FARMI UN CONTRATTO DI COMODATO DI USO GRATUITO, DI UNA SOLA STANZA, PER CUI UN AFFITTO PARZIALE DELL'IMMOBILE, CHE VORREI A MIA VOLTA SUBAFFITTARE AI TURISTI CON CONTRATTO DI LOCAZIONE TURISTICA O PURA, ANCHE PERCHE' I PROVENTI DEL GUADAGNO ANDREBBERO A MIO ZIO, ED A QUANTO HO CAPITO CON IL COMODATO D'USO LA DICHIARAZIONE IRPEF ANDREBBE SEMPRE A CARICO DELLA SOCIETA' PERCHE' IL COMODATO NON TRASFERISCE I DIRITTI REALI COME UN CONTRATTO DI LOCAZIONE. MI POTETE DIRE COME PROCEDERE E CHE TIPO DI CONTRATTO DEVO STIPULARE CON LA SOCIETA'? VI RINGRAZIO IN ANTICIPO.

  • Buongiorno Domenico, se deve usare direttamente la stanza allora il comodato va bene se non paga alcun canone; se deve invece concederla in affitto allora dovrebbe stipulare un contratto di affitto con il permesso di subaffittare il bene, a questo punto però i redditi sono i suoi e dovrà pagarci le relative imposte.

  • corinna

    Buongiorno ,
    sono proprietaria del 50% di un immobile ereditato e in uso esclusivo a mio fratello comproprietario al 50%.
    Non possiamo venire alla divisione perchè gravato da usufrutto al 30% in capo a terzi.
    Anni addietro ho scritto su carta libera, datando ottobre 2004 rispondendo ad una richiesta di contributo al pagamento della tassa rifiuti , che non intendevo pagare in quanto mio fratello abita l'appartamento in via esclusiva per mia tolleranza.
    Ora lui dice che questo "documento" ( chiaramente non registrato) è come se fosse un comodato gratuito e che quindi non intende versarmi nessuna quota per l'uso esclusivo.
    Può usarlo come un documento di comodato gratuito? E' vero ?
    Grazie della gentile risposta.

  • Gentile Corinna, questo documento attesta il fatto che suo fratello ci abitasse; se anche avesse concesso un comodato questo può essere revocato e quindi per il suo 50% di proprietà è corretto che lei richieda un canone di affitto.

  • Pollio Milena

    Io e mio marito siamo proprietari al 50%di un immobile nel quale vivono i genitori ed una sorella nubile dii lui,gratuitamente e fino a morte dei genitori.
    Noi abbiamo la residenza ma non vi abitiamo.
    Per tutelarci x il futuro dovremmo stipulare qualche tipo di contratto?

  • Gentile Milena diciamo che la questione potrebbe sorgere nel momento in cui dovessero morire i genitori, quindi se la sorella non ha alcun tipo di diritto su questo bene, potreste stipulare con lei un comodato gratuito che potreste poi revocare a seconda della necessità.

  • pierantonio negri

    la mamma ha 96 anni in affitto popolare nel comune di milano la figlia deve stare con lei per accudirla che cacchio di domanda devo fare e a chi?

  • Gentile Pierantonio, potrebbe rivolgersi all'ente che ha in gestione l'immobile per capire qual è la procedura da seguire e se è impossibile includere, quindi, l'ospitalità della figlia.

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