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Contratto in corso: lecita la riduzione del canone, mai l'aumento.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 27, 2013
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La durata dei contratti d'affitto è tra le misure più rigide a cui devono sottostare proprietari ed inquilini soprattutto in riferimento al fatto che il canone pattuito all'inizio del contratto può variare solo in rapporto agli indici Istat e non oltre. Se non sono concessi aumenti arbitrari al canone, sono invece ammesse riduzioni dello stesso. Come?

Sono in affitto da 3 anni, insieme al mio compagno e abbiamo sempre cercato di pagare regolarmente il canone d'affitto, abbastanza caro, per il nostro bilocale. Due mesi fa ho perso il mio lavoro (sono una libera professionista precaria da anni) e i 750 euro al mese cominciano ad essere troppo per le nostre finanze. Ne abbiamo parlato con il proprietario, anticipandogli che avremmo dovuto cercare magari soluzioni alternative. A questo punto il proprietario ci ha detto che sarebbe disponibile, pur di averci ancora come inquilini, a ridurre un po' l'affitto, arrivando a 630 euro al mese. Come possiamo regolarizzare questo nuovo accordo? Dobbiamo disdire il contratto e farne uno nuovo?
Grazie,
Federica

Gentile Federica,
credo proprio che la disponibilità del proprietario sia testimonianza del vostro comportamento esemplare come inquilini e soprattutto di come in un momento particolare come questo alla fine siano i cittadini privati a proporre soluzioni praticabili. Abbiamo segnalato, infatti, che il fenomeno di riduzione del canone d'affitto è ormai diffuso in tutt'Italia ed è tranquillamente applicabile senza necessità di stipulare un nuovo contratto.
Nello specifico dovrete provvedere alla stesura e sottoscrizione di una scrittura privata di riduzione del canone nella quale andare a specificare la concessione, da parte del proprietario, della diminuzione, il valore di partenza e quello che sarà il nuovo canone d'affitto a partire da una precisa data.
La scrittura andrà registrata presso l'agenzia delle Entrate di competenza, con marca da bollo e imposta fissa di 67 euro.
In questo modo il proprietario potrà poi andare ad indicare nella dichiarazione dei redditi il reale guadagno percepito da quel contratto.
Al contrario, nell'ambito dei contratti di locazione ad uso abitativo, disciplinati dall'articolo 2 comma 1, legge 431/98, il proprietario non può - nel corso del contratto - pretendere aumenti del canone, salvo chiedere, qualora vengano rispettati modi e tempi, la risoluzione di quel contratto e la stipula di un nuovo contratto con un canone più alto.
A norma dell'articolo 13 comma 1, legge 431/98 è infatti «nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato».

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giorgia

    Ciao Isabella, avrei un quesito da porti per favore. Attualmente vivo in una casa con regolare contratto di locazione da 4 anni. Due settimane fa però mi sono accordata con il proprietario di casa per l'acquisto dell'immobile dove vivo, con rogito e trasferimento del diritto di proprietà a
    Settembre 2016. Dovremmo ora formalizzare questo accordo, e volevo chiederti in quale forma si possa perfezionare, se una semplice scrittura privata o se, essendo io allo stato locataria, C e un'altra procedimento da seguire (subentro nel diritto di proprietà/cessione ..non saprei) obbligatoriamente. Nel caso bastasse una scrittura privata non autenticata, occorrerebbe per forza registrarla, considerato che il rogito sarebbe tra meno di due mesi ed entrambi ci impegneremo a portare avanti la trattativa su questo immobile ? Grazie mille se mi risponderai giorgia

  • Isabella Tulipano

    Salve Giorgia, in questo caso si esula dal ns settore specifico che, come sa, è la locazione.
    Per fornirle un'info di massima, tuttavia, posso dirle che occorre stipulare un preliminare di compravendita (anche in scrittura non autenticata, la scrittura autenticata o l'atto pubblico sarebbero necessari se si intendesse trascrivere il preliminare) e provvedere a registrarlo entro 20 giorni dalla stipula.
    Riguardo il contratto di locazione non occorre fare nulla al momento, semplicemente quando la proprietà verrà trasferita si provvederà a comunicare l'avvenuta risoluzione all'AdE.

  • Stefano

    Buongiorno, Isabella.
    anzitutto un cordiale, anche se tardivo, augurio per la festività dell'8 marzo, a lei e alle donne che seguono questi commenti.
    ho una domanda da porle: ho ridotto, in accordo col proprietario, il canone di affitto dell'alloggio ove risiedo, registrando tale riduzione, fermo restando gli altri accordi concordati nel contratto. arrivati ora alla scadenza quadriennale, era stato inserito nel contratto un aumento programmato a tale scadenza.
    Lei ritiene, in virtù di quanto scritto, che sia sempre corretto pretendere tale aumento?
    La ringrazio, un saluto

  • Gentile Stefano grazie per gli auguri, sempre graditi! Dipende da quello che avete inserito nella scrittura di riduzione; se riportava un periodo preciso o si riferiva alla sola annulaità in corso. Inq uesto caso allo scadere di questo periodo sarebbe corretto prevedere quanto riportato in contratto; anche se gli unici aumenti previsti durante il contratto sonoq uelli legati all'indice Istat.

  • Stefano

    Bunasera, Isabella.
    Grazie anzitutto per la delucidazione: mi spiego meglio per vedere se riesce ad illuminarmi in merito. La riduzione concordata (50€ mensili) è sul canone annuo, che (credo anche per la scelta operata dal locatore della cedolare secca)è fisso e non viene aggiornato secondo Istat; è stato però immesso nel contratto che, al termine dei primi 4 anni, il canone sarebbe stato aumentato in automatico di un corrispettivo pari a 30€ mensili, senza comunicazioni ulteriori. Le chiedo cortesemente se le pare una clausola corretta, o invece vessatoria. La ringrazio ancora; un saluto.

  • in effetti Stefano tale clausola potrebbe essere impugnata come nulla, attribuendo di fatto al proprietario un aumento superiore a quello previsto dalla legge, ovvero quello istat.

  • Giacomo Franco

    sono proprietario di capannone affittato ad una società di persone,il socio di maggioranza cede le sue quote ad altra persona,devo stipulare un nuovo contratto oppure resta valido quello in corso?Per ora non ho ricevuto nessuna disdetta.il nuovo socio mi chiede una riduzione del canone per il primo anno perché vuol vedere come vanno gli affari e decidere se proseguire l'attività o chiudere.Come devo comportarmi??Grazie

  • Gentile Giacomo se c'è una successione deve ricevere una raccomodata ufficiale con i dati di questa persona.

  • stefano

    Buongiorno,
    sono un locatario di un fondo ad uso commerciale;
    lo scorso anno e' stata effettuata una scrittura privata per la riduzione del canone di locazione.
    Adesso per pagare l' imposta di rinnovo annuale con F24 elide cosa devo inserire nel campo "elementi identificativi" ?
    (gli estremi di registrazione del contratto iniziale o gli estremi di registrazione relativi alla riduzione del canone ?).
    Grazie e Saluti,
    Stefano

  • Gentile Stefano i dati da inserire sono sempre quelli del contratto originale, per lo stesso dovrebbe essere stata registrata la riduzione di canone.

  • Alessandra

    Gentile Isabella,vorrei mi aiutasse a risolvere un dubbio. Nel caso in cui si riduca, nel 2013, il canone annuo di un contratto sottoscritto nel 2010, l'aggiornamento Istat per il nuovo canone decorre dalla data dell'accordo che riduce il canone stesso?
    Grazie, Alessandra

  • Gentile Alessandra se riduce il canone per quell'anno applica il canone comunicato; se la riduzione riguarda solo un anno, da quello successivo può tornare a chiedere il canone iniziale + l'aggiornamento.

  • Nino

    Salve,nel 2011 ho stipulato regolare contratto di locazione con canone di euro 450 mensili più adeguamento istat.la mia domanda si riferisce al motivo che quando ho preso in locazione l'alloggio sul contratto è stato specificato che il garage datomi in affitto doveva essere provvisorio in quanto si trova al di sotto di una tettoia dichiarata inagibile e pericolante,dimenticavo non è un garage in muratura ma bensì un container, per cui dopo vari solleciti per potere avere un garage idoneo dal momento che gli a , il proprietario non ne vuole sapere di sostituirmelo,A questo punto posso decurtargli la cifra del garage sul canone mensile e lasciare il garage ?grazie,

  • Gentile Nino se effettivamente c'erano queste premesse non rispettate allora può avanzare questa richiesta e decidere di ridurre il canone andando a registrare tale riduzione presso l'agenzia delle entrate.

  • Giovanni di Fano

    Ciao Isabella..

    sono nella situazione di tanta gente.. io e mia moglie abbiamo perso il lavoro. E ovviamente il costo che grava di più è quello del'affitto. Ho parlato con il propiétario ed è disposto ad abbassare da 500, (affitto che pago da 4 anni - non ha mai applicato l'istat) a 400... Visto che a Novembre c'è il ''rinnovo'', mi potresti spiegare più nei dettagli cosa scrivere in questo ''accordo'' di riduzione canone? Overo, devo fare riferimenti al contratto o altre cose? Grazie mille della tua disponibilità.

  • Gentile Giovanni, dovete redigere una scrittura privata di riduzione del canone nel quale citando il numero di registrazione del contratto riportate il valore del vecchio canone e del nuovo pattuito; secondo le nuove indicazioni non dovrete neanche più pagare l'imposta di 67 per la registrazione di tale scrittura presso l'agenzia delle entrate.

  • anna

    Salve Sig.ra Isabella, sto per affittare un locale commerciale e visto che si tratta di un giovane commerciante, mi ha chiesto se e' possibile avere un canone ribassato per il primo anno viste le spese di inizio attivita', per poi passare al canone da me richiesto a partire dal secondo anno. Si puo' fare? Da quello che leggo da un suo precedente post mi sembra di no...ma se puo suggerirmi una soluzione le sarei molto grata. Grazie anticipatamente

  • Gentile Anna, si può fare indicando esattamente il vostro accordo: ovvero, indicate che il canone è quello fissato dal secondo anno e che per il primo anno viene ridotto alla cifra di.. per venire incontro alle esigenze dell'inquilino all'inizio della sua attività.

  • vincenzo

    Buon giorno,
    sono vincenzo,nel 2003 stipulai un contratto di locazione commerciale 6+6 .
    Il proprietario ha voluto mai registrarlo;cosi nel 2010 mi arriva un pignoramento presso terzi da parte di un privato sui canoni di locazione su contratto non registrato !!!Io,di mia spontanea volonta', ho portato a registrare il contratto nel 2011,sostenendo tutte le spese retroattive. Nel 2012 mi arriva un'altro pignoramento presso terzi da parte di equitalia sempre sui canoni mensili su contratto registrato.DOPO TUTTA QUESTA SITUAZIONE ho smesso di pagare i canoni al privato pignorante,perche ora non so' piu' a chi pagare!!!In piu' le dico che il contratto in essere,secondo me è irregolare perche la dicitura "DEPOSITO CAUZIONALE" ME L'HA SCRITTO su un'altro foglio e non sul contratto.Ora il privato pignorante mi ha chiamato in causa perche non gli sto' pagando piu' i canoni !!!io adesso vorrei chiedere al giudice l'annullamento del contratto...che consiglio mi da' lei ???

  • Gentile Vincenzo il motivo per cui vorrebbe chiedere l'annullamento non credo possa essere valido, mentre il contratto che lei stesso ha registrato è quello a cui deve fare riferimento e rispetto al quale deve pagare i canoni; non pagarli la mette in condizione di morosità.

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