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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Paolodg

    Salve. Ho un contratto di locazione biennale con un altro ragazzo, e vorrei recedere prima a causa di trasferimento di lavoro.
    Nel contratto, dopo le credenziali del locatore, ci sono le credenziali di noi inquilini, con la successiva scritta "indicati collettivamente come conduttore o parte conduttrice".
    La clausola di recesso dice "Il Conduttore potrà recedere in qualsiasi momento dal presente contratto, con preavviso di almeno 3 mesi solari", senza specificare se ci sia bisogno del consenso di entrambi.
    Il mio dubbio è proprio questo: posso procedere individualmente con l'invio della raccomandata o c'è busogno del consenso dell'altro inquilino?
    Grazie e buona giornata

  • Gentile Paolo, può disdire anche personalmente rispettando il preavviso ed avvisando anche l'altro inquilino che a questo punto potrà decidere se rimanere, se dare a sua volta disdetta o magari, in accordo con il proprietario. sostituirla con un altro inquilino.

  • Rachele

    Salve. Ho affittato un locale commerciale, che ne vale 1500, con contratto registrato per 300 € al mese, nel gennaio 2014. L'inquilino avrebbe dovuto pagare in nero la differenza di 900 €, per un totale di 1200€. Ora nemmeno i 300 ha pagato, per cui sono stata costretta a chiedere lo sfratto. La causa è ancora in atto. Abbiamo però conservato un contratto firmato per 1200€, che non è mai stato registrato. Posso registrarlo oggi, anche alla luce di questo articolo http://www.studiocataldi.it/articoli/26010-affitto-in-nero-la-registrazione-tardiva-sana-il-contratto-con-effetto-retroattivo.asp ? E' vero che se lo registro oggi incorro in sanzioni penali? Grazie, aspetto la risposta.

  • Gentile Rachele, si confronti con il suo legale; diciamo però che forse per ora sarebbe meglio proseguire con lo sfratto per il contratto già registrato; certo la causa a quel punto potrà andare avanti per i 300 euro indicati in contratto.

  • Sara Rapagnetta

    Gentile Isabella,
    Io e il mio ragazzo abbiamo casa in affitto e dallo scorso settembre vi abbiamo trasferito la residenza. Siamo entrambi intestatari del contratto. Chi dei due può scaricare l'affitto nella dichiarazione dei redditi? Possiamo farlo entrambi? Come bisogna procedere?
    La ringrazio anticipatamente.
    Sara

  • Gentile Sara, la detrazione spetta ad entrambi (da settembre) al 50%.

  • Luca

    Buongiorno,
    ho un problema con i miei inquilini morosi da 7 mesi. Si tratta di una famiglia di 4 persone, il contratto è intestato alla moglie, ma ora ho scoperto che non sono sposati. Lei risulta nullatenente, potrei rivalermi sul convivente che da sempre ha risieduto in quella casa? Non ho richiesto l'estratto di matrimonio al momento della stipula del contratto e dato che lui lavorava fuori ho accettato di intestarlo a lei, ma ora pare che si tratti di veri truffatori, mi hanno chiesto soldi per andarsene e hanno detto che tanto posso solo sfrattarli e non riavere mai indietro i soldi perchè la signora non ha nulla di intestato.
    Grazie per l'aiuto che saprete darmi

  • Gentile Luca, la procedura in ogni caso è quella dello sfratto, intanto per riottenere il bene, quindi proverà un legale a capire se è possibile rifarsi anche sul patrimonio del convivente.

  • Mauro

    Buongiorno, ho affittato ad una parte conduttrice composta da due persone (che sono ovviamente tutte e due indicate nel contratto di affitto a canone agevolato). Devo fare una sola ricevuta, intestata tutte e due, oppure devo fare due ricevute, ciascuna per il 50% del canone? Grazie ed un cordiale saluto.

  • Gentile Mauro, se non hanno particolari richieste, basta una sola ricevuta con cifra totale e riferimento al contratto.

  • Anna

    Il e il mio ex ragazzo abbiamo preso un appartamento in affitto senza alcuna spiegazione se ne è andato.
    Il contratto d'affitto è cointestato, e da sola non posso pagarlo come devo comportarmi?

  • Gentile Anna, dovrebbe intanto dare disdetta per liberarsi del contratto; quindi dovrà contattare il suo ex ragazzo per farsi ridare i canoni che intanto dovrà anticipare.

  • Federica

    Gentile Isabella,
    sto per dare in locazione un immobile. L'idea è trovare quattro inquilini per altrettanti posti letto (in due camere). In una terza stanza abiterà il figlio, studente. Sarei orientata per un 4+ 4 a cedolare secca. Sono costretta a stipulare un unico contratto, con i coinquilini solidalmente responsabili, o posso stipulare 4 contratti diversi? In questo caso come individuare la porzione di immobile locata?Grazie.

  • Gentile Federica, potrebbe stipulare quattro contratti specificando l'affitto di una porzione d'immobile, le parti in esclusiva e quelle in comune. Il regime fiscale da applicare sarà lo stesso su tutti i contratti.

  • Rocco Alfarano

    Se uno dei coinquilini è inadempiente, il locatore o gli altri inquilini posso rivalersi su di lui? O sono costretti a pagare solidalmente?

  • Gentile Rocco, i coinquilini sono tenuti a pagare, ma poi possono certamente rifarsi sull'inquilino moroso.

  • julio

    Contratto agevolato intestato a inquilini madre e figlia. Solo la figlia prende residenza, perchè la madre abita altrove e in questo caso si presta come responsabile della figlia. E' valido per il regime agevolato? Grazie

  • Gentile Julio è valido, la madre risulta cointestataria, ma di fatto c'è un utilizzo diretto dell'abitazione come abitazione principale.

  • Federica De Stefano

    Buongiorno, un dubbio enorme aiuto!! Mio zio, ha affittato casa tramite agenzia immobiliare, quando è andato al comune per il cambio di residenza ha scoperto che in quell'immmobile c'era ancora la vecchia residenziale di un' altra persona, per tanto non gli è stato permesso il cambio. Come dobbiamo comportarci? Io, da ignorante, penso non sia legale?? Come posso risolvere?? Grazie infinite

  • Gentile Federica, a fronte di un regolare contratto di affitto è giusto che ora la residenza venga riconosciuta al nuovo inquilino, cancellando la residenza del vecchio inquilino.

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