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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Michela

    Buon pomeriggio. io e il mio compagno abbiamo un contratto di locazione, intestato a entrambi. L'affitto in realtà è sempre stato pagato dal suo conto corrente tramite bonifico.
    Ora, a distanza di più di due anni, stiamo decidendo di lasciarci per molteplici motivi.
    Il solo punto che mi lascia perplessa è questo, il mio compagno afferma che può, volendo farmi causa in quanto i bonifici fatti derivano dal
    Suo conto e dimostrano che io non ho mai versato nulla. Chiededomi così un risarcimento. Potrebbe farlo?

  • Gentile Michela, sarebbe una causa un po' difficile, molto probabilmente lei potrebbe dimostrare di aver contribuito diversamente alle spese e in ogni caso il suo ex ha spontaneamente provveduto a tali pagamento, non avendo lei richieste di pagamenti.

  • Agnese

    Buongiorno, io lascio un appartamento in accordo con gli altri coinquilini tuttavia non ho cercato un subentro perché una delle ragazze che resta ha deciso di usare la doppia come singola, mi hanno detto in agenzia di spedire per raccomandata una lettera firmata da tutti in cui si dice che esco dal contratto e le responsabilità rimangono in carico agli altri. Il proprietario è d'accordo. Dove potrei trovare un fac simile di questa lettera? è necessario che tutti firmino sull'originale o visto che sarà impossibile per molto tempo va bene anche firmato e poi scansionato da ognuno? Grazie mille se mi risponderà

  • Gentile Agnese, se riesce ad avere copia della lettera firmata da tutti per accettazione sicuramente potrebbe essere certa di non aver problemi in futuro; in ogni caso la cosa più importante è la disdetta inviata alla proprietaria e magari firmata dall'altra coinquilina che si assume le sue responsabilità.

  • Francesca

    Salve, volevo sapere come comportarsi in tema di detrazione fiscale quando il contratto è in solido ed è intestato a due individui.può scaricare l'intera cifra uno dei due? Grazie

  • Gentile Francesca, in realtà il canone id locazione per un immobile abitativo non viene detratto; potreste aver diritto a detrazioni legate alla vostra condizione di lavoratori trasfertisti, o giovani, o residenti, variabile a seconda del contratto e del tipo di reddito. In questo caso la detrazione spetterebbe al 50%.

  • Dams

    Gentile Isabella Tulipano, sono conduttore di un contratto di affitto annuale cointestato con altri 3 inquilini. Due di essi, pur continuando a pagare regolarmente l'affitto, non sono effettivamente in casa da 3 mesi e non vogliono più contribuire al pagamento condiviso delle utenze (nonostante sia stata una scelta loro quella di non stare in casa e pagare comunque l'affitto). E' possibile per loro farlo? O sono vincolati a contribuire alle spese (per lo meno ai costi fissi) perché risultano locati in appartamento come me? Grazie

  • Buongiorno, i due inquilini possono svincolarsi dal contratto, ma devono allora mandare una disdetta regolare con raccomandata e rispettare i termini di preavviso; alla fine di questo periodo possono smettere di pagare.

  • brigida marques

    Ho il contratto di affitto qui di casa insieme con il mio ex convivente. ci siamo separati con le brutte. oggi ho saputo dalla padrona de casa che lui ha fatto la disdetta da parte sua. cosa devo fare, come devo comportarmi? La Sig ra ha detto che fine a dicembre sono tranquilla. e con rispetto ai soldi della cauzione che sono miei, a chi loro devono consegnare? Non ho una busta paga. Se trovo qualcuno che abbia posso chiedere di rimanere mantenendo come prima intestato ad entrambi? Grazie.

  • Gentile Brigida se il contratto è intestato anche a lei può rimanere pagando regolarmente il canone; altrimenti dovrà subentrare lei o qualcuno che condivida la spesa e che venga accettato dalla proprietà.

  • MARILENA

    Buongiorno
    è possibile richiedere una fideiussione bancaria, a garanzia del pagamento dei canoni, se il contratto è intestato a 3 inquilini? se si con quali modalità?
    Grazie
    Grazie!

  • Buongiorno Marilena, è possibile chiederlo; solitamente uno dei cointestatari presta la garanzia, non potendo prevedere che abbiano un unico conto corrente.

  • Bruno

    L' usufruttuario può locare parzialmente la propria prima casa con contratto solidale a più studenti e usufruire dell'esenzione imu?
    Grazie.

  • Gentile Bruno s el'uso prevalente dell'immobile rimane quello di sua abitazione principale sì.

  • Maria

    Salve..dovrei affittare un appartamento ad una ragazza madre che come garanzia mi dice di poter intestare al padre il contratto ,che sarà un 3+2 concordato a cedolare secca. Un mio primo dubbio è se sia meglio intestarlo solo al padre (dopo essersi accertati della busta paga), o cointestarla a padre e figlia?questo mi darebbe un minimo di sicurezza? E se fosse intestato al padre soltanto la ragazza potrebbe sottoscrivere le utenze a suo nome???Certa x vissuta esperienza che la visualizzazione della busta paga non salva il proprietario da onerose conseguenze e che chiedere una fideiussione bancaria oggi risulta quasi impossibile,il tutto mi sembra abbastanza rischioso .La ragazza mi dice che già abitava da sola in altro appartamento in una frazione della cotta con qualche problema con i mezzi di trasporto ed essendo che fa la donna di servizio cercava un appartamento più centrale come il mio.La ringrazio anticipatamente .cordiali saluti

  • Gentile Maria, per avere poi le agevolazioni Imu per lei sarebbe meglio intestarlo ala figlia e indicare il padre come garante e lasciare quindi che le utenze vengano intestate dalla ragazza. Per garantire l'affitto noi di solo Affitti abbiamo pacchetti specifici, che può consultare su www.affittosicuro.it

  • valentina

    Buongiorno, vorremmo affittare un alloggio con canone concordato. Come fare se i possibili inquilini sono di diversa tipologia, uno studente e un lavoratore trasfertista? Si devono fare 2 contratti separati?
    Grazie, Valentina

  • Gentile Valentina, se stipula un contratto di 3 +2 a canone concordato la diversa tipologia di inquilino non ha incidenza; se volesse stipulare invece un contratto transitorio per studenti, allora dovrebbe distinguere i contratti.

  • Paolino

    E' opportuno indicare nel contratto di locazione la solidarietà ovvero l'obbligo disgiunto dei conduttori (due), in caso di prestazione di garanzia fidejussoria?

  • Gentile Paolino la solidarietà implica che siano entrambi i conduttori tenuti a pagare in caso di morosità; quindi la fidejussione di solito viene rilasciata a garanzia del regolare pagamento del canone del contratto a cui fa riferimento.

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