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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Alessandra

    Buongiorno, per motivi gravi di grande maleducazione del coinquilino vicino di stanza (urla la notte giocando ai videogiochi e non dormo, nonostante ci abbia parlato sia io che la proprietaria più volte nulla è cambiato) ho deciso di cambiare casa. Il contratto è con altre 4 persone ed è un 4+4 per studenti, la disdetta sarebbe di sei mesi quindi per andar via prima ho bisogno di un sostituto subentrante. A maggio ho iniziato a cercarlo ma ogni volta uno dei miei coinquilini (solo lui) diceva che non andava bene per lui. L ultimo che avevo portato ha detto che non lo voleva perchè nero (eh sì nel 2017 ha detto così) , io ho chiesto perchè si comportasse così e la riposta è stata che tanto io avevo il contratto anche se mi trovavo male con il ragazzo che fa casino ( lui sta dall altra parte della casa e non lo sente) non era un suo problema.e io sarei stata obbligata a pagare. Ho trovato un subentrante e l.ho fatto firmare anche se lui non era d accordo, perchè voglio andare via da quella casa dove non.dormo, il più delle.volte devo andare a dormire da un'amica (in più studio e lavoro quindi il sonno è molto importante). Dopo che è successo ciò il ragazzo che non.voleva il.subentrante è impazzito dicendo che farà annullare il contratto e che mi.vuole denunciare (per cosa?). Devo realmente temerlo, in.quanto ha davvero questo potere decisionale? Alla proprietaria in realtà interessa solo che arrivino i soldi tutti i mesi, niente di più. Mi faccia sapere, sono molto preoccupata.
    Alessandra.

  • Buongiorno Alessandra, il suo contratto è con la proprietaria, non con gli altri inquilini, che quindi possono accettare il subentrante, o a questo punto decidere di andar via a loro volta.

  • Francesco

    Buongiorno mia figlia si e' appena lasciato cpn il proprio convivente che abitavano nello stesso alloggio in dffitto con contratto cointestato.
    L' affitto viene regolarmente pagato dall' ex convivente che lavora con contratto indeterminato mentre.moa figlia era disoccupata. Come si deve comportare per togliersi dal contratto per non avere problemi in futuro in vaso di eventuali insolvenza da parte del suo ex.
    Ringtazio

  • Gentile Francesco, sua figlia dovrà dare disdetta e registrare una risoluzione parziale del contratto o almeno farsi firmare una scrittura in cui si specifica la chiusura del rapporto da parte sua.

  • Patrizia Lombardi

    Buongiorno, ho affittato un appartamento a tre ragazzi (due lavoratori ed uno studente) con contratto 3 più 2. Per gravi motivi di salute lo studente mi ha chiesto di recedere dal contratto dalla fine di questo mese. Per me e per gli altri affittuari non ci sono problemi. Cosa devo fare? Cosa pagare? Grazie.

  • Gentile Patrizia, il contratto continua in maniera invariata nei confronti degli altri? Se qualcuno prendesse il suo posto allora dovrebbe registrare un subentro; se nessuno prende il suo posto allora registra la risoluzione parziale del contratto.

  • Davide

    Buon giorno,
    è possibile stipulare un contratto congiunto per un fondo commerciale tra due aziende?Questo al fine di avere per il locatore maggior garanzia di pagamento dell'affitto da parte di almeno una delle due attività.Una è un negozio commerciale l'altra una azienda di rappresentanza/consulenza.Grazie per la risposta

  • Gentile Davide, è possibile anche in questo caso prevedere due intestatari del contratto; in questo caso hanno entrambi stesi oneri e diritti; quindi per l'utilizzo dello spazio è importante che la categoria catastale dell'immobile soddisfi entrambe le aziende.

  • Paolodg

    Salve. Ho un contratto di locazione biennale con un altro ragazzo, e vorrei recedere prima a causa di trasferimento di lavoro.
    Nel contratto, dopo le credenziali del locatore, ci sono le credenziali di noi inquilini, con la successiva scritta "indicati collettivamente come conduttore o parte conduttrice".
    La clausola di recesso dice "Il Conduttore potrà recedere in qualsiasi momento dal presente contratto, con preavviso di almeno 3 mesi solari", senza specificare se ci sia bisogno del consenso di entrambi.
    Il mio dubbio è proprio questo: posso procedere individualmente con l'invio della raccomandata o c'è busogno del consenso dell'altro inquilino?
    Grazie e buona giornata

  • Gentile Paolo, può disdire anche personalmente rispettando il preavviso ed avvisando anche l'altro inquilino che a questo punto potrà decidere se rimanere, se dare a sua volta disdetta o magari, in accordo con il proprietario. sostituirla con un altro inquilino.

  • Rachele

    Salve. Ho affittato un locale commerciale, che ne vale 1500, con contratto registrato per 300 € al mese, nel gennaio 2014. L'inquilino avrebbe dovuto pagare in nero la differenza di 900 €, per un totale di 1200€. Ora nemmeno i 300 ha pagato, per cui sono stata costretta a chiedere lo sfratto. La causa è ancora in atto. Abbiamo però conservato un contratto firmato per 1200€, che non è mai stato registrato. Posso registrarlo oggi, anche alla luce di questo articolo http://www.studiocataldi.it/articoli/26010-affitto-in-nero-la-registrazione-tardiva-sana-il-contratto-con-effetto-retroattivo.asp ? E' vero che se lo registro oggi incorro in sanzioni penali? Grazie, aspetto la risposta.

  • Gentile Rachele, si confronti con il suo legale; diciamo però che forse per ora sarebbe meglio proseguire con lo sfratto per il contratto già registrato; certo la causa a quel punto potrà andare avanti per i 300 euro indicati in contratto.

  • Sara Rapagnetta

    Gentile Isabella,
    Io e il mio ragazzo abbiamo casa in affitto e dallo scorso settembre vi abbiamo trasferito la residenza. Siamo entrambi intestatari del contratto. Chi dei due può scaricare l'affitto nella dichiarazione dei redditi? Possiamo farlo entrambi? Come bisogna procedere?
    La ringrazio anticipatamente.
    Sara

  • Gentile Sara, la detrazione spetta ad entrambi (da settembre) al 50%.

  • Luca

    Buongiorno,
    ho un problema con i miei inquilini morosi da 7 mesi. Si tratta di una famiglia di 4 persone, il contratto è intestato alla moglie, ma ora ho scoperto che non sono sposati. Lei risulta nullatenente, potrei rivalermi sul convivente che da sempre ha risieduto in quella casa? Non ho richiesto l'estratto di matrimonio al momento della stipula del contratto e dato che lui lavorava fuori ho accettato di intestarlo a lei, ma ora pare che si tratti di veri truffatori, mi hanno chiesto soldi per andarsene e hanno detto che tanto posso solo sfrattarli e non riavere mai indietro i soldi perchè la signora non ha nulla di intestato.
    Grazie per l'aiuto che saprete darmi

  • Gentile Luca, la procedura in ogni caso è quella dello sfratto, intanto per riottenere il bene, quindi proverà un legale a capire se è possibile rifarsi anche sul patrimonio del convivente.

  • Mauro

    Buongiorno, ho affittato ad una parte conduttrice composta da due persone (che sono ovviamente tutte e due indicate nel contratto di affitto a canone agevolato). Devo fare una sola ricevuta, intestata tutte e due, oppure devo fare due ricevute, ciascuna per il 50% del canone? Grazie ed un cordiale saluto.

  • Gentile Mauro, se non hanno particolari richieste, basta una sola ricevuta con cifra totale e riferimento al contratto.

  • Anna

    Il e il mio ex ragazzo abbiamo preso un appartamento in affitto senza alcuna spiegazione se ne è andato.
    Il contratto d'affitto è cointestato, e da sola non posso pagarlo come devo comportarmi?

  • Gentile Anna, dovrebbe intanto dare disdetta per liberarsi del contratto; quindi dovrà contattare il suo ex ragazzo per farsi ridare i canoni che intanto dovrà anticipare.

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