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Contratto transitorio o per studenti universitari fuori sede?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 19, 2013
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È questo il quesito principale che ci pongono in questi giorni proprietari e studenti /inquilini che stanno firmando i contratti d'affitto. Dal punto di vista del proprietario il quesito principale è: con quale tipo di contratto potrò usufruire delle agevolazioni fiscali? E per lo studente/inquilino la preoccupazione principale è di avere un contratto regolare, con poca spesa e molta resa.

Salve,
sono uno studente fuori sede e, giorni fa, ho trovato una stanza da prendere in affitto nella città universitaria(che rientra negli 11 comuni ad alta densità).
Al momento della visione della stanza, la proprietaria, che cercava espressamente studenti, come scritto sull'annuncio, e fitta SOLO a studenti(ha altre stanze nell'appartamento fittate a studenti),mi ha proposto un contratto "regolare e registrato" della durata di 1 anno a 300euro,mi ha fatto pagare la prima mensilità e mi ha detto di aspettare qualche giorno per la stipula del contratto.
Quando mi ha inviato la bozza del contratto, ho letto che è stato fatto di tipo "transitorio", con dicitura "contratto di locazione di natura transitoria".
Prima di firmarlo, nel tentativo di ricevere chiarimenti, in quanto io ero convinto stipulasse un "contratto per studenti universitari" come stabilisce la legge 431/98 art5 comma2, lei ha risposto dicendo che la sua tipologia è "transitorio di tipo libero", in quanto il canone stabilito è stato imposto da lei. Ha anche aggiunto che, se avesse stipulato un contratto per studenti, il canone concordato sarebbe stato troppo basso rispetto a quello da lei voluto.
Inoltre, lei nel contratto ha riportato come motivo della transitorietà la mia necessità di studio universitario ,ma questo mi pare di capire e di leggere da vari siti che non rientra nella regolamentazione e non è un valido motivo, in quanto esistono dei contratti specifici per studenti fuori sede e per queste esigenze.
Ora vorrei sapere da lei cosa pensa a riguardo.. ho letto e riletto la legge, ho letto moltissimi articoli internet, e TUTTI mi confermano che il transitorio per legge è a canone concordato per la mia città universitaria.
In attesa della sua risposta, La ringrazio anticipatamente.

Gentile studente,
lei ha pienamente ragione!! Purtroppo spesso si fa un po' di confusione tra i due contratti.

Se l'immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa in entrambi i casi, transitorio o contratto per studenti universitari fuori sede, il canone deve essere concordato. Nel primo caso però, quello del transitorio, c'è la possibilità di aumentare il canone concordato risultante dal calcolo degli accordi territoriali fino al 20% in più e soprattutto non ci sono agevolazioni fiscali per il proprietario, poiché si considera che l'agevolazione consista già in una più breve durata rispetto alle altre tipologie contrattuali.
Mentre, nel caso di contratti per studenti universitari fuori sede il proprietario beneficia degli stessi vantaggi previsti per i contratti 3 + 2: aliquota cedolare al 15% invece che al 21%; oppure deduzione Irpef sul reddito da locazione del 33,5% invece del 5%; nel caso di pagamento dell'imposta di registro calcolo del 2% sul 70% del canone annuo e non sul 100%.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • mario

    Per i due tipi di contratto concordato a cedolare secca del 10%, vorrei sapere le ulteriori agevolazioni fiscali come la riduzione IMU, le deduzioni per studenti specializzando con borsa di studio nella denuncia dei redditi, ecc.. sono valide per entrambi i contratti di 3+2 e transitorio per studenti fuori sede. Grazie

  • Salve Mario, la riduzione del 25% sull'Imu vale anche per i contratti a studenti fuori sede; mentre la detrazione prevista è quella del 19% per le famiglie di studenti fuori sede.

  • Vitaliano

    Gentile signora Isabella, avrei da porle un dubbio su un contratto 3+2. Lo scorso anno (2015) al 1 di ottobre ho affittato il mio alloggio con un contratto 3+2 con scadenza 2018 con cedolare secca e affitto agevolato.
    Poiché domani ricorre il primo anno di contratto, ho un qualche obbligo, tipo il rinnovo annuale del contratto (adempimento successivo sul sito della agenzia delle entrate) ? Eventualmente la scadenza del rinnovo è 1 mese dal giorno del rinnovo (cioé il primo ottobre).
    Grazie in anticipo per l'aiuto che potrà darmi.
    Saluti
    Vitaliano

  • Buongiorno Vitaliano mantenendo la cedolare secca non ha obblighi di comunicazione, dovrà presentare la proroga ocn modello rli allo scadere del terzo anno per confermare, appunto, gli altri 2 anni di proroga.

  • Antonio

    Salve,
    Una ragazza nostra amica ha preso in affitto un appartamento con contratto uso transitorio per studenti a Roma.
    Il contratto risulta intestato a lei più altre due ragazze.
    Lei vorrebbe andarsene via anche perché non si trova d'accordo con le altre ragazze.
    Va sottolineato che in realtà l'appartamento è abitato da 5 persone a cui spesso si aggiunge un ospite.
    Nel contratto e' specificata la destinazione d'uso esclusivo in favore delle tre conduttrici che in realtà non è' mai rispettata.
    È' possibile chiedere la rescissione del contratto per vizio o inadempienza e cambiare sistemazione senza rispettare i 3 mesi necessari per la raccomandata?
    Grazie
    Saluti

  • Gentile Antonio la sua amica può dare disdetta ma rispettando i tre mesi di preavviso; il fatto che l'immobile non venga usato solo dalle tre intestatarie potrebbe essere un motivo di disdetta da parte del proprietario, considerandola una grave inadempienza.

  • luciana

    Salve, purtroppo mi trovo in una situazione critica, all'interno del mio contratto studenti è pervista una clausola di recesso che recita così:
    'Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto previo avviso da recapitarsi tramite raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza'

    Non si citano i gravi motivi, posso quindi considerarli non necessari? non ho ben capito la normativa, ho letto dei gravi motivi ma qui non vi è scritto nulla al riguardo quindi non so come intendere la clausola, aiutatemi a capire per favore grazie è urgente

    Grazie 1000!

  • Buongiorno Luciana, diciamo che in questo caso non si vincola la disdetta i gravi motivi ma alla scadenza del contratto; quindi non potrebbe dare disdetta in qualsiasi momento, ma in corrispondenza della scadenza con un preavviso minimo di 3 mesi.

  • luciana

    Grazie Isabella per la risposta, i gravi motivi li ho comunque scritti all'interno della disdetta (problemi familiari per cui non posso più rimanere fuori sede) non sapendo come comportarmi, si ho rispettato i tempi visto che me ne vorrei andare ad Aprile (tre mesi da adesso che ho inviato la disdetta) e il contratto sarebbe scaduto a Ottobre. Ma nel caso il locatore volesse rivalersi potrebbe chiamare in causa la veridicità o l'entità di tali motivi nonostante all'interno del contratto non li abbia esplicitamente richiesti? Potrei nel caso oppormi sin da subito visto quanto sottoscritto e approvato nel contratto da entrambi?
    Ho appena letto che nel caso non fosse esplicitamente scritto 'anche in assenza di gravi motivi' si applicherebbe la legge e quindi questi devono essere scritti e di tale entità (dal vostro sito)... Mi ha apertamente detto che proverà a farmi rispettare la durata stabilita e che non posso andare via... ma la legge riconosce la facoltà all'inquilino di disdire in qualsiasi momento rispettando il preavviso presente nel contratto! Quindi come può pretendere rimanga fino alla scadenza nonostante il preavviso dato? Questa è una clausola vessatoria che per altro non è nemmeno segnalata e non vi è nemmeno doppia firma per renderla valida... praticamnete in questo modo sarei costretta a rimanere fino alla fine non ho la libertà di dare disdetta in qualsiasi momento nemmeno per i gravi motivi praticamente....
    Cosa posso fare? Grazieeeee

  • Gentile Luciana il proprietario potrebbe contrestarle la validità dei gravi motivi facendole causa, quindi davanti ad un giudice lei dovrebbe portare le su emotivazioni. Motivi familiari e personali, sopraggiunti dopo aver firmato il cotnratto e che non potevano essere previsti sono comunque ritenuti validi, quindi non dovrebbe temere nulla.

  • Alessandra

    Mi chiamo Alessandra e sono una studentessa universitaria. A settembre 2015, nell’appartamento a me fittato, mi accorgo della presenza di poche blatte in cucina, in bagno; pensando ad un problema pertinente al solo appartamento lo faccio presente al proprietario il quale mi assicura una disinfestazione. Per questo motivo firmo un “Contratto di natura transitoria per esigenze abitative di studenti universitari” aderente al regime della “Cedolare Secca” per 10 mesi. A novembre, dopo aver trovato numerose blatte tra la pasta con tanto di uova e escrementi, dopo averle trovate anche sullo spazzolino; capisco che non è un problema del solo appartamento e per questo mi rivolgo all’amministratore, il quale mi conferma la presenza di blatte anche a casa sua e in quella di altri condomini. Arriva Dicembre e per le feste vado via con la promessa dell’amministratore e del proprietario di provvedere ad una disinfestazione totale e immediata nelle feste di Natale, con la scusa che: “non essendo noi inquilini in casa avrebbe potuto aver luogo un sopralluogo più preciso”.
    Dopo le feste torno a casa… la disinfestazione non è avvenuta! Ma procedono solo dopo il mio arrivo dopo un ulteriore sollecito. Per questo approfittando della ditta disinfestatrice chiedo varie spiegazioni: il disinfestatore mi dice che ogni 15 giorni dovrà venire a mettere il gel, e che di sicuro troveremo blatte morte in casa, ma quando riferisco che è un problema di condominio allora si fa più serio e dice che ci vorranno mesi per risolvere il problema, cosa che quindi non mi sta più bene perchè non rende l’appartamento adeguato alle condizioni igienico sanitarie, e in più non potrei godere appieno della casa. E comunque continuo a trovare blatte vive in giro tra gli alimenti e pensili. Chiedo allora una risoluzione del contratto al proprietario con accordi bonari ma non ci sta; dice che qualora volessi andare via la sua soluzione bonaria sarebbe il pagamento dei restanti 5 mesi a metà, le due caparre e il pagamento del condominio degli stessi mesi di cui sopra…in più si informa dal suo avvocato il quale gli riferisce che: qualora lui (proprietario) riuscisse a dimostrare il fatto che prima del contratto gli inquilini erano a conoscenza del problema, l’inquilino ha torto e non può recedere. Ho fatto fare anche un controllo al laboratorio di analisi ma i risultati, sui quei pochi tamponi che ha fatto, sono negativi sulla presenza di batteri. Ma le blatte continuano a circolare per casa.
    È possibile che io sia costretta a rimanere in quella casa, nella quale non sto più tranquilla? e con gli animali che vi circolano? Cosa posso fare? Senza tener conto delle blatte potrei comunque recedere dal contratto per "gravi motivi" e se si con quanti mesi di preavviso visto che il contratto è di 10 mesi?
    Grazie.
    Alessandra.

  • Gentile Alessandra, direi che poiché lei non era affatto a conoscenza di tale problema, può chiedere ora una risoluzione del contratto per grave vizio della cosa locata che le impedisce di usare il bene per il quale paga un canone. Quindi al limite potrebbe considerare di andar via entro i due mesi che lascerebbe come deposito.

  • Alessandra

    Non sapevo del fatto che fosse una questione condominiale ma della presenza di blatte in casa si. Il problema è: se mando 1 racc. a/R per la risoluzione domani, devo contare i due mesi a partire da quella data (primo mese 20/01-20/02 secondo mese 20/02-20/03) quindi il mese di gennaio rientra appieno nella caparra o fino a domani devo pagare i soldi per l'affitto? Inoltre i mesi di preavviso come vengono calcolati? per i contratti transitori il preavviso è di almeno 3 mesi?

  • I due mesi andrebbero contati dalla data di ricezione della raccomandata, quindi se la ricevesse a fine gennaio dovrebbe lasciare l'immobile a fine marzo, non pagando febbraio e marzo. Diciamo che parlaimo di una procedura "anomala" considerando che il canone andrebbe pagato fino alla fine e che si devono rispettare i mesi di preavviso; mentre lei denuncia non una disdetta ma una risolzuione di diritto per grave vizio.

  • Alessandra

    Non sapevo del fatto che fosse una questione condominiale ma della presenza di blatte in casa si. Il problema è: se mando 1 racc. a/R per la risoluzione domani, devo contare i due mesi a partire da quella data (primo mese 20/01-20/02 secondo mese 20/02-20/03) quindi il mese di gennaio rientra appieno nella caparra o fino a domani devo pagare i soldi per l'affitto? Inoltre i mesi di preavviso come vengono calcolati? per i contratti transitori il preavviso è di almeno 3 mesi?

  • Giorgio

    Buonasera Gentile Signora,
    In aprile dovrei fittare la mia casa situata a Roma a tre studentesse fuori sede. Mi chiedevo quale fosse la formula contrattuale che mi conceda maggiori sgravi fiscali. In particolare, il tetto max del canone concordato si applica all'immobile o al contratto? Mi spiego meglio se facessi tre contratti concordati che singolarmente non superano il conone del concordato ma cumulative si, sarebbe in contrasto con la norma?? Se si mi consiglia il contratto per studenti?? Che vincoli avrebbe?? Mi riferisco a certificazioni o requisiti minimi.. Grazie milla per il suo prezioso tempo

  • Gentile Giorgio, se stipula tre singoli contratti dovrebbe calcolare il canone concordato moltiplicando i valori per i mq concessi in esclusiva, più 1/3 di quelli in comune. Il contratto per studenti fuori sede le offre il vantaggio di applicare la cedolare secca al 10% e di usufruire quest'anno della riduzione del 25% sull'Imu. Quindi per poterlo stipulare gli studenti devono essere fuori sede, il canone concordato, la modulistica quella allegata all'accordo comunale di riferimento.

  • Giorgio

    Ciao Isabella, scusa se scrivo un altro post ma non riesco a rispondere al tuo commento. Un altra piccola info. La situazione in questo momento è: sto applicando un contratto annuale che si rinnova automaticamente ogni anno. Il canone che chiedo è 12500 euro annui per un appartamento di 100 mq. Di cui 65 ad uso privato e 40 in comune. Il canone concordato nella mia zona è troppo basso, 8500 euro annui (ci rientrei giusto delle spese). Con il canone che applico è possibile attivare un contratto per studenti fuori sede? Il canone concordato per i fuori sede è diverso da quello classico?? Quale formula mi suggerisce per subire di meno la pressione fiscale che quasi vanifica il mio investimento? Grazie mille

  • Gentile Giorgio il contratto per studenti fuori sede di solito (lo controlli nel testo dell'accordo) prevede gli stessi valori di un contratto 3 +2, quindi non potrebbe applicare un canone libero per poter usufurire dell'agevolazioni fiscale. Provi a fare un calcolo considerando che sui 12500 con canone libero 2.625 andrebebro via se sceglie la cedolare secca, arrivando a 9.875 euro; mentre gli 8.500 sono tassati con 850 euro; aggiunga l'agevolaizone Imu detratta del 25% e forse ilr eddito netto che le rimarrebeb non sarebbe così distante.

  • Giorgio

    Gazie davvero per la precisione e la disponibilità. Calcoli alla mano non mi cambierebbe nulla. Quindi inutile fare troppi giri.. Ancora grazie

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