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Contratto transitorio: veloce e ricercato. Una breve guida per conoscerlo meglio.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 13, 2015
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Il contratto d’affitto transitorio, meglio noto come contratto breve, è oggetto di molte richieste di approfondimento che riceviamo quotidianamente. Legarsi per 4 anni, la durata del contratto libero in Italia, spaventa evidentemente i proprietari, ma spesso ancor di più spaventa gli inquilini che si immaginano a breve già in altre case o per lo meno vogliono sentirsi liberi di spostarsi, cambiare vita e quindi casa. Nonostante sia possibile, a partire dalla legge di riforma delle locazioni, la 431 datata 1998, stipulare questa nuova tipologia di contratto, di fatto rimangono ancora molti dubbi sul come e quando un contratto transitorio sia regolare e quando no. E poi permane il più grande dei dubbi, che per qualcuno è diventata certezza: lo posso rinnovare?

Solo una volta, o tutta la vita, speriamo prima che il contratto sia finito! Pronunciare l’affermazione “per sempre” è molto difficile e farlo rispetto al posto in cui andiamo ad abitare in affitto sembra esserlo ancora di più. 4 anni non sono certo un’eternità, eppure a volte anche un impegno di questo tipo sembra scoraggiare, soprattutto chi è alla prima esperienza con l’affitto e non vorrebbe poi ritrovarsi a dover condividere spazi con qualcuno che non va più bene o dover rinunciare ad un’offerta di lavoro.
Quindi il contratto transitorio sembra rispondere al meglio alle esigenze di questi inquilini e naturalmente a quella dei proprietari di avere l’immobile impegnato per meno tempo e poter liberarsi eventualmente di inquilini non graditi.
Come possiamo stipularlo correttamente?


Breve guida al contratto di affitto transitorio.


1. Durata e rinnovo. Il contratto transitorio ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Quindi un arco di tempo circoscritto a specifiche esigenze. Questo non vuol dire che si può iniziare con contratto di due mesi e poi rinnovarlo fino a coprire la durata massima di 18 mesi; considerando che una caratteristica fondamentale del transitorio è la non rinnovabilità.


2. Canone. Poiché il contratto transitorio rientra tra i contratti tipo o del secondo canale, introdotti come alternativa rispetto al contratto libero, nei comuni capoluoghi di provincia ed in quelli presenti nell’elenco dei comuni ad alta densità abitativa, il canone deve essere concordato, ovvero calcolato in base agli accordi territoriali del comune di riferimento, con la possibilità di un aumento del 20%. Negli altri comuni è possibile stipulare contratti transitori a canone libero.


3. Motivazione. Un contratto transitorio è regolare se a giustificarlo c’è una reale esigenza di transitorietà, di una delle due parti. Quindi il contratto deve riportare la motivazione per cui ad esempio un inquilino ha necessità di stipulare un contratto di solo 12 mesi. Il caso più comune è quello di un lavoratore che ha un contratto per un solo anno nella città in cui si trova l’immobile preso in affitto. In questo caso il contratto di lavoro andrebbe allegato. Oppure, l’immobile viene concesso per soli 6 mesi, perché allo scadere di questo periodo sarà il proprietario stesso a tornare in Italia e dover andare a vivere nella sua casa. Qui il motivo va riportato in contratto e confermato tramite lettera raccomandata prima dello scadere dei sei mesi da parte del proprietario, confermando la sua intenzione di andarci ad abitare.


4. Fiscalità. Che sia un canone libero o concordato il contratto transitorio non comporta agevolazioni fiscali per il proprietario che quindi potrebbe scegliere la cedolare secca al 21% o di tassare il reddito con una deduzione irpef del 5%. Quindi non valgono neanche eventuali agevolazioni Imu, se previste dal comune, che fanno espresso riferimento ai contratti concordati di 3 anni + 2.

Vedi aggiornamento per applicare le agevolaizoni anche in questo caso: Transitorio a canone concordato? Sì alla cedolare al 10%


5. Spese. Le spese accessorie, come gli oneri condominiali, rimangono a carico dell’inquilino. La questione potrebbe porsi rispetto alle bollette che spesso rimangono intestate al proprietario e soprattutto alla tassa sui rifiuti che per contratti fino a sei mesi rimangono di competenza della proprietà.


6. Disdetta. Considerando una durata relativamente breve, è corretto indicare e specificare nel contratto il periodo di preavviso con cui l’inquilino può lasciare l’immobile. Perché la facoltà per l’inquilino di lasciare l’immobile prima della scadenza rimane sempre valida, per gravi motivi, ma i sei mesi previsti dalla legge in questi casi risulterebbero eccessivi. Quindi è giusto accordarsi su un periodo di 1 o due mesi magari.


7. Residenza. Anche se nel caso di contratto transitorio parliamo di affitti brevi e di esigenze abitative transitorie, appunto, non c’è comunque un’esclusione automatica della possibilità per l’inquilino di chiedere la residenza. Su questo punto ci sono spesso diversi pareri, alcuni sostengono che il contratto transitorio sia stipulabile solo per inquilini che non hanno la residenza nel comune dove si trova l’appartamento scelto. In realtà non esiste questo tipo di limitazione e quindi se l’inquilino valuta più conveniente chiedere la residenza, se può dimostrare di abitare stabilmente nell’immobile in affitto, potrà ottenerla.


8. Arredamento. La maggior parte dei contratti transitori verrà stipulata su immobili arredati. Ma l’assenza del mobilio non esclude necessariamente e strettamente la possibilità di stipulare contratti transitori anche su immobili non arredati. Non ci sembra molto pratico, ma non possiamo escluderlo.


9. Deposito. Anche per i contratti transitori viene richiesto un deposito cauzionale che possa coprire eventuali danni arrecati all’immobile. Rispetto alla richiesta diciamo che potrebbe essere inferiore alle tre mensilità, mediamente ci si attesta sulle due mensilità, in ogni caso potrebbe arrivare fino alle classiche tre mensilità. Rimangono valide anche altre formule di garanzia, come affittosicuro, o la possibilità di inserire un garante esterno che assicuri il regolare pagamento del canone fissato.


10. Sfratto. Abbiamo lasciato per ultimo la note dolente. Sebbene questo contratto venga spesso richiesto dai proprietari pensando che possa essere un” banco di prova” prima di dare fiducia all’inquilino e quindi pensando che se questi non pagherà sarà più facile mandarlo via, dobbiamo dire che si tratta di un’illusione! Per il contratto transitorio valgono le regole di tutti gli altri contratti abitativi: se l’inquilino non paga (ritardo di oltre 20 giorni) si procede con uno sfratto per morosità; se non lascia l’immobile allo scadere del contratto si procede con uno sfratto per finita locazione; se usa l’immobile per scopi diversi da quello abitativo ed in ogni caso di grave inadempienza, si procede con uno sfratto di diritto. Stesse modalità, stesse tempistiche.

Contratto transitorio: facile, breve, comodo.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Valeria

    Buongiorno
    Desidero affittare la mia seconda casa a Palermo( cat A2) ad un gruppo di professionisti che svolgerebbero la loro attività professionale. Il cambio di destinazione d'uso è molto oneroso, posso chiedere agli inquilini di farsene carico? L' IMU per gli uffici è molto diversa rispetto alla seconda casa? Grazie

  • Gentile Valeria, la spesa compete al proprietario; potreste trovare un accordo per farsi ricompensare in parte di tale somma; per l'imu può consultare il regolamento comunale per conoscere l'aliquota applicata.

  • Rita Iazzetti

    Buonasera,
    avrei bisogno di un'informazione urgente. Vivo e lavoro a Roma. Sono in procinto di separarmi e prima di vendere la casa in cui abito attualmente, di mia proprietà al 50% e l'altro 50% di proprietà di mio marito, ho necessità di trasferirmi in locazione in un altro appartamento per il tempo necessario a vendere l'immobile, all'incirca un anno. Il contratto transitorio si può stipulare per il comune in cui io risiedo, cioè Roma? Mi interessa un affitto di un anno. Nel caso sia possibile e riesca a sistemare le mie cose prima, e' possibile lasciare l'immobile in locazione, qualche mese prima, con preavviso? Grazie. Rita Iazzetti

  • Buongiorno Rita, è possibile stipulare un contratto transitorio a Roma con canone concordato e della durata di un anno; magari inserisca già la possibilità di recesso anticipato con un preavviso di due mesi ad esempio.

  • Federica

    Buongiorno,
    ho un appartamento affittato a camere a lavoratori fuori sede, con contratto transitorio di un anno, volevo sapere se le spese per la TARI, spettanno al proprietario o all'inquilino e in che misura. Ringrazio per l'attenzione. Cordiali Saluti.

  • Gentile Federica, per contratti di durata superiore a sei mesi, solitamente la tassa sui rifiuti grava sull'inquilino; verifichi nel regolamento comunale la specifica.

  • Claire

    Sono locataria di un appartamento a Milano che affitto occasionalmente come casa vacanze . Un ospite mi chiede un affitto di un anno per una proposta di lavoro . In quanto sarebbe un subaffitto ,mi conferma che durata e canone sono liberi come mi è stato detto ? Devo allegare al contratto un documento di lavoro dell'inquilino come per un contratto transitorio o è un contratto transitorio a tutti gli effetti :forma , registrazione e limite di canone?Ringrazio per la gentile risposta e mi congratulo per la Sua presentazione . Cordiali saluti

  • Claire

    Ringrazio per la risposta rapida e precisa .Buona giornata Claire

  • Buongiorno Claire, per la sublocazione in effetti deve usare un contratto completamente libero; l'unico limite è quello relativo alla durata che deve essere sempre uguale o inferiore a quella del suo contratto principale.

  • maria

    abbiamo stipulato un affitto transitorio turistico con cedolare secca per 12 mesi ad una coppia di un appartamento in località turistica. i medesimi affittuari vorrebbero stipulare un altro contratto transitorio turistico: è possibile per le caratteristiche di transitorietà del contratto di affitto tenendo conto delle sue caratteristiche turistiche?

  • Gentile Maria, il contratto turistico o transitorio hanno caratteristiche differente: quello turistico è completamente libero e può essere rinnovato liberamente; quelle transitorio soddisfa esigenze abitative residenziali e quindi legate ad un breve periodo e non potrebbe essere rinnovato.

  • Bruno

    Ho necessità di cambiare residenza per circa 6 mesi. Quindi mi servirebbe una stanza in affitto senza abitarci.E' possibile ?

  • Gentile Bruno, senza un uso reale e diretto del bene per cui richiede la residenza, la stessa non potrebbe esserle riconosciuta dal comune.

  • Tamara

    Salve . Ho l'appartamento dei miei genitori intestato e non pagano imu perché prima casa. Io lavoro e abito fuori regione perché sono un'insegnante con contratto a tempo indeterminato ma non mi concedono il trasferimento. Posso chiedere un contratto di affitto transitorio? E soprattutto posso detrarlo dal 730? La casa dei miei genitori risulterebbe seconda casa qualora sottoscrivessi un contratto di affitto transitorio?
    Grazie

  • Gentile Tamara, se prende in affitto un immobile con contratto transitorio può non trasferire la residenza e quindi continuare a considerare quell'immobile come prima casa, ma non può usufruire delle detrazioni irpef dal momento in cui non ha la residenza nella casa in affitto.

  • Annarita

    Buonasera Avvocato, avrei bisogno di sapere se un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria, stipulato per la durata di 2 mesi, al punto in cui si dice che "il conduttore dichiara che l'immobile sarà adibito esclusivamente ad uso di civile abitazione" si può aggiungere la frase "e promiscuamente per la sua attività professionale". Se si, cosa comporta a fini legali? Mi è stato chiesto dal conduttore con cui ho stipulato il contratto. Grazie in anticipo

  • Gentile Annarita, è possibile inserirlo specificando che sarà usato prevalentemente come abitazione; su questo reddito, però, non sarà possibile applicare la cedolare secca.

  • Simona

    Gentile Isabella, mi è stata richiesta in locazione una stanza di un appartamento da un ragazzo, attualmente ospite di un amico, che vorrebbe trasferirsi temporaneamente nella mia città, dove frequenta un centro culturale e svolge lavori temporanei in proprio. Sarebbe valida in questo caso, senza quindi una documentazione ufficiale attestante la reale motivazione, la stipula di un contratto transitorio, e in particolare per la porzione di alloggio richiesta? Ringrazio della cortese attenzione e saluto cordialmente.

  • Gentile Simona, diciamo che potrebbe cercare di specificare bene la motivazione, magari con uno dei lavori temporanei; nel contratto dovrà poi indicare l'uso esclusivo di una sola stanza e quello in comune dei servizi.

  • Paola

    Gentile avvocato, ho un ospite pagante da circa venti giorni che occupa una stanza con angolo cottura e bagno. Ora mi chiede se posso lasciargli la stanza per qualche mese. E' possibile fare un contratto transitorio con la certezza che mi lascerà la casa fra due tre mesi? Ho una sorella in pensione che vuole stabilirsi a Roma e in attesa di trovare un appartamento alloggerà nella mia casa.Inoltre io dovrò subire un intervento chirurgico alla colonna e mi occorrerà la sua assistenza. E nel caso quale data devo inserire nel contratto visto che non sono ancora trascorsi 30 giorni? Come faccio a sapere qual'è il canone regolare per la città di Roma per non incorrere in sanzioni?
    La ringrazio vivamente e attendo la sua gentile risposta.
    Paola

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