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Contratto transitorio: veloce e ricercato. Una breve guida per conoscerlo meglio.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 13, 2015
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Il contratto d’affitto transitorio, meglio noto come contratto breve, è oggetto di molte richieste di approfondimento che riceviamo quotidianamente. Legarsi per 4 anni, la durata del contratto libero in Italia, spaventa evidentemente i proprietari, ma spesso ancor di più spaventa gli inquilini che si immaginano a breve già in altre case o per lo meno vogliono sentirsi liberi di spostarsi, cambiare vita e quindi casa. Nonostante sia possibile, a partire dalla legge di riforma delle locazioni, la 431 datata 1998, stipulare questa nuova tipologia di contratto, di fatto rimangono ancora molti dubbi sul come e quando un contratto transitorio sia regolare e quando no. E poi permane il più grande dei dubbi, che per qualcuno è diventata certezza: lo posso rinnovare?

Solo una volta, o tutta la vita, speriamo prima che il contratto sia finito! Pronunciare l’affermazione “per sempre” è molto difficile e farlo rispetto al posto in cui andiamo ad abitare in affitto sembra esserlo ancora di più. 4 anni non sono certo un’eternità, eppure a volte anche un impegno di questo tipo sembra scoraggiare, soprattutto chi è alla prima esperienza con l’affitto e non vorrebbe poi ritrovarsi a dover condividere spazi con qualcuno che non va più bene o dover rinunciare ad un’offerta di lavoro.
Quindi il contratto transitorio sembra rispondere al meglio alle esigenze di questi inquilini e naturalmente a quella dei proprietari di avere l’immobile impegnato per meno tempo e poter liberarsi eventualmente di inquilini non graditi.
Come possiamo stipularlo correttamente?


Breve guida al contratto di affitto transitorio.


1. Durata e rinnovo. Il contratto transitorio ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Quindi un arco di tempo circoscritto a specifiche esigenze. Questo non vuol dire che si può iniziare con contratto di due mesi e poi rinnovarlo fino a coprire la durata massima di 18 mesi; considerando che una caratteristica fondamentale del transitorio è la non rinnovabilità.


2. Canone. Poiché il contratto transitorio rientra tra i contratti tipo o del secondo canale, introdotti come alternativa rispetto al contratto libero, nei comuni capoluoghi di provincia ed in quelli presenti nell’elenco dei comuni ad alta densità abitativa, il canone deve essere concordato, ovvero calcolato in base agli accordi territoriali del comune di riferimento, con la possibilità di un aumento del 20%. Negli altri comuni è possibile stipulare contratti transitori a canone libero.


3. Motivazione. Un contratto transitorio è regolare se a giustificarlo c’è una reale esigenza di transitorietà, di una delle due parti. Quindi il contratto deve riportare la motivazione per cui ad esempio un inquilino ha necessità di stipulare un contratto di solo 12 mesi. Il caso più comune è quello di un lavoratore che ha un contratto per un solo anno nella città in cui si trova l’immobile preso in affitto. In questo caso il contratto di lavoro andrebbe allegato. Oppure, l’immobile viene concesso per soli 6 mesi, perché allo scadere di questo periodo sarà il proprietario stesso a tornare in Italia e dover andare a vivere nella sua casa. Qui il motivo va riportato in contratto e confermato tramite lettera raccomandata prima dello scadere dei sei mesi da parte del proprietario, confermando la sua intenzione di andarci ad abitare.


4. Fiscalità. Che sia un canone libero o concordato il contratto transitorio non comporta agevolazioni fiscali per il proprietario che quindi potrebbe scegliere la cedolare secca al 21% o di tassare il reddito con una deduzione irpef del 5%. Quindi non valgono neanche eventuali agevolazioni Imu, se previste dal comune, che fanno espresso riferimento ai contratti concordati di 3 anni + 2.


5. Spese. Le spese accessorie, come gli oneri condominiali, rimangono a carico dell’inquilino. La questione potrebbe porsi rispetto alle bollette che spesso rimangono intestate al proprietario e soprattutto alla tassa sui rifiuti che per contratti fino a sei mesi rimangono di competenza della proprietà.


6. Disdetta. Considerando una durata relativamente breve, è corretto indicare e specificare nel contratto il periodo di preavviso con cui l’inquilino può lasciare l’immobile. Perché la facoltà per l’inquilino di lasciare l’immobile prima della scadenza rimane sempre valida, per gravi motivi, ma i sei mesi previsti dalla legge in questi casi risulterebbero eccessivi. Quindi è giusto accordarsi su un periodo di 1 o due mesi magari.


7. Residenza. Anche se nel caso di contratto transitorio parliamo di affitti brevi e di esigenze abitative transitorie, appunto, non c’è comunque un’esclusione automatica della possibilità per l’inquilino di chiedere la residenza. Su questo punto ci sono spesso diversi pareri, alcuni sostengono che il contratto transitorio sia stipulabile solo per inquilini che non hanno la residenza nel comune dove si trova l’appartamento scelto. In realtà non esiste questo tipo di limitazione e quindi se l’inquilino valuta più conveniente chiedere la residenza, se può dimostrare di abitare stabilmente nell’immobile in affitto, potrà ottenerla.


8. Arredamento. La maggior parte dei contratti transitori verrà stipulata su immobili arredati. Ma l’assenza del mobilio non esclude necessariamente e strettamente la possibilità di stipulare contratti transitori anche su immobili non arredati. Non ci sembra molto pratico, ma non possiamo escluderlo.


9. Deposito. Anche per i contratti transitori viene richiesto un deposito cauzionale che possa coprire eventuali danni arrecati all’immobile. Rispetto alla richiesta diciamo che potrebbe essere inferiore alle tre mensilità, mediamente ci si attesta sulle due mensilità, in ogni caso potrebbe arrivare fino alle classiche tre mensilità. Rimangono valide anche altre formule di garanzia, come affittosicuro, o la possibilità di inserire un garante esterno che assicuri il regolare pagamento del canone fissato.


10. Sfratto. Abbiamo lasciato per ultimo la note dolente. Sebbene questo contratto venga spesso richiesto dai proprietari pensando che possa essere un” banco di prova” prima di dare fiducia all’inquilino e quindi pensando che se questi non pagherà sarà più facile mandarlo via, dobbiamo dire che si tratta di un’illusione! Per il contratto transitorio valgono le regole di tutti gli altri contratti abitativi: se l’inquilino non paga (ritardo di oltre 20 giorni) si procede con uno sfratto per morosità; se non lascia l’immobile allo scadere del contratto si procede con uno sfratto per finita locazione; se usa l’immobile per scopi diversi da quello abitativo ed in ogni caso di grave inadempienza, si procede con uno sfratto di diritto. Stesse modalità, stesse tempistiche.

Contratto transitorio: facile, breve, comodo.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Luigi

    Buongiorno,sono un lavoratore fuori sede e qualche mese fa ho sottoscritto un contratto transitorio della durata di 18 mesi per un appartamento arredato di circa 50 mq. Solo successivamente ho scoperto che i contratti transitori stipulati nell’area metropolitana di Roma sono soggetti ad accordi territoriali che stabiliscono delle fasce di oscillazione del prezzo al metro quadro che variano in base alla zona in cui è ubicato l’immobile e tipologia (e qualità) dell’appartamento. In base alle tabelle allegate ai suddetti accordi territoriali, ho provato a calcolare il canone teorico massimo (comprensivo di rivalutazione ISTAT) e ho notato che dovrebbe essere molto inferiore rispetto a quello pattuito nel contratto. Posso richiedere al proprietario l’abbassamento del canone o prevale quanto pattuito nel contratto? In caso di rescissione, posso richiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso rispetto al canone teorico?
    Grazie mille.

  • Gentile Luigi
    il contratto transitorio si agevola di un aumento del 20% rispetto al canone fissato (dovrebbe calcolare anche gli aggiornamenti Istat sui valori dell'accordo della città di Roma fermi al 2006), se comunque il canone fosse più alto dovrebbe rivolgersi ad un’associazione di categoria firmataria dell’accordo per impugnare il contratto, adeguare il canone e chiedere indietro le somme versate in più.

  • Monica

    Buongiorno Isabella,
    scrivo per conto di un'azienda che dovrebbe prendere in affitto una casa per dei dipendenti stranieri. Il proprietario della casa ci aveva proposto un contratto abitativo di natura transitoria, a cui poi non c'è stato seguito in quanto si lamenta che in tal senso oltre a pagare le tasse sulle bollette (che rimarrebbero intestate a lui) le dovrebbe pagare anche in fase di dichiarazione dei redditi dato che il canone di locazione che percepisce andrebbe a fare cumulo con il suo reddito.
    Come possiamo fare? C'è una soluzione che ci permetta di intestare il contratto all'azienda ma che possa venire incontro alle esigenze del proprietario?
    Grazie mille per il Suo aiuto!

  • Marco

    Buongiorno vorrei sapere come si differenzia il contratto transitoria dal contratto a breve termine, quello valido solo per pochi mesi e utilizzato per l'affitto di case vacanze da agenzie come questa Rentix
    Grazie

  • Gentile Marco la differenza sta nel fatto che i contratti brevi e quindi completamente liberi possono essere stipulati per motivazioni turistiche; mentre per esigenze transitorie (lavoro, ristrutturazioni, trasferimenti, ecc.) il contratto è il transitorio e segue la disciplina della legge sulla locazione 431/98.

  • eugeio

    ho un affitto di 1 anno sono straniero, il proprietario ha dovuto fare lavori di messa a bnorma impianto elettrico APE ed ha dovuto ropera tutte le mura dell appartamento provocando la mia nn usuibilita del appartamento i lavori compreso la pittura e durata 2 mesi. Io ho chiesto al priìprietario una riduzione di 1 mensilita perche ho dovuto avere persone spostamento mobili nn parliamo della polvere che ogni sera ero costretta a pulire e tutto 2 mesi. Ho il diritto di nn apagre almeno 1 mese su due di lavori grazie

  • Salve, diciamo che lei avrebbe diritto a chiedere una riduzione del canone per il periodo in cui ci sono stati i lavori, una riduzione di una percentuale, non saltando l'intera mensilità.

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