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Contratto transitorio: veloce e ricercato. Una breve guida per conoscerlo meglio.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 13, 2015
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Il contratto d’affitto transitorio, meglio noto come contratto breve, è oggetto di molte richieste di approfondimento che riceviamo quotidianamente. Legarsi per 4 anni, la durata del contratto libero in Italia, spaventa evidentemente i proprietari, ma spesso ancor di più spaventa gli inquilini che si immaginano a breve già in altre case o per lo meno vogliono sentirsi liberi di spostarsi, cambiare vita e quindi casa. Nonostante sia possibile, a partire dalla legge di riforma delle locazioni, la 431 datata 1998, stipulare questa nuova tipologia di contratto, di fatto rimangono ancora molti dubbi sul come e quando un contratto transitorio sia regolare e quando no. E poi permane il più grande dei dubbi, che per qualcuno è diventata certezza: lo posso rinnovare?

Solo una volta, o tutta la vita, speriamo prima che il contratto sia finito! Pronunciare l’affermazione “per sempre” è molto difficile e farlo rispetto al posto in cui andiamo ad abitare in affitto sembra esserlo ancora di più. 4 anni non sono certo un’eternità, eppure a volte anche un impegno di questo tipo sembra scoraggiare, soprattutto chi è alla prima esperienza con l’affitto e non vorrebbe poi ritrovarsi a dover condividere spazi con qualcuno che non va più bene o dover rinunciare ad un’offerta di lavoro.
Quindi il contratto transitorio sembra rispondere al meglio alle esigenze di questi inquilini e naturalmente a quella dei proprietari di avere l’immobile impegnato per meno tempo e poter liberarsi eventualmente di inquilini non graditi.
Come possiamo stipularlo correttamente?


Breve guida al contratto di affitto transitorio.


1. Durata e rinnovo. Il contratto transitorio ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Quindi un arco di tempo circoscritto a specifiche esigenze. Questo non vuol dire che si può iniziare con contratto di due mesi e poi rinnovarlo fino a coprire la durata massima di 18 mesi; considerando che una caratteristica fondamentale del transitorio è la non rinnovabilità.


2. Canone. Poiché il contratto transitorio rientra tra i contratti tipo o del secondo canale, introdotti come alternativa rispetto al contratto libero, nei comuni capoluoghi di provincia ed in quelli presenti nell’elenco dei comuni ad alta densità abitativa, il canone deve essere concordato, ovvero calcolato in base agli accordi territoriali del comune di riferimento, con la possibilità di un aumento del 20%. Negli altri comuni è possibile stipulare contratti transitori a canone libero.


3. Motivazione. Un contratto transitorio è regolare se a giustificarlo c’è una reale esigenza di transitorietà, di una delle due parti. Quindi il contratto deve riportare la motivazione per cui ad esempio un inquilino ha necessità di stipulare un contratto di solo 12 mesi. Il caso più comune è quello di un lavoratore che ha un contratto per un solo anno nella città in cui si trova l’immobile preso in affitto. In questo caso il contratto di lavoro andrebbe allegato. Oppure, l’immobile viene concesso per soli 6 mesi, perché allo scadere di questo periodo sarà il proprietario stesso a tornare in Italia e dover andare a vivere nella sua casa. Qui il motivo va riportato in contratto e confermato tramite lettera raccomandata prima dello scadere dei sei mesi da parte del proprietario, confermando la sua intenzione di andarci ad abitare.


4. Fiscalità. Che sia un canone libero o concordato il contratto transitorio non comporta agevolazioni fiscali per il proprietario che quindi potrebbe scegliere la cedolare secca al 21% o di tassare il reddito con una deduzione irpef del 5%. Quindi non valgono neanche eventuali agevolazioni Imu, se previste dal comune, che fanno espresso riferimento ai contratti concordati di 3 anni + 2.

Vedi aggiornamento per applicare le agevolaizoni anche in questo caso: Transitorio a canone concordato? Sì alla cedolare al 10%


5. Spese. Le spese accessorie, come gli oneri condominiali, rimangono a carico dell’inquilino. La questione potrebbe porsi rispetto alle bollette che spesso rimangono intestate al proprietario e soprattutto alla tassa sui rifiuti che per contratti fino a sei mesi rimangono di competenza della proprietà.


6. Disdetta. Considerando una durata relativamente breve, è corretto indicare e specificare nel contratto il periodo di preavviso con cui l’inquilino può lasciare l’immobile. Perché la facoltà per l’inquilino di lasciare l’immobile prima della scadenza rimane sempre valida, per gravi motivi, ma i sei mesi previsti dalla legge in questi casi risulterebbero eccessivi. Quindi è giusto accordarsi su un periodo di 1 o due mesi magari.


7. Residenza. Anche se nel caso di contratto transitorio parliamo di affitti brevi e di esigenze abitative transitorie, appunto, non c’è comunque un’esclusione automatica della possibilità per l’inquilino di chiedere la residenza. Su questo punto ci sono spesso diversi pareri, alcuni sostengono che il contratto transitorio sia stipulabile solo per inquilini che non hanno la residenza nel comune dove si trova l’appartamento scelto. In realtà non esiste questo tipo di limitazione e quindi se l’inquilino valuta più conveniente chiedere la residenza, se può dimostrare di abitare stabilmente nell’immobile in affitto, potrà ottenerla.


8. Arredamento. La maggior parte dei contratti transitori verrà stipulata su immobili arredati. Ma l’assenza del mobilio non esclude necessariamente e strettamente la possibilità di stipulare contratti transitori anche su immobili non arredati. Non ci sembra molto pratico, ma non possiamo escluderlo.


9. Deposito. Anche per i contratti transitori viene richiesto un deposito cauzionale che possa coprire eventuali danni arrecati all’immobile. Rispetto alla richiesta diciamo che potrebbe essere inferiore alle tre mensilità, mediamente ci si attesta sulle due mensilità, in ogni caso potrebbe arrivare fino alle classiche tre mensilità. Rimangono valide anche altre formule di garanzia, come affittosicuro, o la possibilità di inserire un garante esterno che assicuri il regolare pagamento del canone fissato.


10. Sfratto. Abbiamo lasciato per ultimo la note dolente. Sebbene questo contratto venga spesso richiesto dai proprietari pensando che possa essere un” banco di prova” prima di dare fiducia all’inquilino e quindi pensando che se questi non pagherà sarà più facile mandarlo via, dobbiamo dire che si tratta di un’illusione! Per il contratto transitorio valgono le regole di tutti gli altri contratti abitativi: se l’inquilino non paga (ritardo di oltre 20 giorni) si procede con uno sfratto per morosità; se non lascia l’immobile allo scadere del contratto si procede con uno sfratto per finita locazione; se usa l’immobile per scopi diversi da quello abitativo ed in ogni caso di grave inadempienza, si procede con uno sfratto di diritto. Stesse modalità, stesse tempistiche.

Contratto transitorio: facile, breve, comodo.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • MIRNA

    SALVE, POSSO FARE QUESTO CONTARTTO TEMPORANEO X 2 MESI, X CONSENTIRE DI FARE UN LAVORO DI RISTRUTTURAZIONE IN QUESTA CASA, NEL FRATTEMPOAPRIRE LE UTENZE X TRASFERIRMI E INFINE FARE IL ROGITO AVENDO VENDUTO CASA MIA? HO GIA' FIRMQATO IL PRELIMINARE DI ACQUISTO CON IL VENDITORE E DEVO LASCIARE CASA MIA , QUELLA CHE VENDO, LIBERA .

    MIRNA

  • Buongiorno Mirna, è possibile stipulare un contratto temporaneo di 2 mesi per esigenze di transitorietà come quelle di ristrutturazione.

  • Anna

    Ciao, ho appena stipulato un contratto di affitto transitorio per le mie figlie che sono studentesse. Dato che purtroppo mi sto separando da mio marito, posso prendere la residenza nell'appartamento delle figlie, anche se sono loro a figurare come conduttrici?
    Grazie

  • Buongiorno Anna, con questo contratto non può chiedere la residenza; dovrebbe chiedere al proprietario se è d'accordo e quindi stipulare direttamente un suo contratto.

  • Luca

    Gentile Isabella, gentile Staff,

    grazie per l'interessante guida sui contratti transitori.
    Sto per prendere in affitto un appartamento ma il proprietario mi dice che, per avere il contratto transitorio, NON POSSO spostare lì la residenza e DEVO spostare la residenza fuori Liguria. Il proprietario ha ragione?
    Io al momento risiedo in un comune (Campomorone) limitrofo a quello in cui mi sposterei (Genova) e mi farebbe comodo spostare la residenza perché mi chiedo:
    - se avrebbe senso tenere la residenza a Campomorone, visto che non ci abiterei più
    - se avrebbe senso spostare fittiziamente la residenza fuori regione, ad esempio a casa dei miei genitori che vivono a Torino

    Grazie per i suoi consigli,

    Luca

  • Buongiorno Luca, in realtà non esiste questo tipo di limite; il contratto transitorio prevede semplicemente che ci sia una reale esigenza di transitorietà, dell'inquilino o del proprietario, per poter essere regolare.

  • Giuseppe Bugiolacchi

    Buongiorno sig.ra Isabella,
    sono nuovo in materia affitti e vorrei affittare la mia casa senza problemi e garantendomi l"affitto mensile x pagare il mutuo della casa stessa..
    Che tipo di contratto mi consiglia? Sono un po' restio su contratti a lungo termine..
    Grazie e buona giornata

  • Gentile Giuseppe, se non vi è una motivazione transitoria, che giustifichi un contratto di una durata breve (da 1 a 18 mesi), le soluzioni vertono sui contratti a canone concordato di tre anni + 2, convenienti dal punto di vista fiscali, o quello a canone libero di 4 anni + 4.

  • ROSSANA

    ho un appartamento al mare. mi è stato chiesto in affitto per un anno. posso usare un contratto transitorio? grazie Rossana

  • Gentile Rosanna, può usare il contratto transitorio specificando ed eventualmente documentando le motivazioni di transitorietà.

  • Alberto

    Salve,
    ho preso accordi verbali con un'amica di famiglia per un contratto d'affitto 3+2 relativo ad un suo immobile che al momento è in fase di ristrutturazione. Nel frattempo vorrei cercarmi un'altro appartamento in affitto con contratto transitorio. Perciò mi chiedo: un accordo verbale potrebbe valere come valido motivo di transitorietà? Oppure è necessario qualcosa di scritto?

    Grazie
    Alberto

  • Gentile Alberto, la sua motivazione è quella di avere già disponibilità di un altro contratto a breve; quindi l'accordo verbale è sufficiente se va bene anche all'altra parte.

  • STEFANO

    volevo sapere se posso affittare un appartamento per un mese e a mia volta affittarlo come casa vacanza..
    grazie..

  • Gentile Stefano, per lei si tratterebbe di una sublocazione, possibile solo se il proprietario l'autorizza.

  • Fabrizio

    Buongiorno, abito in una zona periferica di Roma e vivo da solo in un ampio appartamento composto di 2 camere,doppi servizi, soggiorno, cucina ed, al seminterrato,un open space abitabile con finestroni apribili di 50 mq. Ho pensato di affittare l'open space con contratto transitorio per 4 posti letto a studenti o non residenti. La mia domanda è, posso affittare la porzione di appartamento con 4 diversi contratti per posto letto? Perderò i benefici IMU e TASI per la prima casa? in tutto o in parte? Grazie

  • Gentile Fabrizia, se l'immobile risulta come unica unità immobiliare può stipulare 4 contratti di posto letto; rispetto alle agevolazioni potrà mantenerle se l'uso prevalente della casa risulterà sempre quello di sua abitazione principale (quindi la maggior parte della metratura rimane di suo esclusivo utilizzo).

  • Valeria

    Buongiorno
    Desidero affittare la mia seconda casa a Palermo( cat A2) ad un gruppo di professionisti che svolgerebbero la loro attività professionale. Il cambio di destinazione d'uso è molto oneroso, posso chiedere agli inquilini di farsene carico? L' IMU per gli uffici è molto diversa rispetto alla seconda casa? Grazie

  • Gentile Valeria, la spesa compete al proprietario; potreste trovare un accordo per farsi ricompensare in parte di tale somma; per l'imu può consultare il regolamento comunale per conoscere l'aliquota applicata.

  • Rita Iazzetti

    Buonasera,
    avrei bisogno di un'informazione urgente. Vivo e lavoro a Roma. Sono in procinto di separarmi e prima di vendere la casa in cui abito attualmente, di mia proprietà al 50% e l'altro 50% di proprietà di mio marito, ho necessità di trasferirmi in locazione in un altro appartamento per il tempo necessario a vendere l'immobile, all'incirca un anno. Il contratto transitorio si può stipulare per il comune in cui io risiedo, cioè Roma? Mi interessa un affitto di un anno. Nel caso sia possibile e riesca a sistemare le mie cose prima, e' possibile lasciare l'immobile in locazione, qualche mese prima, con preavviso? Grazie. Rita Iazzetti

  • Buongiorno Rita, è possibile stipulare un contratto transitorio a Roma con canone concordato e della durata di un anno; magari inserisca già la possibilità di recesso anticipato con un preavviso di due mesi ad esempio.

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