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Dichiarazione Irpef 2016: quanto pago per la seconda casa sfitta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 08, 2016
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Solo imu o solo irpef, quale imposte gravano sulle seconde case. Esempi.

Dipende da dove si trova!


Potrebbe sembrare una risposta provocatoria, ma in realtà è la pura verità. Ovvero, quanto un proprietario deve dichiarare, ai fini della dichiarazione dei redditi, dipende fondamentalmente dal fatto che questa casa si trovi o meno nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale, la prima casa di proprietà. Si aprono, pertanto, numerosi variabili nella casistica in cui, oltre alla prima casa in cui si vive, si è proprietari di altre immobili. Quanto dichiarare tiene conto di numerose variabili e dell’incrocio tra le stesse. Proviamo a costruire una breve e semplice mappa, per sentirsi un po’ meno spaesati tra le pagine (cartaceo o virtuali) della nostra dichiarazione dei redditi.


La dichiarazione dei redditi inizia, sempre prima, ad occupare pensieri e le agende degli italiani. Ci si informa sulle novità, i nuovi modelli, la pre compilazione e tutte le novità che di anno in anno accompagnano l’obbligo di presentazione della dichiarazione. Ci occupiamo oggi, non di una novità a dir la verità, ma di una casistica specifica, introdotta l’anno scorso, che presenta una serie di variabili il cui preciso incastro, e solo quello, dà luogo all’esatta soluzione del quesito: quanto pago perla seconda casa non affittata?


Partiamo dalla teoria:


• L’articolo 8 del Dl 23/2001 aveva introdotto il principio di alternatività tra Imu ed Irpef, ovvero per chi ha un immobile, seconda casa, non affittato, il pagamento dell’imposta comunale è alternativo (e quindi esclude), al pagamento dell’irpef sulla rendita catastale dello stesso immobile.
• In deroga a tale principio di alternatività, l’articolo 9 del D.Lg. n.23/2011, confermato poi dalla Legge di Stabilità 2014, ha previsto che, a partire dal 1° gennaio 2014, per i contribuenti che possiedono case sfitte nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale (sempre di proprietà) il pagamento, ai fini Irpef, del 50% della rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3. In questo caso i contribuenti pagheranno l’Imu e indicheranno nella dichiarazione dei redditi il 50% della rendita castale rivalutata, pagando relative aliquote su tale reddito.
• Si definisce abitazione principale quella di proprietà (vale anche la comproprietà) e in cui si ha la propria residenza (quella per cui non si paga l’Imu). Facciamo riferimento sempre ad immobili non di lusso; sono esclusi immobili accatastati come A1, A8 e A9.
• Si definisce seconda casa sfitta quella non concessa in affitto, ma anche quella concessa in comodato d’uso gratuito ad estranei o parenti entro il terzo grado o affini entro il II° grado. Sono comprese anche le case vacanza usate per sé o affittate solo per brevi periodi.


Dicevamo, questa la teoria, andiamo adesso a vedere in pratica quali sono le possibili variabili con cui dovranno fare i conti coloro che possiedono una seconda casa non concessa in affitto:

Esercitiamoci con la pratica


• Esempio 1: proprietà di due immobili in due comuni diversi.


Sig. Rossi è proprietario, di due appartamenti in due differenti comuni: il primo è la sua abitazione principale a Roma, il secondo è un appartamento tenuto sfitto a Viterbo. Sull’abitazione principale, a Roma. il Sig. Rossi non pagherà l'Irpef, né l’Imu e Tasi; per il secondo appartamento pagherà l’Imu (nella misura prevista dal regolamento comunale di Viterbo), ma non l’Irpef. (principio di alternatività).

• Esempio 2: proprietà di due immobile nello stesso comune


Il Sig. Bianchi è proprietario a Cesena della sua abitazione principale e di una seconda casa vuota, non concessa in affitto. Sulla prima abitazione il contribuente non pagherà imposte, sul secondo, oltre all’Imu prevista dal comune di Cesena, dovrà indicare, in sede di dichiarazione dei redditi, il 50% della rendita catastale del secondo immobile (quello sfitto) rivalutata del 5% e moltiplicata per 1/3, su cui verranno calcatole aliquote irpef e relative addizionali regionali e comunali.

Esempio 3: proprietà di due immobili nello stesso Comune, comodato a parenti


Il Sig. Verdi possiede a Bari un’abitazione in cui vive ed una seconda casa che concede, gratuitamente, a suo figlio. Sull’abitazione principale, come per gli altri casi, il Sig. Verdi non paga alcun tributo; sulla casa concessa in comodato, invece, dal 2016 Imu e Tasi sono dimezzate e quindi versate sul 50% della base imponibile. Oltre all’Imu il sig. Bianchi dovrà pagare l’Irpef sul 50% della rendita catastale.


• Esempio 4: proprietà di due immobili in comuni diversi, comodato a parenti.


La Sig.ra Ferrari possiede a Terni la propria abitazione principale e a Perugia un altro appartamento concesso in comodato. Su questa seconda proprietà la Sig.ra Ferrari pagherà l’Imu come seconda casa (senza agevolazioni anche se fosse concessa ad un parente entro il secondo grado in linea retta), ma non pagherà l’Irpef.


Per entrambi gli esempi 3 e 4 dobbiamo considerare che se il Comune dove si trova la casa concessa in comodato, nel 2015, avesse deliberato l’assimilazione ad abitazione principale dell’immobile concesso in comodato tra parenti in linea retta fino al 1° grado, i contribuenti si ritroveranno a pagare l’Irpef sul 100% della rendita catastale.


Esempio 5: residenza in un immobile in affitto e proprietà di un immobile sfitto in due comuni diversi


• La sig.ra Greco vive a Milano per lavoro, come inquilina, in una casa in una affitto ed è proprietaria di una seconda casa, attualmente vuota, nel comune di origine a Firenze. Ovviamente la Sig.ra Greco non paga imposte sulla sua abitazione principale in affitto, mentre sul bene di proprietà paga l’Imu (con aliquota prevista dal comune di Firenze per le seconde casa), “risparmiandosi” l’Irpef.


Esempio 6: residenza in un immobile in affitto e proprietà di un immobile sfitto nello stesso comune


• Il signor Moretti vive a Torino nella casa di proprietà della sua compagna, lasciando vuota l’immobile di sua proprietà sempre nel comune di Torino. Tale immobile diventa, per il Signor Moretti, una seconda casa ai fini fiscali e quindi pagherà relativa Imu (con aliquota deliberata dal comune di Torino) ma non l’Irpef.


Per gli esempi 5 e 6 si specifica che se l’unica casa di proprietà invece che vuota venisse concessa in comodato gratuito al figlio (parente in linea retta entro il II grado) il contribuente non dovrebbe pagare Imu né Irpef, poiché si considera abitazione principale anche quella in cui un parente dimora abitualmente.

TABELLA RIASSUNTIVA

 

Tabella Irpef Imu seconda casa

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Fernando

    Mia moglie abita insieme a me nella casa di mia esclusiva proprietà; mia moglie è proprietaria di una casa tenuta sfitta nello stesso comune in cui residiamo ;su questa casa mia moglie ha pagato l'Imu. In occasione del 730 deve pagare pure l'Irpef? Quali sono i codici che devo usare per dichiarare questa casa tenuta sfitta? Ringrazio

  • Buongiorno Fernando, in questo caso l'imu "sostituisce" l'irpef e quindi non dovrà pagarla; nella colonna sull'utilizzo dovrà indicare il codice 2, così come nella colonna 12.

  • napolano antonio

    il reddito della seconda casa soggetta ad IMU è da considerare ai fini della corresponsione degli assegni per il nucleo famigliare?

  • Esatto Antonio, il reddito da fabbricato si somma in questo al reddito personale, come specificato dall'inps.

  • giorgio felline

    Sono proprietario in comunione con mia moglie di appartamento a Lecce e come abitazione principale non pago Imu e Tas. Sempre in comunione siamo proprietari di appartamento a Porto Cesareo (LE) che viene utilizzato da mio figlio come abitazione principale e residenza. Per questo secondo appartamento devo pagare l'IMU? al 50% con mia moglie. Per quanto riguarda l'Irpef cosa devo dichiarare? grazie per la risposta

  • Gentile Giorgio, dovrà pagare l'imu, al 50% con sua moglie, e questo pagamento la esclude dal versamento dell'irpef.

  • Bruno

    Buongiorno, le chiedo conferma della seguente valutazione:
    un residente all'estero (iscritto AIRE) con casa di proprietà in italia puo':
    - tenerla sfitta e pagare IMU (1,06 %) prevista dal comune pari a 1200€ anno circa, oppure
    - affittarla ad un genitore (che non vi risiede e la usa come casa al mare) a 2400€/anno contratto 4+4 in c.s. pagando quindi 504€/anno.
    Nel secondo caso dovrà fare den con mod. P.F. ma non paga nulla (stante i redditi esteri esclusi e da non dichiarare per accordo fra i due paesi ad evitare le doppie imposizioni).
    Le chiedo se la valutazione è giusta e legalmente corretta, grazie per quanto vorrà rispondermi, cordiali saluti.

  • Buongiorno Bruno, l'immobile concesso in affitto in Italia va tassato e il pagamento delle imposte avviene in Italia.

  • Francesco 63

    Salve D.ssa, volevo porre questo quesito alla sua attenzione: Sono comproprietario al 50% con mia sorella di una seconda casa non locata, avente una rendita catastale di circa 120 euro, situata in altro comune, differente da quello di residenza, di cui da anni pago l'IMU (ognuno per la sua quota) per altre abitazioni. Se ometto di dichiararla nel mod.730, vuoi per errore o per dimenticanza, a quali sanzioni potrei incorrere? Quella rendita catastale in che modo incide sul mio reddito complessivo? La ringrazio anticipatamente.

  • Gentile Francesco, si tratterebbe di un'evasione sanzionabile, quindi pagherebbe l'imposta in più non versata, la sanzione e gli interessi. Considerando la rendita molto bassa stiamo parlando di pochi soldi che non credo le convenga rischiare l'accertamento.

  • Milly

    Salve! Quesito: il coniuge X possiede una casa di proprietà 100% dove ha residenza il nucleo familiare, il coniuge Y possiede il 23% (22% ereditato e 1% già di sua proprietà) di un immobile [stesso comune] dove vive il genitore con figli. I coniugi X e Y per la loro abitazione principale usufruiscono di agevolazioni , ma X la proprietà di Y cosa sono tenuti a pagare?

  • Gentile Milly, il coniuge y dovrebbe considerare tale bene come seconda casa (perché non usata direttamente) concessa in comodato a parenti e quindi verificare nel regolamento comunale il caso relativo al possesso di un unico bene non usato direttamente ma concesso a parenti.

  • milena

    Buongiorno, io ho la residenza in una casa di proprietà del mio compagno, io sono proprietaria di un fabbricato non locato in un comune diverso dalla mia residenza . nel 730 devo indicare la rendita nella colonna 1 ; utilizzo con cod 2; e casi particolari imu cod 2 ( in quanto pago imu come seconda casa) grazie per la vs disponibilità
    milena

  • Esatto Milena, nel suo caso L'imu versata "include" anche l'irpef.

  • VERA BOARI

    Vorrei un chiarimento relativo ad un caso mai esplicitamente contemplato, ma che dovrebbe essere invece abbastanza comune.
    Due sorelle hanno ereditato, metà per ciascuna, due case nello stesso comune in cui risiedono.
    La sorella X vive gratuitamente nella prima casa (sua abitazione principale).
    La sorella Y vive nella casa di proprietà del marito e paga l'Imu, con aliquota 1,02% leggermente ridotta, per la sua quota della casa in cui vive la sorella.
    La seconda casa è tenuta a disposizione (nella speranza di riuscire a venderla) e sconta quindi l'Imu ad aliquota massima.
    Nessun dubbio per la dichiarazione Irpef della sorella X, è il caso della seconda riga della tabella.
    Per quanto riguarda la sorella Y, invece, il dubbio nasce dal fatto che nelle istruzioni alla dichiarazione dei redditi si legge
    - al codice di utilizzo 1: "si considera abitazione principale quella in cui il contribuente 'o' i suoi familiari (coniuge,parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente"
    - al codice di utilizzo 10: "abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica oppure unità in comproprietà utilizzata come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante".
    Quale dei due codici deve usare la sorella Y per la casa abitata dalla sorella X ?
    Non è indifferente perchè, assodato che Y non paga Irpef sulla casa abitata dalla sorella in nessuno dei due casi, se questa viene dichiarata come "abitazione principale", poi l'altra casa diventa "seconda casa sfitta nello stesso comune dell'abitazione principale" e sconta l'Irpef ; se invece la casa abitata dalla sorella è indicata con il codice 10, per l'altra casa non è dovuta Irpef. O sbaglio?
    Grazie

  • Gentile Vera, la sorella y dovrà dichiarare il codice 10 per la casa in cui vive la sorella x, rispetto alla seconda casa per entrambe risulta seconda casa sfitta e quindi con versamento dell'imu che esclude l'irpef.

  • VERA BOARI

    Mi perdoni se le chiedo di perdere un po' di tempo. Sarebbe così gentile da spiegarmi come si conciliano le istruzioni al codice '1' con quelle al codice '10'?

  • VERA BOARI

    Mi scusi dottoressa, ma ci deve essere un equivoco. Per la sorella X, che abita nella prima casa, l'altra casa non è seconda casa sfitta nello stesso comune dell'abitazione principale, soggetta a Imu e a Irpef al 50% ? Questo mi pareva pacifico.

  • Giusta la precisazione, per la sorella x Imu + irpef al 50%.

  • luigi

    Gentilissima Dottoressa Tulipano , ho letto con piacere la Sua risposta al mio quesito sulla rendita della seconda casa a disposizione ubicata in altro comune diverso da quello dove ho abitazione principale . Il quesito era se , pagando IMU,dovevo aggiungere la rendita dell'abitazione in questione alla mia pensione per raggiungere o meno i 36.151 euro per esenzione E01.La sua risposta che la rendita va aggiunta al 50% mi lascia un po' perplesso, visto che appunto parliamo di due comuni diversi. Mi scusi del disturbo e grazie

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