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Dichiarazione Irpef 2016: quanto pago per la seconda casa sfitta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 08, 2016
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Solo imu o solo irpef, quale imposte gravano sulle seconde case. Esempi.

Dipende da dove si trova!


Potrebbe sembrare una risposta provocatoria, ma in realtà è la pura verità. Ovvero, quanto un proprietario deve dichiarare, ai fini della dichiarazione dei redditi, dipende fondamentalmente dal fatto che questa casa si trovi o meno nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale, la prima casa di proprietà. Si aprono, pertanto, numerosi variabili nella casistica in cui, oltre alla prima casa in cui si vive, si è proprietari di altre immobili. Quanto dichiarare tiene conto di numerose variabili e dell’incrocio tra le stesse. Proviamo a costruire una breve e semplice mappa, per sentirsi un po’ meno spaesati tra le pagine (cartaceo o virtuali) della nostra dichiarazione dei redditi.


La dichiarazione dei redditi inizia, sempre prima, ad occupare pensieri e le agende degli italiani. Ci si informa sulle novità, i nuovi modelli, la pre compilazione e tutte le novità che di anno in anno accompagnano l’obbligo di presentazione della dichiarazione. Ci occupiamo oggi, non di una novità a dir la verità, ma di una casistica specifica, introdotta l’anno scorso, che presenta una serie di variabili il cui preciso incastro, e solo quello, dà luogo all’esatta soluzione del quesito: quanto pago perla seconda casa non affittata?


Partiamo dalla teoria:


• L’articolo 8 del Dl 23/2001 aveva introdotto il principio di alternatività tra Imu ed Irpef, ovvero per chi ha un immobile, seconda casa, non affittato, il pagamento dell’imposta comunale è alternativo (e quindi esclude), al pagamento dell’irpef sulla rendita catastale dello stesso immobile.
• In deroga a tale principio di alternatività, l’articolo 9 del D.Lg. n.23/2011, confermato poi dalla Legge di Stabilità 2014, ha previsto che, a partire dal 1° gennaio 2014, per i contribuenti che possiedono case sfitte nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale (sempre di proprietà) il pagamento, ai fini Irpef, del 50% della rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3. In questo caso i contribuenti pagheranno l’Imu e indicheranno nella dichiarazione dei redditi il 50% della rendita castale rivalutata, pagando relative aliquote su tale reddito.
• Si definisce abitazione principale quella di proprietà (vale anche la comproprietà) e in cui si ha la propria residenza (quella per cui non si paga l’Imu). Facciamo riferimento sempre ad immobili non di lusso; sono esclusi immobili accatastati come A1, A8 e A9.
• Si definisce seconda casa sfitta quella non concessa in affitto, ma anche quella concessa in comodato d’uso gratuito ad estranei o parenti entro il terzo grado o affini entro il II° grado. Sono comprese anche le case vacanza usate per sé o affittate solo per brevi periodi.


Dicevamo, questa la teoria, andiamo adesso a vedere in pratica quali sono le possibili variabili con cui dovranno fare i conti coloro che possiedono una seconda casa non concessa in affitto:

Esercitiamoci con la pratica


• Esempio 1: proprietà di due immobili in due comuni diversi.


Sig. Rossi è proprietario, di due appartamenti in due differenti comuni: il primo è la sua abitazione principale a Roma, il secondo è un appartamento tenuto sfitto a Viterbo. Sull’abitazione principale, a Roma. il Sig. Rossi non pagherà l'Irpef, né l’Imu e Tasi; per il secondo appartamento pagherà l’Imu (nella misura prevista dal regolamento comunale di Viterbo), ma non l’Irpef. (principio di alternatività).

• Esempio 2: proprietà di due immobile nello stesso comune


Il Sig. Bianchi è proprietario a Cesena della sua abitazione principale e di una seconda casa vuota, non concessa in affitto. Sulla prima abitazione il contribuente non pagherà imposte, sul secondo, oltre all’Imu prevista dal comune di Cesena, dovrà indicare, in sede di dichiarazione dei redditi, il 50% della rendita catastale del secondo immobile (quello sfitto) rivalutata del 5% e moltiplicata per 1/3, su cui verranno calcatole aliquote irpef e relative addizionali regionali e comunali.

Esempio 3: proprietà di due immobili nello stesso Comune, comodato a parenti


Il Sig. Verdi possiede a Bari un’abitazione in cui vive ed una seconda casa che concede, gratuitamente, a suo figlio. Sull’abitazione principale, come per gli altri casi, il Sig. Verdi non paga alcun tributo; sulla casa concessa in comodato, invece, dal 2016 Imu e Tasi sono dimezzate e quindi versate sul 50% della base imponibile. Oltre all’Imu il sig. Bianchi dovrà pagare l’Irpef sul 50% della rendita catastale.


• Esempio 4: proprietà di due immobili in comuni diversi, comodato a parenti.


La Sig.ra Ferrari possiede a Terni la propria abitazione principale e a Perugia un altro appartamento concesso in comodato. Su questa seconda proprietà la Sig.ra Ferrari pagherà l’Imu come seconda casa (senza agevolazioni anche se fosse concessa ad un parente entro il secondo grado in linea retta), ma non pagherà l’Irpef.


Per entrambi gli esempi 3 e 4 dobbiamo considerare che se il Comune dove si trova la casa concessa in comodato, nel 2015, avesse deliberato l’assimilazione ad abitazione principale dell’immobile concesso in comodato tra parenti in linea retta fino al 1° grado, i contribuenti si ritroveranno a pagare l’Irpef sul 100% della rendita catastale.


Esempio 5: residenza in un immobile in affitto e proprietà di un immobile sfitto in due comuni diversi


• La sig.ra Greco vive a Milano per lavoro, come inquilina, in una casa in una affitto ed è proprietaria di una seconda casa, attualmente vuota, nel comune di origine a Firenze. Ovviamente la Sig.ra Greco non paga imposte sulla sua abitazione principale in affitto, mentre sul bene di proprietà paga l’Imu (con aliquota prevista dal comune di Firenze per le seconde casa), “risparmiandosi” l’Irpef.


Esempio 6: residenza in un immobile in affitto e proprietà di un immobile sfitto nello stesso comune


• Il signor Moretti vive a Torino nella casa di proprietà della sua compagna, lasciando vuota l’immobile di sua proprietà sempre nel comune di Torino. Tale immobile diventa, per il Signor Moretti, una seconda casa ai fini fiscali e quindi pagherà relativa Imu (con aliquota deliberata dal comune di Torino) ma non l’Irpef.


Per gli esempi 5 e 6 si specifica che se l’unica casa di proprietà invece che vuota venisse concessa in comodato gratuito al figlio (parente in linea retta entro il II grado) il contribuente non dovrebbe pagare Imu né Irpef, poiché si considera abitazione principale anche quella in cui un parente dimora abitualmente.

TABELLA RIASSUNTIVA

 

Tabella Irpef Imu seconda casa

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • VERA BOARI

    Vorrei un chiarimento relativo ad un caso mai esplicitamente contemplato, ma che dovrebbe essere invece abbastanza comune.
    Due sorelle hanno ereditato, metà per ciascuna, due case nello stesso comune in cui risiedono.
    La sorella X vive gratuitamente nella prima casa (sua abitazione principale).
    La sorella Y vive nella casa di proprietà del marito e paga l'Imu, con aliquota 1,02% leggermente ridotta, per la sua quota della casa in cui vive la sorella.
    La seconda casa è tenuta a disposizione (nella speranza di riuscire a venderla) e sconta quindi l'Imu ad aliquota massima.
    Nessun dubbio per la dichiarazione Irpef della sorella X, è il caso della seconda riga della tabella.
    Per quanto riguarda la sorella Y, invece, il dubbio nasce dal fatto che nelle istruzioni alla dichiarazione dei redditi si legge
    - al codice di utilizzo 1: "si considera abitazione principale quella in cui il contribuente 'o' i suoi familiari (coniuge,parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente"
    - al codice di utilizzo 10: "abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica oppure unità in comproprietà utilizzata come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante".
    Quale dei due codici deve usare la sorella Y per la casa abitata dalla sorella X ?
    Non è indifferente perchè, assodato che Y non paga Irpef sulla casa abitata dalla sorella in nessuno dei due casi, se questa viene dichiarata come "abitazione principale", poi l'altra casa diventa "seconda casa sfitta nello stesso comune dell'abitazione principale" e sconta l'Irpef ; se invece la casa abitata dalla sorella è indicata con il codice 10, per l'altra casa non è dovuta Irpef. O sbaglio?
    Grazie

  • Gentile Vera, la sorella y dovrà dichiarare il codice 10 per la casa in cui vive la sorella x, rispetto alla seconda casa per entrambe risulta seconda casa sfitta e quindi con versamento dell'imu che esclude l'irpef.

  • VERA BOARI

    Mi perdoni se le chiedo di perdere un po' di tempo. Sarebbe così gentile da spiegarmi come si conciliano le istruzioni al codice '1' con quelle al codice '10'?

  • VERA BOARI

    Mi scusi dottoressa, ma ci deve essere un equivoco. Per la sorella X, che abita nella prima casa, l'altra casa non è seconda casa sfitta nello stesso comune dell'abitazione principale, soggetta a Imu e a Irpef al 50% ? Questo mi pareva pacifico.

  • Giusta la precisazione, per la sorella x Imu + irpef al 50%.

  • luigi

    Gentilissima Dottoressa Tulipano , ho letto con piacere la Sua risposta al mio quesito sulla rendita della seconda casa a disposizione ubicata in altro comune diverso da quello dove ho abitazione principale . Il quesito era se , pagando IMU,dovevo aggiungere la rendita dell'abitazione in questione alla mia pensione per raggiungere o meno i 36.151 euro per esenzione E01.La sua risposta che la rendita va aggiunta al 50% mi lascia un po' perplesso, visto che appunto parliamo di due comuni diversi. Mi scusi del disturbo e grazie

  • Buonasera Luigi, in effetti era sfuggito il dettaglio sul comune diverso; in questo caso quindi, versando già l'imu, non dovrà sommare la rendita del bene in questione.

  • Gian

    Gentile Dottoressa Tulipano, anzitutto complimenti per l'articolo molto esaustivo. Io mi ritrovo in una sesta casistica e spero mi possa aiutare a chiarire le idee perchè vorrei essere sicuro di non sbagliare. Per semplicità userò lo stesso schema degli esempi sopra riportati:
    Il sig. Neri è proprietario di due appartamenti in due differenti comuni: il primo è la sua abitazione principale a Milano dove si è trasferito dopo essersi separato. Il secondo è un appartamento a Varese lasciato alla ex-moglie coi figli (la casa coniugale assegnata dal giudice).
    Adesso, sull'abitazione principale di Milano il sig. Neri non pagherà nè IMU nè Tasi nè Irpef. La casa coniugale di Varese assegnata alla moglie è esente IMU e pure Tasi. (per la moglie infatti sarà abitazione principale) Ma per l'Irpef? Essendo lui il proprietario dovrà dichiarare nel modello Unico la casa di Varese, e deve pagarci l'Irpef? Grazie

  • Gentile Gian, se considera l'immobile assegnato come concesso in comodato, allora non dovrebbe dichiararlo, ma non pagarci l'irpef.

  • Gian

    Dottoressa la ringrazio per la risposta ma temo di non averla compresa. Se considero la casa coniugale (dove vivono moglie e figli) come data in comodato, dovrei dichiararla e mettere codice utilizzo 10, perchè mai mi suggerisce invece di non dichiararla? Risulto proprietario di due appartamenti, l'attuale dove vivo più quello lasciato alla ex. Il quesito è circa l'Irpef sulla casa coniugale

  • la situazione in effetti è complicata, ma rispetto all'imu dovrebbe essere il coniuge assegnatario a farsene carico. Le segnalo un articolo in merito https://www.fiscomania.com/2013/08/imu-in-caso-di-separazione-imposta-sulla-casa-coniugale-spetta-allassegnatario/

  • Gian

    In effetti è una casistica particolare ma assai ricorrente considerando l'elevato popolo dei separati. Sì L'IMU è a carico del coniuge assegnatario che abita la casa. Ma come detto poc'anzi le case assegnate in seguito di separazione sono esenti IMU. Di conseguenza, se esente Imu io presumo che sia soggetta ad Irpef. In particolare c'è una casella nel quadro B della dichiarazione che avvalora la mia ipotesi ma chiedo un parere:
    Colonna 12 "casi particolari Imu" codice 1: (fabbricato, diverso dall’abitazione principale, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’Imu per il 2016 ma assoggettato alle imposte sui redditi)
    Descrive esattamente il mio immobile: diverso dall'abitazione principale, essendo un appartamento che ho dato in uso alla ex moglie e figli. Esente Imu

    0 URL breve:
  • certo che deve dichiararla, ma come concessa in comodato a familiare non dovrebbe versare l'irpef.

  • Buongiorno Gian, la specifica che riporta sembra essere effettivamente il suo caso; provi a verificarlo con un Caf che ha indubbiamente esperienza in materia.

    0 URL breve:
  • Gian

    Gentile Dottoressa, la ringrazio anzitutto per il chiarimento. Io sono ancora dubbioso su questo punto: Ok, la mia casa coniugale la lascio in comodato a ex-moglie e figli e mi ha appena detto che non ci pago Irpef. Ma attenzione, io su questa casa non ci pago neppure l'IMU (Le case coniugali assegnate dal giudice sono esenti Imu.) Quindi nel mio caso non vale l'alternatività Imu-Irpef? Sono esente dall'IMU e pure dall'Irpef? Grazie

    0 URL breve:
  • Luigi

    La seconda casa a disposizione , ubicata in altro comune, influisce sulla rendita complessiva da confrontare per raggiungere il limite di 36.151 euro per avere diritto all'esenzione E01del SSN ?

  • Luigi

    Aggiungendo alla mia pensione la rendita della seconda casa,a disposizione , ubicata in comune diverso da quello dell'abitazione principale , raggiungo i 36.181 euro che fanno perdere diritto all'esenzione E01 dal SSN.Chiedo se e' giusto sommare o meno detta rendita?

  • Gentile Luigi, la rendita in effetti va sommata ma al 50% in questo caso.

  • Gianfranco

    Gentile Dottoressa Tulipano, anzitutto complimenti per l'articolo molto esaustivo. Io mi ritrovo in una sesta casistica e spero mi possa aiutare a chiarire le idee perchè vorrei essere sicuro di non sbagliare. Per semplicità userò lo stesso schema degli esempi sopra riportati:
    Il sig. Neri è proprietario di due appartamenti in due differenti comuni: il primo è la sua abitazione principale a Milano dove si è trasferito dopo essersi separato. Il secondo è un appartamento a Varese lasciato alla ex-moglie coi figli (la casa coniugale assegnata dal giudice).
    Adesso, sull'abitazione principale di Milano il sig. Neri non pagherà nè IMU nè Tasi nè Irpef. La casa coniugale di Varese assegnata alla moglie è esente IMU e pure Tasi. (per la moglie infatti sarà abitazione principale) Ma per l'Irpef? Essendo il proprietario dovrà dichiarare nel modello Unico la casa di Varese, è deve pagarci l'Irpef? Grazie

  • tommaso

    BUONASERA SIG.ISABELLA , VIVO A PIACENZA DHOOVE HO COMPRATO UN' ABITAZIONE CON MIA MOGLIE . NE FRATTEMPO HO EREDITATO UN APPARTAMENTO , PIU UN LOCALE CHE RISULTANO COME 2° IMMOBILE IN PROVINCIA DI NAPOLI. SONO 10 ANNI CHE E' VUOTA SENZA NESSUN CONTRATTO DI FORNITURA IDRICA ED ELETRICA. LE CHIEDO SE DEVO PAGARE L'IMU. MI PUO DARE UNA RISPOSTA? GRAZIE.

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