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Dichiarazione Irpef 2016: quanto pago per la seconda casa sfitta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 08, 2016
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Solo imu o solo irpef, quale imposte gravano sulle seconde case. Esempi.

Dipende da dove si trova!


Potrebbe sembrare una risposta provocatoria, ma in realtà è la pura verità. Ovvero, quanto un proprietario deve dichiarare, ai fini della dichiarazione dei redditi, dipende fondamentalmente dal fatto che questa casa si trovi o meno nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale, la prima casa di proprietà. Si aprono, pertanto, numerosi variabili nella casistica in cui, oltre alla prima casa in cui si vive, si è proprietari di altre immobili. Quanto dichiarare tiene conto di numerose variabili e dell’incrocio tra le stesse. Proviamo a costruire una breve e semplice mappa, per sentirsi un po’ meno spaesati tra le pagine (cartaceo o virtuali) della nostra dichiarazione dei redditi.


La dichiarazione dei redditi inizia, sempre prima, ad occupare pensieri e le agende degli italiani. Ci si informa sulle novità, i nuovi modelli, la pre compilazione e tutte le novità che di anno in anno accompagnano l’obbligo di presentazione della dichiarazione. Ci occupiamo oggi, non di una novità a dir la verità, ma di una casistica specifica, introdotta l’anno scorso, che presenta una serie di variabili il cui preciso incastro, e solo quello, dà luogo all’esatta soluzione del quesito: quanto pago perla seconda casa non affittata?


Partiamo dalla teoria:


• L’articolo 8 del Dl 23/2001 aveva introdotto il principio di alternatività tra Imu ed Irpef, ovvero per chi ha un immobile, seconda casa, non affittato, il pagamento dell’imposta comunale è alternativo (e quindi esclude), al pagamento dell’irpef sulla rendita catastale dello stesso immobile.
• In deroga a tale principio di alternatività, l’articolo 9 del D.Lg. n.23/2011, confermato poi dalla Legge di Stabilità 2014, ha previsto che, a partire dal 1° gennaio 2014, per i contribuenti che possiedono case sfitte nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale (sempre di proprietà) il pagamento, ai fini Irpef, del 50% della rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3. In questo caso i contribuenti pagheranno l’Imu e indicheranno nella dichiarazione dei redditi il 50% della rendita castale rivalutata, pagando relative aliquote su tale reddito.
• Si definisce abitazione principale quella di proprietà (vale anche la comproprietà) e in cui si ha la propria residenza (quella per cui non si paga l’Imu). Facciamo riferimento sempre ad immobili non di lusso; sono esclusi immobili accatastati come A1, A8 e A9.
• Si definisce seconda casa sfitta quella non concessa in affitto, ma anche quella concessa in comodato d’uso gratuito ad estranei o parenti entro il terzo grado o affini entro il II° grado. Sono comprese anche le case vacanza usate per sé o affittate solo per brevi periodi.


Dicevamo, questa la teoria, andiamo adesso a vedere in pratica quali sono le possibili variabili con cui dovranno fare i conti coloro che possiedono una seconda casa non concessa in affitto:

Esercitiamoci con la pratica


• Esempio 1: proprietà di due immobili in due comuni diversi.


Sig. Rossi è proprietario, di due appartamenti in due differenti comuni: il primo è la sua abitazione principale a Roma, il secondo è un appartamento tenuto sfitto a Viterbo. Sull’abitazione principale, a Roma. il Sig. Rossi non pagherà l'Irpef, né l’Imu e Tasi; per il secondo appartamento pagherà l’Imu (nella misura prevista dal regolamento comunale di Viterbo), ma non l’Irpef. (principio di alternatività).

• Esempio 2: proprietà di due immobile nello stesso comune


Il Sig. Bianchi è proprietario a Cesena della sua abitazione principale e di una seconda casa vuota, non concessa in affitto. Sulla prima abitazione il contribuente non pagherà imposte, sul secondo, oltre all’Imu prevista dal comune di Cesena, dovrà indicare, in sede di dichiarazione dei redditi, il 50% della rendita catastale del secondo immobile (quello sfitto) rivalutata del 5% e moltiplicata per 1/3, su cui verranno calcatole aliquote irpef e relative addizionali regionali e comunali.

Esempio 3: proprietà di due immobili nello stesso Comune, comodato a parenti


Il Sig. Verdi possiede a Bari un’abitazione in cui vive ed una seconda casa che concede, gratuitamente, a suo figlio. Sull’abitazione principale, come per gli altri casi, il Sig. Verdi non paga alcun tributo; sulla casa concessa in comodato, invece, dal 2016 Imu e Tasi sono dimezzate e quindi versate sul 50% della base imponibile. Oltre all’Imu il sig. Bianchi dovrà pagare l’Irpef sul 50% della rendita catastale.


• Esempio 4: proprietà di due immobili in comuni diversi, comodato a parenti.


La Sig.ra Ferrari possiede a Terni la propria abitazione principale e a Perugia un altro appartamento concesso in comodato. Su questa seconda proprietà la Sig.ra Ferrari pagherà l’Imu come seconda casa (senza agevolazioni anche se fosse concessa ad un parente entro il secondo grado in linea retta), ma non pagherà l’Irpef.


Per entrambi gli esempi 3 e 4 dobbiamo considerare che se il Comune dove si trova la casa concessa in comodato, nel 2015, avesse deliberato l’assimilazione ad abitazione principale dell’immobile concesso in comodato tra parenti in linea retta fino al 1° grado, i contribuenti si ritroveranno a pagare l’Irpef sul 100% della rendita catastale.


Esempio 5: residenza in un immobile in affitto e proprietà di un immobile sfitto in due comuni diversi


• La sig.ra Greco vive a Milano per lavoro, come inquilina, in una casa in una affitto ed è proprietaria di una seconda casa, attualmente vuota, nel comune di origine a Firenze. Ovviamente la Sig.ra Greco non paga imposte sulla sua abitazione principale in affitto, mentre sul bene di proprietà paga l’Imu (con aliquota prevista dal comune di Firenze per le seconde casa), “risparmiandosi” l’Irpef.


Esempio 6: residenza in un immobile in affitto e proprietà di un immobile sfitto nello stesso comune


• Il signor Moretti vive a Torino nella casa di proprietà della sua compagna, lasciando vuota l’immobile di sua proprietà sempre nel comune di Torino. Tale immobile diventa, per il Signor Moretti, una seconda casa ai fini fiscali e quindi pagherà relativa Imu (con aliquota deliberata dal comune di Torino) ma non l’Irpef.


Per gli esempi 5 e 6 si specifica che se l’unica casa di proprietà invece che vuota venisse concessa in comodato gratuito al figlio (parente in linea retta entro il II grado) il contribuente non dovrebbe pagare Imu né Irpef, poiché si considera abitazione principale anche quella in cui un parente dimora abitualmente.

TABELLA RIASSUNTIVA

 

Tabella Irpef Imu seconda casa

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Lange franca

    Ciao il mio proprietario ha un solaio dichiarato C2 classe 1 con rendita catastale euro 284.67. Quanto paga di irpef visto che secondo Lui io dovrei pagare una parte?Ringrazio anticipatamente !

  • Gentile Franca, l'irpef dipende dal reddito personale del proprietario e la paga sull'affitto se fosse affittato e questa spesa non compete in nessun modo sull'inquilino.

  • Laura

    Buongiorno,
    Vorrei trasferirmi con il mio ragazzo in una casa in comproprietà di mia zia e mio padre (come 2 casa per entrambi) in un comune diverso dal nostro e in comodato gratuito. In comune mi hanno detto che non è necessario registrare in forma scritta il comodato ma gli basta una dichiarazione scritta di cessione risparmiando così i 200 euro di registrazione. È corretto? Ad oggi stanno pagando Imu seconda casa. Se ci trasferissimo noi ci sarebbero in aggiunta Irpef o altro oltre alla tassa rifiuti? Siamo obbligati a cambiare residenza? Cosa ci cambia?
    Grazie cordialmente Laura

  • Gentile Laura, per suo padre la registrazione del comodato a favore di un figlio potrebbe fargli risparmiare l'imu (provi a verificare con l'ufficio tributi del comune di competenza); inoltre come occupanti dell'immobile la tassa sui rifiuti e le utenze sono a vostro carico e di solito le tariffe sono più basse per residenti.

  • andrea coi

    Sono residente in Germania e nel 2016 ho affittato la mia casa di Milano per cinque mesi. per I rimanenti 7 mesi dell"anno e" rimasta sfitta, quindi a disposizione. Ho pagato imu e irpef per 5 mesi e solo imu per sette mesi. Ma cosi' sembra quasi un incentivo a lasciarla sfitta e mi sta venendo il dubbio che non sia corretto. Riuscirebbe a chiarire questo caso?
    Grazie, Andrea

  • Gentile Andrea, diciamo che per gli altri 7 mesi non ha pagato i tributi su un reddito che non ha percepito, quindi è vero che ha pagato meno tributi, ma è altrettanto vero che non ha percepito alcuna entrata.

  • Bartolomeo Salsarone

    Gentile dottoressa, avrei bisogno di qualche consiglio in merito ad una abitazione acquistata e intestata ai
    due miei due figli a fine luglio 2016.Essendo la casa in affitto per euro 500 mensile con contratto libero, ho dovuto pagare l'imu con aliquota del 10,6 per cento su una reddita catastale di euro 704. Inoltre non potrò piú usufruire delle detrazioni fiscali per i figli che entrambi percepiscono un reddito di 3000 euro annuo relativo al canone di affitto. In più dovró pagare l'irpef e a conti fatti il guadagno relativo all'affitto di un appartamentino in pieno centro urbano di150mq si riduce a qualche centinaio di euro. Avevo proposto a l'inquilinino di trasformare il contratto di affitto da canone libero.a quello concordato per avere qualche agevolazione fiscale ma si rifiutato.A questo punto non so cosa fare per evitare di pagare tante tasse.La ringrazio anticipatamente per un eventuale riscontro e la saluto.

  • Gentile Bartolomeo, diciamo che la soluzione del canone concordato in effetti poteva essere quella più conveniente; magari se dal calcolo del canone ne deriva un affitto mensile più basso, potrebbe insistere su questo tema?

  • Samantha

    Per tristi eventi ho lasciato casa principale ed ora risiedo altrove con contratto di locazione.
    La mia prima casa su due piani risultava come mia prima e seconda casa. Ora come seconde case entrambi . Cosa mi succederà con l'imu?

  • Gentile Samantha, dovrà pagarla interamente come seconda casa, a seconda dell'aliquota prevista dal comune per il suo caso.

  • francesca

    il comodato d uso gratutito da chi deve ufficializzato?

  • Buongiorno Francesca, il contratto va registrato presso l'agenzia delle entrate con 200 euro fisse.

  • Tonino

    buona sera, ai bei tempi cioe' 20 anni addietro mi costruii una seconda abitazione nello stesso comune. Col passare del tempo e degli anni, oggi 67 primavere e con una pensione di 800euro mensili, unico reddito, non riuscendo ne' a fittare o vendere, come posso non pagare 1700 euro annui di I.M.U? Se puo' darmi una risposta ben precisa la ringrazio

  • Gentile Tonino.. purtroppo non ci sono molte soluzioni, vendere.. magari concederlo in comodato ad un figlio? Mi space ma è una tassazione dovuta sulla seconda casa.

  • marco

    Buongiorno,
    Si paga TASI su 2 casa SFITTA ?
    Grazie Marco

  • Gentile Marco, dipende dal regolamento comunale in materia che può scaricare direttamente sul sito del comune.

  • LAURA

    BUONASERA,MIO PADRE E' DECEDUTO A FINE LUGLIO E AVEVA UN APPARTAMENTO NEL MIO STESSO STABILE DOVE VIVE MIO FIGLIO E MIO NIPOTE(FIGLIO DI MIO FRATELLO). ORA IO E MIO FRATELLO SIAMO DIVENTATI PROPRIETARI DI QUESTO APPARTAMENTO DOVE VIVONO I NOSTRI FIGLI,VOLEVO SAPERE SE C'ERANO AGEVOLAZIONI FISCALI SIA COME DICHIARAZIONE DEI REDDITI CHE COME CALCOLO IMU,GRAZIE

  • Gentile Laura, se gli immobile sono concessi in comodato potreste non pagare l'imu; verifichi il regolamento comunale in materia.

  • luigi

    Buonasera,sono proprietario di un appartamento sito nel comune di palermo;ho acquistato una seconda casa nel marzo 2016 usufruendo delle agevolazioni prima casa nel comune di Ficarazzi prov Palermo e ho trasferito la residenza nel comune di Ficarazzi nell'ottobre 2016,nel comune ma non nell'appartamento acquistato;qualche giorno fa mi sono recato presso un caf per regolarizzare la situazione e mi è stato detto che oltre a pagare l'imu seconda casa per la casa di Ficarazzi fino ad Ottobre,e ci sta, devo pagare una non ben definita tassa(non sono andato io al caf ma mi è stato cosi' riferito)anche per la prima casa,cosa che non mi spiego in quanto quest'ultima almeno fino ad ottobre dovrebbe risultare in regime di prima casa mi corregga se sbaglio;potrebbe cortesemente spiegarmi di cosa si tratta?e soprattutto,è una tassa che viene pagata in unica soluzione o si ripeta ogni anno?faccio presente che non sono titolare di reddito,la prima casa l'ho ricevuta in eredita',mentre la seconda l'ho ricevuta in regalo avendo intenzione in seguito di cedere la prima,per cui se la suddetta tassa dovesse perpetuarsi annualmente prenderei in considerazione l'idea di rinunciare ad una delle due;grazie per la cortese attenzione buona sera.

  • Gentile Luigi se la sua prima casa è quella in cui ha la residenza su questo immobile non dovrebbe pagare nulla, mentre sull'altra casa oltre all'imu dovrà indicare il bene anche nella sua dichiarazione dei redditi, inserendo la rendita catastale del nuovo bene acquisito.

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