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Dichiarazione Irpef 2016: quanto pago per la seconda casa sfitta?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 08, 2016
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Solo imu o solo irpef, quale imposte gravano sulle seconde case. Esempi.

Dipende da dove si trova!


Potrebbe sembrare una risposta provocatoria, ma in realtà è la pura verità. Ovvero, quanto un proprietario deve dichiarare, ai fini della dichiarazione dei redditi, dipende fondamentalmente dal fatto che questa casa si trovi o meno nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale, la prima casa di proprietà. Si aprono, pertanto, numerosi variabili nella casistica in cui, oltre alla prima casa in cui si vive, si è proprietari di altre immobili. Quanto dichiarare tiene conto di numerose variabili e dell’incrocio tra le stesse. Proviamo a costruire una breve e semplice mappa, per sentirsi un po’ meno spaesati tra le pagine (cartaceo o virtuali) della nostra dichiarazione dei redditi.


La dichiarazione dei redditi inizia, sempre prima, ad occupare pensieri e le agende degli italiani. Ci si informa sulle novità, i nuovi modelli, la pre compilazione e tutte le novità che di anno in anno accompagnano l’obbligo di presentazione della dichiarazione. Ci occupiamo oggi, non di una novità a dir la verità, ma di una casistica specifica, introdotta l’anno scorso, che presenta una serie di variabili il cui preciso incastro, e solo quello, dà luogo all’esatta soluzione del quesito: quanto pago perla seconda casa non affittata?


Partiamo dalla teoria:


• L’articolo 8 del Dl 23/2001 aveva introdotto il principio di alternatività tra Imu ed Irpef, ovvero per chi ha un immobile, seconda casa, non affittato, il pagamento dell’imposta comunale è alternativo (e quindi esclude), al pagamento dell’irpef sulla rendita catastale dello stesso immobile.
• In deroga a tale principio di alternatività, l’articolo 9 del D.Lg. n.23/2011, confermato poi dalla Legge di Stabilità 2014, ha previsto che, a partire dal 1° gennaio 2014, per i contribuenti che possiedono case sfitte nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale (sempre di proprietà) il pagamento, ai fini Irpef, del 50% della rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3. In questo caso i contribuenti pagheranno l’Imu e indicheranno nella dichiarazione dei redditi il 50% della rendita castale rivalutata, pagando relative aliquote su tale reddito.
• Si definisce abitazione principale quella di proprietà (vale anche la comproprietà) e in cui si ha la propria residenza (quella per cui non si paga l’Imu). Facciamo riferimento sempre ad immobili non di lusso; sono esclusi immobili accatastati come A1, A8 e A9.
• Si definisce seconda casa sfitta quella non concessa in affitto, ma anche quella concessa in comodato d’uso gratuito ad estranei o parenti entro il terzo grado o affini entro il II° grado. Sono comprese anche le case vacanza usate per sé o affittate solo per brevi periodi.


Dicevamo, questa la teoria, andiamo adesso a vedere in pratica quali sono le possibili variabili con cui dovranno fare i conti coloro che possiedono una seconda casa non concessa in affitto:

Esercitiamoci con la pratica


• Esempio 1: proprietà di due immobili in due comuni diversi.


Sig. Rossi è proprietario, di due appartamenti in due differenti comuni: il primo è la sua abitazione principale a Roma, il secondo è un appartamento tenuto sfitto a Viterbo. Sull’abitazione principale, a Roma. il Sig. Rossi non pagherà l'Irpef, né l’Imu e Tasi; per il secondo appartamento pagherà l’Imu (nella misura prevista dal regolamento comunale di Viterbo), ma non l’Irpef. (principio di alternatività).

• Esempio 2: proprietà di due immobile nello stesso comune


Il Sig. Bianchi è proprietario a Cesena della sua abitazione principale e di una seconda casa vuota, non concessa in affitto. Sulla prima abitazione il contribuente non pagherà imposte, sul secondo, oltre all’Imu prevista dal comune di Cesena, dovrà indicare, in sede di dichiarazione dei redditi, il 50% della rendita catastale del secondo immobile (quello sfitto) rivalutata del 5% e moltiplicata per 1/3, su cui verranno calcatole aliquote irpef e relative addizionali regionali e comunali.

Esempio 3: proprietà di due immobili nello stesso Comune, comodato a parenti


Il Sig. Verdi possiede a Bari un’abitazione in cui vive ed una seconda casa che concede, gratuitamente, a suo figlio. Sull’abitazione principale, come per gli altri casi, il Sig. Verdi non paga alcun tributo; sulla casa concessa in comodato, invece, dal 2016 Imu e Tasi sono dimezzate e quindi versate sul 50% della base imponibile. Oltre all’Imu il sig. Bianchi dovrà pagare l’Irpef sul 50% della rendita catastale.


• Esempio 4: proprietà di due immobili in comuni diversi, comodato a parenti.


La Sig.ra Ferrari possiede a Terni la propria abitazione principale e a Perugia un altro appartamento concesso in comodato. Su questa seconda proprietà la Sig.ra Ferrari pagherà l’Imu come seconda casa (senza agevolazioni anche se fosse concessa ad un parente entro il secondo grado in linea retta), ma non pagherà l’Irpef.


Per entrambi gli esempi 3 e 4 dobbiamo considerare che se il Comune dove si trova la casa concessa in comodato, nel 2015, avesse deliberato l’assimilazione ad abitazione principale dell’immobile concesso in comodato tra parenti in linea retta fino al 1° grado, i contribuenti si ritroveranno a pagare l’Irpef sul 100% della rendita catastale.


Esempio 5: residenza in un immobile in affitto e proprietà di un immobile sfitto in due comuni diversi


• La sig.ra Greco vive a Milano per lavoro, come inquilina, in una casa in una affitto ed è proprietaria di una seconda casa, attualmente vuota, nel comune di origine a Firenze. Ovviamente la Sig.ra Greco non paga imposte sulla sua abitazione principale in affitto, mentre sul bene di proprietà paga l’Imu (con aliquota prevista dal comune di Firenze per le seconde casa), “risparmiandosi” l’Irpef.


Esempio 6: residenza in un immobile in affitto e proprietà di un immobile sfitto nello stesso comune


• Il signor Moretti vive a Torino nella casa di proprietà della sua compagna, lasciando vuota l’immobile di sua proprietà sempre nel comune di Torino. Tale immobile diventa, per il Signor Moretti, una seconda casa ai fini fiscali e quindi pagherà relativa Imu (con aliquota deliberata dal comune di Torino) ma non l’Irpef.


Per gli esempi 5 e 6 si specifica che se l’unica casa di proprietà invece che vuota venisse concessa in comodato gratuito al figlio (parente in linea retta entro il II grado) il contribuente non dovrebbe pagare Imu né Irpef, poiché si considera abitazione principale anche quella in cui un parente dimora abitualmente.

TABELLA RIASSUNTIVA

 

Tabella Irpef Imu seconda casa

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • luigi

    Buonasera,sono proprietario di un appartamento sito nel comune di palermo;ho acquistato una seconda casa nel marzo 2016 usufruendo delle agevolazioni prima casa nel comune di Ficarazzi prov Palermo e ho trasferito la residenza nel comune di Ficarazzi nell'ottobre 2016,nel comune ma non nell'appartamento acquistato;qualche giorno fa mi sono recato presso un caf per regolarizzare la situazione e mi è stato detto che oltre a pagare l'imu seconda casa per la casa di Ficarazzi fino ad Ottobre,e ci sta, devo pagare una non ben definita tassa(non sono andato io al caf ma mi è stato cosi' riferito)anche per la prima casa,cosa che non mi spiego in quanto quest'ultima almeno fino ad ottobre dovrebbe risultare in regime di prima casa mi corregga se sbaglio;potrebbe cortesemente spiegarmi di cosa si tratta?e soprattutto,è una tassa che viene pagata in unica soluzione o si ripeta ogni anno?faccio presente che non sono titolare di reddito,la prima casa l'ho ricevuta in eredita',mentre la seconda l'ho ricevuta in regalo avendo intenzione in seguito di cedere la prima,per cui se la suddetta tassa dovesse perpetuarsi annualmente prenderei in considerazione l'idea di rinunciare ad una delle due;grazie per la cortese attenzione buona sera.

  • Gentile Luigi se la sua prima casa è quella in cui ha la residenza su questo immobile non dovrebbe pagare nulla, mentre sull'altra casa oltre all'imu dovrà indicare il bene anche nella sua dichiarazione dei redditi, inserendo la rendita catastale del nuovo bene acquisito.

  • Franco

    Buonasera due coniugi con casa di proprietà in divisione dei beni , viene a mancare uno dei due all'atto della successione vengono divise le quote di possesso il 6,67 per ognuno dei 5 figli il resto al coniuge superstite. Ora dopo anni il comune dove risiede l'immobile sta mandando una notifica di pagamento per l' ici. HO chiesto spiegazioni al comune risposta: L' ici va pagata da tutti gli eredi in base alle quote di possesso. E normale questo? Faccio presente che c'e ancora il coniuge superstite.

  • Gentile Franco per il proprietario non residente, per il quale, quindi, l'immobile non risulta prima casa non vi è l'esenzione ici/imu quando andrebbe pagata; molti comuni però prevedono l'equiparazione a prima casa per gli immobili concessi in comodato a parenti come nel suo caso. Provi a capire ocn il comune se cì'è modo di sanare in questo modo la richiesta presentata ai suoi figli.

  • Maria Concetta

    Gentile Sig. Tulipano , mi scusi se insisto, io pago l irpef seppur al 50% di una casa ereditata nel mio stesso comune, mia sorella che ha comprato una casa al mare non paga l'irpef sulla seconda casa. Io non mi capacito di pagare più tasse, fosse anche un centesimo di mia sorella . tutte e due abbiamo la seconda casa , io nel comune di residenza lei in un altro comune e per questo io verso allo stato un centesimo in più.
    La ringrazio e la saluto

  • Capisco il disappunto, ma al momento tale è normativa a cui dobbiamo fare riferimento.

  • maria concetta maria concetta

    Perchè notosul suo prospetto una sperequazione tra il punto 1 e 2 Perchè chi ha una seconda abitazione nello stesso comune paga più tasse di chi ha una seconda casa nel comune diverso dalla propria abitazione?
    grazie

  • Gentile Mari Concetta suppongo si pensi che in un altro comune ci possano essere essere più facilmente immobili ereditati, mentre quelli nello stesso comune rappresentano più forme di investimento. Di fatto rappresenta un ulteriore incentivo a mettere a disposizione ed utilizzare le abitazioni.

  • alessandro

    Buongiorno,chiedevo un informazione io sto comprando un altro immobile in un altro comune dove andro' a vivere stabilmente come funziona la tassazione se la compro come seconda casa che tasse devo pagare? cioe' in pratica mi troverei a vivere nella seconda casa avendo gia usufruito delle agevolazioni prima casa la prima casa al momento sarebbe vuota grazie

  • Gentile Alessandro per l'acquisto di una seconda casa non usufruirà delle agevolazioni, quindi pagherà le imposte previste senza sconti; mentre per Imu e Tasi queste seguono la residenza; quindi ne sarà esente su questa seconda casa che diventa la sua abitazione principale, mentre dovrà pagarla sulla precedente casa.

  • antonio

    Salve avrei un quesito da porvi. Sono proprietario di una casa dichiarato inagibile sia dal comune che dai vigili del fuoco di Brindisi e sono costretto a vivere da mia madre. Il comune mi impone di pagare l'imu come seconda casa motivando il fatto che non ho la residenza lili e quindi viene intesa come seconda abitazione? Vi sarei grato se poteste darmi una delucisazioe in merito, Grazie in anticipo

  • Gentile Antonio, inagibilità di un immobile comporta una riduzione del 50% della base imponibile; deve presentare un’istanza con raccomandata con ricevuta di ritorno all'agenzia delle entrate di competenza. In ogni caso le conviene chiedere al comune di riferimento la procedura da seguire.

  • fernando

    abito in appartamento di proprita di mia moglie, nel comune di cagliari. io stesso ho un appartamento nello stesso comune affittato- mi risulta come 2à casa? devo pagare irpef?

  • Isabella

    Salve Fernando, in questo caso l'immobile di sua proprietà non è "tenuto a disposizione", ma concesso in locazione. Pertanto pagherà sia l'IMU (eventualmente ridotta se la locazione è a canone concordato) che l'IRPEF (o cedolare secca) sui canoni percepiti.

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