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Diritto di abitazione, usufrutto, nuda proprietà: differenze, somiglianze, diritti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 04, 2016
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Si fa presto a parlare di affitto, proprietario o locatore, inquilini o conduttori. Molti dei termini che si usano nel linguaggio comune, in realtà, non sono “tecnicamente” corretti. L’esempio più evidente è quello di affitto, usato impropriamente al posto di locazione: considerando che l’affitto presuppone che ci sia la produzione di beni, che si verifica in caso di affitto di terreni ad esempio, ma non di immobili come appartamenti o uffici.
Sacrosanto quindi il dubbio di un nostro lettore che si chiede come gestire una situazione in cui su un appartamento esistono: un titolare di un diritto di abitazione ed un nudo proprietario, chi può concederlo in affitto?, anzi in locazione? O ancora prima, si può concedere in affitto? Pardon in locazione?

Abbiamo posto la questione come un rompicapo di logica creativa, ma la soluzione qui non può prescindere dalla conoscenza del Codice Civile, delle varie definizioni tecniche e della giurisprudenza. Senza tralasciare la logica, naturalmente.

Salve,
vorrei chiedere un chiarimento sul diritto di abitazione..
Se ad esempio un appartamento è intestato ad una signora come nuda proprietà e il figlio gode del diritto di abitazione, questo appartamento può essere dato in locazione? Se si, chi deve configurare sul contratto come locatore?
Grazie,
cordiali saluti
Cinzia

Cara Cinzia,
grazie quindi per l’opportunità offerta di addentrarci in tali questioni, magari non così comuni, ma che potrebbero presentarsi nei frequenti casi di immobili per i quali abbiamo un locatore, intestatario del contratto, che non corrisponde al proprietario del bene oggetto del contratto di locazione.
Il caso più frequente è quello della presenza di un usufruttuario, di chi ha un diritto reale sull’appartamento, ad esempio, che può non usarlo direttamente, ma concederlo in affitto.


Partiamo allora dalle ovvietà: il diritto di abitazione è diverso dall’usufrutto.

Facendo riferimento all'art. 1022 del Codice Civile, emerge, infatti, che il diritto di abitazione, quale diritto di abitare direttamente la casa o l'alloggio che ne costituisce oggetto, incontra un limite soggettivo al suo godimento: il relativo diritto è riconosciuto soltanto alla persona del titolare ed ai membri della sua famiglia.

Al pari del diritto d'uso ed a differenza dell'usufrutto, il diritto di abitazione ha natura rigorosamente personale: ne consegue che tale diritto non può essere ceduto, né la casa concessa in affitto.
Questa, quindi, la differenza fondamentale con l’usufrutto, per cui l’usufruttuario può godere del bene e dei suoi frutti, anche concedendolo in affitto a terzi.


Si ritiene che il divieto sia estensibile anche alla stipulazione di contratti di comodato. Secondo l'orientamento prevalente in dottrina, tale norma non è suscettibile di deroga pattizia; in giurisprudenza tuttavia esiste un orientamento della Cassazione (06/4599; 89/3565) che riconosce questa derogabilità, ma non nel senso che il titolare del diritto di abitazione possa affittare liberamente e senza il consenso del proprietario, bensì alludendo alla possibilità che proprietario e titolare del diritto di abitazione siano concordi nel prevedere tale possibilità, in sede di concessione del diritto o in una fase successiva.
Secondo la giurisprudenza, infatti, l'incedibilità del diritto di abitazione come quello d'uso, non è di ordine pubblico, ma a tutela di interessi e pertanto può essere derogata.
Nella pratica: il nudo proprietario può consentire al titolare del diritto di abitazione di derogare a tale divieto. Tale concessione, da formalizzare, è valido ed efficace in quanto riflette un diritto di cui i titolari possono liberamente disporre (Cass. 25 marzo 1960, n. 637; Cass. 18 ottobre 1961, n. 2217; Cass. 13 settembre 1963, n. 2502).

A sostegno della necessità di derogare in forma scritta si segnalano: la sentenza della Cassazione n. 3565 del 31 luglio 1989, che per la prima volta indica che la deroga al divieto di disposizione del diritto deve essere necessariamente espressa; la più recente sentenza (Cass. 2 marzo 2006, n. 4599).

In conclusione, il contratto di locazione potrà essere sottoscritto dal titolare del diritto di abitazione, ma sarà opportuno prima verificare che nell’atto con cui il diritto di abitazione viene definito sia esplicitato un passaggio sulla libera trasferibilità.
In caso poi il contratto venga stipulato il reddito andrà dichiarato dal soggetto locatore, titolare del diritto reale, non dal nudo proprietario.


Semplificando i concetti:
NUDA PROPRIETÀ: il nudo proprietario non ha diritti reali sull’immobile di cui è proprietario; quindi non può concederlo in affitto;


USUFRUTTO: al contrario, qui si ha un diritto reale sul bene di cui non si è proprietario. In virtù di questo diritto l’usufruttuario può concedere in affitto il bene e goderne dei frutti, letteralmente, ovvero percepire i canoni.


DIRITTO DI ABITAZIONE: in questo caso si è titolare di un diritto personale, per cui si può abitare nell’immobile ma non si potrebbe cedere tale diritto se non con espressa autorizzazione del nudo proprietario.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • bartoletti gianluca

    Buongiorno, io avevo la nuda proprietà di un immobile con usufrutto del babbo. Il babbo è deceduto ed io ho fatto la riunione di usufrutto ed ora sono proprietario effettivo dell'immobile dove vive la mamma. Questa e' la domanda : la mamma ha il diritto di abitazione per quell'immobile (che ha acquisito per usucapione) o non essendo io suo figlio proprietario? Grazie, e se possibile avere la risposta alla mail indicata.
    Cordiali saluti

  • Gentile Gianluca, la situazione non è del tutto chiaro. La mamma a cui fa riferimento è la mamma di suo babbo, quindi sua nonna? Che vive nell'immobile a quale titolo?

  • bartoletti gianluca

    Chiarisco che la mamma e' la mia mamma, e dopo la riunione di usufrutto da me fatta io sono il proprietario. la mamma vive nell'immobile in quanto moglie del babbo deceduto senza alcun titolo. Ha quindi il diritto di abitazione che occorre a livello fiscale per non pagare l'imu sulla prima casa? Grazie.

  • Diciamo che lei concede a sua madre l'utilizzo, quindi un comodato gratuito, in base al quale può non pagare l'imu.

  • il diritto di abitazione andrebbe concesso tramite notaio; il comodato è un contratto che potete stipulare e registrar epresso l'agenzia delle entrate.

    0 URL breve:
  • bartoletti gianluca

    Quindi nel mio caso non si puo' parlare di diritto di abitazione ma della concessiona alla mamma di uso dell'abitazione con un comodato gratuito. Quest'ultimo come si ottoene? Grazie.

    0 URL breve:
  • Maria gabriella

    Buongiorno
    Venerdì 9 giugno io mia sorella e mio fratello siamo andati dal notaio perché mia madre ci donava l'appartamento in cui vive ed a lei intestato. Una volta davanti al notaio io e mia sorella scopriamo che non davamo usufrutto a mamma ma diritto di abitazione. Io non volevo firmare obiettando che: innanzitutto con il diritto di abitazione mi pare che io diventi piena e non nuda proprietaria; e poi mia madre mi ha fatto notare che da quel mi mento in poi tutti e tre i figli dovevano pagarsi tutte le spese relative all'immobile comprese le straordinarie che prevedono a breve costosissimi interventi sul palazzo ( bella fregatura!)
    Domanda: posso chiedere di annullare l'atto perché me ne e' stata negata una copia sia prima che subito dopo la firma dell'atto?
    Stante così le cose io allora ho la nuda o la piena proprietà visto che non è usufrutto ma diritto di abitazione? Chi paga le tasse? Chi paga le spese straordinarie?
    Grazie

  • Buongiorno Maria, diciamo che il diritto di abitazione è un diritto personale che non si può cedere (quindi sua madre non potrebbe affittarlo ad esempio); mentre per le spese vale quanto lei dice: spese ordinarie e condominiali a carico di chi ci abita; straordinarie a carico dei nudi proprietari. Rispetto all'atto è un suo diritto averne una copia; mentre se ha già firmato annullarlo ora sarebbe difficile.

  • Bruno Fabiano

    Qual'è la differenza tra "nuda proprietà contestualmente gravata dal diritto di abitazione " e "proprietà gravata dal diritto di abitazione"

  • Gentile Bruno, non sembra ci sia particolare differenza; in entrambi i casi sulla proprietà insiste un diritto di abitazione, quindi qualcuno che ha un diritto personale, e non cedibile, per utilizzare il bene; quindi si presuppone di solito che ci sia un diverso proprietario, della nuda proprietà, senza diritto di usare il bene.

  • Tonino Ditali

    Gentile Dottoressa,vorrei aprofittare la Sua disponibilità al fine di avere la piena chiarezza circa IL DIRITTO DI ABITAZIONE.
    Stipula notarile tra mio figlio Ditali Roberto al quale viene assegnato la Nuda Proprietà e noi Genitori(ormai pensionati di anni 65 e 75) ai quali viene riservato ed assegnato il pieno +DIRITTO DI ABITAZIONE QUALE 1^ ED UNICA CASA.Poiche la casa è abbastanza grande con 6 camere oltre a 2 sale,4 bagni,terrazze e giardino,abbiamo acconsentito che nostro figlio Roberto(unitamente alla sua famiglia composta da moglie ed unA BIMBA DI ANNI 8)OCCUPASSERORO un piano di tale abitazione.Ora i rapporti tra mio figlio e le moglie non sono più buoni e tantomeno il rapporto con noi.La moglie,infatti,ha fatto venire dalla Romania il figlio che aveva avuto(fuori matrimonio)119 anni or sono
    dandogli una camera dove abitare ma senza il consenso nostro a cui è riservato il DIRITTO DI ABITAZIONE.Il citato figlio dopo qualche mese ha fatto venire in Italia la sua fidanzata Rumena per farla vivere ed abitare sempre in tale stanza ususfruendo,naturalmente di tutti i
    servizi.Non lavorano e quindi non hanno redditi ma specie non sono riconoscenti nè verso nostro figlio Robertro e tantomeno verso di Noi.
    Premetto intanto che Roberto più di un anno fa ha fatto iscrivere all'anagrafe di Montesilvano il figliastro dando le garanzie economiche
    che ora non possiede più.
    Tale coabitazone non è più sopportato da nostro figlio Roberto per cui ha chiesto a Noi gentiori(quali aventi diritto di abitazione) di far uscire di casa,in qualche modo,sia il figliastro che la relativa fidanzata.(fidanzata del ragazzo di anni 25 circa ed in cerca di lavoro).
    DOMANDA - IL NOSTRO DIRITTO DI ABITAZIONE DI PERMETTE ESTROMETTERE IL RAGAZZO E LA RAGAZZA? ( con quale procedura?
    INOLTRE E' NECESSARIO CHE TRA NOI E NOSTRO FIGLIO SI STIPULI UN DOCUMENTO IN CUI PERMETTIAMO CHE LUI E FAMIGLIA ABITI IN QUELLA PORZIONE DI CASA?
    -NOSTRO FIGLIO ROBERTO( che ormai non sta più bene nemmeno con la moglie) - QUALE NUDO PROPRIETARIO PUO' PRETENDERE DI
    OCCUPARE QUELLA PARTE DI CASA( ANCHE SE INZIALMENE L'ABBIAMO PERMESSO AMOREVOLMENTE) ?
    lE SAREI VERAMENTE GRATO RICEVURA UNA SUA GENTILE RISPOSTA CHE CI POSSA CHIARIRE LE IDEE E RISOLVERE QUESTA BRUTTA SITUazione.
    Grazie e cordiali saluti
    Tonino Ditali e moglie Concetta- MONTESILVANO

  • Buongiorno Tonino, come titolari del diritto di abitazione lei e sa moglie avete pieno diritto di abitarci e di usarla per le vostre necessità, diritto che viene esteso ai figli diretti e che voi quindi potete decidere di sottrarre a persone che non fanno parte del vostro nucleo familiare. Quindi per mandar via queste persone dovrete rivolgervi ad un legale ed avviare la causa di sfratto per occupazione abusiva se non c'è la volontà da parte loro di andar via spontaneamente.

  • concetta

    buonasera.Potrebbe gentilmente spiegarmo come calcolare a somma da sborsare pe l'acquisto da una società del diritto di abitazione vitaslizio? Grazie

  • Buongiorno Concetta, trova qui una tabella che spero possa esserle d'aiuto.

  • Gabriele

    Buonasera io ho un problema: abito con la mia famiglia da ventitré anni in casa di mia mamma in comodato d'uso, solo che non vado d'accordo con mio padre e sono anni che cerca di buttarmi fuori di casa . La penultima volta mi ha mandato lo sfratto firmato da mia mamma visto che è lei la proprietaria , ma obbligata da mio padre visto che lei è invalida e fa' quello che dice lui . In quella situazione ho fatto delle telefonate a mia mamma quando era sola e l'ho registrata per far capire al giudice al processo che mia mamma non voleva farmi questo . Il processo mi ha dato ragione e la sentenza del giudice è stata : abbiamo diritto a stare in questa casa finché io e la mia famiglia ne avessimo bisogno .la mia famiglia è composta da : mia moglie giglio di 22anni e figlia di 14 . La questione pensavo fosse finita , invece qualche giorno fa' mi sono visto mettere fuori dal cancello VENDESI CASA . Come posso difendermi ? Ho diritto di rimanere dopo la sentenza in mio favore visto che ho una figlia minorenne e ho la sentenza che dice che posso stare finché ne ho bisogno ?? Io sono un artigiano pago un affitto del capannone e non riuscirei a pagare anche l'affitto per una casa . Spero che qualcuno mi aiuti in qualche risposta grazie

  • Buonasera Gabriele, se la casa venisse venduta sicuramente non avrebbe più diritto a rimanere lì, non essendoci un vincolo di parentela con il nuovo proprietario; per cui dovrebbe ora, sempre tramite legale, cercare di impedire la messa in vendita del bene.

  • IVES

    Io sono nudo proprietario di metà della casa in cui abito. Mia mamma è usufruttuaria. Da 3 anni è in una Casa di Riposo. Quando decede, il più tardi possibile, la sua metà sarà divisa tra me e mia sorella, che vive nella sua casa. Nel frattempo in questi anni io ho ristrutturato la casa, a mie spese per circa 70 mila euro, che ha aumentato il suo valore. Se a mia sorella devo liquidare il suo quarto, le spese che io ho effettuato mia sorella può in parte darmele indietro? Seconda domanda, se devo liquidare il suo quarto, lo devo fare con il valore stimato ora? Praticamente devo pagare mia sorella sull'eredità di mia madre?

  • Gentile Ives diciamo che deve innanzitutto trovare un accordo con sua sorella; rispetto alle spese di ristrutturazione potrebbe valutare di farsi rimborsare una parte; oppure valutare la parte da liquidare sul valore dell'immobile senza ristrutturazione.

  • raffaele

    Mia zia, 86 anni, ha acquistato il diritto di abitazione vitalizio da una società. Ho pagato la somma di euro 33000.
    Ora, essendo in condizione di salute precaria, la dovremmo ricoverare, per un tempo indefinito, presso una struttura ospedaliera.
    Quindi la domanda è: per il periodo in cui la zia rimarrà in ospedale, può lei affittare, precisamente ad uno studente universitario, il suo appartamento?
    Grazie per la risposta

  • Gentile Raffaele, suo zia ha diritto di abitarci ma non di concederla in affitto, questo lo potrebbe fare il nudo proprietario.

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