Cerca

Diritto di abitazione, usufrutto, nuda proprietà: differenze, somiglianze, diritti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Febbraio 04, 2016
Visite: 14517

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

Si fa presto a parlare di affitto, proprietario o locatore, inquilini o conduttori. Molti dei termini che si usano nel linguaggio comune, in realtà, non sono “tecnicamente” corretti. L’esempio più evidente è quello di affitto, usato impropriamente al posto di locazione: considerando che l’affitto presuppone che ci sia la produzione di beni, che si verifica in caso di affitto di terreni ad esempio, ma non di immobili come appartamenti o uffici.
Sacrosanto quindi il dubbio di un nostro lettore che si chiede come gestire una situazione in cui su un appartamento esistono: un titolare di un diritto di abitazione ed un nudo proprietario, chi può concederlo in affitto?, anzi in locazione? O ancora prima, si può concedere in affitto? Pardon in locazione?

Abbiamo posto la questione come un rompicapo di logica creativa, ma la soluzione qui non può prescindere dalla conoscenza del Codice Civile, delle varie definizioni tecniche e della giurisprudenza. Senza tralasciare la logica, naturalmente.

Salve,
vorrei chiedere un chiarimento sul diritto di abitazione..
Se ad esempio un appartamento è intestato ad una signora come nuda proprietà e il figlio gode del diritto di abitazione, questo appartamento può essere dato in locazione? Se si, chi deve configurare sul contratto come locatore?
Grazie,
cordiali saluti
Cinzia

Cara Cinzia,
grazie quindi per l’opportunità offerta di addentrarci in tali questioni, magari non così comuni, ma che potrebbero presentarsi nei frequenti casi di immobili per i quali abbiamo un locatore, intestatario del contratto, che non corrisponde al proprietario del bene oggetto del contratto di locazione.
Il caso più frequente è quello della presenza di un usufruttuario, di chi ha un diritto reale sull’appartamento, ad esempio, che può non usarlo direttamente, ma concederlo in affitto.


Partiamo allora dalle ovvietà: il diritto di abitazione è diverso dall’usufrutto.

Facendo riferimento all'art. 1022 del Codice Civile, emerge, infatti, che il diritto di abitazione, quale diritto di abitare direttamente la casa o l'alloggio che ne costituisce oggetto, incontra un limite soggettivo al suo godimento: il relativo diritto è riconosciuto soltanto alla persona del titolare ed ai membri della sua famiglia.

Al pari del diritto d'uso ed a differenza dell'usufrutto, il diritto di abitazione ha natura rigorosamente personale: ne consegue che tale diritto non può essere ceduto, né la casa concessa in affitto.
Questa, quindi, la differenza fondamentale con l’usufrutto, per cui l’usufruttuario può godere del bene e dei suoi frutti, anche concedendolo in affitto a terzi.


Si ritiene che il divieto sia estensibile anche alla stipulazione di contratti di comodato. Secondo l'orientamento prevalente in dottrina, tale norma non è suscettibile di deroga pattizia; in giurisprudenza tuttavia esiste un orientamento della Cassazione (06/4599; 89/3565) che riconosce questa derogabilità, ma non nel senso che il titolare del diritto di abitazione possa affittare liberamente e senza il consenso del proprietario, bensì alludendo alla possibilità che proprietario e titolare del diritto di abitazione siano concordi nel prevedere tale possibilità, in sede di concessione del diritto o in una fase successiva.
Secondo la giurisprudenza, infatti, l'incedibilità del diritto di abitazione come quello d'uso, non è di ordine pubblico, ma a tutela di interessi e pertanto può essere derogata.
Nella pratica: il nudo proprietario può consentire al titolare del diritto di abitazione di derogare a tale divieto. Tale concessione, da formalizzare, è valido ed efficace in quanto riflette un diritto di cui i titolari possono liberamente disporre (Cass. 25 marzo 1960, n. 637; Cass. 18 ottobre 1961, n. 2217; Cass. 13 settembre 1963, n. 2502).

A sostegno della necessità di derogare in forma scritta si segnalano: la sentenza della Cassazione n. 3565 del 31 luglio 1989, che per la prima volta indica che la deroga al divieto di disposizione del diritto deve essere necessariamente espressa; la più recente sentenza (Cass. 2 marzo 2006, n. 4599).

In conclusione, il contratto di locazione potrà essere sottoscritto dal titolare del diritto di abitazione, ma sarà opportuno prima verificare che nell’atto con cui il diritto di abitazione viene definito sia esplicitato un passaggio sulla libera trasferibilità.
In caso poi il contratto venga stipulato il reddito andrà dichiarato dal soggetto locatore, titolare del diritto reale, non dal nudo proprietario.


Semplificando i concetti:
NUDA PROPRIETÀ: il nudo proprietario non ha diritti reali sull’immobile di cui è proprietario; quindi non può concederlo in affitto;


USUFRUTTO: al contrario, qui si ha un diritto reale sul bene di cui non si è proprietario. In virtù di questo diritto l’usufruttuario può concedere in affitto il bene e goderne dei frutti, letteralmente, ovvero percepire i canoni.


DIRITTO DI ABITAZIONE: in questo caso si è titolare di un diritto personale, per cui si può abitare nell’immobile ma non si potrebbe cedere tale diritto se non con espressa autorizzazione del nudo proprietario.

 

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • Valerio Zappaterra

    Vorrei gentilmente sapere se un contratto di locazione di un fondo agricolo, stipulato precedentemente la morte del proprietario, e da questi lasciato, per testamento, alla moglie come usufruttuiaria, per 1/3; mentre la nuda proprietà lasciata al figlio, ha valenza anche dopo il suddetto lascito oppure l'Usufruttuaria possa all'accettazione della successione disporre diversamente del bene: ovvero sia l'usufruttuaria possa essa stessa stipulare un nuovo contratto di locazione? Grazie e nell'attesa di una Sua spiegazione La saluto cordialmente. Valerio

  • Gentile Valerio, il contratto viene passato e continua ad avere valore con le stesse modalità (canone, durata ecc..). Quindi ora l'usufruttuaria potrà stipulare un nuovo contratto ma solo a scadenza di quello attuale e inviandone regolare disdetta rispettando modalità e tempistiche indicate nel contratto in essere.

  • Dal Bianco Antonio

    Il proprietari di una abitazione dona ai figli la nuda proprietà riservandosi l'usofrutto. Alla sua morte la moglie,che abita nella casa coniugale, può diventare automaticamente titolare del diritto di abitazione in virtù dell'articolo 540 del codice civile ?
    Grazie

  • Buonasera Antonio, in effetti il diritto di abitazione si estende anche alla moglie. Come lei dice ai sensi del citato art. 540 c.c., “a favore del coniuge è riservata la metà del patrimonio dell’altro coniuge, salve le disposizioni dell’articolo 542 per il caso di concorso con i figli. Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni".

  • aldo zamprioli

    attualmente sono separato da 20 ani e pure divorziato,o una figlia alla quale abbiamo dato la casa e noi 2 siamo usofruttuari. mi sono sposato con l'attuale compagna da15 anni chiedevo che possibilità di diritti a la mia attuale moglie se io dovessi morire considerata la mia salute precaria,abitiamo da sempre nella casa data a mia figlia io e l'attuale moglie. grazie dell'eventuale risposta

  • Gentile Aldo, il diritto di usufrutto riguarda la proprietà in cui vive sua figlia? L'usufrutto è un diritto personale, quindi non potrà essere passato alla nuova moglie.

  • Manuela

    Mio padre ha l'usofrutto e io la nuda proprietà, vuole buttarmi fuori di casa, può ?

    [/list]

  • Gentile Manuela, suo padre ha diritto di disporre dell'immobile, quindi potrebbe mandarla via.

  • bartoletti gianluca

    Buongiorno, io avevo la nuda proprietà di un immobile con usufrutto del babbo. Il babbo è deceduto ed io ho fatto la riunione di usufrutto ed ora sono proprietario effettivo dell'immobile dove vive la mamma. Questa e' la domanda : la mamma ha il diritto di abitazione per quell'immobile (che ha acquisito per usucapione) o non essendo io suo figlio proprietario? Grazie, e se possibile avere la risposta alla mail indicata.
    Cordiali saluti

  • Gentile Gianluca, la situazione non è del tutto chiaro. La mamma a cui fa riferimento è la mamma di suo babbo, quindi sua nonna? Che vive nell'immobile a quale titolo?

  • bartoletti gianluca

    Chiarisco che la mamma e' la mia mamma, e dopo la riunione di usufrutto da me fatta io sono il proprietario. la mamma vive nell'immobile in quanto moglie del babbo deceduto senza alcun titolo. Ha quindi il diritto di abitazione che occorre a livello fiscale per non pagare l'imu sulla prima casa? Grazie.

  • Diciamo che lei concede a sua madre l'utilizzo, quindi un comodato gratuito, in base al quale può non pagare l'imu.

  • il diritto di abitazione andrebbe concesso tramite notaio; il comodato è un contratto che potete stipulare e registrar epresso l'agenzia delle entrate.

  • bartoletti gianluca

    Quindi nel mio caso non si puo' parlare di diritto di abitazione ma della concessiona alla mamma di uso dell'abitazione con un comodato gratuito. Quest'ultimo come si ottoene? Grazie.

  • Maria gabriella

    Buongiorno
    Venerdì 9 giugno io mia sorella e mio fratello siamo andati dal notaio perché mia madre ci donava l'appartamento in cui vive ed a lei intestato. Una volta davanti al notaio io e mia sorella scopriamo che non davamo usufrutto a mamma ma diritto di abitazione. Io non volevo firmare obiettando che: innanzitutto con il diritto di abitazione mi pare che io diventi piena e non nuda proprietaria; e poi mia madre mi ha fatto notare che da quel mi mento in poi tutti e tre i figli dovevano pagarsi tutte le spese relative all'immobile comprese le straordinarie che prevedono a breve costosissimi interventi sul palazzo ( bella fregatura!)
    Domanda: posso chiedere di annullare l'atto perché me ne e' stata negata una copia sia prima che subito dopo la firma dell'atto?
    Stante così le cose io allora ho la nuda o la piena proprietà visto che non è usufrutto ma diritto di abitazione? Chi paga le tasse? Chi paga le spese straordinarie?
    Grazie

  • Buongiorno Maria, diciamo che il diritto di abitazione è un diritto personale che non si può cedere (quindi sua madre non potrebbe affittarlo ad esempio); mentre per le spese vale quanto lei dice: spese ordinarie e condominiali a carico di chi ci abita; straordinarie a carico dei nudi proprietari. Rispetto all'atto è un suo diritto averne una copia; mentre se ha già firmato annullarlo ora sarebbe difficile.

  • Bruno Fabiano

    Qual'è la differenza tra "nuda proprietà contestualmente gravata dal diritto di abitazione " e "proprietà gravata dal diritto di abitazione"

  • Gentile Bruno, non sembra ci sia particolare differenza; in entrambi i casi sulla proprietà insiste un diritto di abitazione, quindi qualcuno che ha un diritto personale, e non cedibile, per utilizzare il bene; quindi si presuppone di solito che ci sia un diverso proprietario, della nuda proprietà, senza diritto di usare il bene.

  • Tonino Ditali

    Gentile Dottoressa,vorrei aprofittare la Sua disponibilità al fine di avere la piena chiarezza circa IL DIRITTO DI ABITAZIONE.
    Stipula notarile tra mio figlio Ditali Roberto al quale viene assegnato la Nuda Proprietà e noi Genitori(ormai pensionati di anni 65 e 75) ai quali viene riservato ed assegnato il pieno +DIRITTO DI ABITAZIONE QUALE 1^ ED UNICA CASA.Poiche la casa è abbastanza grande con 6 camere oltre a 2 sale,4 bagni,terrazze e giardino,abbiamo acconsentito che nostro figlio Roberto(unitamente alla sua famiglia composta da moglie ed unA BIMBA DI ANNI 8)OCCUPASSERORO un piano di tale abitazione.Ora i rapporti tra mio figlio e le moglie non sono più buoni e tantomeno il rapporto con noi.La moglie,infatti,ha fatto venire dalla Romania il figlio che aveva avuto(fuori matrimonio)119 anni or sono
    dandogli una camera dove abitare ma senza il consenso nostro a cui è riservato il DIRITTO DI ABITAZIONE.Il citato figlio dopo qualche mese ha fatto venire in Italia la sua fidanzata Rumena per farla vivere ed abitare sempre in tale stanza ususfruendo,naturalmente di tutti i
    servizi.Non lavorano e quindi non hanno redditi ma specie non sono riconoscenti nè verso nostro figlio Robertro e tantomeno verso di Noi.
    Premetto intanto che Roberto più di un anno fa ha fatto iscrivere all'anagrafe di Montesilvano il figliastro dando le garanzie economiche
    che ora non possiede più.
    Tale coabitazone non è più sopportato da nostro figlio Roberto per cui ha chiesto a Noi gentiori(quali aventi diritto di abitazione) di far uscire di casa,in qualche modo,sia il figliastro che la relativa fidanzata.(fidanzata del ragazzo di anni 25 circa ed in cerca di lavoro).
    DOMANDA - IL NOSTRO DIRITTO DI ABITAZIONE DI PERMETTE ESTROMETTERE IL RAGAZZO E LA RAGAZZA? ( con quale procedura?
    INOLTRE E' NECESSARIO CHE TRA NOI E NOSTRO FIGLIO SI STIPULI UN DOCUMENTO IN CUI PERMETTIAMO CHE LUI E FAMIGLIA ABITI IN QUELLA PORZIONE DI CASA?
    -NOSTRO FIGLIO ROBERTO( che ormai non sta più bene nemmeno con la moglie) - QUALE NUDO PROPRIETARIO PUO' PRETENDERE DI
    OCCUPARE QUELLA PARTE DI CASA( ANCHE SE INZIALMENE L'ABBIAMO PERMESSO AMOREVOLMENTE) ?
    lE SAREI VERAMENTE GRATO RICEVURA UNA SUA GENTILE RISPOSTA CHE CI POSSA CHIARIRE LE IDEE E RISOLVERE QUESTA BRUTTA SITUazione.
    Grazie e cordiali saluti
    Tonino Ditali e moglie Concetta- MONTESILVANO

  • Buongiorno Tonino, come titolari del diritto di abitazione lei e sa moglie avete pieno diritto di abitarci e di usarla per le vostre necessità, diritto che viene esteso ai figli diretti e che voi quindi potete decidere di sottrarre a persone che non fanno parte del vostro nucleo familiare. Quindi per mandar via queste persone dovrete rivolgervi ad un legale ed avviare la causa di sfratto per occupazione abusiva se non c'è la volontà da parte loro di andar via spontaneamente.

Carica Altri Commenti

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Anziani in usufrutto: la crisi spinge le vendite della nuda proprietà. Aumenti fino al 36% in un annoAnziani in usufrutto: la crisi spinge le vendite della nuda proprietà. Aumenti fino al 36% in un anno
Vendere casa senza privarsi della possibilità di abitarci dentro, vita natural durante. Soluzione, la vendita della nuda proprietà con...
Nuda proprietà: quando il proprietario non è padrone in casa sua!Nuda proprietà: quando il proprietario non è padrone in casa sua!
Spesso si sente parlare di figli che acquistano la nuda proprietà, lasciando ai genitori l'usufrutto dell'immobile. Oppure si sente parlare...
Aggiornamenti Imu, confermata l’esenzione per le prime abitazioni, in arrivo nuove detrazioni. Aggiornamenti Imu, confermata l’esenzione per le prime abitazioni, in arrivo nuove detrazioni.
Aggiornamento 2014 in materia di Imu: confermata l'esenzione per le prime abitazioni, arrivano le detrazioni per le prime abitazioni accatastate come...