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Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 24, 2015
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Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi. Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA: l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 


• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI: se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE: qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta? A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi: la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Simona

    Salve una domanda ..ho dato in.affitto un.appartamento contrAtto 4+4 dopo tre mesi che ci stanno o bisogno.di vendere per motivi economici ....come mi.devo.comportare?

  • Buonasera simona, di fatto non potrebbe inviare disdetta, se non allo scadere dei primi 4 anni; può però provare a cercare un accordo con gli inquilini, facendolo loro una proposta economica, una sorta di buonuscita.

  • Nora

    LA mia domanda e sul contratto di affitto non cè scritto preavviso di 6 mesi, il proprietorio a diritto tenere il cauzione ?

  • Gentile Nora, di solito anche se non specificato la disdetta è di sei mesi, quindi il deposito potrebbe essere trattenuto.

  • giulia

    salve ho un contratto d affitto vorrei recedere anticipatamente ma non dando tre mesi perche il quartiere dove mi trovo attualmente non e sicuro e la padrona di casa ha omesso di riferirmelo essendo a conoscenza della situazione cosa che non potevi sapere perche vengo da un altra città.sono successe delle cose che mi stanno facendo stare in ansia e non riesco a dormire può essere giusta causa per poter recedere senza rispettare i 6 mesi

  • Gentile Giulia diciamo che questo è un grave motivo, ma la disdetta rimane di sei mesi, salvo diverso accordo.

  • Valentina

    Buonasera,
    ho un contratto di affitto 4+4, posso recedere dal contratto solo per "gravi motivi" con preavviso di 6 mesi.
    Nella lettera di disdetta, devo indicare il motivo per cui recedo ? Il motivo è che i proprietari si rifiutano di accettare, come metodo di pagamento, il bonfico bancario. Io, essendo spesso assente per lavoro, trovo difficoltà a versare il canone tramite assegno o contanti, direttamente ai proprietari, nelle tempistiche stabilite (1 del mese). Grazie

  • Buongiorno Valentina, il grave motivo andrebbe indicato o almeno specificato nel momento in cui il proprietario lo chieda; se però lei nel contratto ha accettato una forma di pagamento diversa dal bonifico ora tale motivazione potrebbe essere contestata come grave motivo.

  • Romano Climelli

    Io mia miglie e mia figlia viviamo in affitto da 7 anni mai avuto nessun problema col proprietario.
    Problema: mia maglie da circa un anno gli è stata diagnosticata una sclerosi multipla (certificata ) e a me problemi a tute due le ginochia e una vertebra rotta da circa un mese per caduta.
    L'appartamento dove abitiamo e privo di assensore, tutte le volte che devo scendere e salire facciamo una grossa fatica mia moglie spesso la devo accompagnare , specialmente con le buste della spesa,in più nei bagni e nella cucina esce laqua color rugine.
    Siamo in parola con una coperativa per un appartamento in affitto più idoneo a noi,ma non sa dirmi quando sarà disponibile.
    Se mi dovesse chiamare possiamo lasciare l'appartamento senza dare la disdetta dei sei mesi
    Non ho detto la nostra età moglie 62 io 63
    Nel rigraziavi e inattesa di ha vostra risposta
    Cordiali saluti

  • Gentile Romano diciamo che a questo punto sarebbe meglio in ogni caso che voi inviaste la disdetta, immediata, contestando gravi vizi della cosa locata a cui la proprietà non vuole porre rimedio; oppure se avete appunto dei buoni rapporti potreste mettervi d'accordo per una disdetta in cui si riporta una data di rilascio dell'immobile che andrete a concordare in base alle vostre esigenze.

  • rosalba

    Vorrei sapere mi scade il contratto a giugno ma se io vado via prima devo avvisare il padrone di casa e pagare fino a giugno ? grazie !!

  • Gentile Rosalba, per andar via prima deve mandare disdetta con raccomandata e rispettare i mesi di preavviso previsti da contratto, per quel periodo dovrà pagare regolarmente.

  • arlene

    ho dato disdetta perché lavorando solo io non posso più permettermi di pagare affitto ho trovato un altro posto meno caro devo fare lo stesso i 6 mesi e rischiare di perdere l'altro appartamento?

  • Gentile Arlene i 6 mesi sono da riconoscere come preavviso; salvo diverso accordo per un periodo ridotto da prendere direttamente con il proprietario.

  • STEFANIA

    BUONGIORNO, VI AVEVO SCRITTO CIRCA UNA SETT FA MA ANCORA NON VEDO PUBBLICATO IL MIO COMMENTO. VE LO RISCRIVO. PREMETTO CHE IO E MIO MARITO SIAMO IN AFFITTO CON LO STESSO PROPRIETARIO DAL 1990 E NEL LUGLIO 2010 ABBIAMO STIPULATO UN NUOVO CONTRATTO DI 4 ANNI PIU' 4 (QUINDI CON SCADENZA LUGLIO 2018). NEL FEBBRAIO 2012 SONO RIMASTA VEDOVA E DOPO QUALCHE MESE IL PROPRIETARIO HA COMINCIATO AD INTESTARE A MIO NOME LE RICEVUTE DEL PAGAMENTO DEL CANONE E DA UN ANNO A QUESTA PARTE HA AZZERATO ANCHE GLI AUMENTI ISTAT. PRECISO ANCHE CHE IL PROPRIETARIO NON HA FATTO NESSUNA VARIAZIONE AL CONTRATTO ESISTENTE. ORA LUI SOSTIENE CHE SONO PASSATI QUATTRO ANNI DA QUANDO SONO RIMASTA SOLA E CHE QUINDI NON HO PIU' NESSUN DIRITTO DI UTILIZZO DELL'APPARTAMENTO (MA LA SCADENZA NON E' LUGLIO 2018?). QUANDO GLI FECI NOTARE LA COSA MI DISSE CHE PER RESTARE NELL'APPARTAMENTO GLI DOVREI PAGARE 100€ IN PIU' AL MESE E IN NERO. ORA CHIEDO, COME MI DOVREI COMPORTARE? E SE DECIDESSI DI CAMBIARE ALLOGGIO L'AUMENTO DEL CANONE E' UN BUON MOTIVO DA MENSIONARE NELLA LETTERA DI RECESSO CONTRATTO? SOTTOLINEO CHE ESSENDO PENSIONATA E VIVENDO DA SOLA 100€ IN PIU' AL MESE PER ME SONO MOLTI.
    GRAZIE

  • Buongiorno Stefania, mi spiace se non è riuscita a vedere la nostra risposta. In ogni caso direi che possiamo confermare che la scadenza a cui deve fare riferimento è quella del 2018 e che aumenti non legati all'Istat non sono giustificabili. Quindi se lei preferisce cercare un nuovo immobile può mandare disdetta, ma di fatto avrebbe diritto a rimanere fino a scadenza pagando il vecchio canone.

  • Andrea

    Buongiorno,ho da poco lasciato un appartamento in affitto con contratto stipulato in dicembre 2014 4+4 il tutto registrato dal locatore perfettamente all agenzia dell entrate. Dal momento che ad aprile 2016 ho trovato appartamento da acquistare ma i proprietari volevano assolutamente rogitare entro luglio,ho parlato con il locatore ,che tra l altro era mio vicino di casa, per poter lasciare la casa entro luglio e cioè con 3 mesi di preavviso anziché 6 . Il locatore mi ha rifiutato i 3 mesi dicendomi però che 4 sarebbero andati bene,quindi fino agosto perché poi sarebbe entrato suo figlio a farci lavori per abitarci. A quel punto il locatore stesso mi porta un foglio scritto a mano con riportato ciò che avrei dovuto scrivere su duisdetta. Fatta disdetta via raccomandata con 4 mesi d anticipo con data di sgombero appartamento il 15 agosto faccio il mio rogito a fine giugno per la mia casa nuova è il 15 agosto riconsegno chiavi al locatore dell appartamento in affitto dopo aver pagato fino si giorni di permanenza. Arrivati alla consegna della caparra e non trovandoci d accordo su un paio di difetti riscontrati nell appartamento, io e il locatore ci troviamo costretti a rivolgerci a dei legali. Ora il locatore nega che fosse stato d accordo di anticipare il periodo di disdetta da 6 a 4 mesi chiedendomi i 2 mesi mancanti.considerando che lui ha disdetto contratto all agenzia entrate il 1 luglio 2016 e cioè 1 mese e 1/2 prima della mia uscita può servire a me per farlo tornare sulla giusta strada?

  • Buongiorno Andrea, questo dettaglia sulla data di risoluzione può esserle sicuramente utile, vuol dire che il proprietario dichiara a quella data l'immobile libero e il rapporto di locazione chiuso. Tra l'altro se lei ha pagato fino ad agosto il proprietario deve dichiarare tali redditi come redditi da locazione.

  • Angela Nicolini

    Buongiorno. Una mia inquilina con contratto 4+4 stipulato il 1 maggio 2012, ha lasciato l'immobile alla scadenza dei primi 4 anni , cioè il 30 aprile 2016. Dovevo comunicarlo all'agenzia delle entrate il rilascio dell'immobile, anche se il 30 aprile 2016 era una prima scadenza? Dato che non l'ho fatto ritenendolo superfluo, ma ripensandoci non vorrei incorrere nel rischio di dover pagare la cedolare secca su un affitto non percepito dal 1 maggio in poi, posso comunicarlo ora?

  • Gentile Angela, in realtà se il contratto è stato chiuso in corrispondenza della scadenza non è necessario comunicare la risoluzione; avrebbe dovuto comunicare al contrario un'eventuale proroga.

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