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Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 24, 2015
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Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi. Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA: l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 


• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI: se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE: qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta? A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi: la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Valeria

    Salve, vivo in affitto e ho un 4+4 il cui primo rinnovo scade a marzo. A giugno la proprietaria mi ha mandato una raccomandata in cui disdice il contratto senza precisare motivo o altro. A me va bene andare via e ho trovato un appartamento libero da subito. Sono costretta a restare per tutti i sei mesi del suo preavviso o, considerando che è lei ad aver fatto disdetta anticipata, posso andare via quando voglio? Grazie davvero Valeria 

  • Buongiorno Valeria, dovrebbe a questo punto dar disdetta a sua volta, concordando magari per un periodo più brevi dei sei mesi previsti.

  • domenico

    Mia figlia titolare di contratto affitto anni 1+1, sei mesi fa ha, mediante raccomandata apprendeva che il locatario non avrebbe più rinnovato lo stesso in quanto l'unità abitativa sarebbe stata posta in vendita. Il contratto da lei firmato prevede nella voce recesso anticipato quanto segue:" la parte conduttrice ha facoltà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione con preavviso di almeno tre mesi..."
    In seguito a tale notizia, fatte le dovute ricerche di mercato, mia figlia comunicava che il primo settembre 2017 (e non il 30/9/2017 come scadenza naturale) la stessa avrebbe lasciato l'abitazione, con raccomandata prevista. Successivamente veniva contattata dal titolare il quale le comunicava che non aveva rispettato i tempi previsti dal contratto, ossia tre mesi prima e non sessanta giorni.
    Le domande che pongo sono le seguenti:
    1) Il recesso chi l'ha veramente esercitato? Il Locatore o mia figlia?
    2) In caso positivo mia figlia dovrebbe pagare i trenta giorni che rimangono scoperti? Grazie per l'eventuale risposta.

  • Buongiorno Domenico, suppongo si parli di un contratto per studenti fuori sede; in questo caso il preavviso è previsto solo a favore dell'inquilino, quindi di sua figlia, con il rispetto dei tre mesi previsti; il locatore, invece, dovrebbe aspettare la scadenza del secondo anno per poter dare disdetta.

  • Marco

    Buongiorno,
    ho la necessità di lasciare l'appartamento che affitto tra 3 mesi, il contratto indica però 6 mesi di preavviso. Con il proprietario al momento ci siamo accordati su 5 mesi di preavviso. Tenendo conto che la cauzione rappresenta due mensilità (al netto delle spese), cosa accade se resto regolarmente nell'appartamento per 3 mesi e gli ultimi due mesi lasciassi l'appartamento rinunciando alla cauzione? Potrei incorrere in qualche tipo di azione legale?
    Grazie mille in anticipo,

    Marco

  • Buongiorno Marco, se non ci sono danni all'immobile o altre spese da saldare non ci dovrebbe essere alcun problema.

  • Orietta

    Ho un contratto 3+2 e i tre anni scadono a novembre. Il periodo di 6 mesi per la disdetta vale anche se ne mancano meno alla scadenza del contratto?

  • Gentile Orietta, come inquilina valgono in qualsiasi momento; come proprietario i sei mesi sono un preavviso minimo, meno di questo periodo la disdetta non sarebbe valida.

  • Parotti Antonio

    Per fare un favore ad un amico, ho intestatto a me un contratto di affitto.Come posso fare la didetta prima della scadenza? Il vero inquilino rimarra ad abitare gli, quindi dovrebbe intestare il contratto a lui. Grazie!

  • Gentile Antonio, in questo caso allora dovete gestire la cosa come subentro; se lei desse semplicemente disdetta allora anche il suo amico dovrebbe andar via.

  • Marinella

    Buonasera ho un problema con un inquilino, ho la necessita di vendere lalloggio per motivi economici . Visto che l'appartamento non è piu ben messo a problemi di riscaldamento e non ho nemmeno la possibilità di sistemarlo e non mi sembra giusto lasciare dentro ancora il conduttore . Ma lui mi sta dando problemi posso farlo uscire prima della scadenza del contratto 27/08/2018 anche se sul contratto non ce . Grazie aspetto sua risposta

  • Gentile Marinella non è possibile chiedere all'inquilino di lasciare l'immobile prima della scadenza, quindi dovrà inviare la disdetta almeno 6 mesi prima di questa data.

  • grazia

    Salve mia figlia insieme alle altre coinquiline vorrebbe lasciare la stanza anticipatamente alla scadenza che è il 30/09/2017( da premettere che l'affittuario ha mandato una raccomandata per comunicarci che non rinnova il contratto perché l'appartament gli serve ) quindi se noi adesso vogliamo recedere il contratto dovremmo pagare comunque tutte le restanti mensilità'fino alla data effettiva della scadenza del contratto? E inoltre il mese di cauzion qualora non si riscontrerebbero danno si può usare come una mensilità?

  • Buonasera Grazia, dovreste in ogni caso mandare disdetta e rispettare i termini di preavviso; se anche fossero 3 mesi arrivereste più o meno a scadenza. Rispetto al deposito, invece, se non ci sono danni si potrebbe anche scontare come mensilità di affitto.

  • Fabio

    Buona sera avrei bisogno di alcuni chiarimenti: io ho presentato disdetta tramite raccomandata A/R il giorno in cui cadeva la scadenza del contratto (dove per scadenza intendo quella del rinnovo annuale visto che non è un contratto a cedolare secca). Oggi ho ricevuto la chiamata dell'agenzia tramite la quale ho trovato questo appartamento dicendomi che dovrò pagare comunque il rinnovo del contratto, (più l'aumento del canone mensile secondo Istat), a metà con il proprietario nonostante io abbia inviato la disdetta. Quello che non mi è chiaro è il motivo per il quale io debba pagare il rinnovo del contratto avendo comunicato l'intenzione di disdire il contratto di locazione.

    In attesa di una vostra risposta porgo cordiali saluti.

  • Buongiorno Fabio, in ogni caso il contratto viene rinnovato; quindi allo scadere del periodo di preavviso dovrà comunicare la risoluzione anticipata. Se avesse comunicato la disdetta almeno sei mesi prima, allora il contratto si sarebbe concluso a scadenza.

  • Antonio

    Buonasera,
    avrei bisogno su alcuni chiarimenti riguardanti il recesso del conduttore dal contratto di affitto per studenti universitari.
    Ho affittato dal 1 settembre 2016 un appartamento con contratto unico di un anno( prorogabile di un altro anno salvo disdette) a 3 studenti universitari .
    Ho ricevuto da due conduttori, la disdetta per il 31 agosto 2017 ; il 3° conduttore invece rimane in appartamento.
    Ho letto che bisogna pagare un bollettino di 67 euro per poter recedere dal contratto e poi portare la ricevuta all'agenzia delle entrate.
    Chi paga il bollettino di 67 euro ?Il proprietario o il conduttore?
    Il contratto di affitto si ritiene prolungato di un anno anche se è solo uno dei tre a voler rimanere in appartamento?
    I due conduttori che vanno via,in realtà lo fanno alla fine del contratto (di 1 anno) ...la loro volontà di lasciare l'appartamento è comunque considerata un recesso dal contratto?
    Bisogna pagare i bollettini anche se ho optato per la cedolare secca?
    Visto che i due conduttori vanno via entrambi alla fine del 1° anno,per risparmiare sul bollettino, è possibile pagarne solo uno ,o bisogna pagare un bollettino per ogni persona che recede,e quindi in questo caso 2?
    Grazie mille.
    Antonio

  • Buongiorno Antonio, in cedolare secca la risoluzione del contratto non prevede il pagamento dei 67 euro (solo uno e a carico degli inquilini in ogni caso); poi se parliamo di una risoluzione a termine del contratto non è necessario neanche procedere con la comunicazione di risoluzione anticipata. La questione rimane legata al terzo inquilino; a questo punto potrebbe con questi stipulare un nuovo contratto, considerando il precedente chiuso a scadenza del primo anno.

  • Rabiyat

    Come deve fare.vado via adesso con raccomandata,ma contratto di affitto scade novembre 2018. Deve andare agenzia entrate e affissare? Crazie mille.

  • Buongiorno, a prescindere dalla disdetta può andar via prima, dando disdetta con raccomandata e rispettando il termine di preavviso.

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