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Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 24, 2015
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Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi. Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA: l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 


• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI: se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE: qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta? A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi: la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Bernardo

    Salve,
    sono in affito da 15. Al tempo della stipula del contratto, il padrone di casa non ha voluto alcuna caparra. Di tale caparra non c'è traccia neanche nel contratto. Il 20 luglio ho avuto la notizia del trasferimento in altra città dove dovrò prendere servizio dal primo di settembre. Ho già scritto al padrone di casa che dovrò lasciare l'appartamento entro il 31 agosto e che ho già trovato circa 150 persone interessate ad un immediato subentro. Cosa mi consigliate di fare?

  • Buongiorno Bernardo, per poter andar via in fretta, senza rispettare il preavviso, è corretto cercare magari un sostituto. Quindi ora deve parlarne con il proprietario e ufficializzare la chiusura del contratto se c'è l'accordo.

  • Franco

    Salve avrei bisogno di un consiglio,
    Ho un contratto d'affitto con clausola di recesso di 6mesi anticipati. Nella raccomandata inviata in data 10 aprile 2017 ho scritto che avrei lasciato la casa i primi di settembre 2017 ovvero 5 mesi prima dei 6 previsti dalla legge. Il proprietario non mi ha avvisato, se non qualche giorno fa, che avesse trovato un nuovo inquilino a cui affittare la casa dal primo di settembre, mentre io ora ho un ritardo di un mese nel lasciare la casa e vorrei sfruttare anche l'altro mese. È possibile usufruire del altro mese senza penali o altro o sono obbligato a lasciare la casa perché l ho scritto nella lettera ? Non fa fede la data di invio raccomandata e quindi non sarebbe valida la data presunta da me indicata?Non avrebbe dovuto rispondermi alla raccomandata se fosse d'accordo o meno con la data da me indicata?
    Spero di essere stato chiaro
    Grazie per l'attenzione un saluto
    Franco

  • Gentile Franco, diciamo che si potrebbe entrare in una "bella" controversia: la disdetta è di sei mesi, ma il periodo può essere accorciato nel momento in cui le parti sono in accordo e quindi come lei dice il proprietario avrebbe dovuto accettare la sua richiesta; ma potrebbe anche contestarle che il suo era un silenzio/assenso. Quindi poiché di fatto ora c'è di mezzo un nuovo inquilino a cui probabilmente dovrà essere il proprietario a pagare una penale per poter più concedere in affitto l'immobile dal 1 settembre, magari potreste venirvi incontro, slittando a metà mese o a una data che possa non "danneggiare" il nuovo inquilino e quindi non avere, nessuno, penali da pagare.

  • annalisa

    Buongiorno, io ho un contratto d'affitto con la seguente dicitura " la durata della locazione viene fissata in parti in anni 1, con decorrenza dalla data alla 1 giugno 2017 all data 31 maggio 2018 e si intende tacitamente rinnovata di anno in anno qualora non intervenga disdetta che la parte recedere (sempre in ogni caso la parte condutrice) dovrà comunicare all'altra, a mezzo lettera raccomandata A.R. con preavviso di almeno mesi 3 dalla data scadenza.
    È fatto salvo di risoluzione consensuale"
    Se io volessi andate via prima della data di scadenza posdo farlo ? quanti mesi di preavviso dovrei dare? Grazie in anticipo.

  • Gentile Annalisa, in questo caso lei, come inquilina, può dare disdetta in qualsiasi momento, con un preavviso di tre mesi dalla ricezione della raccomandata che dovrà inviare al proprietario.

  • Antonia

    Salve signora Isabella e piacere di conoscerla.
    Una domanda : sto facendo una disdetta di contratto di locazione. Lascio 200 euro di gpl nel serbatoio interrato , il serbatoio è in comodato d'uso fatto dal locatore, mentre il contratto per l'immisione del gpl e' a nome mio. Ho qualche possibilità di avere queste 200 euro o una parte o sono andate e gli dico goodbye? :)
    Molte grazie.
    Antonia

  • Gentile Antonia, può intanto chiedere la restituzione, dipenderà molto dall'onestà di chi riprende l'immobile.

  • Emanuela Bianco

    Buongiorno,
    il mio inquilino mi ha comunicato verbalmente ieri che a metà settembre se ne va. Per me non ci sono problemi: non mi interessa obbligarlo ai sei mesi/tre mesi di preavviso.
    Volevo sapere se deve mandarmi la raccomandata o se va bene anche una raccomandata a mano. E volevo altresì sapere cosa devo fare io. Devo andare alla agenzia delle entrate? A chi devo comunicare che il contratto è stato disdettato? Grazie in anticipo. Cordiali saluti. Emanuela Bianco

  • Gentile Emanuela, se per lei va bene la raccomandata non è necessario; quando l'inquilino avrà liberato la casa dovrà comunicare all'agenzia delle entrate la risoluzione anticipata del contratto con modello Rli, con pagamento di 67 euro se non è in regime di cedolare secca.

  • Marco

    Ho bisogno di una consultazione in una situazione delicata. Stoncercando un specialista per aver informazioni necessarie per un sgogliemento del contratto della locazione!'

  • Marco Dalmaggio

    Buongiorno,
    il contratto di affitto 4+4 scade fra 2 mesi e il conduttore non ha intenzione di rinnovarlo. Se il locatore non comunica niente all'inquilino entro la scadenza, il contratto si può intendere risolto da parte di tutti e due?
    Grazie
    Marco

  • Gentile Marco, la procedura non sarebbe corretta, ma se siete d'accordo tra di voi ed effettivamente il contratto si conclude a scadenza potete procedere senza difficoltà.

  • Valeria

    Salve, vivo in affitto e ho un 4+4 il cui primo rinnovo scade a marzo. A giugno la proprietaria mi ha mandato una raccomandata in cui disdice il contratto senza precisare motivo o altro. A me va bene andare via e ho trovato un appartamento libero da subito. Sono costretta a restare per tutti i sei mesi del suo preavviso o, considerando che è lei ad aver fatto disdetta anticipata, posso andare via quando voglio? Grazie davvero Valeria 

  • Buongiorno Valeria, dovrebbe a questo punto dar disdetta a sua volta, concordando magari per un periodo più brevi dei sei mesi previsti.

  • domenico

    Mia figlia titolare di contratto affitto anni 1+1, sei mesi fa ha, mediante raccomandata apprendeva che il locatario non avrebbe più rinnovato lo stesso in quanto l'unità abitativa sarebbe stata posta in vendita. Il contratto da lei firmato prevede nella voce recesso anticipato quanto segue:" la parte conduttrice ha facoltà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione con preavviso di almeno tre mesi..."
    In seguito a tale notizia, fatte le dovute ricerche di mercato, mia figlia comunicava che il primo settembre 2017 (e non il 30/9/2017 come scadenza naturale) la stessa avrebbe lasciato l'abitazione, con raccomandata prevista. Successivamente veniva contattata dal titolare il quale le comunicava che non aveva rispettato i tempi previsti dal contratto, ossia tre mesi prima e non sessanta giorni.
    Le domande che pongo sono le seguenti:
    1) Il recesso chi l'ha veramente esercitato? Il Locatore o mia figlia?
    2) In caso positivo mia figlia dovrebbe pagare i trenta giorni che rimangono scoperti? Grazie per l'eventuale risposta.

  • Buongiorno Domenico, suppongo si parli di un contratto per studenti fuori sede; in questo caso il preavviso è previsto solo a favore dell'inquilino, quindi di sua figlia, con il rispetto dei tre mesi previsti; il locatore, invece, dovrebbe aspettare la scadenza del secondo anno per poter dare disdetta.

  • Marco

    Buongiorno,
    ho la necessità di lasciare l'appartamento che affitto tra 3 mesi, il contratto indica però 6 mesi di preavviso. Con il proprietario al momento ci siamo accordati su 5 mesi di preavviso. Tenendo conto che la cauzione rappresenta due mensilità (al netto delle spese), cosa accade se resto regolarmente nell'appartamento per 3 mesi e gli ultimi due mesi lasciassi l'appartamento rinunciando alla cauzione? Potrei incorrere in qualche tipo di azione legale?
    Grazie mille in anticipo,

    Marco

  • Buongiorno Marco, se non ci sono danni all'immobile o altre spese da saldare non ci dovrebbe essere alcun problema.

  • Orietta

    Ho un contratto 3+2 e i tre anni scadono a novembre. Il periodo di 6 mesi per la disdetta vale anche se ne mancano meno alla scadenza del contratto?

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