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Dizionario dell’inquilino: un Bignami per chi va in affitto

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 01, 2014
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Per un inquilino, alla prima esperienza con il mondo dell'affitto, la principale difficoltà potrebbe essere rappresentata da alcuni termini tecnici che l'agente snocciolerà con grande disinvoltura, ma a cui spesso un neofita del settore non sa dare il giusto significato, o anche solo un significato!
Allora proviamo a creare insieme un piccolo "Bignami", pratico e pronto all'uso!

CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
La legge 431/98, che ha riformato le locazioni abitative, sbloccandole dal vincolo dell'equo canone, ha previsto, oltre ai contratti a canone libero 4 + 4, un "secondo canale" di contratti, definiti genericamente come contratti a canone concordato o convenzionali, o semplicemente "contratti tipo". Rientrano tra questi contratti:

 

ACCORDI TERRITORIALI
In conformità alle finalità indicate all'art.2, comma 3, della legge del 9 dicembre 1998, n.431, stabiliscono fasce di oscillazione territoriali del canone di locazione all'interno delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare, è concordato il canone per i singoli contratti. Per durate contrattuali superiori a quella minima fissata (3 + 2), possono stabilire inoltre misure di aumento dei valori delle suddette fasce per aree omogenee e particolari forme di garanzia.

 

CONTRATTO TRANSITORIO
Rientra tra i contratti tipo e secondo la legge 431/98, con cui sono state riformate tutte le locazioni abitative, si tratta di una formula che va utilizzata solo per soddisfare reali esigenze di transitorietà sia del proprietario che dell'inquilino.
Il contratto transitorio, che prevede una durata da 1 a 18 mesi e per il quale il canone di locazione è concordato e determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli accordi territoriali se l'immobile si trova in un comune ad alta densità abitativa (sebbene rispetto agli altri contratti tipo: 3 + 2 e a studenti universitari, presenti la possibilità di applicare una maggiorazione del 20%) o un canone libero negli altri casi, non prevede rinnovo alla sua scadenza.
Visto che, quest'ultimo, costituirebbe un chiaro riconoscimento del venire meno dell'esigenza che ha giustificato la sua stipula. Quando l'esigenza di transitorietà è motivata dal proprietario, questi è tenuto a darne spiegazione nel contratto e confermare tale esigenza prima della scadenza.
Analogamente quando è giustificata dal conduttore, il quale potrebbe avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo, occorre certificare le motivazioni sempre nel contratto di locazione.

 

CONTRATTO LIBERO
Comunemente chiamato 4+4, è regolato dalla legge 431/98. Prevede una durata di 8 anni, con rinnovo automatico, in caso di mancata disdetta, e la possibilità di concordare liberamente il canone di locazione tra le parti, compreso il suo aggiornamento, che può avvenire: di anno in anno, tenendo conto delle percentuali di inflazione e può essere richiesto a mezzo lettera raccomandata dal proprietario (se il proprietario non ha optato per il regime di cedolare secca). La suddivisione delle spese tra proprietario ed inquilino, invece, viene stabilita dal Codice Civile e da alcuni articoli relativi alla Legge dell'equo canone n. 392/78.

 


DISDETTA
La risoluzione di un contratto può essere un'esigenza ricorrente. Le modalità con cui un proprietario può dare disdetta dipendono però da alcune variabili. Alla prima scadenza contrattuale questi può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo, dandone comunicazione almeno sei mesi prima, per le motivazioni che possiamo così riassumere:
• necessità di destinare l'immobile ad uso proprio o di parenti entro il secondo grado;
• in caso di ricostruzione o importante ristrutturazione;
• di vendita, senza la disponibilità di altri immobili eccetto l'abitazione;
• o nel caso di una persona giuridica, ente pubblico o con finalità sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, etc., che intenda usufruirne offrendone al conduttore uno sostitutivo.
L'inquilino, per gravi motivi, può recedere, invece, in ogni momento dando comunicazione sei mesi in anticipo con raccomandata.

 

GRAVI MOTIVI
Nel caso dei gravi motivi necessari per la disdetta dell'inquilino non si può fare riferimento ad un preciso elenco, ma ciò che legge considera "gravi motivi" devono essere fattori:

• oggettivi
• estranei alla volontà del conduttore
• imprevedibili
• Sopravvenuti in seguito alla stipula del contratto di affitto.

Alla luce di queste indicazioni, spetterà poi ad un giudice (se chiamato in causa dal proprietario che riceve la disdetta) valutare ogni singolo caso e rinvenire l'effettiva presenza di tali fattori nei casi concreti.

 

LOCAZIONE CON PATTO DI OPZIONE D'ACQUISTO o COMPRAFFITTANDO
Definita anche locazione con riscatto, è una formula che consente di mettere sul mercato gli immobili invenduti, concedendoli a quei potenziali acquirenti che non hanno la possibilità di accedere all'acquisto, con l'impegno da parte del locatore a vendere l'immobile a determinate condizioni, preventivamente stabilite fra le parti, qualora il conduttore eserciti l'opzione di acquisto entro il termine concordato. Dal punto di vista tecnico si tratta di redigere un contratto di locazione classico, al quale collegare una scrittura privata di patto di opzione di acquisto: con tale scrittura il proprietario concede all'inquilino un diritto di opzione per l'acquisto dell'immobile locato, accettando di considerare i canoni di locazione fino a quel momento ricevuti a titolo di "acconto" sul prezzo di vendita. L'inquilino che oggi non può accedere al mutuo perché privo delle garanzie richieste dalla banca, può con questo sistema acquistare l'immobile ottenendo un finanziamento del prezzo di acquisto direttamente dal proprietario.

 

CEDOLARE SECCA
Prevista nel decreto attuativo del federalismo comunale sostituisce la tassazione ordinaria sugli affitti con un'imposta pari al 21% del canone d'affitto (10% per i contratti a canone concordato nelle città ad alta tensione abitativa). Questa imposta oltre alla tradizionale irpef va anche a sostituire quella di registro e di bollo sui contratti di locazione. La sua applicazione è facoltativa e dipendente dalla scelta del proprietario, mentre la sua convenienza va tarata sul reddito e sulla possibilità di usufruire di detrazioni irpef più o meno consistenti.
AGGIORNAMENTO CANONE
Nel caso del "canone libero" il locatore ha la possibilità di richiedere un suo incremento annuo che lo ripaghi dell'inflazione. Nella precedente normativa il livello massimo di questo incremento era apri al 75% dell'indice Istat del costo della vita per operai e impiegati. Con le nuove norme oggi si può arrivare anche al 100% nel caso di contratti abitativi liberi. Per le spese straordinarie è allo stesso modo concesso al proprietario di richiedere, inserendolo sul contratto, un incremento del canone annuo pari all'interesse legale (3%) sul costo sostenuto. In entrambi i casi si tratta comunque di diritti del proprietario ma non di obblighi da parte dell'inquilino, cosa che apre alla libera contrattazione tra le parti.

 

AGGIORNAMENTO CANONE
Nel caso del "canone libero" il locatore ha la possibilità di richiedere un suo incremento annuo che lo ripaghi dell'inflazione. Nella precedente normativa il livello massimo di questo incremento era apri al 75% dell'indice Istat del costo della vita per operai e impiegati. Con le nuove norme oggi si può arrivare anche al 100% nel caso di contratti abitativi liberi. Per le spese straordinarie è allo stesso modo concesso al proprietario di richiedere, inserendolo sul contratto, un incremento del canone annuo pari all'interesse legale (3%) sul costo sostenuto. In entrambi i casi si tratta comunque di diritti del proprietario ma non di obblighi da parte dell'inquilino, cosa che apre alla libera contrattazione tra le parti.


DETRAZIONI IRPEF
Per detrazione d'imposta (o anche onere detraibile) si intende un importo che viene sottratto dall'imposta dovuta dopo averla calcolata sul reddito imponibile. Uno sconto fiscale, quindi, sull'Irpef dovuta. Ne sono un esempio le detrazioni per inquilini che prendono la residenza nell'immobile in affitto. Per esempio il dipendente trasferitosi per lavoro ha diritto ad uno sconto, sull'IRPEF da pagare, di 991,60 € per i redditi fino a 15.493,71 euro e di 495,82 per redditi oltre i 15.493,71 ma non superiore a 30.987,41 euro.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Armando Dito

    Salve,
    io e la mia fidanzata abbiamo deciso di andare a vivere insieme e abbiamo trovato un appartamento i cui proprietari ci propongono una cedolare secca 4+4. Io sono già coproprietario di un appartamento in città (che verrà lasciato e abitato da mia sorella, la seconda coproprietaria) e la mia fidanzata è straniera ,con regolare permesso di soggiorno e basso reddito. Secondo Lei chi dei due dovrebbe firmare il contratto per incombere in minori tasse? Gazie mille.
    Saluti,
    Armando Dito

  • Gentile Armando la firma del contratto in sé non incide sulle tasse; ovvero se lei vuole mantenere la residenza nell'immobile di proprietà allora potrebbe non spostarla nell'immobile in affitto e quindi non avere diritto alle detrazioni previste; mentre la sua compagna potrebbe essere intestataria del contratto e prenderci la residenza per avere diritto alle detrazioni e magari come intestataria anche delle bollette avere delle tariffe più basse.

  • dario

    Buongiorno, sono proprietario di una vecchia casa affittata ad una coppia anziana dal 1999. il contratto non è mai stato rivisto nè aumentato ed è stato pertanto rinnovato ogni 4 anni per tacito assenso delle parti. il mese scorso, vista l'età dell'edificio ed avvicinandosi una ulteriore naturale scadenza a gennaio 2016 ho fatto eseguire una perizia che ha rilevato la necessità di eseguire importanti ed urgenti interventi di manutenzione straordinaria pena la possibile inagibilità dei locali. non potendo affrontare tale spesa, ho deciso di comunicare l'interesse a cessare il contratto in essere con 6 mesi di preavviso. I figli degli inquilini mi chiedono una mano per poter prolungare questa scadenza perchè traumatico per i genitori che vi abitano (85 e 89 anni). Per me non ci sarebbero problemi perchè non intendo riaffittare, tuttavia non vorrei correre rischi legati ai possibili problemi strutturali dell'edificio. ringrazio in anticipo per il consiglio che mi vorrete.

  • Gentile Dario il fatto è che non potrebbe comunque essere del tutto sollevato da eventuali responsabilità in caso di incidenti. Quindi credo possa essere utile per lei procedere con la disdetta ed eventuale sfratto per finita locazione; magari segnalando ai figli degli inquilini che potrebbero rivolgersi al comune per avere assistenza per i loro genitori.

  • Davide

    Salve, devo affittare il mio appartamento con contratto transitorio in regime di cedolare secca. Le imposte saranno pari solo al 21% del canone, senza ulteriori esborsi per bolli e imposte di registro: mi può confermare questo? Altra domanda: poichè la natura transitoria è richiesta dall''inquilino, questa va sempre riportata nel contratto?
    Grazie della sua disponibilità,
    buon lavoro.
    Davide

  • Gentile Davide, applicando la cedolare secca non deve pagare imposte e bolli per la registrazione; la motivazione da parte del conduttore va riportata e documentata.

  • Debora

    Salve, vorrei sapere se devono essere presenti il comodante e il comodatario alla registrazione del contratto all'AdE, in comune per il cambio di residenza, infine anche per la spazzatura. Grazie

  • Gentile Debora di solito è necessario avere i documenti firmati da entrambi e che la richiesta arrivi dagli interessati.

  • Antonio

    Posso registrare un contratto a canone concordato anche se la città dove è presente l'immobile non rientra tra quelle ad alta densità abitativa. Grazie

  • Gentile Antonio può farlo, ma salvo diversa iniziativa comunale non potrà usufruire delle agevolazioni fiscali.

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