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Due appartamenti, un contratto, quante agevolazioni?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 06, 2016
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su due diversi appartamenti contigui posso stipulare un unico contratto concordato

Le variabili dell’affitto a canone concordato.

 

Il contratto a canone concordato incontra sempre più spesso i favori dei proprietari, disposti ad abbassare un po’ il canone d’affitto richiesto pur di pagare meno tasse e avere i requisiti per applicare la cedolare secca al 10% e l’aliquota Imu agevolata. Piccole soddisfazione per contribuenti che ritengono di essere vittime di un fisco particolarmente severo nei loro confronti. Proprio come avviene solitamente quando si concede un’agevolazione (il più evidente è il caso delle agevolazioni sulla prima casa) non si è disposti a perderla per nessuna ragione.
E così si prova a trovare sempre un metodo per usufruirne, magari adattando, con molta personalità, una regola. Andiamo ad aiutare, allora, un nostro lettore, a trovare il bandolo di una matassa di un caso di agevolazione e canone concordato alquanto complesso e particolare.

Il caso.

Posso locare a canone concordato sullo stesso comune due appartamenti (sono due Unità Immobiliari distinte) nello stesso stabile (e stesso civico) ad un unico conduttore ?
Nel mio comune, per avere l’IMU agevolata, è necessario che il conduttore prenda la residenza, pertanto una persona può prendere la residenza su due Unità Immobiliari distinte, ma collegate internamente?
Stefano

 

Caro Stefano,
complimenti innanzitutto per l’originalità e l’acutezza della domanda, a cui rispondiamo con ordine.

Domanda 1: due Unità immobiliari distinte ed un unico contratto, concordato. È possibile?

Nonostante il D.M. 30/12/2002 (che contiene le prime indicazioni relative ai tipi di contratto e fornisce le direttive per gli accordi territoriali locali, oltre che i modelli da utilizzare) si esprima sempre al singolare (riferendosi all’unità immobiliare) non ci sono in ogni caso elementi per ritenere inapplicabile il contratto a canone concordato 3+2 in caso di due unità collegate, seppure separate catastalmente.
Questo perché le norme non prevedono espressamente, come requisito di validità del contratto, che debba essere riferito ad una e una sola unità (il che avrebbe anche poco senso, soprattutto quando si tratti di unità collegate).
E’ quindi possibile procedere.

 

Domanda 2: l’agevolazione Imu si può applicare su due appartamenti, entrambi dichiarati come residenza?

In questo caso la risposta è negativa. Prendiamo a riferimento l’argomentata risposta del Comune di Roma ad un interpello riguardante la possibilità di indicare più unità immobiliari contigue tutte come abitazione principale. Il quesito in verità era legato alla possibilità di esenzione come abitazione principale del proprietario e non ad un’ipotesi di affitto a canone concordato, tuttavia possiamo prendere per buono il principio e applicarlo anche al caso specifico:

L’articolo 13, comma 2, del D.L. n. 201 del 2011, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, stabilisce che per “abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.


Dalla lettura della norma emerge, innanzitutto, che l’abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto. In tal caso, le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente ad imposizione, ciascuna per la propria rendita. Pertanto, il contribuente può scegliere quale delle unità immobiliari destinare ad abitazione principale, con applicazione delle agevolazioni e delle riduzione IMU per questa previste; le altre, invece, vanno considerate come abitazioni diverse da quella principale con l’applicazione dell’aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati.

In definitiva, per quanto riguarda l’IMU e la Tasi succederà questo:

- All’unità immobiliare sulla quale l’inquilino prende la residenza (che potrà essere solo una delle due, come abbiamo visto), il proprietario applicherà l’aliquota agevolata (se deliberata dal Comune) con ulteriore riduzione del 25%, dal momento che la Legge di Stabilità 2016 ha a sua volta introdotto lo sconto in caso di contratto a canone concordato, e che tale sconto si applica sull’aliquota già ridotta, come precisato dall’IFEL nelle sue FAQ (vedi allegato), terza domanda. Per quanto riguarda la TASI, non sarà dovuta la parte del conduttore (la Legge di Stabilità 2016 ha stabilito che non è dovuta neanche dal conduttore in caso di abitazione principale), mentre la parte del proprietario sarà scontata del 25%, dato che la Legge di stabilità 2016 ha previsto la stessa agevolazione IMU anche per la TASI.

- Sull’altra unità immobiliare, alla quale non sarà possibile applicare i benefici collegati ad abitazione principale, il proprietario potrà solo fruire dello sconto del 25% IMU, che andrà pertanto applicato all’aliquota base. Lo sconto è infatti applicabile a prescindere dalla destinazione ad abitazione principale, purché il canone sia concordato.
La TASI sarà dovuta da entrambi, proprietario ed inquilino (nelle percentuali previste), ma con uno sconto del 25%.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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