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È possibile recedere da un contratto non ancora registrato?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 14, 2013
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Come funziona il recesso anticipato per un contratto non ancora registrato?
A prima visita l'immobile risulta perfetto: si conferma, si versa la caparra, si sottoscrive il contratto.
Poi arrivano le chiavi e le brutte sorprese. È possibile avere ripensamenti sul contratto appena firmato? Esiste nei rapporti di locazione, quindi, una sorta di periodo di prova: soddisfatti o rimborsati?

Gentilissimi,
ho firmato in data 04/11 un contratto di locazione, pagando caparra e mensilità anticipata. Solo al momento in cui ho ricevuto le chiavi e ho potuto quindi accedere ai contatori (ubicati all'esterno della struttura e non direttamente raggiungibili) mi sono accorta che l'abitazione è totalmente sprovvista di luce ed acqua. E fin qui è quasi tutto normale. Ovviamente ho subito attivato le procedure per attivare le utenze, ma il fornitore di energia elettrica (anzi più fornitori) ha dichiarato che i precedenti inquilini hanno proceduto alla disdetta ed avendo avuto costoro contratti con il mercato libero (ed essendo probabilmente morosi) non potrò fare una semplice voltura, ma solo una nuova attivazione che richiederà almeno 20 giorni lavorativi. Non posso quindi abitarvi, pur avendo già pagato e avendo precisato, precedentemente alla firma, l'importanza dell'accesso immediato. Lo stesso vale per la fornitura di acqua, totalmente staccata.
Vorrei quindi chiedere il recesso del contratto (non ancora depositato come atto) e la restituzione delle somme anticipate.
Dovrei rivolgermi quindi ad un avvocato in funzione dell'inagibilità?
Cordiali saluti.

Gentile,
capisco che non deve essere stato certo piacevole scoprire di aver preso in affitto un immobile che non può essere abitato da subito, come nei suoi desideri.
Preciso per prima cosa che gli enti erogatori dei servizi, in ogni caso, non possono imputare a lei o al proprietario la morosità dei precedenti inquilini, essendo questi contratti personali tra ente e controparte.
Quindi le potrebbe riattivare le utenze, con tempi più lunghi certo ma senza dover risarcire il precedente debito.
Per annullare il suo contratto, invece, si può partire dal fatto che, non essendo ancora registrato, potrebbe considerarlo nullo sulla base dell'art. 1, comma 346, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, seppure in questo senso il proprietario potrebbe procedere anche immediatamente alla registrazione e quindi escludere il ricorso a tale articolo.
Per questo la richiesta di annullare il contratto potrebbe trovare fondamento, invece, nell'articolo 1578 del Codice Civile che riconosce all'inquilino di poter chiedere la risoluzione di diritto del contratto se riconosce dei vizi della cosa locata che impediscono o riducono notevolmente il godimento della stessa.
In questo caso è prevista anche la possibilità di richiedere i danni se può dimostrare che il proprietario era a conoscenza di tale situazione e ne ha volutamente taciuto.


Ci sono altri due articoli del Codice Civile da valutare:
• L'art. 1337 che recita: "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede";
• L'art. 1338: "La parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • franca

    Ciao sono Franca di Genova scusa volevo chiederti una cosa perché non so a chi rivolgermi e su internet non trovo nulla.
    x il mese di agosto abbiamo prenotato una casa al mare abbiamo dato l'anticipo all'agenzia contratto meno 30 gg e tempo dopo l'agenzia ci ha chiamato perché la casa non è più disponibile x colpa del proprietario. Ora ci fammo vedere case che costano di piu di quello che c'è scritto sul ns contratto e non sappiamo se è fobbiamo pagare di più stando zitti o capire se possiamo chiedere di valerci di quel contratto. Spero di essere stata chiara, se sai dove posso trovare informazioni in merito, mi aiuteresti veramente. Grazie e buona serata

  • Buongiorno Franca, è un suo diritto ora avere un'altra casa, ma allo stesso prezzo; se vi avevano confermato il contratto ora va rispettato o devono restituirvi il doppio di quanto versato.

  • veronica

    ciao.. volevo sapere.. due mesi fa ho affittato una casa dando le due captare e l affitto corrente.. ora ho perso il lavoro e voglio lasciare la casa e il proprietario parla di penale.. e da dire che il contratto non è stato registrato all agenzia delle entrate.. cosa devo fare?

  • Gentile Veronica, se ci fosse un contratto registrato lei dovrebbe dare un regolare preavviso che di solito è di sei mesi; considerato il ritardo nella registrazione del contratto forse non conviene andarlo a registrare adesso e quindi potreste accordarvi per un preavviso minimo.

  • Giovanni

    Buongiorno, complimenti per il blog, volevo chiederle un parere : son in procinto di rilevare un'attività commerciale come gestione a riscatto (somministrazione alimenti e bevande); il nuovo contratto 6+6 (l'attuale scade tra pochi anni), non potrebbe essere firmato con noi in quanto non acquistiamo adesso, è in fase di firma tra proprietario e gestori attuali. La domanda che le pongo è : la proprietaria ha tempo 30 giorni per registrare il nuovo contratto, noi nel frattempo entriamo con la gestione, la proprietaria decide di non registrare il contratto anche quindi pagare eventuali penali, noi rischiamo di perdere gli investimenti che affronteremo e probabile trovarci senza locale tra qualche anno perché potrebbe essere nuovamente gestito da lei con nuova attività quindi .... cosa andiamo incontro se non registra il contratto? grazie mille in anticipo

  • Buongiorno Giovanni, se il contratto è stato regolarmente stipulato, la registrazione rappresenta una formalità che va espletata, al limite pagando delle penali per eventuali ritardi. Quindi se la proprietaria non dovesse procedere alla registrazione potreste farlo voi, pretendendo l'esecuzione degli accordi presi.

  • Kate

    Salve,ho fatto una proposta alla remax agenzia immobiliare,dando la caparra per bloccare un appartamento che volevo affittare.Purtroppo pero mio marito non ha più avuto il trasferimento nella città dove si trova l immobile,ora quindi ci toccherà restare nella casa attuale.Io vorrei sapere se perderò la caparra versata anche se l'agenzia non mi ha ancora dato nessuna risposta da parte del proprietario.Come mi dovrei comportare?dirlo subito all agente immobiliare o attendere il termine in cui mi daranno la risposta da parte del proprietario ?

  • Gentile Kate, diciamo che ci dovrebbe essere un limite entro cui la proposta va accettata o rifiutata, se venisse rifiutata la caparra le va restituita; se fosse stata accettata lei perderebbe tale cifra. Ora se l'agente non avesse ancora presentato la proposta potrebbe farla ritirare restituendole il tutto. Provi a verificare a che punto è la trattativa e le scadenze indicate.

  • Marianna Gulisano

    Salve io sono andata a vedere la casa mi piace lascio la caparra e poi dopo due mesi il prpietario vede che ho un cane e non mi vuole dare più la casa ma io ho già dato la disdetta si dove abito ora può farlo lui per la caparra mi ha lasciato un foglio con scrittura privata che io gli ho dato la caparra lui può fare tutto questo?

  • Gentile Marianna se non era stato specificato il divieto, ora il proprietario può ritirarsi ma restituendole il doppio della caparra come risarcimento.

  • mimma

    Avendo fatto un compresse cointestato agli occhi la casa sembrava giusta ma è pericolante la metà parte della casa quindi inagibile posso non arrivare all'atto e chiedere indietro lacconto dato al compromesso?

  • Mery

    Salve chiedo una risposta ad una domanda semplice ...ho dato all'agenzia immobiliare 500€per lei e 500€ al proprietario per il mese corrente per fare la proposta di locazione...quindi ho portato questi 1000€ in agenzia e il proprietario ha accettato la mia proposta..
    Il 15 marzo dovrei firmare il contratto e dare altri 500€ per la caparra e per avete le chiavi casa...se prima del 15 marzo cioè prima che firmi il contratto dovrei ripensarci ,l'agenzia mi tornerebbe l'importo versato metà suo e metà al proprietario ,che ho dato in contanti per fare la proposta????grazie della gentile risposta che mi darete per me fondamentale !!!

  • Gentile Mery, in realtà avendo accettato la proposta si è impegnata a stipulare il contratto, quindi ritirandosi perderebbe sia la provvigione all'agenzia che la caparra.

  • Gianni

    Il proprietario puo registrare un contratto senza che io in precedenza lo abbia firmato? E può modificarlo a suo piacere senza avermi mandato 6 mesi prima nessuna raccomandata?

  • Gentile Gianni, il contratto va firmato da entrambe le parti per essere valido e una volta registrato non può essere modificato.

  • jenny

    buongiorno, vorrei un consiglio: ho conosciuto una ragazza straniera per una vendita su subito.it di un articolo che le servirebbe per la casa che ha preso in affitto. le porto l'articolo e mi rendo conto che questa casa e' una topaia vera e propria: sulla porta d'ingresso invece della serratura ci sono due staffette bucate con un lucchetto, che il bagno sul ballatoio e' chiuso allo stesso modo e cha la casa e' veramente messa molto male, cosi' come il palazzo che presenta finestre delle scale accostate, neanche si chiudono o talmente danneggiate da non potersi chiudere, finestre dell'appartamento molto molto vecchie e piene di spifferi, pavimento in linoleum adesivo tutto staccato e sporco, pareti sporche, un vecchio divano sfondato, 2 mobili recuperati forse in discarica... mi offro di aiutarla, perche' mi e' sembrata molto sprovveduta, ma non so da dove iniziare. Lei l'appartamento lo ha trovato su subito.it pubblicato da un'agenzia, e' stata sollecitata a venire in italia a firmare il contratto, le hanno chiesto di confermare di comprendere tutto, cosa che lei ha fatto, ma nei fatti ritengo che l'abbiano raggirata. i contratti delle utenze ancora non sono aperti perche' le ho detto di aspettare prima di spendere altri soldi; in questa specie di appartamento ci sono frigo e cucina economica ma in realta' non so se funzionano visto che non c'e' elettricita' (ma nutro seri dubbi sul funzionamento considerata la situazione generale del tutto), non ho trovato l'attacco del gas per il fornello, ma il contatore c'e', in casa ci sono fili elettrici penzolanti dal muro e nel bagno scatole da incasso fissate precariamente all'esterno del muro con dei chiodi ma ci sono le dichiarazioni di conformita'; all'agenzia ha pagato 2 mensilita', al proprietario 2 mensilita' che le verranno restituite alla scadenza se non danneggera' l'appartamento (!!!) e 2 mensilita' pagate anticipatamente... inoltre sul contratto c'e' scritto che c'e' una caldaia ma noi non l'abbiamo trovata, non ci sono neanche i radiatori! la decorrenza del contratto e' 1/2/2017 31/1/2018; la ricevuta di registrazione telematica del contratto (fatta dalla tipa dell'agenzia immobiliare) all'agenzia delle entrate e' del 1/2/2017. lei ancora non abita li' perche' i contratti non sono aperti, e' ospite a casa di un'amica che purtroppo non ha potuto seguirla in questo iter perche' ha subito 2 lutti in famiglia... si puo' in qualche modo recedere dal contratto e cercare di non farle perdere tutti i soldi gia' pagati? e' un contratto transitorio anche perche' sta pagando l'affitto nella casa dove e' residente in germania... chi si puo' contattare? asl? sunia? polizia municipale? grazie per il supporto

  • Gentile Jenny diciamo che dal punto di vista formale se la sua amica ha firmato un contratto in cui accettava lo stato dell'immobile e con la data di decorrenza del 1 febbraio ora capisco che essendo straniera si possa pensare ad un raggiro, ma di fatto non ci sarebbero gli estremi per agire. Diversa è la questione delle utenze, ovvero: se non può volturare i contratti perchè di fatto non ci sono i servizi minimi per poterci abitare, allora si potrebbe parlare di vizio della cosa locata e quindi chiedere di annullare il tutto. Provi a rivolgersi al Sunia per avere assistenza.

  • jenny

    grazie mille dottoressa per la sua disponibilita', puo' chiarirmi il vizio a cosa si dovrebbe imputare? alla mancanza della caldaia dichiarata nel contratto, al lucchetto sulla porta della ca sa e del bagno, alla condizione delle finestre dell'appartamento, o alle condizioni dell'impianto elettrico? Chiedero' io al proprietario se la caldaia ce' o non c'e, ma se non ci fosse, sarebbe possibile annullare del tutto questo contratto (essendoci una dichiarazione non rispondente a realta') e chiedere la restituzione del deposito cauzionale (2 mensilita') e le 2 mensilita' pagate anticipatamente? La provvigione delle 2 mensilita' pagate all'agenzia sono recuperabili? grazie ancora e soprattutto complimenti per la disponibilita', chiarezza e velocita' delle risposte.

  • Gentile Jenny, il vizio è da identificare nel fatto che, considerando tutti i difetti, l'immobile non può essere abitato e quindi viene meno il rapporto in sè di affitto che prevede, appunto, la concessione di un bene a scopi abitativi nel vostro caso. Quindi se non c'è corrente, nè acqua calda la casa non è abitatile. potete chiedere indietro mensilità e discutere anche la provvigione all'agenzia poi se questa era a conoscenza dei vizi e li ha volutamente taciuti.

  • Luca Mandarino

    Restituzione caparra in seguito ad aggressione in casa?
    Ho bisogno di un parere, riassumo la storia in breve:
    Sono uno studente di 19 anni fuori sede a Catanzaro. Ho affittato uno stanza a Novembre, pagato il mese e dato una caparra di una mensilità della quale ho la ricevuta. Purtroppo, il 20 novembre verso le 23:30 dopo solo 2 settimane che ero in quella casa, una coppa che abita al piano sottostante al mio mi aggredisce dentro il mio appartamento accusandomi di aver fatto rumore. Ero appena rientrato dal fine settimana con una mia amica ed un trolley, dunque mancavo da 2/3 giorni. Lasciando stare tutto questo, vado al pronto soccorso e riporto fratture su seno mascellare, zigomo e pavimento orbitale. Ovviamente mi opero ed ora ho una cicatrice permanente sul viso. La prognosi è stata di 55 giorni, dunque le indagini sono partite in automatico. Ho già parlato con la polizia ed è stato mandato tutto in procura (compresa la testimonianza della mia amica). Il mio coinquilino che ancora conoscevo poco mancava da poco meno di due settimane, e dopo ciò che mi è successo senza motivo vengo a scoprire che un episodio simile, ma senza violenza, era già successo a lui quando io non avevo ancora preso la stanza. Io non ne ero al corrente, perchè se l'avessi saputo quel giorno non avrei aperto la porta ai due individui che non avevo MAI visto nel palazzo e che avrebbero sfondato la porta. I proprietari di casa sapevano di questo episodio ma ovviamente non sono stato informato neanche da parte loro.
    Ora, a distanza di due mesi, contatto i proprietari di casa per riavere la caparra ( ovviamente ho lasciato da subito quella casa visto che sono stato male per un mese ) ma si rifiutano di restituirmela nonostante a dicembre avessero detto a mia madre che per la caparra non ci sarebbero stati problemi. Non ho provocato danni in casa, ho pagato le mensilità ad eccezione delle spese di acqua,luce e gas che ho potuto consumare in quei 14 giorni (?!) visto che avevo altro a cui pensare. Inoltre i "signori" si permettono di dire che ora l' inquilino del piano inferiore si comporta bene, saluta e che non accusa più rumori provenire dal loro appartamento. Accusano me di tutto ciò parlandone con i miei genitori affermando "quello è ciò che ha detto vostro figlio, ma bisogna vedere come sono andate realmente i fatti". Hanno continuato con insulti del genere lasciando intendere che io abbia inventato tutta la storia, o che avessi fatto rumore e provocato i signori di sotto, o addirittura che abbia risposto alla violenza o iniziato io per primo!! Io non ho risposto alla violenza in quanto ho ricevuto un colpo davvero forte (ci sono i referti medici) e non ho potuto fare in nessun modo rumore, se non con le ruote del trolley che comunque sia avranno camminato per 5 metri! Inoltre hanno rinfacciato anche di avermi portato al pronto soccorso il giorno dopo, di essere rimasti tutto il giorno senza mangiare e di aver perso una mensilità visto che io ho lasciato la casa.
    A me non interessa tutto il resto, ma quello che hanno detto di me insinuando che ciò che mi è successo non sia vero o che addirittura sia stata colpa mia è davvero grave e mi fa stare male.
    Non è giusto che io venga aggredito in casa senza motivo, venga operato sul viso con danni permanenti, stia male per oltre un mese, perda un semestre di università ed alla fine devo anche sentirmi dire che è stata colpa mia. Ma perchè? Dov'è la giustizia?
    Vorrei sapere da voi se sia giusto o no riavere questa caparra considerando che ho le ricevute e che il contratto non era ancora stato firmato. Inoltre se si può fare qualcosa contro queste persone. Su internet ho letto di un'aggravante di responsabilità, ma non ne ho idea. Non ho più fiducia nelle istituzioni e nella giustizia considerando che gli inquilini che mi hanno ridotto così sono ancora in libertà. Non solo il danno, anche la beffa...
    Ringrazio chi avrà la pazienza di leggere tutto il post e di rispondermi..

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