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È possibile recedere da un contratto non ancora registrato?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 14, 2013
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Come funziona il recesso anticipato per un contratto non ancora registrato?
A prima visita l'immobile risulta perfetto: si conferma, si versa la caparra, si sottoscrive il contratto.
Poi arrivano le chiavi e le brutte sorprese. È possibile avere ripensamenti sul contratto appena firmato? Esiste nei rapporti di locazione, quindi, una sorta di periodo di prova: soddisfatti o rimborsati?

Gentilissimi,
ho firmato in data 04/11 un contratto di locazione, pagando caparra e mensilità anticipata. Solo al momento in cui ho ricevuto le chiavi e ho potuto quindi accedere ai contatori (ubicati all'esterno della struttura e non direttamente raggiungibili) mi sono accorta che l'abitazione è totalmente sprovvista di luce ed acqua. E fin qui è quasi tutto normale. Ovviamente ho subito attivato le procedure per attivare le utenze, ma il fornitore di energia elettrica (anzi più fornitori) ha dichiarato che i precedenti inquilini hanno proceduto alla disdetta ed avendo avuto costoro contratti con il mercato libero (ed essendo probabilmente morosi) non potrò fare una semplice voltura, ma solo una nuova attivazione che richiederà almeno 20 giorni lavorativi. Non posso quindi abitarvi, pur avendo già pagato e avendo precisato, precedentemente alla firma, l'importanza dell'accesso immediato. Lo stesso vale per la fornitura di acqua, totalmente staccata.
Vorrei quindi chiedere il recesso del contratto (non ancora depositato come atto) e la restituzione delle somme anticipate.
Dovrei rivolgermi quindi ad un avvocato in funzione dell'inagibilità?
Cordiali saluti.

Gentile,
capisco che non deve essere stato certo piacevole scoprire di aver preso in affitto un immobile che non può essere abitato da subito, come nei suoi desideri.
Preciso per prima cosa che gli enti erogatori dei servizi, in ogni caso, non possono imputare a lei o al proprietario la morosità dei precedenti inquilini, essendo questi contratti personali tra ente e controparte.
Quindi le potrebbe riattivare le utenze, con tempi più lunghi certo ma senza dover risarcire il precedente debito.
Per annullare il suo contratto, invece, si può partire dal fatto che, non essendo ancora registrato, potrebbe considerarlo nullo sulla base dell'art. 1, comma 346, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, seppure in questo senso il proprietario potrebbe procedere anche immediatamente alla registrazione e quindi escludere il ricorso a tale articolo.
Per questo la richiesta di annullare il contratto potrebbe trovare fondamento, invece, nell'articolo 1578 del Codice Civile che riconosce all'inquilino di poter chiedere la risoluzione di diritto del contratto se riconosce dei vizi della cosa locata che impediscono o riducono notevolmente il godimento della stessa.
In questo caso è prevista anche la possibilità di richiedere i danni se può dimostrare che il proprietario era a conoscenza di tale situazione e ne ha volutamente taciuto.


Ci sono altri due articoli del Codice Civile da valutare:
• L'art. 1337 che recita: "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede";
• L'art. 1338: "La parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Rosanna

    Buongiorno,Sono proprietaria di un appartamento che affitto.Avrei bisogno di sapere se posso rescindere dal contratto non avendolo ancora registrato ed essendo ancora nei 30 giorni di tempo.Mi spiego meglio,la persona che ha affittato l'immobile l'indomani della firma ha deciso che vuole rimanere in casa per 3 mesi (2 di cauzione e più l'entrante) e andarsene.Quindi a questo punto avrei bisogno di sapere se posso io,come proprietaria,ed ancora nei tempi per registrarlo,rescindere,perchè non mi interessa un inquilino che va via dopo 3 mesi.Grazie buona giornata

  • Buongiorno Rosanna, purtroppo lei non ha tale facoltà; ma registrando il contratto regolarmente, può pretendere che l'inquilina rispetti tempi e modalità di preavviso: 6 mesi, con raccomandata, e per gravi motivi.

  • Cinzia

    Buongiorno.
    Mi sono imbattuta per caso nel Vostro blog e mi complimento per la Vostra competenza.
    Mi trovo in questa situazione: ho stipulato un paio di settimane fa un contratto di affitto per un alloggio che mio padre possiede in un piccolo paese (350 abitanti), con decorrenza 1° aprile. Premetto che non ho ancora registrato tale contratto. L'inquilino titolare è una signora che lavora come cuoca per una cooperativa, che avrebbe occupato l'alloggio insieme al suo attuale compagno, presente anche ui alla firma del contratto ma non intestatario, che ha un lavoro nella pubblica amministrazione. Ho dato loro le chiavi già la settimana scorsa affinché potessero cominciare a prendere le misure per ordinare i mobili e fare gli allacciamenti (l'alloggio non necessita di imbiancatura né di altri lavori), nel frattempo ho incaricato il manutentore di mettere gli impianti dell'alloggio in condizioni perfette: prove fumi, prove idrauliche, prove elettriche, antenna tv....l'alloggio era vuoto da 3 anni quindi volevo essere tranquilla.
    Ora è successo che qualche giorno fa il compagno ha malmenato la titolare del contratto che è finita ricoverata all' ospedale per una notte nella "safe room" ma non ha voluto presentare denuncia. Mi ha detto peraltro che il personaggio è recidivo: l'aveva già picchiata un'altra volta e ha delle denunce pendenti per gli stessi motivi, presentate dalla ex moglie. Ora sembra che la mia inquilina l'abbia messo fuori casa ma, visto che io personalmente con i miei figli trascorro parecchi periodi all'anno nell'alloggio al piano di sopra (per me che abito in una grande città , quella è la casa di campagna....), sinceramente non mi piace l'idea di avere al piano di sotto una persona fuori controllo. Inoltre, la signora mi sembra non in grado né di vivere da sola (non sa cambiarsi una lampadina e continua a mandare in blocco la caldaia, peraltro appena controllata, avviate e certificata dall'idraulico) e continua a fare richieste (ora vuole le sbarre alla porta e alle finestre).
    Per comune accordo, non ha versato caparre (si, lo so, scema io, ma mi era stata raccomandata...). Posso fare qualcosa per invalidare il contratto? Grazie. Cordiali saluti.

  • Gentile Cinzia, diciamo che a contratto stipulato ora l'inquilina potrebbe pretendere l'esecuzione del contratto o un risarcimento; considerando che non ha versato caparre (dovrebbe restituirne il doppio) forse potreste trovare un accordo aiutandola a cercare un alloggio e dandole una sorta di rimborso spese.

  • franca

    Ciao sono Franca di Genova scusa volevo chiederti una cosa perché non so a chi rivolgermi e su internet non trovo nulla.
    x il mese di agosto abbiamo prenotato una casa al mare abbiamo dato l'anticipo all'agenzia contratto meno 30 gg e tempo dopo l'agenzia ci ha chiamato perché la casa non è più disponibile x colpa del proprietario. Ora ci fammo vedere case che costano di piu di quello che c'è scritto sul ns contratto e non sappiamo se è fobbiamo pagare di più stando zitti o capire se possiamo chiedere di valerci di quel contratto. Spero di essere stata chiara, se sai dove posso trovare informazioni in merito, mi aiuteresti veramente. Grazie e buona serata

  • Buongiorno Franca, è un suo diritto ora avere un'altra casa, ma allo stesso prezzo; se vi avevano confermato il contratto ora va rispettato o devono restituirvi il doppio di quanto versato.

  • veronica

    ciao.. volevo sapere.. due mesi fa ho affittato una casa dando le due captare e l affitto corrente.. ora ho perso il lavoro e voglio lasciare la casa e il proprietario parla di penale.. e da dire che il contratto non è stato registrato all agenzia delle entrate.. cosa devo fare?

  • Gentile Veronica, se ci fosse un contratto registrato lei dovrebbe dare un regolare preavviso che di solito è di sei mesi; considerato il ritardo nella registrazione del contratto forse non conviene andarlo a registrare adesso e quindi potreste accordarvi per un preavviso minimo.

  • Giovanni

    Buongiorno, complimenti per il blog, volevo chiederle un parere : son in procinto di rilevare un'attività commerciale come gestione a riscatto (somministrazione alimenti e bevande); il nuovo contratto 6+6 (l'attuale scade tra pochi anni), non potrebbe essere firmato con noi in quanto non acquistiamo adesso, è in fase di firma tra proprietario e gestori attuali. La domanda che le pongo è : la proprietaria ha tempo 30 giorni per registrare il nuovo contratto, noi nel frattempo entriamo con la gestione, la proprietaria decide di non registrare il contratto anche quindi pagare eventuali penali, noi rischiamo di perdere gli investimenti che affronteremo e probabile trovarci senza locale tra qualche anno perché potrebbe essere nuovamente gestito da lei con nuova attività quindi .... cosa andiamo incontro se non registra il contratto? grazie mille in anticipo

  • Buongiorno Giovanni, se il contratto è stato regolarmente stipulato, la registrazione rappresenta una formalità che va espletata, al limite pagando delle penali per eventuali ritardi. Quindi se la proprietaria non dovesse procedere alla registrazione potreste farlo voi, pretendendo l'esecuzione degli accordi presi.

  • Kate

    Salve,ho fatto una proposta alla remax agenzia immobiliare,dando la caparra per bloccare un appartamento che volevo affittare.Purtroppo pero mio marito non ha più avuto il trasferimento nella città dove si trova l immobile,ora quindi ci toccherà restare nella casa attuale.Io vorrei sapere se perderò la caparra versata anche se l'agenzia non mi ha ancora dato nessuna risposta da parte del proprietario.Come mi dovrei comportare?dirlo subito all agente immobiliare o attendere il termine in cui mi daranno la risposta da parte del proprietario ?

  • Gentile Kate, diciamo che ci dovrebbe essere un limite entro cui la proposta va accettata o rifiutata, se venisse rifiutata la caparra le va restituita; se fosse stata accettata lei perderebbe tale cifra. Ora se l'agente non avesse ancora presentato la proposta potrebbe farla ritirare restituendole il tutto. Provi a verificare a che punto è la trattativa e le scadenze indicate.

  • Marianna Gulisano

    Salve io sono andata a vedere la casa mi piace lascio la caparra e poi dopo due mesi il prpietario vede che ho un cane e non mi vuole dare più la casa ma io ho già dato la disdetta si dove abito ora può farlo lui per la caparra mi ha lasciato un foglio con scrittura privata che io gli ho dato la caparra lui può fare tutto questo?

  • Gentile Marianna se non era stato specificato il divieto, ora il proprietario può ritirarsi ma restituendole il doppio della caparra come risarcimento.

  • mimma

    Avendo fatto un compresse cointestato agli occhi la casa sembrava giusta ma è pericolante la metà parte della casa quindi inagibile posso non arrivare all'atto e chiedere indietro lacconto dato al compromesso?

  • Mery

    Salve chiedo una risposta ad una domanda semplice ...ho dato all'agenzia immobiliare 500€per lei e 500€ al proprietario per il mese corrente per fare la proposta di locazione...quindi ho portato questi 1000€ in agenzia e il proprietario ha accettato la mia proposta..
    Il 15 marzo dovrei firmare il contratto e dare altri 500€ per la caparra e per avete le chiavi casa...se prima del 15 marzo cioè prima che firmi il contratto dovrei ripensarci ,l'agenzia mi tornerebbe l'importo versato metà suo e metà al proprietario ,che ho dato in contanti per fare la proposta????grazie della gentile risposta che mi darete per me fondamentale !!!

  • Gentile Mery, in realtà avendo accettato la proposta si è impegnata a stipulare il contratto, quindi ritirandosi perderebbe sia la provvigione all'agenzia che la caparra.

  • Gianni

    Il proprietario puo registrare un contratto senza che io in precedenza lo abbia firmato? E può modificarlo a suo piacere senza avermi mandato 6 mesi prima nessuna raccomandata?

  • Gentile Gianni, il contratto va firmato da entrambe le parti per essere valido e una volta registrato non può essere modificato.

  • jenny

    buongiorno, vorrei un consiglio: ho conosciuto una ragazza straniera per una vendita su subito.it di un articolo che le servirebbe per la casa che ha preso in affitto. le porto l'articolo e mi rendo conto che questa casa e' una topaia vera e propria: sulla porta d'ingresso invece della serratura ci sono due staffette bucate con un lucchetto, che il bagno sul ballatoio e' chiuso allo stesso modo e cha la casa e' veramente messa molto male, cosi' come il palazzo che presenta finestre delle scale accostate, neanche si chiudono o talmente danneggiate da non potersi chiudere, finestre dell'appartamento molto molto vecchie e piene di spifferi, pavimento in linoleum adesivo tutto staccato e sporco, pareti sporche, un vecchio divano sfondato, 2 mobili recuperati forse in discarica... mi offro di aiutarla, perche' mi e' sembrata molto sprovveduta, ma non so da dove iniziare. Lei l'appartamento lo ha trovato su subito.it pubblicato da un'agenzia, e' stata sollecitata a venire in italia a firmare il contratto, le hanno chiesto di confermare di comprendere tutto, cosa che lei ha fatto, ma nei fatti ritengo che l'abbiano raggirata. i contratti delle utenze ancora non sono aperti perche' le ho detto di aspettare prima di spendere altri soldi; in questa specie di appartamento ci sono frigo e cucina economica ma in realta' non so se funzionano visto che non c'e' elettricita' (ma nutro seri dubbi sul funzionamento considerata la situazione generale del tutto), non ho trovato l'attacco del gas per il fornello, ma il contatore c'e', in casa ci sono fili elettrici penzolanti dal muro e nel bagno scatole da incasso fissate precariamente all'esterno del muro con dei chiodi ma ci sono le dichiarazioni di conformita'; all'agenzia ha pagato 2 mensilita', al proprietario 2 mensilita' che le verranno restituite alla scadenza se non danneggera' l'appartamento (!!!) e 2 mensilita' pagate anticipatamente... inoltre sul contratto c'e' scritto che c'e' una caldaia ma noi non l'abbiamo trovata, non ci sono neanche i radiatori! la decorrenza del contratto e' 1/2/2017 31/1/2018; la ricevuta di registrazione telematica del contratto (fatta dalla tipa dell'agenzia immobiliare) all'agenzia delle entrate e' del 1/2/2017. lei ancora non abita li' perche' i contratti non sono aperti, e' ospite a casa di un'amica che purtroppo non ha potuto seguirla in questo iter perche' ha subito 2 lutti in famiglia... si puo' in qualche modo recedere dal contratto e cercare di non farle perdere tutti i soldi gia' pagati? e' un contratto transitorio anche perche' sta pagando l'affitto nella casa dove e' residente in germania... chi si puo' contattare? asl? sunia? polizia municipale? grazie per il supporto

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