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È possibile recedere da un contratto non ancora registrato?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 14, 2013
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Come funziona il recesso anticipato per un contratto non ancora registrato?
A prima visita l'immobile risulta perfetto: si conferma, si versa la caparra, si sottoscrive il contratto.
Poi arrivano le chiavi e le brutte sorprese. È possibile avere ripensamenti sul contratto appena firmato? Esiste nei rapporti di locazione, quindi, una sorta di periodo di prova: soddisfatti o rimborsati?

Gentilissimi,
ho firmato in data 04/11 un contratto di locazione, pagando caparra e mensilità anticipata. Solo al momento in cui ho ricevuto le chiavi e ho potuto quindi accedere ai contatori (ubicati all'esterno della struttura e non direttamente raggiungibili) mi sono accorta che l'abitazione è totalmente sprovvista di luce ed acqua. E fin qui è quasi tutto normale. Ovviamente ho subito attivato le procedure per attivare le utenze, ma il fornitore di energia elettrica (anzi più fornitori) ha dichiarato che i precedenti inquilini hanno proceduto alla disdetta ed avendo avuto costoro contratti con il mercato libero (ed essendo probabilmente morosi) non potrò fare una semplice voltura, ma solo una nuova attivazione che richiederà almeno 20 giorni lavorativi. Non posso quindi abitarvi, pur avendo già pagato e avendo precisato, precedentemente alla firma, l'importanza dell'accesso immediato. Lo stesso vale per la fornitura di acqua, totalmente staccata.
Vorrei quindi chiedere il recesso del contratto (non ancora depositato come atto) e la restituzione delle somme anticipate.
Dovrei rivolgermi quindi ad un avvocato in funzione dell'inagibilità?
Cordiali saluti.

Gentile,
capisco che non deve essere stato certo piacevole scoprire di aver preso in affitto un immobile che non può essere abitato da subito, come nei suoi desideri.
Preciso per prima cosa che gli enti erogatori dei servizi, in ogni caso, non possono imputare a lei o al proprietario la morosità dei precedenti inquilini, essendo questi contratti personali tra ente e controparte.
Quindi le potrebbe riattivare le utenze, con tempi più lunghi certo ma senza dover risarcire il precedente debito.
Per annullare il suo contratto, invece, si può partire dal fatto che, non essendo ancora registrato, potrebbe considerarlo nullo sulla base dell'art. 1, comma 346, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, seppure in questo senso il proprietario potrebbe procedere anche immediatamente alla registrazione e quindi escludere il ricorso a tale articolo.
Per questo la richiesta di annullare il contratto potrebbe trovare fondamento, invece, nell'articolo 1578 del Codice Civile che riconosce all'inquilino di poter chiedere la risoluzione di diritto del contratto se riconosce dei vizi della cosa locata che impediscono o riducono notevolmente il godimento della stessa.
In questo caso è prevista anche la possibilità di richiedere i danni se può dimostrare che il proprietario era a conoscenza di tale situazione e ne ha volutamente taciuto.


Ci sono altri due articoli del Codice Civile da valutare:
• L'art. 1337 che recita: "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede";
• L'art. 1338: "La parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Ingrid Olivetto

    Buongiorno io sto facendo la stagione al mare e da metà maggio divido la camera con una mia collega nuova quindi in fiducia dormo nella stessa stanza.Purtroppo questa persona non mi fa dormire a causa dei suoi problemi nasali:russa da morire,pertanto non abbiamo firmato alcun contratto,ho disdetto ma i gestori vogliono farmi pagare 1400 di tutta la stagione,ho dato 250 euro di caparra,cosa devo fare?Grazie mille

  • Gentile Ingrid, per gravi motivi può chiedere la risoluzione, non so però di che tipo si contratto stiamo parlando. Provi a verificare che rapporto c'è dal punto di vista contrattuali e quali sono i termini di preavviso.

  • Laura

    Salve in data 28 aprile ho firmato un contratto di affitto per un appartamento che dovrebbe partire dal 1 giugno. Domenica 13 maggio mi hanno consegnato le chiavi per poter portarci un po di cose (attualmente abito a 350km di distanza dal nuovo appartamemto) Ma entrandoci ho scoperto crepe, cedimenti, sporcizia ed effetti personali della padrona che abitava precedentemte li.Sinceramente non me la sento di viverci ancora li e vorrei recedere dal contratto in quanto devo ancora occuparlo (dovevo entrarci il 1 giugno ). La padrona dice che al max me lo può verniciare ma dal mio punto di vista ci vuole ben altro. Posso recedere o annullare il contratto ? Non mi sento di andar a vivere in un posto così e sicuramente col muri che si scrosta così facilmente ho i miei dubbi sul buono stato dei muri e infiltrazioni varie.

  • Gentile Laura, può recedere ma forse perdendo la caparra anticipata; diciamo che dal momento in cui aveva precedentemente visitato l'immobile doveva attentamente esaminarne lo stato e quindi potrebbe aver dichiarato di averlo trovato in buono stato.

  • Pasquale Greco

    Buongiorno, ci racconto il tutto.ho visto su una nota agenzia lontano 80 km da Sava mia una villetta vendesi ,affitta.vado il responsabile mi fa firmare e visitare la villetta in affitto ,accetto il tutto e rimaniamo che avrebbe chiamato per fare tutto l iter.mi chiama dopo un giorno e dice che il proprietario era più per la vendita ma nonostante il tutto l agenzia pensava di convincerlo per il fitto.lo chiamo per rivisitare la villetta con la famiglia vado rifaccio 80 km tutto normale l agenzia mi dice chiamo oggi il proprietario e ci faro sapere ma non ci saranno problemi. Mi chiama la sera tutto a posto rimaniamo per il prezzo e mi dice che preparava il contratto dovevo versare 2 mesi per la casa e 1 alla agenzia e ci saremmo rivisti per firmare.mi chiama l indomani e dice che quella villetta non e più in fitto ma solo in vendita.secondo lei e una cosa corretta,perché prima di mettere sul sito affitto se non era sicuro .posso fare qualcosa.

  • Buongiorno Pasquale, in effetti quanto descritto non appare del tutto corretto. Se il proprietario avesse accettato la proposta ora potrebbe chiedere la restituzione del doppio di quanto versato; oppure se non l'ha mai accettata le verrà ridato il tutto ma chieda all'agenzia id impegnarsi per rimediare alla brutta figura.

  • Sabrina Innocenti

    Buonasera,vorrei un suo parere...anzi due...
    Sono proprietaria di un bilocale dato in affitto con regolare contratto depositato all'agenzia delle entrate...
    Peccato che ancor prima di consegnare le chiavi( l'affitto decorreva dal 1 marzo) il ragazzo che aveva naturalmente firmato, con dei giri di parole negava la possibilità di occupare l'appartamento se non prima del mese di maggio(era da novembre che continuava a rimandare fino a data stabilita e depositata di marzo)dicendo che lui avrebbe iniziato a pagare le mensilità solo nel momento in cui fisicamente andava ad abitare la casa(nel frattempo alla stipula del contratto aveva versato SOLO UNA MANSILITÀ DI CAUZIONE).
    Sentendomi risentita e presa in giro( era già sei mesi che stavo dietro ai suoi capricci)abbiamo deciso di comune accordo di annullare il contratto già depositato e che per il danno subito,morale e non solo,avrei tenuto la caparra come indennizzo...
    A distanza di 2 mesi questo "signore" si ripresenta a chiedermi la restituzione della caparra...LA PUÒ PRETENDERE?????
    Nel frattempo con il 1 maggio ho affittato tale appartamento a una ragazza,a a distanza di una settimana minaccia di dare già disdetta perchè anche cambiando operatore telefonico sul cellulare non ha ricezione(premetto che io ho vissuto 7 anni in quella casa e con qualche escamotage,vedi telefono fisso,dsl,e operatore telecom...le cose sono srmpre andate bene... TUTTO CIÒ È STATO DETTO ALL'INQUILINA)....
    Ora la mia domanda è questa: come devo comportarmi? Premetto che il contratto è un 4+4 regolarmente registrato e che a oggi l'inquilina ha versato SOLO la cauzione pari a 2 mensilità(temo che per il giorno 15 del mese si rifiuti di pagare la mensilità...posso pretendere che mi dia regolare disdetta e che versi le regolari 6 mensilità prima di chiudere il contratto?
    Mi perdoni se mi sono dilungata ma spero di essermi spiegata in qualche modo...
    Cordiali saluti

  • Buongiorno Sabrina, rispetto alla prima questione è un suo diritto trattenere quanto anticipato considerando che di fatto l'inquilino si è ritirato. Per la seconda questione, invece, l'inquilina dovrebbe darle regolare disdetta rispettando i sei mesi di preavviso.

  • Rosanna

    Buongiorno,Sono proprietaria di un appartamento che affitto.Avrei bisogno di sapere se posso rescindere dal contratto non avendolo ancora registrato ed essendo ancora nei 30 giorni di tempo.Mi spiego meglio,la persona che ha affittato l'immobile l'indomani della firma ha deciso che vuole rimanere in casa per 3 mesi (2 di cauzione e più l'entrante) e andarsene.Quindi a questo punto avrei bisogno di sapere se posso io,come proprietaria,ed ancora nei tempi per registrarlo,rescindere,perchè non mi interessa un inquilino che va via dopo 3 mesi.Grazie buona giornata

  • Buongiorno Rosanna, purtroppo lei non ha tale facoltà; ma registrando il contratto regolarmente, può pretendere che l'inquilina rispetti tempi e modalità di preavviso: 6 mesi, con raccomandata, e per gravi motivi.

  • Cinzia

    Buongiorno.
    Mi sono imbattuta per caso nel Vostro blog e mi complimento per la Vostra competenza.
    Mi trovo in questa situazione: ho stipulato un paio di settimane fa un contratto di affitto per un alloggio che mio padre possiede in un piccolo paese (350 abitanti), con decorrenza 1° aprile. Premetto che non ho ancora registrato tale contratto. L'inquilino titolare è una signora che lavora come cuoca per una cooperativa, che avrebbe occupato l'alloggio insieme al suo attuale compagno, presente anche ui alla firma del contratto ma non intestatario, che ha un lavoro nella pubblica amministrazione. Ho dato loro le chiavi già la settimana scorsa affinché potessero cominciare a prendere le misure per ordinare i mobili e fare gli allacciamenti (l'alloggio non necessita di imbiancatura né di altri lavori), nel frattempo ho incaricato il manutentore di mettere gli impianti dell'alloggio in condizioni perfette: prove fumi, prove idrauliche, prove elettriche, antenna tv....l'alloggio era vuoto da 3 anni quindi volevo essere tranquilla.
    Ora è successo che qualche giorno fa il compagno ha malmenato la titolare del contratto che è finita ricoverata all' ospedale per una notte nella "safe room" ma non ha voluto presentare denuncia. Mi ha detto peraltro che il personaggio è recidivo: l'aveva già picchiata un'altra volta e ha delle denunce pendenti per gli stessi motivi, presentate dalla ex moglie. Ora sembra che la mia inquilina l'abbia messo fuori casa ma, visto che io personalmente con i miei figli trascorro parecchi periodi all'anno nell'alloggio al piano di sopra (per me che abito in una grande città , quella è la casa di campagna....), sinceramente non mi piace l'idea di avere al piano di sotto una persona fuori controllo. Inoltre, la signora mi sembra non in grado né di vivere da sola (non sa cambiarsi una lampadina e continua a mandare in blocco la caldaia, peraltro appena controllata, avviate e certificata dall'idraulico) e continua a fare richieste (ora vuole le sbarre alla porta e alle finestre).
    Per comune accordo, non ha versato caparre (si, lo so, scema io, ma mi era stata raccomandata...). Posso fare qualcosa per invalidare il contratto? Grazie. Cordiali saluti.

  • Gentile Cinzia, diciamo che a contratto stipulato ora l'inquilina potrebbe pretendere l'esecuzione del contratto o un risarcimento; considerando che non ha versato caparre (dovrebbe restituirne il doppio) forse potreste trovare un accordo aiutandola a cercare un alloggio e dandole una sorta di rimborso spese.

  • franca

    Ciao sono Franca di Genova scusa volevo chiederti una cosa perché non so a chi rivolgermi e su internet non trovo nulla.
    x il mese di agosto abbiamo prenotato una casa al mare abbiamo dato l'anticipo all'agenzia contratto meno 30 gg e tempo dopo l'agenzia ci ha chiamato perché la casa non è più disponibile x colpa del proprietario. Ora ci fammo vedere case che costano di piu di quello che c'è scritto sul ns contratto e non sappiamo se è fobbiamo pagare di più stando zitti o capire se possiamo chiedere di valerci di quel contratto. Spero di essere stata chiara, se sai dove posso trovare informazioni in merito, mi aiuteresti veramente. Grazie e buona serata

  • Buongiorno Franca, è un suo diritto ora avere un'altra casa, ma allo stesso prezzo; se vi avevano confermato il contratto ora va rispettato o devono restituirvi il doppio di quanto versato.

  • veronica

    ciao.. volevo sapere.. due mesi fa ho affittato una casa dando le due captare e l affitto corrente.. ora ho perso il lavoro e voglio lasciare la casa e il proprietario parla di penale.. e da dire che il contratto non è stato registrato all agenzia delle entrate.. cosa devo fare?

  • Gentile Veronica, se ci fosse un contratto registrato lei dovrebbe dare un regolare preavviso che di solito è di sei mesi; considerato il ritardo nella registrazione del contratto forse non conviene andarlo a registrare adesso e quindi potreste accordarvi per un preavviso minimo.

  • Giovanni

    Buongiorno, complimenti per il blog, volevo chiederle un parere : son in procinto di rilevare un'attività commerciale come gestione a riscatto (somministrazione alimenti e bevande); il nuovo contratto 6+6 (l'attuale scade tra pochi anni), non potrebbe essere firmato con noi in quanto non acquistiamo adesso, è in fase di firma tra proprietario e gestori attuali. La domanda che le pongo è : la proprietaria ha tempo 30 giorni per registrare il nuovo contratto, noi nel frattempo entriamo con la gestione, la proprietaria decide di non registrare il contratto anche quindi pagare eventuali penali, noi rischiamo di perdere gli investimenti che affronteremo e probabile trovarci senza locale tra qualche anno perché potrebbe essere nuovamente gestito da lei con nuova attività quindi .... cosa andiamo incontro se non registra il contratto? grazie mille in anticipo

  • Buongiorno Giovanni, se il contratto è stato regolarmente stipulato, la registrazione rappresenta una formalità che va espletata, al limite pagando delle penali per eventuali ritardi. Quindi se la proprietaria non dovesse procedere alla registrazione potreste farlo voi, pretendendo l'esecuzione degli accordi presi.

  • Kate

    Salve,ho fatto una proposta alla remax agenzia immobiliare,dando la caparra per bloccare un appartamento che volevo affittare.Purtroppo pero mio marito non ha più avuto il trasferimento nella città dove si trova l immobile,ora quindi ci toccherà restare nella casa attuale.Io vorrei sapere se perderò la caparra versata anche se l'agenzia non mi ha ancora dato nessuna risposta da parte del proprietario.Come mi dovrei comportare?dirlo subito all agente immobiliare o attendere il termine in cui mi daranno la risposta da parte del proprietario ?

  • Gentile Kate, diciamo che ci dovrebbe essere un limite entro cui la proposta va accettata o rifiutata, se venisse rifiutata la caparra le va restituita; se fosse stata accettata lei perderebbe tale cifra. Ora se l'agente non avesse ancora presentato la proposta potrebbe farla ritirare restituendole il tutto. Provi a verificare a che punto è la trattativa e le scadenze indicate.

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