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È possibile recedere da un contratto non ancora registrato?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 14, 2013
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Come funziona il recesso anticipato per un contratto non ancora registrato?
A prima visita l'immobile risulta perfetto: si conferma, si versa la caparra, si sottoscrive il contratto.
Poi arrivano le chiavi e le brutte sorprese. È possibile avere ripensamenti sul contratto appena firmato? Esiste nei rapporti di locazione, quindi, una sorta di periodo di prova: soddisfatti o rimborsati?

Gentilissimi,
ho firmato in data 04/11 un contratto di locazione, pagando caparra e mensilità anticipata. Solo al momento in cui ho ricevuto le chiavi e ho potuto quindi accedere ai contatori (ubicati all'esterno della struttura e non direttamente raggiungibili) mi sono accorta che l'abitazione è totalmente sprovvista di luce ed acqua. E fin qui è quasi tutto normale. Ovviamente ho subito attivato le procedure per attivare le utenze, ma il fornitore di energia elettrica (anzi più fornitori) ha dichiarato che i precedenti inquilini hanno proceduto alla disdetta ed avendo avuto costoro contratti con il mercato libero (ed essendo probabilmente morosi) non potrò fare una semplice voltura, ma solo una nuova attivazione che richiederà almeno 20 giorni lavorativi. Non posso quindi abitarvi, pur avendo già pagato e avendo precisato, precedentemente alla firma, l'importanza dell'accesso immediato. Lo stesso vale per la fornitura di acqua, totalmente staccata.
Vorrei quindi chiedere il recesso del contratto (non ancora depositato come atto) e la restituzione delle somme anticipate.
Dovrei rivolgermi quindi ad un avvocato in funzione dell'inagibilità?
Cordiali saluti.

Gentile,
capisco che non deve essere stato certo piacevole scoprire di aver preso in affitto un immobile che non può essere abitato da subito, come nei suoi desideri.
Preciso per prima cosa che gli enti erogatori dei servizi, in ogni caso, non possono imputare a lei o al proprietario la morosità dei precedenti inquilini, essendo questi contratti personali tra ente e controparte.
Quindi le potrebbe riattivare le utenze, con tempi più lunghi certo ma senza dover risarcire il precedente debito.
Per annullare il suo contratto, invece, si può partire dal fatto che, non essendo ancora registrato, potrebbe considerarlo nullo sulla base dell'art. 1, comma 346, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, seppure in questo senso il proprietario potrebbe procedere anche immediatamente alla registrazione e quindi escludere il ricorso a tale articolo.
Per questo la richiesta di annullare il contratto potrebbe trovare fondamento, invece, nell'articolo 1578 del Codice Civile che riconosce all'inquilino di poter chiedere la risoluzione di diritto del contratto se riconosce dei vizi della cosa locata che impediscono o riducono notevolmente il godimento della stessa.
In questo caso è prevista anche la possibilità di richiedere i danni se può dimostrare che il proprietario era a conoscenza di tale situazione e ne ha volutamente taciuto.


Ci sono altri due articoli del Codice Civile da valutare:
• L'art. 1337 che recita: "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede";
• L'art. 1338: "La parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto".

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Mariela Dimitrova Koleva

    È possibile recedere al contratto di affitto stipulato 1 settimana fa?

  • Buongiorno Mariela, può recedere se ci sono gravi motivi, inviando la raccomandata e rispettando i termini di preavviso.

  • Marco Sorrentino

    Buona sera, sono in proprietario di casa e ho sottoscritto due giorni fa in data 27/07 un contratto abitativo di 4+4, l'inquilino mi ha versato una buona parte del deposito cauzionale in resto diviso in due/tre rate e un affitto anticipato. Ora ho scoperto che l'inquilino è già stato moroso con altri (società di gas e luce, equitalia) ,purtroppo non documentabile, e io non voglio procedere alle registrazione ( che non ho ancora effettuato avendo 30 gg di tempo) e restituire tutto quello che è mi è stato dato. Come devo agire? Devo farmi firmare qualcosa soprattutto che attesti che restituisco tutte le somme ricevute? Può l'inquilino chiedermi qualcosa?

  • Buongiorno Marco, l'inquilino potrebbe innanzitutto pretendere che il contratto venga eseguito; quindi se accettasse di chiuderlo, avrebbe diritto alla restituzione del doppio della caparra versata.

  • Luana lunadei

    Buonasera ho bisogno di un aiuto. La scorsa settimana precisamente sabato 22/7 ho firmato un contratto di locazione cedolare secca 3+2 versando due depositi più un mese di anticipo al proprietario e il 10% sull''importo totale annuo all'agenzia. Ora a causa di un grave problema famigliare sorto in questi giorni non posso più andarci ad abitare. Ora posso recedere il contratto che tra l'altro deve ancora firmare un garante e deve essere ancora depositato? Posso richiedere la restituzione dei tre mesi di anticipo (la casa da settembre entra in mio possesso)?in caso ci fosse invece una penale a quanto ammonta? L'agenzia è stata già saldata. Grazie

  • Gentile Luana, potreste, non considerando il contratto firmato ma considerando di essere in una fase di accettazione di una proposta di affitto, annullare la cosa; perderebbe la mensilità anticipata.

  • Alessandro

    Buonasera,
    Sono proprietario di un immobile per il quale ho firmato un contratto di locazione, in data 03.06.2017, per anni 4+4 a far data dal 01.07.2017. In data 29.06.2017 ho ricevuto da un privato una proposta di acquisto per lo stesso immobile che intendo accettare. Non avendo ancora registrato il contratto, ho comunicato verbalmente a malincuore all'affittuaria che il contratto non avrà corso. Preciso che non ho ricevuto alcuna caparra né mensilità dalla stessa. Quale prassi devo adottare in questo caso? Devo inviare una comunicazione scritta alla persona alla quale avevo promesso la casa in affitto o il contratto, non registrato, andrà a morire così?
    Ringrazio

  • Buongiorno Alessandro, sicuramente dovrà comunicare che non concederà più l'immobile in affitto; in questi casi ci sarebbe una penale da pagare, quindi potrebbero richiederle una cifra come risarcimento.

  • Marco

    Mi trovo nella medesima situazione.Due giorni fa un data 27 Luglio ho firmato un contratto di locazione 4+4 a far data dal 1 Agosto,non ho ancora registrato il contratto di affitto avendo 30 giorni di tempo,l'inquilino mi ha pagato parte del deposito cauzionale e una mensilità, io però non intendo proseguire alla registrazione e restituire tutto quanto ricevuto in quanto ho scoperto che l'inquilino è moroso con gestori di gas e luce e ha cartelle equitalia (tale informazioni Pero non sono documentabili) come devo comportarmi? L'inquilino potrebbe avere una fotocopia del contratto di affitto in quanto prima ho consegnato la copia e poi l ho ripresa. La ringrazio in anticipo per la risposta.

  • L'inquilino potrebbe procedere alla richiesta di registrazione; o potreste accordarvi per la restituzione del doppio della caparra e annullare quindi il contratto.

  • Claudia

    Salve, volevo fare una domanda. Una famiglia ha fermato con una caparra pari ad una mensilità l'appartamento che sto affittando. Questo a metà Maggio e sarebbero dovuti entrare il primo giugno pagandomi la seconda mensilità di caparra e il mese corrente (di giugno quindi). Oggi con una telefonata mi hanno comunicato che non prendono più la casa e vogliono la caparra indietro. Il contratto è stato solo firmato da entrambe le parti ma non ancora registrato perché ancora non avvenuta la consegna delle chiavi. Posso evitare di restituire questi soldi visto il tempo che ho perso?

  • Buongiorno Claudia, può non restituire la parte di caparra versata, considerandola come risarcimento per questo ritiro.

  • Alberto

    Salve, ho un problema con il precedente proprietario, ho comunciato la mia volontà di recedere dal contratto per trasferimento da lei accettata purchè riuscisse nei tempi a riaffiare l'immobile, la persona è stata da me trovata tramite annuncio, ci siamo incontrati , io , lei, e il nuovo inquilino per le conoscenze, è stato accettato dalla proprietaria tanto è che ci siamo rivisti per firmare la mia disdetta e i relativi documenti per il loro nuovo contratto , la proprietaria però non ha ancora ne registrato il nuovo contratto ne dato disdetto del mio ma nel frattempo ha avuto problemi di inadempienza già dal primo mese del nuovo inquilino che vuole giustamente cacciare, io non avendo il foglio di disdetta firmato ma solo una mail da lei ricevuta con annesso documento come posso tutelarmi? rischio qualcosa? inoltre la caparra non mi è stata restituita in quanto da accordi era stato deciso mi venisse rimporsata al momento del pagamento del primo mese di affitto da parte del nuovo inquilino cosa che non è accaduta viste le inadempienze. cosa posso fare a riguardo?

  • Gentile Alberto, visto che di fatto è uscito dall'immobile deve registrare la risoluzione del contratto presso l'agenzia delle entrate e quindi se non ha rilasciato l'adeguato preavviso a questo punto può lasciar eil deposito a copertura di questa somma.

  • Alberto

    Salve, ho un problema con il precedente proprietario, ho comunciato la mia volontà di recedere dal contratto per trasferimento da lei accettata purchè riuscisse nei tempi a riaffiare l'immobile, la persona è stata da me trovata tramite annuncio, ci siamo incontrati , io , lei, e il nuovo inquilino per le conoscenze, è stato accettato dalla proprietaria tanto è che ci siamo rivisti per firmare la mia disdetta e i relativi documenti per il loro nuovo contratto , la proprietaria però non ha ancora ne registrato il nuovo contratto ne dato disdetto del mio ma nel frattempo ha avuto problemi di inadempienza già dal primo mese del nuovo inquilino che vuole giustamente cacciare, io non avendo il foglio di disdetta firmato ma solo una mail da lei ricevuta con annesso documento come posso tutelarmi? rischio qualcosa? inoltre la caparra non mi è stata restituita in quanto da accordi era stato deciso mi venisse rimporsata al momento del pagamento del primo mese di affitto da parte del nuovo inquilino cosa che non è accaduta viste le inadempienze. cosa posso fare a riguardo?

  • Giovanna Rosa

    Salve ho stipulato un contratto per un locale commerciale,il contratto non è stato registrato e non ho versato ancora nessuna caparra,ma in questo locale non ci stanno tutti i macchinari che mi servono per la mia attività così ho deciso di rendere il locale al proprietario. vlVolevo chiedere,non avendo usufruito del locale ,devo pagare la caparra come mi pretende il proprietario? Grazie

  • Gentile Giovanna, ritirandosi a questo punto in effetti perde la caparra anticipata.

  • Ingrid Olivetto

    Buongiorno io sto facendo la stagione al mare e da metà maggio divido la camera con una mia collega nuova quindi in fiducia dormo nella stessa stanza.Purtroppo questa persona non mi fa dormire a causa dei suoi problemi nasali:russa da morire,pertanto non abbiamo firmato alcun contratto,ho disdetto ma i gestori vogliono farmi pagare 1400 di tutta la stagione,ho dato 250 euro di caparra,cosa devo fare?Grazie mille

  • Gentile Ingrid, per gravi motivi può chiedere la risoluzione, non so però di che tipo si contratto stiamo parlando. Provi a verificare che rapporto c'è dal punto di vista contrattuali e quali sono i termini di preavviso.

  • Laura

    Salve in data 28 aprile ho firmato un contratto di affitto per un appartamento che dovrebbe partire dal 1 giugno. Domenica 13 maggio mi hanno consegnato le chiavi per poter portarci un po di cose (attualmente abito a 350km di distanza dal nuovo appartamemto) Ma entrandoci ho scoperto crepe, cedimenti, sporcizia ed effetti personali della padrona che abitava precedentemte li.Sinceramente non me la sento di viverci ancora li e vorrei recedere dal contratto in quanto devo ancora occuparlo (dovevo entrarci il 1 giugno ). La padrona dice che al max me lo può verniciare ma dal mio punto di vista ci vuole ben altro. Posso recedere o annullare il contratto ? Non mi sento di andar a vivere in un posto così e sicuramente col muri che si scrosta così facilmente ho i miei dubbi sul buono stato dei muri e infiltrazioni varie.

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