Cerca

È possibile recedere da un contratto non ancora registrato?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 14, 2013
Visite: 52855

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

Come funziona il recesso anticipato per un contratto non ancora registrato?
A prima visita l'immobile risulta perfetto: si conferma, si versa la caparra, si sottoscrive il contratto.
Poi arrivano le chiavi e le brutte sorprese. È possibile avere ripensamenti sul contratto appena firmato? Esiste nei rapporti di locazione, quindi, una sorta di periodo di prova: soddisfatti o rimborsati?

Gentilissimi,
ho firmato in data 04/11 un contratto di locazione, pagando caparra e mensilità anticipata. Solo al momento in cui ho ricevuto le chiavi e ho potuto quindi accedere ai contatori (ubicati all'esterno della struttura e non direttamente raggiungibili) mi sono accorta che l'abitazione è totalmente sprovvista di luce ed acqua. E fin qui è quasi tutto normale. Ovviamente ho subito attivato le procedure per attivare le utenze, ma il fornitore di energia elettrica (anzi più fornitori) ha dichiarato che i precedenti inquilini hanno proceduto alla disdetta ed avendo avuto costoro contratti con il mercato libero (ed essendo probabilmente morosi) non potrò fare una semplice voltura, ma solo una nuova attivazione che richiederà almeno 20 giorni lavorativi. Non posso quindi abitarvi, pur avendo già pagato e avendo precisato, precedentemente alla firma, l'importanza dell'accesso immediato. Lo stesso vale per la fornitura di acqua, totalmente staccata.
Vorrei quindi chiedere il recesso del contratto (non ancora depositato come atto) e la restituzione delle somme anticipate.
Dovrei rivolgermi quindi ad un avvocato in funzione dell'inagibilità?
Cordiali saluti.

Gentile,
capisco che non deve essere stato certo piacevole scoprire di aver preso in affitto un immobile che non può essere abitato da subito, come nei suoi desideri.
Preciso per prima cosa che gli enti erogatori dei servizi, in ogni caso, non possono imputare a lei o al proprietario la morosità dei precedenti inquilini, essendo questi contratti personali tra ente e controparte.
Quindi le potrebbe riattivare le utenze, con tempi più lunghi certo ma senza dover risarcire il precedente debito.
Per annullare il suo contratto, invece, si può partire dal fatto che, non essendo ancora registrato, potrebbe considerarlo nullo sulla base dell'art. 1, comma 346, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, seppure in questo senso il proprietario potrebbe procedere anche immediatamente alla registrazione e quindi escludere il ricorso a tale articolo.
Per questo la richiesta di annullare il contratto potrebbe trovare fondamento, invece, nell'articolo 1578 del Codice Civile che riconosce all'inquilino di poter chiedere la risoluzione di diritto del contratto se riconosce dei vizi della cosa locata che impediscono o riducono notevolmente il godimento della stessa.
In questo caso è prevista anche la possibilità di richiedere i danni se può dimostrare che il proprietario era a conoscenza di tale situazione e ne ha volutamente taciuto.


Ci sono altri due articoli del Codice Civile da valutare:
• L'art. 1337 che recita: "le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, devono comportarsi secondo buona fede";
• L'art. 1338: "La parte che, conoscendo o dovendo conoscere l'esistenza di una causa di invalidità del contratto, non ne ha dato notizia all'altra parte è tenuta a risarcire il danno da questa risentito per avere confidato, senza sua colpa, nella validità del contratto".

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:

Quando la coppia “scoppia”: il recesso di un solo conduttore dal contratto cointestato
Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • Livia

    Salve!
    Sono una studentessa di 20 anni, l'1 ottobre ho affittato un bilocale, lasciando al padrone la caparra ed un mese anticipato. Ho richiesto il contratto più volte ed il 13 ottobre il locatore mi ha fatto firmare quello che sarebbe dovuto essere il contratto di locazione. Dopo un mese ho scoperto che il contratto non era mai stato registrato e, dopo vari problemi con il propretario, ho deciso di andare via. Adesso lui non vuole restituirmi la caparra e mi ha anche minacciato dicendomi che, poiché ha conoscenze all'agenzia delle entrate, dovrò rimanere un anno in quella casa.
    Cosa posso fare? Posso in qualche modo annullare il contratto?

  • Gentile Livia il contratto può essere registrato anche in ritardo, quindi se ora viene regolarizzato lei potrebbe andar via solo dando regolare disdetta.

  • sonia

    mia figlia, studentessa universitaria fuori sede, ha trovato un alloggio in un appartamento con sei posti letto, il proprietario ha chiesto una caparra di 3 mesi. abbiamo pagato la caparra con bonifico , dopo 25 giorni, il proprietario si rifiuta di fare un contratto, perchè ha trovato solo cinque studenti (naturalmente hanno pagato tutti la caparra) e quindi vuole attendere di trovare l ultimo per completare l appartamento.
    La mia domanda è, visto che lui si rifiuta di fare dei contratti individuali e mia figlia ha urgenza di un alloggio, posso pretendere indietro la caparra non avendo firmato ancora niente e quindi avere la libertà di trovare un altro alloggio? cordiali saluti

  • Gentile Sonia se gli accordi prevedevano di entrare da subito nell'immobile ora può chiedere indietro la caparra poichè il propreitario non ha rispettato l'accordo.

  • Francesco Cicoria

    Buon giorno,
    Una settimana fa, andai a vedere un appartamento ubicato in centro. L' annuncio diceva eur 350 utenze comprese. Vista la "casa" e nonostante alcune mie perplessità, decisi di incontrare il proprietario. Ci siamo messi di accordo e ho lasciato la caparra di due mensilità. Trasloco in tre ore e finalmente a casa. Scopro la lavatrice anni 70, il frigo piccolo tipo hotel, pieno di muffa... niente forno.. arriva proprietario e mi dice che per la residenza devo dire in comune un marea di bugie. Insomma , il piccolo appartamento è abusivo. È partito per estero e torna a febbraio. Rivoglio ndietro la caparra. Mi posso rivalere? Abche perché ne ho bisogno poiché sto cercando casa urgentemente, poiché dove risiedo ora non ci rinnovano il contratto perché ci mettono 80 extracomunitari.

    Cordiali saluti

  • Gentile francesco se i difetti che lamenta non potevano essere visibili nel momento in cui ha preso in affitto l'immobile o se ci sono vizi che le sono stati volutamente occultati, allora può disdire immediatamente e chiedere indietro quanto versato oltre che avanzare una richiesta di risarcimento del danno.

  • carlo

    Salve dottoressa, avrei bisogno di un suo gentile consiglio... domani ho appuntamento per firmare un contratto di affitto per un appartamento arredato; il mio dubbio è che dovrò consegnare due mensilità come cauzione e il compenso per l'agenzia immobiliare ma le chiavi me le consegneranno la prossima settimana perché i proprietari hanno delle cose da portare via. Secondo Lei è legale, e quindi posso stare tranquillo, se le chiavi non vengono consegnate il giorno della firma del contratto? Nel caso le cose andassero in maniera negativa, sono comunque tutelato dal contratto firmato? Grazie mille e buona giornata.

  • Gentile Carlo diciamo che le chiavi andrebbero consegnate in corrispondenza della decorrenza del contratto; quindi se la dat aè successiva rispetto alla stipula del contratto non dovrebbero esserci problemi.

  • mirella

    buon giorno ..tramite un agenzia immobiliare ho visionato una casa ...ho versato una caparra (se cosi' si chiama) per poterla fermare visto che c'erano altre persone interessate..fatto questo ...dopo tre settimane l'agenzia mi comunica che il propietari non vuole piu' affittare,per tanto di passare in agenzia firmare dei fogli e restituirmi i soldi che ho dato come fermo..a questo punto mi chiedo..visto che non e colpa mia nel non procedere al contratto vero e propio il propietario o l'agenzia mi devono dare il doppio di quello che ho dato ..

  • Gentile Mirella considerando che la proposta non è stata accettata e quindi non c'è stato un ritiro in seguito all'accettazione devono semplicemente restituirle quanto anticipato; certamente deve verificare che i termini per la proposta siano stati rispettati.

  • Angela

    Buongiorno dott.ssa volevo chiederle una consulenza. Io e il mio ragazzo affittiamo stanze di un appartamento a studenti. Ci sono occorse questi problemi:
    Un ragazzo ha lasciato la stanza da un giorno all'altro, ha avuto forti litigi con la persona con cui condivideva la casa (era in un'altra stanza), abbiamo sistemato la cosa, è venuta una ragazza. A causa di precedenti per via del ragazzo che già stava lì abbiamo aspettato un mese per poter vedere se andavano d'accordo e abbiamo mandato via email il contratto per essere firmato. Peccato che hanno sempre rimandato finchè prima il ragazzo se n'è andato (fine giugno) da una settimana all'altra, non gli abbiamo dato la caparra e ora vuole una parte di soldi indietro. Dopo tante peripezie per poter trovare dei sostituti, abbiamo trovato una coppia, anche lì pronti a fare subito il contratto, peccato che la ragazza se ne va via dandoci non pochi problemi. Abbiamo trovato una sostituzione. Abbiamo già fatto il contratto e inviato ai ragazzi via e-mail, ma non vogliamo più avere problemi. Quindi loro sono già dentro e dobbiamo fare in modo che firmino il contratto. Come possiamo procedere se non lo fanno? E nei casi precedenti, possono richiedere dei rimborsi, anche se non c'era regolare contratto, non firmato da loro, noi lo abbiamo spedito per e-mail per essere debitamente firmato? Ci può aiutare per cortesia?

  • Gentile Angela per poter abitare regolarmente il contratto va firmato e registrato; quindi se dovessero rifiutarsi di firmarlo potreste mandarli via per occupazione abusiva (rifiutando anche il pagamento però). Rispetto ai precedenti inquilini non avere un regolare contratto alla fine non tutela loro quanto voi, quindi è difficile oggi chiedere indietro somme per un rapporto non regolarizzato.

  • elisiana

    Gentile Dottoressa;
    Le scrivo in quanto dal primo del mese ho affittato una stanza (contratto studenti).Ho versato una delle 2 caparre e una mensilità senza ancora un contratto firmato.Mi e' stata presentata una bozza di contratto dal locatore con clausole che violano diritti del conduttore invece riconosciuti da legge.ossia:
    -il proprietario entra in casa anche se non vi sono i conduttori;
    -il proprietario recede per giusta causa o giustificato motivo senza preavviso il conduttore solo 3 mesi prima della scadenza.
    A me queste clausole non vanno bene in quanto violano la legge anche.Cosa mi consiglia ? Se non modifica e decido di andar via la caparra mi deve essere restituita(al momento ho solo pagato senza firmare nulla).ringrazio.

  • Buongiorno Elisiana, ha pienamente ragione!! Può rifiutarsi di firmare un contratto irregolare e farsi restituire quanto anticipato, oppure potrebbe anche firmare e far presente che tali clausole sono nulle perchè contrarie, appunto, alla legge e agli articoli del codice civile sulle locazioni.

  • fiorella chiofalo

    Gentile Isabella Tulipano volevo sapere se fosse possibile recedere un contratto di locazione non ancora registrato! (precisamente si tratta di una piccola stanza affittata da una studentessa) e se fosse possibile avere la restituzione di un mese di caparra. E inoltre il proprietario mi tornerà la caparra? o vorrà anche dei mesi pagati perché non ha avuto il preavviso?
    il perché voglia recedere il contratto è semplice, avevo chiesto, gentilmente, al proprietario di comprarmi un armadio o qualche mobile simile e lui mi ha detto di no! perché secondo lui nella camera non manca nulla! io gli avevo pure proposto che l'avrei comprato io un armadio e poi in caso scontarlo dall'affitto, ma lui ripeto non è d'accordo!
    Certa di una sua risp. la ringrazio anticipatamente.

  • Gentile Fiorella dipende da quali erano gli accordi prima, ovvero: se il patto era di prendere la stanza solo con un armadio nuovo allora ora ritirandosi avrebbe diritto alla restituzione leda caparra; mentre se era chiaro dall'inizio che la stanza era tale e il proprietario non sarebbe intervenuto, allora adesso ritirandosi perderebbe la caparra.

  • Mari

    Gentile Isabella, ho affittato una stanza della mia casa ad una ragazza a partire dal 1 ottobre; il contratto è stato stipulato il 22 ma ancora non registrato. La ragazza mi ha chiesto di poter fare il trasloco il 24 ed ho accettato. Quando ha traslocato ha portato con sé un frigorifero (ad uso esclusivamente personale) e altri mobili di cui non mi aveva parlato nonostante avessimo affrontanto il discorso prima della stipula. Considerato che nella appartamento ci sono già molti elettrodomestici (ad uso comune) e che lo scorso anno ci sono stati problemi di sovraccarico perché cui si è rotta una valvola del quadro elettrico, le ho detto che può tenere il frigo solo se modifichiamo il contratto inserendo una sua dichiarazione ad assumersi oneri e responsabilità per eventuali danni all'impianto elettrico. Lei non ha intenzione ne di modificare il contratto ne di portare via il Frigo. Quindi avrei bisogno del suo aiuto per capire se posso recedere dal contratto, se devo registrarlo per poterlo fare, e in generale indicazioni su come mandare via questa persona. Grazie mille e buona giornata

  • Buongiorno Mari, diciamo che se era stato espressamente vietato alla ragazza di portare il proprio arredo ora potrebbe chiedere di annullare l'accordo perché sono cambiate le condizioni; se non ci sono stati accordi particolari, invece, dal momento in cui concedere in affitto l'immobile l'inquilino può gestire lo spazio per cui paga; rimanendo naturalmente responsabile per eventuali danni arrecati dalla propria negligenza.

  • mari

    Gentile Isabella, la ringrazio per il riscontro. Considerato che la ragazza ha occupato la stanza prima della data del contratto (1 ottobre), che nel frattempo ha rotto l'avvolgibile della stanza, che mi ha comunicato che alcune prese elettriche della stanza dove ha situato il frigo non funzionano (e prima del suo arrivo si), visto l'atteggiamento generale di malafede mostrato sino ad ora e visto soprattutto che il contratto non è ancora registrato (stipula del 22 settembre e decorrenza dal 1 ottobre) posso in qualità di proprietaria avvalermi di qualche forma di recesso?
    grazie mille e buona giornata

  • un recesso per il contratto non c'è, diciamo che potrebbe rifarsi alla proposta di locazione, se firmata, ritirandosi ora per inadempienze della parte proponente.

Carica Altri Commenti

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Proroga o risoluzione tardiva in cedolare? Ci sono novità!Proroga o risoluzione tardiva in cedolare? Ci sono novità!
Finalmente buone notizie  Dalla conversione in legge del Decreto Fiscale una gradita sorpresa per i locatori distratti. Se fino ad oggi, infatti...
Affitto, un mercato da oltre 1,6 milioni di contratti all’anno. Tutti i dati dell’Agenzia delle EntrateAffitto, un mercato da oltre 1,6 milioni di contratti all’anno. Tutti i dati dell’Agenzia delle Entrate
Nel settore immobiliare si parla sempre e solo di compravendite. Edilizia, banche, grandi investitori, agenzie immobiliari, arredamento,...
E' primavera. Come seminare e coltivare un buon inquilinoE' primavera. Come seminare e coltivare un buon inquilino
Eh già, da un certo punto di vista affittare casa è come fare giardinaggio. Se scegli i semi giusti, li pianti e li annaffi con cura...
Un mercato in costante crescita da 8 anni? Cercalo nel settore immobiliare e lo troveraiUn mercato in costante crescita da 8 anni? Cercalo nel settore immobiliare e lo troverai
Siamo abituati a credere che il settore immobiliare abbia subito negli ultimi anni una prolungata fase di crisi, dalla quale solo negli ultimi due...
Legge di Stabilità, la registrazione del contratto di affitto spetta al proprietario.Legge di Stabilità, la registrazione del contratto di affitto spetta al proprietario.
Una novità importante contenuta nel testo della Legge di Stabilità 2016, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n.2018 del 28 dicembre 2015,...