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È valida la disdetta inviata tramite mail? La posta certificata può sostituire la classica raccomandata?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 29, 2015
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Ormai i mezzi informatici più avanzati entrano anche nei rapporti di locazione e così a qualche inquilino viene in mente di usare la più comoda posta elettronica per comunicare al proprietario l'intenzione di liberare l'immobile. Possiamo quindi dire addio al caro vecchio cartaceo? Alla raccomandata con ricevuta di ritorno che spesso si perde negli oscuri meandri delle poste Italiane. Un proprietario deve quindi ritenere valida la comunicazione ricevuta tramite mail? È sufficiente una mail qualunque o è strettamente necessario che la comunicazione sia inviata tramite indirizzo PEC (Posta Elettronica Certificata) ad un indirizzo "altrettanto" PEC?

Buongiorno,

mi chiamo Debora e mi permetto disturbare per una situazione un po' particolare per la quale non sono riuscita a trovare informazioni.

Dal 01.10.2010 ho affittato il mio monolocale con contratto ad uso abitativo 4+4, quindi scadenza dei primi 4 anni al 30.09.2014. Il contratto è regolare e registrato. L'inquilino già nel corso del 2013 mi aveva segnalato via mail di aver acquistato altro immobile in costruzione che avrebbero dovuto ultimare già a inizio 2014 nel quale si sarebbe trasferito.

L'inquilino salvo ritardi nei pagamenti che di questi tempi possono capitare a tutti per i primi tre anni era stato piuttosto puntuale (con questo intendo che per quanto ricordo se restava indietro di qualche mese poi saldava anche l'arretrato). Nel 2014 ha iniziato ad essere costantemente in ritardo ma corretto dal punto di vista informativo, mi ha infatti comunicato che alla scadenza del 30.09.2014 (quindi alla naturale scadenza dei primi 4 anni) avrebbe lasciato l'immobile, con anticipo rispetto ai sei mesi previsti di preavviso. La disdetta mi è stata inviata dalla sua mail certificata PEC alla mia mail "normale".

Nei mesi successivi ancora i pagamenti sono irregolari ed arriviamo quasi alla data in cui avrebbe indicato che liberava l'immobile senza che siano pagati i canoni da Maggio a Settembre 2014 e le spese condominiali. Dato che nelle mail mi rappresentava problemi con qualche cliente non ho fatto pressioni e allo scopo di agevolarlo ho risposto affermativamente alla sua richiesta di ridurre il debito considerando il deposito cauzionale (debito che comunque non viene saldato).

Fin qui credo che la situazione sia abbastanza "classica".

Dato che l'immobile è decisamente lontano dalla mia residenza a Settembre inizio ad "allertare" l'Agenzia immobiliare per la consegna chiavi.

Però arriva fine settembre e l'inquilino mi scrive che la nuova casa non è pronta, che ha necessità di fermarsi qualche giorno in più. Sempre per agevolarlo gli dico di non preoccuparsi (adesso anche io mi trovo in difficoltà perché sono mesi che non ricevo l'affitto ma mi arriva IMU, tasse etc.). Ma è una persona adulta (65 anni) che non voglio mettere in difficoltà dato che capisco che per la casa nuova lo stanno facendo dannare.

Quello che succede comunque è che siamo a fine gennaio e l'inquilino non è uscito (e ha pagato forse uno solo dei mesi di affitto arretrati) e ora dietro il mio ennesimo sollecito contesta di voler rimanere fino a metà 2015.
Ora quello che temo io: non è che sono in difetto io per aver accettato una disdetta inviata tramite mail?
Torno a scusarmi per il disturbo e ringrazio anticipatamente per un'eventuale suggerimento o consiglio.
Con i migliori saluti
Debora

Cara Debora, qui credo che il problema risieda più nel far liberare l'immobile che nel rendere valida la disdetta. Di fatto possiamo pensare che la disdetta inviata tramite mail è valida dal momento in cui entrambi (lei ed il suo inquilino) date valore a tale comunicazione e quindi avete iniziato a discutere delle conseguenze di tale atto. A livello di contestazione, infatti, né lei e tanto meno l'inquilino potreste andare dal giudice a contestare la maniera in cui è avvenuta la comunicazione di chiusura del contratto, bensì potrà sicuramente lamentare il fatto che a tale comunicazione non sia poi effettivamente seguita la liberazione dell'immobile nei tempi concordati.
Se invece lei avesse voluto contestare il mezzo con cui aveva appreso della disdetta, allora davanti al giudice lei avrebbe potuto dichiarare di non aver ricevuto la comunicazione di risoluzione del contratto e l'inquilino non avrebbe potuto dimostrare il contrario, poiché lui ha utilizzato il suo indirizzo Pec, correttamente, ma il destinatario aveva un indirizzo mail non certificato, quindi un indirizzo tramite il quale non è possibile certificare il contenuto della comunicazione ricevuta. Nel suo caso però non è questo in contestazione, ritenendo di fatto lei valida la disdetta e il recesso comunicato e irrevocabile. Ora quello che dovrà fare per liberare l'immobile e provare a recuperare le somme non versate è rivolgersi ad un legale per iniziare la causa di sfratto.


Per gli altri inquilini che vogliano utilizzare i nuovi e più veloci mezzi di comunicazione consigliamo di inviare tali informazioni e qualsiasi documento ufficiale potendo disporre di un indirizzo Pec in uscita e un indirizzo Pec del destinatario a cui l'avviso è indirizzato.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Sergio

    E' valida una disdetta inviatami tramite le Poste con una lettera 'posta prioritaria' (non raccomandata) con all'interno un foglio non firmato ne datato (nome, cognome, richiesta di disdetta dal giorno....)? Contratto normale e regolare.
    Grazie per la risposta
    Sergio

  • Gentile Sergio la disdetta dovrebbe essere inviata tramite raccomandata e riportare firma e gravi motivi; quindi può sicuramente contestarne la validità.

  • Natalia

    Io e altre due ragazze abbiamo preso in affitto un appartamento con contratto 4+4 in solido tramite agenzia immobiliare in quanto la proprietaria risiede all'estero. Una delle ragazze è andata via senza dare disdetta effettuando senza alcuna comunicazione all'agenzia e alla proprietaria il subentro con un nuovo inquilino. La ragazza in questione ha contattato l'agenzia per informarla del subentro solo dopo averlo registrato all'agenzia delle entrate. L'agente immobiliare, nostro unico referente, ha minacciato la ragazza di far annullare il subentro in quanto la proprietaria e l'agente stesso erano ignari della situazione. L'agente ci ha detto di non far entrare in casa il subentrante e ha intimato di non agire in alcun modo previo l'arrivo di una lettera da parte del loro avvocato in cui diffida il subentrante, comunicandoci altresì che siamo tutte responsabili dell'accaduto in quanto il contratto è in solido. Essendo il subentro registrato la ragazza che è andata via è ormai fuori dal contratto? Possiamo fare entrare il subentrante dato che il subentro è stato registrato regolarmente anche se la proprietaria non ne era a conoscenza? Se il subentro viene impugnato la ragazza che è andata via ha il dovere di pagare i tre mesi previsti dal contratto per la disdetta (che non ha dato)? l'agente immobiliare si è rifiutato di avere contatti con noi rimaste in casa se non tramite avvocati.

  • Gentile Natalia, il subentro non è stato regolarmente registrato visto che la proprietaria non ne era a conoscenza; quindi poiché l'unica responsabile è la ragazza uscente, voi potete attenevi alle istruzioni di non riconoscere questa persona come subentrante e poi lasciare che sia il legale dell'agenzia a rifarsi sulla responsabile.

  • sabrina

    Gentile dott.ssa,
    ho affittato un piccolo appartamento, completamente ristrutturato e mobiliato, con contratto registrato di 4 anni ad una libera professionista (fisioterapista) che credevo fosse una brava persona. Il contratto è stato stipulato il 1 luglio 2014 con scadenza il 30 giugno 2018 e sarà rinnovato per altri 4 anni se non chiede la disdetta 2 mesi prima della scadenza. Dopo soli 6 mesi di locazione chiede il recesso con raccomandata per una casa più grande senza specificare il motivo e chiede di scontare gli ultimi 2 mesi con la cauzione.
    Le ho detto che non poteva farlo senza il mio permesso e dopo aver visto l'appartamento. Nel frattempo sono venuta a sapere che la signora, a mia insaputa, teneva in casa due cani di grossa taglia. Ho chiesto di visionare l'appartamento per decidere se commutare gli affitti con la cauzione, ma ho trovato una brutta sorpresa: la casa è sporchissima piena di polvere e peli del cane con odore nauseante di cani e poster affissi alle pareti per coprire forse i danni dei cani. Quindi le ho negato il permesso di scontare la pigione con la cauzione. L'inquilina dice che non pagherà più l'affitto e mi farà avere le chiavi solo dopo aver scontato la cauzione. Premetto che è stata la prima persona ad abitare nel mio appartamento subito dopo aver terminato i lavori di ristrutturazione.
    Come posso tutelarmi?
    La ringrazio di cuore
    Sabrina

  • Gentile Sabrina, dopo 20 giorni dalla prima scadenza del canone versato può far partire la causa di sfratto tramite legale; d'altronde se nell'immobile ci sono danni anche superiori alle due mensilità dovrà poi procedere alla richiesta di risarcimento.

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