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Eredi di diritti e doveri contrattuali

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 31, 2013
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Cosa succede nel momento in cui si eredita, come proprietario, un immobile concesso in affitto con regolare contratto d'affitto?
Invece, se a succedere nel contratto sono gli eredi dell'inquilino, questi come devono comportarsi? Devono dare disdetta o il contratto si risolve automaticamente?
Ecco i casi di eredità particolari, da gestire.

Ho ereditato da uno zio "passato a miglior vita" un appartamento affittato con regolare contratto di quattro più quattro; si tratta di un immobile adibito ad abitazione principale della famiglia che ci vive da due anni. Ora, devo rifare un nuovo contratto o continuare con il vecchio sino alla scadenza dello stesso, mantenendo le stesse pattuizioni contrattuali?
Benny

Gentile Benny,
l'erede può essere considerato come un "terzo" rispetto al contratto in essere e quindi subentra nella totalità dei diritti e degli obblighi contrattuali del defunto, con una semplice comunicazione alla famiglia che ci vive e paga regolarmente il canone d'affitto. Di fatto, l'erede può essere paragonato all'acquirente, per cui, anche in caso di successione, trova applicazione l'articolo 1602 del Codice civile, per il quale «il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». Non è dunque, necessario sottoscrivere un nuovo contratto, ma quello in essere va rispettato in tutte le pattuizioni definite tra le parti.

Provando a pensare, invece, a parti inverse, se è l'inquilino a lasciare l'immobile per "passare a miglior vita" cosa devono fare i suoi eredi? In questo caso si applica l'articolo 1614 del Codice civile il quale prevede che «nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte». Il recesso deve avvenire mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi. In caso di mancata disdetta da parte degli eredi il contratto resta valido e regolamentato dalle clausole di durata previste.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Elena

    Salve,
    Propongo il mio caso: l'anziana inquilina (unica residente) di un immobile dato in affitto dalla mia famiglia è deceduta il mese scorso. Il contratto era scaduto da diversi anni e non era stato rinnovato in quanto avevamo delle esigenze di tornarne in possesso ma, data l'età della signora, non era possibile mandarla via e comunque lei ha continuato a versare un canone che seguiva un aggiornamento sulla base dei dati dell'ISTAT (depositavamo periodicamente una dichiarazione presso l'ufficio di competenza dell'AdE). Gli eredi della signora hanno ricevuto le chiavi dell'appartamento e abbiamo accordato verbalmente un mese (che ci stato pagato in quanto la procedura bancaria non è stata bloccata in tempo) per svuotare la casa. Gli eredi però hanno intenzione di vendere i mobili (in prima battuta a noi che non siamo interessati) e di non consegnarci le chiavi fintanto che non saranno riusciti nel loro intento di vendita e - testuali parole - per quanto rigurda loro "può passare anche un anno" (oltre alla poca collaborazione e buon senso dell'ultima conversazione che ci hanno fatto preoccupare e sentire la necessità di riavere la casa il prima possibile). Cosa si può fare per tornare in possesso dell'immobile? Mi sembra corretto che gli eredi ricevano le chiavi per svuotare la casa, ma mi sembra assurdo che possano dettare i tempi a loro piacimento. Se eventualmente i tempi si dilungassero troppo, si può procedere con un fabbro al cambio delle serrature?
    Grazie mille
    Elena

  • Gentile Elena se vogliono considerare chiuso il contratto è giusto che liberino l'immobile nei tempi prefissati, altrimenti lei potrebbe pretendere il pagamento del canone, considerando che occupano la casa. Quindi dopo il mese se la casa non fosse stata liberata può intimarli una data oltre la quale provvederà lei allo sgombero, a loro spese.

  • ELena

    Grazie mille per la risposta chiara e tempestiva,
    un'unica piccola cosa; gli eredi potrebbero dunque non considerare chiuso il contratto unilateralmente anche se esso non è mai stato rinnovato? Perchè in tempi ragionevoli (e non un anno come minacciano di fare) vorremo destinare la casa a mio fratello che attualmente paga un affitto di quasi il doppio per un immobile poco più grande in una zona molto meno centrale e strategica per le sue esigenze. La sensazione è che gli eredi (visto il canone irrisorio per la zona e la suddivisione dello stesso) non abbiano intenzione di tornarci l'appartamento.

  • se non hanno un regolare titolo con cui trattenere l'immobile lei può procedere per vie legali, con uno sfratto per occupazione abusiva.

  • Daniela

    Buona sera,
    mio padre è deceduto a marzo 2016 mentre il contratto d’affitto era scaduto a febbraio 2016.
    Ora il proprietario mi chiede di pagare le spese dei due mesi che ho utilizzato per svuotare l’appartamento, anche se aveva detto di fare con comodo. Poiché non era più intenzionato ad affittarlo.
    Che cosa devo fare?

  • Buongiorno Daniela diciamo che lei dovrebbe pagare, considerando a questo punto il canone che versava, per i giorni utilizzati in più.

  • calogero

    buongiorno io ho un dubbio , allora io ho affitato una casa, ma è una eredita del propietario, so che la moglie non ha nessun diritto in questa casa, ma si per caso il proprietario muore, cosa succede, si puo rimanere nella casa, a chi viene intestata la casa gia che il proprietario non c'e piu, è possibile che l'inquilino divente proprietario della casa per la sola morte del proprietario, c'e qualche legge che spiega questo, grazie mille :D

  • Gentile Calogero la casa passa all'erede e il contratto, regolarmente registrato, viene rispettato dal nuovo proprietario; l'inquilino non può avanzare alcun tipo di diritto in questo senso.

  • Germano

    Buongiorno...sono in una casa in affitto 4+4 con cedolare secca e contratto regolarmente registrato...ora dopo i primi tre anni il proprietario è morto lasciando l'ppartamento alla figlia che mi ha detto di voler cambiare solo l'intestazione del contratto....se invece dovessi accorgermi che vuole cambiare gli accordi presi con il defunto.. posso oppormi? La legge mi tutela? Vi saluto ringraziandovi per la Vostra gradita risposta.

  • Buongiorno Germano, il suo contratto continua regolarmente; in effetti cambia solo l'intestazione del contratto ma non possono essere modificate le condizioni del contratto.

  • Toni

    Salve avrei una domanda da fare.quando muore un padre e ci sono eredi moglie e figli ,che devono affittare un locale a.nome di chi si fa e chi fa la dichiarazione dei redditi grazie

  • Buongiorno Toni, come eredi dovrà esserci un atto di successione; a quel punto come nuovi proprietari il contratto va intestato a loro e dovranno indicare il canone percepito ognuno nella propria dichiarazione dei redditi in base alla quota di proprietà.

  • Elvina

    Salve , io avevo un contrato di affitto 4+4 dove là proprietaria è morta a dicembre 2016 la sua sorella erede mi chiama per vendermelo a gennaio
    2016 .
    Ok abbiamo deciso un prezzo via telefono e mi a detto non pagare più affitto il prezzo è questo io o chiesto il mutuo o preparato tutto e o chiamato l'erede sorella per dire che posso acquistare a febbraio loro non avevano pronto la successione e io sono stata in attesa perché b la vendita non si fa senza quello din a 3 agosto 2016 dove abbiamo comprato .
    Il giorno che siamo andati a comprare mi a chiesto l'affitto cioè mi fa 1000€ erano nella capata 500€ o pagato il geometra me li scalava e mi a chiesto altri 2000€ e siamo aposto io o fato l'assegno come chiesto da lei con una scrittura privata (che sono per saldo di localazioni progressi ) scrittura fata dal notaio .. e dopo un mese mi chiama e mi chiede altri 600€ sennò mi blocca la casa ma è normale mi Po fare qualcosa li devo dare più soldi ? Po cambiare idea dice ne voglio più soldi per l'affitto pasato ? Grazie se mi risponde la casa è stata già pagata comprata grazie

  • Gentile Elvina se lei ha anche i documenti che attestano il saldo degli affitti regressi ora questa richiesta risulta fuori misura e quindi non valida. Dal notaio dovreste aver firmato un compromesso con una data per arrivare all'atto e le conseguenze nel caso di ritiro. Quindi provi a contattare il notaio per segnalare la richiesta ricevuta.

  • Elvina

    Salve , io avevo un contrato di affitto 4+4 dove là proprietaria è morta a dicembre 2016 la sua sorella erede mi chiama per vendermelo a gennaio
    2016 .
    Ok abbiamo deciso un prezzo via telefono e mi a detto non pagare più affitto il prezzo è questo io o chiesto il mutuo o preparato tutto e o chiamato l'erede sorella per dire che posso acquistare a febbraio loro non avevano pronto la successione e io sono stata in attesa perché b la vendita non si fa senza quello din a 3 agosto 2016 dove abbiamo comprato .
    Il giorno che siamo andati a comprare mi a chiesto l'affitto cioè mi fa 1000€ erano nella capata 500€ o pagato il geometra me li scalava e mi a chiesto altri 2000€ e siamo aposto io o fato l'assegno come chiesto da lei con una scrittura privata (che sono per saldo di localazioni progressi ) scrittura fata dal notaio .. e dopo un mese mi chiama e mi chiede altri 600€ sennò mi blocca la casa ma è normale mi Po fare qualcosa li devo dare più soldi ? Po cambiare idea dice ne voglio più soldi per l'affitto pasato ? Grazie se mi risponde la casa è stata già pagata comprata grazie

  • silvia

    cortesemente ho dovuto ricoverare ad aprile prima in ospedale ed a maggio e giugno in ricovero mio papà. ho comunicato alla padrona di casa la situazione e, visti gli ottimi rapporti ha accettato il recesso del contratto. io ho pagato, sempre in accordo, ancora maggio e giugno. a luglio il 9, mio papà è deceduto. Ovviamente anche in questo caso ho avvertito la padrona di casa. I mesi che mio papà aveva dato a basso li ho persi vero?io devo fare comunicazione entro i 3 mesi. specifico che io non vivevo con papà
    grazie

  • Gentile Silvia se il suo recesso è stato considerato valido diciamo che può far partire i tre mesi da maggio; quindi per il deposito se non ci sono danni le va restituito.

  • Marco

    Buonasera. Solo ora e con stupore ereditò da mio padre defunto un mancato pagamento di affitti per più di due anni. Ma possibile che gli affittuari non siano ricorsi prima allo sfratto? posso appellarmi non essendo a conoscenza della cosa ?se mi rifiutarsi di pagare?appunto che l appartamento in questione non è lo stesso della mia residenza perciò non sono a rischio sfratto. Ringrazio

  • Gentile Marco, sicuramente potrà contestare il fatto che non ci sia stata prima la richiesta di pagamento e quindi di sfratto; provi ad affidarsi ad un legale che possa cercare bene documenti e la registrazione del contratto e della sua risoluzione.

  • Lina

    Salve.
    Ho ereditato da mia madre defunta a dicembre 2015 un appartamento locato co regolare contratto cedolare secca 4+4.
    Come erede sono tenuta a rispettare il contratto ma essendo la mia unica proprietà chiedo:
    Non potrei metterla invece in vendita?
    Entro quanto tempo devo comunicare alla agenzia delle entrate la variazione?
    Le tasse da pagare sono del 21% di canone annuale o del 10 ,?

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