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Eredi di diritti e doveri contrattuali

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 31, 2013
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Cosa succede nel momento in cui si eredita, come proprietario, un immobile concesso in affitto con regolare contratto d'affitto?
Invece, se a succedere nel contratto sono gli eredi dell'inquilino, questi come devono comportarsi? Devono dare disdetta o il contratto si risolve automaticamente?
Ecco i casi di eredità particolari, da gestire.

Ho ereditato da uno zio "passato a miglior vita" un appartamento affittato con regolare contratto di quattro più quattro; si tratta di un immobile adibito ad abitazione principale della famiglia che ci vive da due anni. Ora, devo rifare un nuovo contratto o continuare con il vecchio sino alla scadenza dello stesso, mantenendo le stesse pattuizioni contrattuali?
Benny

Gentile Benny,
l'erede può essere considerato come un "terzo" rispetto al contratto in essere e quindi subentra nella totalità dei diritti e degli obblighi contrattuali del defunto, con una semplice comunicazione alla famiglia che ci vive e paga regolarmente il canone d'affitto. Di fatto, l'erede può essere paragonato all'acquirente, per cui, anche in caso di successione, trova applicazione l'articolo 1602 del Codice civile, per il quale «il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». Non è dunque, necessario sottoscrivere un nuovo contratto, ma quello in essere va rispettato in tutte le pattuizioni definite tra le parti.

Provando a pensare, invece, a parti inverse, se è l'inquilino a lasciare l'immobile per "passare a miglior vita" cosa devono fare i suoi eredi? In questo caso si applica l'articolo 1614 del Codice civile il quale prevede che «nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte». Il recesso deve avvenire mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi. In caso di mancata disdetta da parte degli eredi il contratto resta valido e regolamentato dalle clausole di durata previste.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • franco

    buon giorno avrei più di una domanda o richiesta
    mio suocero morto il 1aprile 15 non lasciando un testamento avendo titoli e contanti inoltre un appartamento in cui viveva con la moglie.
    2) alla data caso vuole muore anche la moglie sempre nello stesso giorno ma dell'anno successivo lasciando un testamento che la parte dei suoi soldi e tutti i suppellettili vanno alle tre nipoti senza tener conto della legittima (escluse le figlie)
    mi chiedevo se spettano ache a loro una parte dei soldi lasciate alle nipoti;
    3) attualmente la casa in questione le chiavi le deteniene una sorella che si rifiuta di lasciarle alle altre due sorelle adducendo che attualmente vi sono i mobili delle nipoti e la successione non è ancora avviata.
    altra domando le spese condominiali ordinarie dovrebbero pagarle le nipoti visto che anno le chiavi e la disponibilità della casa.
    Ringrazio anticipatamente

  • Gentile Franco, una parte dell'eredità va anche alle legittime eredi, quindi le stesse dovrebbero attivarsi tramite vie legali per impugnare il testamento; a questo punto le spese condominiali dovrebbero essere pagate da chi ne detiene il possesso, ovvero le nipoti.

  • Stefanodpl

    Buona sera,
    il primo giugno 2017 mia madre è deceduta, di conseguenza l'appartamento da lei occupato in qualità di proprietaria, è al momento disabitato.
    Sarebbe mia intenzione affittare l'immobile, nell'arco di 3/4 mesi. Considerando che sono unico erede e mia madre vedova già da 25 anni, posso effettuare tale operazione? ed a quale titolo visto che ancora non ho fatto nulla per quanto riguarda la successione?
    Ringrazio anticipatamente per una Vs opportuna risposta in merito.

  • Buongiorno, può intanto procedere alla ricerca ed eventualmente stesura del contratto; dovrà in ogni caso contemporaneamente procedere alla formalizzazione della successione dal notaio.

  • Davide

    Sono locatario di un appartamento con contratto 4+4. Il locatore ora è defunto, e l'appartamento verrà ereditato dai due figli. Da cosa leggo, capisco che non è necessario sottoscrivere un altro contratto. Questo vale anche nel caso in cui i primi 4 anni non siano ancora terminati ? Ossia, a marzo 2018 scadranno i primi 4 anni. Ci sarà il rinnovo del contratto in essere senza doverne sottoscrivere uno nuovo ?
    Grazie

  • Gentile Davide, se non ci sarà la disdetta da nessuna delle due parti, il contratto verrà automaticamente rinnovato di altri 4 anni.

  • maria santa

    mia madre è deceduta un anno fa, e ha lasciato in eredità a 4 figli 3 appartamenti di cui 2 sono affittati, a riscuotere i fitti è uno degli eredi, che sin da quando era in vita mia madre, sul contratto di locazione era scritto che i fitti dovevano essere consegnati a lui, dopo la successione, ho chiesto che questa dicitura fosse cambiata, e chiesto la mia quota spettante, ma non mi è stato concesso né il cambio della dicitura, né la mia quota spettante, perché colui che è dichiarato di dover riscuotere sin da quando c'era nostra madre, sostiene che quando viveva ns. madre, gestiva lui e quindi se uno eredita deve ereditare anche che è lui che deve riscuotere e decidere tutto come quando c'era la de cuius, ho inviato la lettera agli inquilini dove chiedo di inviare 1/4 del canone a me, ma lui li ha minacciati, e questi hanno paura, ho chiesto la mediazione per essere liquidata e prendermi la mia quota e lasciare tutto a loro 3, ma non ne vogliono sapere, non so come uscirne perché comunque io sto pagando le tasse, come proprietaria di 1/4, IMI IRPEF e quant'altro e questo per me è una spesa insostenibile visto che non riscuoto niente, come posso fare?

  • Buonasera Maria, è giusto che le i richieda di ricevere la sua quota. La richiesta non va avanzata direttamente agli inquilini, ma a suo fratello, anche tramite legale se non trovate un accordo.

  • CINZIA SATURNO

    Buongiorno, il mio proprietario di casa in affitto dal 1999 e deceduto ed ha ereditato appartamento la nipote con regolare testamento. Ora la spessa mi richiede adeguamento ISTAT per tutti gli anni arretrati poiche lo zio non lo ha mai fatto.
    E' regolare debbo riconoscere gli arretrati o devo riconoscere adeguamento ISTAT da quando lei e' proprietaria.
    Cordiali saluti. Cinzia Saturno

  • Gentile Cinzia, dipende da com'è formulato l'articolo relativo nel contratto. se si parla di aggiornamento automatico, allora adesso possono chiederle di adeguare il canone considerando anche i precedenti indici istat, ma non possono chiederle gli arretrati. Se invece si parla di aggiornamento dietro richiesta allora le possono chiedere l'adeguamento da questo momento e non per il precedente proprietario.

  • Giovanna Costanzo

    Posso mettere in affitto l appartamento di mio fratello di cui io sono l unica erede pur non avendo fatto ancora la successione ?sono sposata ed ho 2 gemelle diciottenni .grazie

  • Gentile Giovanna, se è solo una questione di tempo può intanto affittarlo e quindi poi procedere con la registrazione della successione.

  • rolando

    siamo tre eredi per successione di un appartamento una di noi vorrebbe dare la casa in (affitto,con contratto di comodato ) alla figlia.
    come si devono comportare gli altri proprietari ? grazie

  • Gentile Rolando, se siete in accordo potete fare un unico contratto o chiedere, per la vostra quota, il pagamento del canone, quindi stipulando un contratto in cui si riporti tale accordo.

  • Filippo

    Salve. Sto in affitto in un locale di genere alimentare da tre anni. Un anno fa è deceduto il locatore e l'affitto l'ho continuato a pagare alla moglie del locatore. Ultimamente è deceduto anche la moglie. Tengo a precisare che i due signori deceduti sono senza figli. La successione e la divisione non è stata effettuta. Gli ereditari, fratelli sorelle e nipoti, mi chiedono l'affitto. A chi dovrei pagare?

  • Gentile Filippo,in assenza dell'atto di successione di cui poi la metteranno a conoscenza, può pagare ad uno degli eredi che avanza la richiesta, tenendo naturalmente copia della ricevuta con casuale.

  • alberto

    salve sono venuto in possesso dell immobile di mia nonna come erede , in affitto c'e una famiglia che gia' ai tempi non pagava regolarmente , ora io come proprietario posso chiedere i mancati versamenti dell affitto?

  • Gentile Alberto, lei può avviare una causa di sfratto per morosità e quindi chiedere la restituzione di quanto non pagato.

  • dario

    Ciiao gianpaolo mia mamma ha il 70 per cento di una casa, io il 10 e mio fratello il 10, altri tre fratelli anni il restante trenta per cento. Posso io mio fratello e mia mamma fittare l'immobile senza il loro consenso? Grazie

  • Gentile Dario, diciamo che sarebbe meglio avere anche il loro consenso; certamente avendo la maggioranza in un'eventuale causa il giudice potrebbe darvi ragione.

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