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Eredi di diritti e doveri contrattuali

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 31, 2013
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Cosa succede nel momento in cui si eredita, come proprietario, un immobile concesso in affitto con regolare contratto d'affitto?
Invece, se a succedere nel contratto sono gli eredi dell'inquilino, questi come devono comportarsi? Devono dare disdetta o il contratto si risolve automaticamente?
Ecco i casi di eredità particolari, da gestire.

Ho ereditato da uno zio "passato a miglior vita" un appartamento affittato con regolare contratto di quattro più quattro; si tratta di un immobile adibito ad abitazione principale della famiglia che ci vive da due anni. Ora, devo rifare un nuovo contratto o continuare con il vecchio sino alla scadenza dello stesso, mantenendo le stesse pattuizioni contrattuali?
Benny

Gentile Benny,
l'erede può essere considerato come un "terzo" rispetto al contratto in essere e quindi subentra nella totalità dei diritti e degli obblighi contrattuali del defunto, con una semplice comunicazione alla famiglia che ci vive e paga regolarmente il canone d'affitto. Di fatto, l'erede può essere paragonato all'acquirente, per cui, anche in caso di successione, trova applicazione l'articolo 1602 del Codice civile, per il quale «il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». Non è dunque, necessario sottoscrivere un nuovo contratto, ma quello in essere va rispettato in tutte le pattuizioni definite tra le parti.

Provando a pensare, invece, a parti inverse, se è l'inquilino a lasciare l'immobile per "passare a miglior vita" cosa devono fare i suoi eredi? In questo caso si applica l'articolo 1614 del Codice civile il quale prevede che «nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte». Il recesso deve avvenire mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi. In caso di mancata disdetta da parte degli eredi il contratto resta valido e regolamentato dalle clausole di durata previste.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giampaolo Poggi

    La ringrazio per la risposta.
    Le chiedo un ulteriore approfondimento.
    I 2 figli nel 730 possono pertanto non dichiarare la quota parte di proprietà se moglie dichiara il 100%?
    Per quanto concerne l'IMU e la TASI si può procedere nello stesso modo?
    Grazie per la risposta.
    Cordiali saluti
    Giampaolo Poggi

  • Gentile Giampaolo, a questo punto gli altri due comproprietari dovranno comunque indicare nel 730 tali immobile, non il reddito che ne deriva.

  • Giampaolo Poggi

    In seguito a morte del marito, la moglie e i 2 figli hanno ereditato un appartamento dato in locazione.
    Poiché il canone d'affitto per accordo tra le parti sarà percepito solo dalla moglie come dovrà essere inserita nel 730 la proprietà per ogni singolo fratello?
    Grazie per la risposta

  • Buongiorno Giampoalo, secondo alcune sentenze è possibile che a dichiarare il reddito sia un solo proprietario; in questo articolo trova i riferimenti.

  • Giampaolo Poggi

    Mi scusi, dove trovo l'articolo a cui mi rimanda?

  • eccolo: http://www.blogaffitto.it/esperto/chi-dichiara-il-reddito-se-ad-affittare-e-il-singolo-comproprietario.html

  • Daniela Saldigloria

    Salve, siamo 5 proprietari di un appartamento locato dove l usufruttuario hz fatto la rinuncia .Lei non ha ancoramandato copia del contratto e sono 2 mesi che l inquilino non paga..Posso passare io direttamente e chiedere l affitto?

  • Daniela Saldigloria

    Usufruttuaria ha rinunciato alla usufrutto di un appartamento da lei locato.Siamo 5 nudi proprietari in citta diverse.L inquilino non paga da 2 mesi e l amministratore vuole le spese.Cosa dobbiamo fare per regolarizzare? Posso andare io sola dall inquilino e richiedere il canone senzala regisyrazione?

  • Buongiorno Daniela, senza registrazione c'è un primo problema relativo alla causa di sfratto che non potrebbe essere intrapresa. Quindi potrebbe contattare un legale per capire come procedere, magari se non paga potreste procedere con una causa per occupazione abusiva dell'immobile.

  • gigi

    salve la casa dove abito da tre anni è passata in eredità a due fratelli che però hanno quote differenti 1/3 e 2/3. quello con la quota inferiore ad agosto non mi rinnova il contratto , l'altro si. Sono costretto a lasciare ugualmente la casa?

  • Gentile Gigi per lei la disdetta deve essere inviata nei termini indicati e vale come indicazioni di entrambi; quindi devono trovare un accordo e comunicarglielo.

  • ENRICO

    VORREI SAPERE CORTESEMENTE . UNA CASA EREDITATA TRA' DUE PERSONE AMMOBILIATA PUO' UNA DELLE DUE PARTI VENDERE O IMPOSSESSARSI DEL MOBILIO E ARREDAMENTO SENZA IL CONSENSO DELL'ALTRA PARTE,.....GRAZIE .

  • Buonasera Enrico se entrambe sono proprietarie hanno gli stessi diritti, quindi le decisioni vanno prese insieme e condivise.

  • lorenzo

    buongiorno e buon anno..
    vorrei porrei ll mio quesito: tra 20 giorni mi scade il contratto di locazione del tipo 4+4 il proprietario di casa purtroppo nella notte è passato a miglior vita,e l'unico erede sarà un associazione legata ad un prete missionario(biagio conti).
    adesso mi chiedo visto che il mio contratto scade a marzo si rinnoverà in automatico per altri 4?
    ho la stessa situazione con mia figlia sempre con lo stesso proprietario ma il suo scadrà a marzo...

  • Buongiorno Lorenzo, non essendo stata data disdetta nei termini minimi dei sei mesi i vostri contratti si rinnovano automaticamente id ulteriori 4 anni., anche se il proprietario è cambiato.

  • claudio

    Buonasera, ho ricevuto in eredità un negozio dato in affitto, il conduttore non versa da alcuni mesi l'affitto pattuito e non ha mai versato i mesi anticipati di garanzia, posso inviare una diffida a nome mio anche se gli altri due fratelli con cui condivido l'eredità non sembra vogliano al momento percorrere questa strada ?
    Ringrazio per la risposta.
    claudio

  • Gentile Claudio può mandare la diffida, ma anche avviare la causa di sfratto.

  • Elena

    Salve,
    Propongo il mio caso: l'anziana inquilina (unica residente) di un immobile dato in affitto dalla mia famiglia è deceduta il mese scorso. Il contratto era scaduto da diversi anni e non era stato rinnovato in quanto avevamo delle esigenze di tornarne in possesso ma, data l'età della signora, non era possibile mandarla via e comunque lei ha continuato a versare un canone che seguiva un aggiornamento sulla base dei dati dell'ISTAT (depositavamo periodicamente una dichiarazione presso l'ufficio di competenza dell'AdE). Gli eredi della signora hanno ricevuto le chiavi dell'appartamento e abbiamo accordato verbalmente un mese (che ci stato pagato in quanto la procedura bancaria non è stata bloccata in tempo) per svuotare la casa. Gli eredi però hanno intenzione di vendere i mobili (in prima battuta a noi che non siamo interessati) e di non consegnarci le chiavi fintanto che non saranno riusciti nel loro intento di vendita e - testuali parole - per quanto rigurda loro "può passare anche un anno" (oltre alla poca collaborazione e buon senso dell'ultima conversazione che ci hanno fatto preoccupare e sentire la necessità di riavere la casa il prima possibile). Cosa si può fare per tornare in possesso dell'immobile? Mi sembra corretto che gli eredi ricevano le chiavi per svuotare la casa, ma mi sembra assurdo che possano dettare i tempi a loro piacimento. Se eventualmente i tempi si dilungassero troppo, si può procedere con un fabbro al cambio delle serrature?
    Grazie mille
    Elena

  • Gentile Elena se vogliono considerare chiuso il contratto è giusto che liberino l'immobile nei tempi prefissati, altrimenti lei potrebbe pretendere il pagamento del canone, considerando che occupano la casa. Quindi dopo il mese se la casa non fosse stata liberata può intimarli una data oltre la quale provvederà lei allo sgombero, a loro spese.

  • ELena

    Grazie mille per la risposta chiara e tempestiva,
    un'unica piccola cosa; gli eredi potrebbero dunque non considerare chiuso il contratto unilateralmente anche se esso non è mai stato rinnovato? Perchè in tempi ragionevoli (e non un anno come minacciano di fare) vorremo destinare la casa a mio fratello che attualmente paga un affitto di quasi il doppio per un immobile poco più grande in una zona molto meno centrale e strategica per le sue esigenze. La sensazione è che gli eredi (visto il canone irrisorio per la zona e la suddivisione dello stesso) non abbiano intenzione di tornarci l'appartamento.

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