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...I doveri dell'inquilino

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 10, 2013
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Nel precedente articolo ci siamo occupati dei diritti/doveri del proprietario, come promesso ci concentriamo adesso su quelli dell'inquilino che prende in affitto un immobile. Vediamo, quindi, quali sono i suoi obblighi nei confronti del proprietario ed eventualmente del condominio, ma anche i diritti che può avanzare.

I doveri dell inquilinoLa manutenzione
Dal momento della consegna delle chiavi l'inquilino diviene il custode dell'immobile che dovrà utilizzare "con la diligenza del buon padre di famiglia" ed utilizzandolo per la finalità espressa da contratto. Sono a carico dell'inquilino gli interventi di piccola manutenzione, necessari per mantenere il buono stato dell'immobile. Sono tali, ad esempio, la ritinteggiatura delle pareti e degli infissi, la riparazione delle tapparelle ed i piccoli interventi sull'impianto elettrico ed idraulico. In linea teorica si potrebbero definire interventi di piccola manutenzione quelli che andrebbero eseguiti con una certa cadenza periodica programmabile.

Il mutamento di destinazione
L'inquilino ha l'obbligo di utilizzare l'immobile secondo le modalità per cui gli è stato concesso in affitto. L'utilizzo dell'immobile per altra destinazione costituisce un grave inadempimento, tale per cui entro tre mesi il proprietario può provvedere a richiedere la risoluzione di diritto del contratto ed eventualmente pretendere, anche, il risarcimento per danni subiti.

Il pagamento del canone
Obbligo dell'inquilino è quello di pagare il canone di locazione nei termini indicati nel contratto e secondo le modalità specificate; mentre è un suo diritto richiedere le ricevute dell'avvenuto pagamento. Il proprietario non può mai pretendere somme superiori a quelle previste contrattualmente; così come l'inquilino non può arbitrariamente ridurre o sospendere il pagamento del canone, seppure motivato da un comportamento inadempiente del proprietario (mancata riparazione o manutenzione di un guasto). L'autoriduzione del canone costituisce un comportamento grave, per il quale il proprietario può perseguire l'inquilino in giudizio e chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempienza.

L'inquilino e il condominio
Con il contratto di locazione, l'inquilino potrà usufruire anche delle parti in comune del condominio per la "quota" spettante al proprietario. Essendo, di conseguenza, direttamente interessato ai servizi in comune, ha il diritto di partecipare e votare alle assemblee convocate per deliberare spese e modalità di gestione del riscaldamento, mentre ha diritto di partecipare, ma non votare (se non per delega) per gli altri servizi. Pertanto l'amministratore di condominio non è obbligato a convocare l'inquilino, mentre il proprietario ha l'obbligo di informare l'inquilino dello svolgersi dell'assemblea. È il proprietario a rimanere sempre il diretto responsabile nei confronti del condominio e la persona a cui verranno sempre indirizzate le richieste di pagamento delle spese condominiali.

Le migliorie e le addizioni
Durante la locazione l'inquilino può provvedere ad apportare delle innovazioni all'immobile per aumentarne il godimento, in modo che tali innovazioni non costituiscano, però, un danno per il proprietario e non alterino l'immobile in modo definitivo e si possano, quindi, eliminare, una volta che il contratto cessa. Alla fine del rapporto di locazione l'inquilino è tenuto a riconsegnare l'immobile nello stesso stato in cui gli era stato consegnato, eliminando le eventuali addizioni a sue spese. Se il proprietario mantiene le modifiche, nulla sarà dovuto all'inquilino se questo ha operato senza specifica autorizzazione. I miglioramenti, invece, sono innovazioni che comportano un aumento del valore dell'immobile, come ad esempio la sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari con altri più funzionali. Se i lavori sono stati eseguiti con un'autorizzazione espressa e scritta da parte del proprietario, al momento della riconsegna l'inquilino può richiedere la minor somma tra l'importo della spesa e il valore dell'opera.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Stash

    Salve,
    ho un paio di quesiti da porre su un appartamento con ammobiliato che ho ereditato da poco e che verrà lasciato presto libero dagli affittuari che lo occupano da una decina d'anni circa:
    1) Gli inquilini dell'appartamento se ne vanno e toglieranno di conseguenza quadri, mensole, ganci che hanno installato sui vari muri dell'immobile nonché i vari faretti a svariati bracci che hanno installato sui soffitti.
    A chi spetta il costo dello stuccare i buchi dei muri o dei soffitti? Devo far ritinteggiare le pareti con i buchi stuccati? Si possono scalare tali costi dal deposito cauzionale versato?

    2) Hanno dipinto le pareti con tinte "forti" (non il solito colore bianco che a quanto ne so era il colore delle pareti dell'appartamento applicato prima che venisse messo in affitto); posso chiedere di ritinteggiarmi di bianco tutte le pareti dell'immobile o posso solo farmi tinteggiare le pareti che presentano delle macchie o "usure" di vario genere? Si può scalare questa spesa dal deposito cauzionale?

    3) Per quanto riguarda gli infissi in legno dell'appartamento (finestre in legno con ante in legno), ho notato che sia quelli esterni che quelli interni sono da rimettere a posto. Essendo stati consegnati praticamente nuovi a questi affittuari che se ne vanno ( ho una fattura della sostituzione totale degli infissi datata un paio prima dell'entrata di questi affittuari) chi paga per il lavoro di riverniciatura degli infissi sia esterni che interni? La spesa può essere scalata dal deposito cauzionale?

    Grazie per le risposte.

  • Buongiorno, diciamo che alla fine del contratto gli inquilini devono rilasciare l'immobile ritinteggiato e in buono stato, come era stato loro consegnato. Quindi le spese per stuccare eventuali buchi, la tinteggiatura (in bianco se tale era il colore iniziale) e la manutenzione ordinaria degli infissi sono tutte spese che competono agli inquilini uscenti. Questi possono adoperarsi direttamente per eseguire tali lavori, oppure scalare dal deposito tale spese che lei come proprietario dovrà rendicontare.

  • Pietro

    Salve vorrei cortesemente farli una domanda sono in affitto da da tre anni e fino a poco tempo fa abitavamo insieme alla proprietaria lei al secondo piano noi al primo piano da poco tempo la proprietaria e venuta a mancare e siamo rimasti nel condominio da soli il nuovo proprietario cioè il nipote non vuole più accendere il riscaldamento si tratta di un teleriscaldamento e ho 3 bambini piccoli ,nel contratto c'è scrito che il affitto compreso di riscaldamento come mi devo comportare, ho sempre pagato regolarmente la ringrazio per l'opportunità .
    Cordiali Saluti .

  • Gentile Pietro, può pretendere che venga acceso considerando che è un dovere del proprietario garantirle un immobile funzionale o quindi chiedere una risoluzione immediata del contratto ed eventuale risarcimento dei danni di trasloco ad esempio.

  • Matteo

    Buongiorno,
    vi ringrazio per la disponibilità che mi darete nell'ascoltarmi visto che ho un problema importante con la proprietaria dell'appartamento in affitto in cui vivo. La situazione è questa:
    - ho firmato un contratto regolare 4+4 in cui si evinceva che tutti gli elettrodomestici erano funzionanti
    - in corso d'opera, durante i vari mesi del mio soggiorno qui ho scoperto che la lavatrice presentava grossi problemi tali da richiederne la sostituzione
    - feci fare una valutazione da un tecnico di lavatrici con fattura in cui si evidenziavano le problematiche da me esposte e si richiamava alla soluzione più opportuna della sostituzione in toto, in quanto la suddetta non risulta riparabile economicamente (preventivo fittizio di 350€)
    - la proprietaria mi ha mandato una lavatrice usata da lei "acquistata" che presenta seri danni da usura e vitustà quali: CALCARE, RUGGINE, sporco nel filtro e sporco nell'oblò
    - ho fatto presente la cosa e mi sono opposto alla sua installazione in quanto non è IGIENICAMENTE utilizzabile (può anche funzionare ma non laverò mai la mia roba in una lavatrice di dubbia provenienza e con evidente stato di danno) in quanto il rischio che il calcare, sebbene rimosso con un lavaggio a 90°, potrebbe ripresentarsi portando alla conduzione nei miei vestiti del tetano che può portare alla morte per arresto cardio-respiratorio -> e quindi la lavatrice risulta non a norma con l'articolo 1571-1654 in cui si evince la necessità del locatore di garantire al conduttore gli standard di qualità per una pacifica vivibilità dell'immobile in salute
    - ora la proprietaria si ostina a non voler cambiare la seconda lavatrice che non rispetta le condizioni igienico sanitarie con una funzionante ed operativa.

    Vi chiedo quindi come devo agire per far valere i miei diritti e garantire la salute mia e delle persone che vivono con me (co-intestatarie dell'affitto con me).

    Ringrazio vivamente e porgo cordiali saluti.

    Matteo Vincenzi

  • Gentile Matteo considerando l'assenza di fatto della lavatrice potrebbe chiedere una riduzione del canone, essendosi ridotto anche il valore dell'immobile che le è stato concesso in affitto; può anche valutare di acquistare lei una nuova lavatrice che a questo punto sarà di sua proprietà e potrà portarsi via o decidere di lasciare facendosi riconoscere il valore della lavatrice usata da..

  • Vittorio

    Buongiorno sono in affitto in una casa con box sotterraneo,la scorsa settimana si è rotto il meccanismo dell'apertura del cancello,anche se vecchio ho trovato la ditta costruttrice che li revisiona 150 diventano nuovi a chi spetta la spesa,grazie in anticipo

  • Salve Vittorio, se parliamo della sostituzione di un componente e di causa non dovuta alla sua negligenza allora la spesa compete alla proprietà.

  • Antonio

    Buongiorno vorrei dei chiarimenti a riguardo di porte finestre e tapparelle, visto che sono in affitto da circa tre anni in un appartamento e volevo montare delle porte e tapparelle nuove. ( non ci sono mai state )
    La spesa spetta a me o al proprietario?

  • Gentile Antonio la sostituzione di questi componenti spetterebbero alla proprietà ma non è un obbligo; quindi al più se lei ha volontà di farlo potreste trovare un accordo per suddividere la spesa necessaria.

  • Antonio

    Grazie Isabella per la risposta, sarò più dettagliato, datosi che le mie finestre affacciano in un cortile dove di notte c'è un neon sempre acceso e questo neon è proprio di fronte alla mia stanza da letto e la cameretta dei bimbi , le tapparelle o almeno le veneziane potrebbe metterle le proprietaria ?

  • diciamo che non hanno un obbligo, potrebbe sempre montarle lei e al limite portarle via quando lascerà l'immobile s enon avete trovato un accordo economico.

  • Aurora

    Buongiorno,
    approfitto del Vostro articolo per porvi una domanda...Sono in affitto da quasi due anni in un appartamento in una piccola palazzina (non è un condominio) e ho riscontrato una perdita da una tubazione del riscaldamento (e specifico, non provocata da me ad esempio accidentalmente, ma dev'essere usura): l'intervento è da considerarsi come manutenzione ordinaria per via dell'usura? Devo avvertire subito il proprietario dell'appartamento o posso procedere già con la riparazione a mio carico?
    Saluto cordialmente e ringrazio in anticipo per la Vs disponibilità!

  • Buongiorno Aurora, se è una riparazione di ordinaria amministrazione allora può procedere direttamente lei alla riparazione; se ci fossero dei componenti da sostituire potrebbe chiedere la partecipazione alle spese della proprietà.

  • Sara

    Salve, io sono in affitto da aprile 2015, in un appartamento arredato, compreso di lavatrice, mi è stato detto che era vecchia ma perfettamente funzionante, ad ottobre si è rotta, io è il proprietario abbiamo deciso di riparla, essendo una cifra non elevata, altrimenti ha detto che l'avrebbe sostituita, il costo alla fine è stato spese sue, perché il tecnico ha constatato che era un danno da usura... 2 settimane fa si è rotta nuovamente, ho avvertito il proprietario e mi ha risposto che lui non la ripara più ne che la sostituisce! Quindi me la devo prendere o riparare da sola! Io vorrei sapere se è giusto, e se no, se c'è qualcosa che posso fare in modo che sia lui a pagarne le spese? (Ovviamente conviene sostituirla)

  • Salve Sara, considerando che l'immobile le era stato consegnato con lavatrice, funzionante, ora lei può pretendere che venga sostituita; al più potrebbe anticipare la spesa e scalarla dal canone che versa mensilmente.

  • besiana

    Buon giorno volevo chiedere ma è vero che i sanitari vanno cambiati per motivi di igene perché magari prima c'è stata altra gente??e se sa che c'è una legge che indica ogni quanto si devono cambiare? ?

  • Buonasera, non esiste alcuna normativa di questo genere; vale come sempre il buon senso e la valutazione del buono stato dell'immobile che viene concesso in affitto.

  • laura

    Buongiorno, io e il mio compagno viviamo in un appartamento in affitto da più di un anno. Appena entrati tutte le pareti erano a posto poi dopo appena due mesi ha iniziato ad affiorare muffa ovunque, mansarda bagno salotto perfino in camera da letto. Avvisato il proprietario ha tamponato il problema con soluzioni di minima e dopo svariati mesi, candeggina e un velo di vernice, ma ovviamente siamo già al punto di partenza se non peggio. Ora abbiamo deciso di acquistare casa, anche perché siamo stanchi di vivere con la muffa che ci cade in testa. Lasciermo quindi la casa a fine marzo eIl proprietario ci avrebbe però detto che vorrebbe fare la sanificazione dei muri, arieggiare e poi a distanza di uno o due mesi dovremo tornare per dipingere le pareti. Noi siamo obbligati a farlo a distanza di così tanto tempo? Noi in quel periodo saremo super impegnati con la nostra casa in più sinceramente vorremo lasciare questo appartamento e chiudere con tutto..è nostro diritto chiedere di imbiancare come l'abbiamo trovata alla fine del contratto e poi far lui con la manutenzione quando crede? Grazie

  • Buongiorno Laura, considerando che la situazione non è in alcun modo attribuibile ad un vostro comportamento, è giusto che voi diate la disponibilità per dipingere e restituire l'immobile nello stato in cui vi era stato consegnato, non altro.

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