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...I doveri dell'inquilino

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 10, 2013
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Nel precedente articolo ci siamo occupati dei diritti/doveri del proprietario, come promesso ci concentriamo adesso su quelli dell'inquilino che prende in affitto un immobile. Vediamo, quindi, quali sono i suoi obblighi nei confronti del proprietario ed eventualmente del condominio, ma anche i diritti che può avanzare.

I doveri dell inquilinoLa manutenzione
Dal momento della consegna delle chiavi l'inquilino diviene il custode dell'immobile che dovrà utilizzare "con la diligenza del buon padre di famiglia" ed utilizzandolo per la finalità espressa da contratto. Sono a carico dell'inquilino gli interventi di piccola manutenzione, necessari per mantenere il buono stato dell'immobile. Sono tali, ad esempio, la ritinteggiatura delle pareti e degli infissi, la riparazione delle tapparelle ed i piccoli interventi sull'impianto elettrico ed idraulico. In linea teorica si potrebbero definire interventi di piccola manutenzione quelli che andrebbero eseguiti con una certa cadenza periodica programmabile.

Il mutamento di destinazione
L'inquilino ha l'obbligo di utilizzare l'immobile secondo le modalità per cui gli è stato concesso in affitto. L'utilizzo dell'immobile per altra destinazione costituisce un grave inadempimento, tale per cui entro tre mesi il proprietario può provvedere a richiedere la risoluzione di diritto del contratto ed eventualmente pretendere, anche, il risarcimento per danni subiti.

Il pagamento del canone
Obbligo dell'inquilino è quello di pagare il canone di locazione nei termini indicati nel contratto e secondo le modalità specificate; mentre è un suo diritto richiedere le ricevute dell'avvenuto pagamento. Il proprietario non può mai pretendere somme superiori a quelle previste contrattualmente; così come l'inquilino non può arbitrariamente ridurre o sospendere il pagamento del canone, seppure motivato da un comportamento inadempiente del proprietario (mancata riparazione o manutenzione di un guasto). L'autoriduzione del canone costituisce un comportamento grave, per il quale il proprietario può perseguire l'inquilino in giudizio e chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempienza.

L'inquilino e il condominio
Con il contratto di locazione, l'inquilino potrà usufruire anche delle parti in comune del condominio per la "quota" spettante al proprietario. Essendo, di conseguenza, direttamente interessato ai servizi in comune, ha il diritto di partecipare e votare alle assemblee convocate per deliberare spese e modalità di gestione del riscaldamento, mentre ha diritto di partecipare, ma non votare (se non per delega) per gli altri servizi. Pertanto l'amministratore di condominio non è obbligato a convocare l'inquilino, mentre il proprietario ha l'obbligo di informare l'inquilino dello svolgersi dell'assemblea. È il proprietario a rimanere sempre il diretto responsabile nei confronti del condominio e la persona a cui verranno sempre indirizzate le richieste di pagamento delle spese condominiali.

Le migliorie e le addizioni
Durante la locazione l'inquilino può provvedere ad apportare delle innovazioni all'immobile per aumentarne il godimento, in modo che tali innovazioni non costituiscano, però, un danno per il proprietario e non alterino l'immobile in modo definitivo e si possano, quindi, eliminare, una volta che il contratto cessa. Alla fine del rapporto di locazione l'inquilino è tenuto a riconsegnare l'immobile nello stesso stato in cui gli era stato consegnato, eliminando le eventuali addizioni a sue spese. Se il proprietario mantiene le modifiche, nulla sarà dovuto all'inquilino se questo ha operato senza specifica autorizzazione. I miglioramenti, invece, sono innovazioni che comportano un aumento del valore dell'immobile, come ad esempio la sostituzione degli apparecchi igienico-sanitari con altri più funzionali. Se i lavori sono stati eseguiti con un'autorizzazione espressa e scritta da parte del proprietario, al momento della riconsegna l'inquilino può richiedere la minor somma tra l'importo della spesa e il valore dell'opera.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Silvia

    Buongiorno.
    Siamo tre studenti che vivono nello stesso appartamento.
    Il problema è il seguente: il terzo inquilino non pulisce e sporca tantissimo. Ha intasato il gabinetto, si rasa ovunque e non pulisce, fa la pipì nelle bottiglie, ha gli scarafaggi in camera, non chiude la porta di casa quando rientra alla notte e per 4 mesi ha avuto due copie di casa senza dirlo a nessuno.
    I proprietari, nonostante ci diano ragione ,dicono che non possono mandarlo via ma la situazione sta diventando insostenibili. Ci siamo prese due infezioni vaginali e probabilmente usa i nostri asciugamani per pulirsi. Fuma in casa e mi ha bucato l'accappatoio con la sigaretta.
    Non ce la facciamo più

  • Buongiorno Silvia, considerando i comportamenti che lamenta i proprietari potrebbero in realtà chiedere la risoluzione di diritto del contratto per grave inadempienze; oppure se loro non vogliono procedere allora potreste dare voi disdetta per tale grave motivo.

  • roberta

    mah... potrebbero contestarmi che ho suggerito io di cercare un idraulico e chiedere quindi a me di pagarlo.. nel caso devo pagare sia chiamata che cambio componenti?? grazie ancora
    Roberta

  • lei ha suggerito correttamente di farlo, non credo abbia imposto un proprio idraulico e in ogni caso il guasto c'era dovuto in parte ad usura ed uso.

  • roberta

    La ringrazio ancora Isabella, buon fine settimana

  • roberta

    Buonasera...
    i miei inquilini mi hanno contattato per dirmi che da diverso tempo non funziona lo sciacquone del bagno e che da qualche giorno da sotto la cassetta del wc, posta in alto, fuoriesce acqua. Dal momento che l'idraulico che si è occupato dei lavori di ristrutturazione, si parla fine 2004/2005, non svolge più questo lavoro e non avendo avuto mai problemi in questi 12 anni ho consigliato agli inquilini di cercare loro un idraulico e farmi sapere. L'idraulico è stato chiamato, è intervenuto e la fattura del lavoro è stata fatta fare a nome mio, dando per scontato che debba essere io a pagare. L'idraulico tra manodopera, chiamata e cambio pezzi ha chiesto 155 euro. Tocca a me pagare in quanto proprietaria dell'immobile?
    grazie
    Roberta

  • Gentile Roberta, la spesa non le compete del tutto, ovvero lei dovrebbe pagare la sostituzione dei componenti e l'inquilino la chiamata e manodopera.

  • roberta

    Grazie Isabella...
    buona giornata
    Roberta

  • Elisa

    Buongiorno, la contatto in quanto vorrei un consiglio, sono in affitto tramite contratto 3+2 sono passati 3 anni e mezzo e ho deciso di cessare il contratto sto facendo tutte le procedure e come da contratto ho imbiancato e stuccato i fori. Ho anche pulito accuratamente l'appartamento. Ora il proprietario però dice che bisogna imbiancare a regola d'arte e che la pulizia non é adeguata ed é necessaria un'agenzia delle pulizie. Mi ha sottolineato che dietro i mobili c'è polvere e mi ha fatto notare addirittura un fazzoletto sotto il letto( probabilmente mi é sfuggito durante la pulizia.) Io ho adempiuto a tutti gli obblighi da contratto dove viene specificato imbiancatura mentre la pulizia non é presente ma ovviamente é stata fatta. É lecito che il proprietario pretende che pago con i soldi di cauzione l'imbianchino e l'agenzia delle pulizie? Sottolineo che quando sono entrata in quella casa l'ho pulita perché polvere ce n'era! Grazie.

  • Gentile Elisa, il proprietario può pretendere che l'immobile venga rilasciato imbiancato e pulito, non che debba rivolgersi per forza ad un'impresa di pulizia e ad un imbianchino; quindi se lei è certa di aver lasciato l'immobile in ottimo stato può avanzare la richiesta di restituzione del deposito.

  • Vincenzo

    salve da 16 giorni ho affittato il mio appartamento ...ora l'inqulino vuole portare l'attacco della lavatrice in bagno perche' la casa ce l'ha in cucina ....e' un suo problema da quel che ho capito di misure perche' non ha fatto bene i calcoli della grandezza della cucina e lo spazio necessario per la lavatrice ...or ali mi chiede se può effettuare dei lavori e siccome non e' un problema della casa ma un a sua richiesta le spese nel caso gli do il via possono essere addebitate a lui o siccome sono proprietario spetta comuqnue a me pagare anche se la casa non ha bisogno di questo lavoro ma come dicevo e' solo una modifica che lui vuole apportare per problemi di spazio

  • Buongiorno Vincenzo, considerando che la modifica viene richiesta espressamente dall'inquilino ora lei può concedere la disponibilità a far eseguire i lavori ma a spese dell'inquilino stesso e specificando eventualmente se poi la situazione rimarrà così o deve essere ripristinata alla riconsegna dell'immobile.

  • Carlo

    Le utenze sono invertite e io pago acqua e luce di un altra utenza come posso tutelarmi ,questa cosa dura da tre anni
    Grazie

  • Carlo

    Buona sera abito in una casa con inferiate fisse volevo sapere se queste sono a norma

  • Buonasera Carlo, questa informazione va richiesta alla proprietà; rispetto alle utenze, invece, deve contattare le società erogatrici del servizio per sistemare la cosa.

  • Sabri

    La mia inquilina mi chiede di comprare la caldaia che si è rotta anche se io non l' avevo inserita nel contratto di locazione in quanto la avevo lasciata solo per cortesia e non come valore aggiunto alla locazione devo proprio ricomprarla io visto che non c'è menzionata nel contratto?

  • Gentile Sabri, se anche non menzionata espressamente fa parte dell'immobile e soprattutto ha una sua utilità; per cui la sua sostituzione è a suo carico.

  • dario

    Gentile Isabella ,
    abbiamo affittato metà della nostra casa colonica ad una famiglia ,in pratica una grossa casa con 2 nuclei familiari ben distinti, 2 porte di ingresso, viviamo porta a porta senza divisione di reti o muri , abbiamo una entrata comune con cancello automatico e una entrata con cancello manuale per i casi di emergenza o per mezzi particolarmente ingombranti(trattori giganti di campagna), un nostro problema con questa famiglia , è che non puliscono mai l'entrata dei cancelli , i marciapiedi intorno casa , le erbacce , la terra , la sabbia , insomma non danno mai una spazzata..., a queste nostre richieste ci sentiamo sempre dire : la casa è tua il marciapiede è tuo , l'entrata è tua , pulisci tu, io pago l'affitto e faccio come mi pare ,
    vorrei sapere se possiamo pretendere da loro che tengano pulito almeno la loro metà di esterno casa , visto che la puliamo sempre noi...
    e se possiamo togliergli l'uso del cancello automatico e lasciargli solo quello manuale,gli abbiamo concesso tante cose che non abbiamo scritto sul contratto,gli abbiamo lasciato usare un grosso porticato, il cancello automatico ,non pagano l'acqua perchè è quella del pozzo di campagna che viene estratta con elettricità e non abbiamo il doppio contatore di acqua, gli abbiamo lasciato usare il pollaio , l'orto,,
    però ora visto che si comportano male vorremmo togliergli tutto quello che gli abbiamo "regalato" , ma senza infrangere la legge , per cercare di farli mettere in riga o di farli andare via.

    Le sono molto grato fin da ora per il tempo che mi dedicherà, cordiali saluti Dario Soragna

  • Buongiorno Dario, diciamo che se l'utilizzo di questi spazi e dell'acqua non è contemplata nel contratto, ora potete tornare indietro rispetto a questo punto. Per la pulizia del marciapiede, invece, si tratta sicuramente di un problema di convivenza; potreste a questo punto pensare di affidare il compito di pulizia in esterno e suddividere le spese, tra voi e l'inquilino, come fosse la gestione di un piccolo condominio.

  • Stash

    Salve,
    ho un paio di quesiti da porre su un appartamento con ammobiliato che ho ereditato da poco e che verrà lasciato presto libero dagli affittuari che lo occupano da una decina d'anni circa:
    1) Gli inquilini dell'appartamento se ne vanno e toglieranno di conseguenza quadri, mensole, ganci che hanno installato sui vari muri dell'immobile nonché i vari faretti a svariati bracci che hanno installato sui soffitti.
    A chi spetta il costo dello stuccare i buchi dei muri o dei soffitti? Devo far ritinteggiare le pareti con i buchi stuccati? Si possono scalare tali costi dal deposito cauzionale versato?

    2) Hanno dipinto le pareti con tinte "forti" (non il solito colore bianco che a quanto ne so era il colore delle pareti dell'appartamento applicato prima che venisse messo in affitto); posso chiedere di ritinteggiarmi di bianco tutte le pareti dell'immobile o posso solo farmi tinteggiare le pareti che presentano delle macchie o "usure" di vario genere? Si può scalare questa spesa dal deposito cauzionale?

    3) Per quanto riguarda gli infissi in legno dell'appartamento (finestre in legno con ante in legno), ho notato che sia quelli esterni che quelli interni sono da rimettere a posto. Essendo stati consegnati praticamente nuovi a questi affittuari che se ne vanno ( ho una fattura della sostituzione totale degli infissi datata un paio prima dell'entrata di questi affittuari) chi paga per il lavoro di riverniciatura degli infissi sia esterni che interni? La spesa può essere scalata dal deposito cauzionale?

    Grazie per le risposte.

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