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Il contratto di 10 anni + 4 è legittimo

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 03, 2012
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È possibile prevedere durate superiore a quella minima prevista, comunque mai oltre i 30 anni.

Gentile redazione, avrei un quesito un po' strano da porvi. Ho provato a fare delle ricerche e a chiedere a qualche esperto, ma non ho mai trovato conferma ad un dubbio per me fondamentale. Ho ereditato una casa nel mio paese d'origine (la casa dei miei nonni in un paesino della campagna siciliana; io abito a Torino da anni) e vorrei metterla in affitto; non solo per ricavarne un guadagno, che certamente non disdegno, ma soprattutto perché so bene che un immobile non utilizzato perde buona parte del suo valore. Avrei trovato anche una coppia che sono miei amici da una vita a cui vorrei affittarlo e per comodità vorremmo stipulare un contratto ad uso abitativo con una durata superiore a quella solitamente prevista di quattro anni più quattro. Nelle specifico, vorremmo stipulare un contratto di 10 anni. I dubbi sono due: il contratto sarebbe valido oppure in contrasto con quanto previsto dalla legge 431/98 e pertanto nullo; il rinnovo sarebbe sempre di 10 anni?
Simonetta Longhi

Gentile Simonetta,
è possibile stipulare un contratto di locazione abitativo anche per una durata superiore a quattro anni, ai sensi dell'articolo 2 comma 1, legge 431/98. La legge, infatti, specifica che la durata di un contratto di locazione abitativa non deve essere ".. inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 ovvero vendere l'immobile..". Pertanto sarebbe illegittimo solo prevedere una durata inferiore a quattro anni, mentre è ammessa e possibile una durata superiore, di 10 anni in questo caso. Per il rinnovo, invece, il vincolo rimane quello dei quattro anni. A sostegno di questa risposta posso riportarti una sentenza del Tribunale di Modena nella quale si legge "una volta rispettato il disposto imperativo di legge con previsione di una durata minima del rapporto locatizio, riemerge la piena autonomia contrattuale delle parti a norma dell'articolo 1322, Codice Civile, ben potendo le stesse prevedere anche una durata contrattuale più lunga rispetto a quella minima prevista dalla legge" (Tribunale di Modena, 7 aprile 2004). Ritengo sia giusto specificare, però, che nel caso in cui si scelga questa formula di 10 + 4 sarà necessario dare all'atto, invece della semplice formula di scrittura privata tra le parti, una formula ufficiale con autenticazione da parte di un Notaio, essendo considerato un atto di straordinaria amministrazione. È il Codice Civile a sancirlo nell'articolo 1572, quello successivo, il 1573, specifica anche che la durata massima di un contratto di locazione è di 30 anni.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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