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Il contratto libero: come funziona e quando conviene.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 21, 2013
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Il recente report sull'andamento delle locazioni pubblicato dall'Ufficio Studi Solo Affitti ha appena confermato che questa è la tipologia largamente più utilizzata in Italia, con il 45,1% di preferenze. Lunga durata e canone libero: queste sono le caratteristiche salienti che tratteggiano l'identikit del "contratto libero" che piace così tanto a proprietari ed inquilini. Scopriamo perché!

Introdotto dalla legge 431 del 1998, che ha integralmente riformato la disciplina delle locazioni abitative, questo contratto ricalca, per durata e caratteristiche, il vecchio contratto "patti in deroga", ma con alcune importanti novità.
A tutela della stabilità abitativa dell'inquilino questa formula contrattuale prevede un termine minimo di durata pari a 4 anni: durante questo periodo il proprietario non può esercitare facoltà di disdetta e deve quindi garantire all'inquilino la disponibilità dell'immobile. Il proprietario che abbia necessità di rientrare in possesso dell'abitazione data in affitto dovrà attendere la scadenza del contratto: in particolare, almeno sei mesi prima che la locazione giunga al termine del quarto anno, il proprietario può inviare disdetta, a condizione che giustifichi la sua necessità di interrompere il rapporto locativo con una delle motivazioni ammesse dalla legge. Così, ad esempio, il proprietario potrà esercitare facoltà di disdetta qualora abbia necessità di utilizzare personalmente l'immobile o di destinarlo ad uso di un parente, per necessità di ristrutturare integralmente lo stabile o di vendere l'appartamento, e così via. Qualora nessuna delle condizioni previste dalla legge (art. 3, comma 1 legge 431/98) dovesse verificarsi, il contratto si rinnoverà automaticamente alle stesse condizioni per altri 4 anni.
Mentre il proprietario deve rispettare i vincoli imposti dalla legge in termini di durata, l'inquilino usufruisce della possibilità di recedere in qualunque momento dal contratto, inviando, almeno 6 mesi prima della data alla quale vuole lasciare l'abitazione, una lettera raccomandata che indichi la grave motivazione alla base della decisione di recesso.
Chiariti gli aspetti relativi alla durata del contratto, le altri condizioni contrattuali sono sostanzialmente lasciate alla libera determinazione delle parti, a partire dal canone, completamente libero, proseguendo con le modalità di aggiornamento annuale del corrispettivo (non più sottoposto al limite massimo del 75% dell'indice ISTAT), la ripartizione delle spese accessorie e così via.
Nelle intenzioni del legislatore questo contratto assume chiaramente lo scopo di fornire una formula che da una parte possa dare delle garanzie al conduttore in termini di continuità della locazione, lasciando, dall'altro, al proprietario, in contropartita, ampia libertà nel determinare gli altri aspetti del rapporto locatizio, soprattutto dal punto di vista economico.


A chi conviene il contratto libero?
Troveranno sicuro vantaggio nell'adottare questa formula contrattuale quei proprietari che vedono nel loro immobile un investimento da mettere a reddito: determinato un canone in linea con il mercato, con la previsione di aggiornamenti equi, la durata tendenzialmente elevata del rapporto di locazione garantisce continuità nella percezione del reddito dell'immobile, evitando gli inconvenienti e soprattutto le spese, legati al frequente turnover di inquilini.
Dall'altro lato troveranno vantaggioso stipulare un contratto libero, fatte le adeguate valutazioni economiche, quegli inquilini la cui esigenza di abitare l'immobile sia relativamente duratura (fatta salva la possibilità di recedere dal contratto in qualunque momento qualora le esigenze dovessero cambiare).

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • antonio candita

    buongiorno,sono in affitto in un appartamento da 4+4 piu un,altre 4 anni ,la propietaria non mi a rinnovato il contratto,nonostante x 12anni non a mai avuto nessun tipo di problema sia sull'immobile che sul canone .
    Non riesco a trovare un 'altro appartamento e a breve il termine contrattuale sarebbe a dicembre 2016,
    quali sono i miei diritti se non riesco entro dicembre ,oppure la legge prevede una proroga in merito?

  • Gentile Antonio, diciamo che sarebbe meglio avvisare il proprietario che probabilmente non riconsegnerà l'immobile nei termini previsti; il proprietario potrebbe procedere con una causa di sfratto per finita locazione ma, considerando i tempi sarebbe meglio trovare un accordo.

  • Marco

    Buongiorno Isabella. Sto cercando casa in affitto lunedì dovrei fare la proposta per una casa. Volevo sapere con un contratto a tempo indeterminato con agenzia viene accettata la proposta.? Posso comunque mettere un garante?

  • Gentile Marco, di solito il parametro da considerare è il rapporto tra il canone da pagare ed il suo stipendio; il proprietario potrebbe valutare di aggiungere un garante come maggior tutela.

  • Giuseppe

    Salve D.ssa Isabella, ho un'abitazione che devo affitare, il conduttore mi ha inviato un contratto tipo libero, perché è indicato il periodo di 4+4. Premetto che io avevo già elaborato un altro contratto di locazione, ma per un periodo di un anno, nel quale però ho inserito all'interno tutti gli accordi verbali tra me ed il conduttore. Mi va bene anche il periodo di 4+4, ma eventuali aumenti annuali posso insrerirli nel contratto, indicando di concordarli preventivamente con il conduttore alla scadenza di ogni anno? Il conduttore ha anche affermato di installare un caldaia per il riscaldamento, l'avevo rimarcato a compensazione del non anticipo richiesto di due mesi e di un importo accordato inferiore a quello iniziale. Posso inserire qualsiasi clausola che regoli i nostro rapporto ? Le spese di registrazione come bolli ecc. toccano a tutti e due o solo al conduttore? Quant'è la tassa da pagare all'anno sulla locazione e quanto incide sul reddito, e che spetta a me come locatario? La ringrazio d.ssa Isabella, se mi può dare una pronta risposta, in quanto devo urgentemente stipulare il contratto e registrarlo. Cordiali saluti Giuseppe LAINO

  • Gentile Giuseppe il contratto di 4 + 4 è quello previsto dalla normativa sulla locazione, quindi è corretto. Rispetto agli aumenti del canone, invece, non è possibile prevederli se non legati all'istat; quindi considerando gli accordi potreste fissare un canone massimo, che indicate come canone concordato e poi scrivere che per i primi anni verrà ridotto a ... indicando le varie cifre per gli anni. Rispetto alla registrazione se sceglie il regime irpef paga il 2% del canone annuo + marche da bollo e dividete le spese al 50%; in questo caso il reddito da locazione, con una deduzione del 5%, si somma ai suoi redditi personali e sconta la relativa aliquota. Su questo contratto però potrebbe applicare la cedolare secca per cui il reddito di locazione verrebbe tassato al 21% fisso e non paga imposte di registro.

  • Emanuele

    Buonasera,

    avrei bisogno di maggiori delucidazioni riguardi quelli che potrebbero essere gravi motivi a giustificazione di un'eventuale disdetta al proprietario dell'immobile da me condotto con contratto (garantito da ns. fidejussione bancaria) a canone libero 4+4 con cedolare secca. In sostanza sono passati poco più di 2 anni dall'inizio del contratto, ma ci rendiamo conto di non poter più sostenere un affitto così altro (€ 900,00) e soprattutto delle spese di condominio troppo ingenti (circa € 150 al mese). Si tratta di un appartamento di nuova costruzione e le spese di condominio non erano inizialmente prevedibili (ma si parlava di € 60/80 al mese). Come posso dare disdetta (ovviamente con i 6 mesi di preavviso)? qui la grave motivazione è che non arriviamo a fine mese!!!

    Grazie in anticipo
    Emanuele

  • Gentile Emanuele, la motivazione economica è ritenuta valida nel momento in cui sono sopraggiunte anche diverse situazioni, non prevedibili e non conosciute nel momento in cui avete preso in affitto l'immobile. Quindi mandi la raccomandata specificando tali difficoltà economiche.

  • Tulia del Carmen Veg

    Buon Giorno Isabella.
    Ho un appartamento (bilocare) arredato , che do in affittó, in questo momento ho un cliente interessato solo per 6 mese, la mia domanda è la seguente, posso fare un contratto solo per un anno... Si queso inquilino sta dentro solo 6 mese ... Io igualmente nel mio redito dovrò pagare le tasse per un anno?
    Grazie
    Tulia

  • mauro

    Salve Isabella,
    bel blog, una bussola per chi è alle prime armi... Ho anch'io una domanda. Sto per stipulare un contratto d'affitto per un bilocale dove ho la residenza e lascerei intestate a me le varie utenze (due mesi fa mi sono trasferito in un'altra abitazione x convivenza). Il contratto verrà stipulato con la persona che offre maggiori garanzie, mentre ad andare ad abitarvi realmente sarà un'altra (storia di amanti insomma, ma non ci interessa). Posso includere nel contratto una clausola per impedire che qualcuno vi prenda la residenza? Grazie, e complimenti ancora! saluti, Mauro

  • Gentile Mauro, potrebbe anche inserirla, ma in realtà dal momento che questa persona possa dimostrare di abitare regolarmente lì in virtù di un regolare contratto di locazione la sua clausola potrebbe essere per lei motivo di disdetta per grave inadempienza, ma abbastanza contestabile!

  • simona

    Buongiorno Signora Isabella e grazie della disponibilità.
    Le vorrei sottoporre un quesito.
    Ho venduto la mia casa di Roma e ne ho comprata un'altra in un altro comune, dove nell'attesa della stipula circa 3 mesi avevo portato la residenza dove abito perche convivo in un altro immobile non di mia proprietà. mi domando se posso affittare la mia nuova casa ( prima casa) e se si ,quali benefici perderei sulla prima casa. Le faccio questa domanda perche nell'atto notarile il notaio a specificato..che mi sarei impegnata a rendere l'immobile abitazione principale...quindi a portarvi la residenza, come ho fatto.
    Ma rimanendomi molti dubbi in materia le chiedo, se posso levare la residenza da quell'Immobile ed affittarla regolarmente con contratto libero (chiaramente pagando imu seconda casa e perdendo interessi passivi di mutuo), senza che cio mi comporti problemi legati alle tasse ridotte pagate per la prima casa in fase di rogito.
    La ringrazio per la disponibilità
    Simona

  • Gentile Simona, se la sua residenza comunque rimane nello stesso comune, come lei già sa andrà a perdere agevolaizoni imu e interessi passivi, ma non quelli sulle tasse di acquisto.

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